VSL Sodba II Cpg 639/2020

I. Pritožba toženke se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v zvezi s popravnim sklepom v I. točki izreka potrdi.

II. Pritožbi tožnice se delno ugodi, delno pa se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v II. in III. točki izreka spremeni tako, da odslej glasi:

„II. Toženka je dolžna tožnici v roku 8 dni plačati (še) 401,45 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka izpolnitvenega roka dalje do plačila.

III. Toženka mora tožnici povrniti stroške postopka v znesku 446,68 EUR, v 8 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka izpolnitvenega roka dalje do plačila.“

III. Toženka mora tožnici v roku 8 dni povrniti njene stroške pritožbenega postopka v znesku 499,32 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po izteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

Dosedanji potek postopka

1Sodišče prve stopnje je razsodilo, da mora toženka tožnici v osmih dneh plačati 612,84 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka 8 dnevnega roka za izpolnitev obveznosti dalje (I. točka izreka), v presežku pa je tožbeni zahtevek zavrnilo (II. točka izreka). Tožnici je naložilo, da mora toženki v roku 8 dni povrniti njene pravdne stroške v znesku 174,92 EUR, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka).

2Zoper sodbo sta se pravočasno pritožili obe pravdni stranki, in sicer vsaka zoper tisti del, v katerem ni uspela.

3Tožnica je uveljavljala pritožbena razloga bistvenih kršitev določb postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo v zavrnilnem in stroškovnem delu razveljavi (pravilno: spremeni) in tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, podredno pa, da sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo v tem delu vrne prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje.

4Toženka je uveljavljala pritožbena razloga absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti zavrne tožbeni zahtevek tožnice, toženki pa prizna vse pravdne in pritožbene stroške, ki naj jih naloži v plačilo tožnici. Podredno je pritožbenemu sodišču predlagala, da sodbo sodišča prve stopnje razveljavi in mu zadevo vrne v novo sojenje pred drugim sodnikom.

5Toženka na tožničino pritožbo ni odgovorila.

6Tožnica je na toženkino pritožbo pravočasno odgovorila in predlagala, da jo pritožbeno sodišče kot neutemeljeno zavrne. Zahtevala je povračilo svojih stroškov odgovora na pritožbo.

7Pritožba tožnice je delno utemeljena, pritožba toženke pa ni utemeljena.

K odločitvi o pritožbah

Posebnosti spora majhne vrednosti

8Tožbeni zahtevek se nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR. Zato je sodišče ta gospodarski spor vodilo po določbah postopka v sporih majhne vrednosti (495. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju: ZPP). O pritožbi zoper sodbo je odločila sodnica posameznica (peti odstavek 458. člena ZPP).

9Sodbo, izdano v takem postopku, je mogoče izpodbijati le iz razloga zmotne uporabe materialnega prava in absolutne bistvene kršitve določb postopka (prvi odstavek 458. člen ZPP). Iz tega izhaja, da je pritožbeno sodišče na dejansko stanje, kot ga je ugotovilo prvostopenjsko sodišče, vezano. Na relativne procesne kršitve postopka pa se ne ozira.

Predmet spora, ugotovljeno dejansko stanje in presoja sodišča prve stopnje

10Tožnica kot upravnik stanovanjsko-poslovne stavbe A. od toženke kot lastnice poslovnega prostora in parkirnega mesta v tej stavbi zahteva plačilo neporavnanih stroškov upravljanja, obratovanja in vzdrževanja ter stroškov opominjanja za obdobje od oktobra 2017 do oktobra 2018.

11Sodišče prve stopnje je ugotovilo sledeča pravno odločilna dejstva, na katera je pritožbeno sodišče vezano: (1) večina površine objekta A. je namenjena stanovanjem; (2) v tej stanovanjsko-poslovni stavbi je toženka lastnica poslovnega prostora z ID znakom 0000-0000-97 v izmeri 46,80 m² in parkirnega mesta z ID znakom 0000-0000-118 v izmeri 12,63 m²; (3) stavba 0000-0000 ima naslednje izmere površin prostorov: dom za starejše občane v izmeri 4.975,34 m², stanovanja v izmeri 4.047,60 m², poslovni prostori v izmeri 832,61 m², splošni skupni deli stavbe v izmeri 1.609,90 m², posebni skupni deli stavbe v izmeri 2.864,85 m², površina vseh posameznih delov znaša 11.672,70 m², skupna površina stavbe (skupaj s skupnimi deli) pa znaša 16.149,01 m²; (4) tožnica je terjatve dobaviteljev do toženke poravnala iz lastnih sredstev; (5) glede delitve stroškov je sprva veljal Akt o ureditvi medsebojnih razmerij z dne 20. 7. 2012 (v nadaljevanju: Akt 2012, B105) s prilogo št. 1 Stroškovnik stroškov obratovanja, vzdrževanja in upravljanja, ki ga je sprejel investitor (B., d. d.) v času, ko je bil izključni lastnik; (6) tožnica je stroške energentov v vtoževanih razdelilnikih delila po ključu, ki je bil določen s Pravilnikom o delitvi stroškov ogrevanja in stroškov električne energije “skupna raba“ (A153), ki pa na zboru etažnih lastnikov dne 29. 1. 2014 ni bil sprejet s soglasjem vseh etažnih lastnikov; (7) tožnica je preostale stroške v vtoževanih razdelilnikih delila po ključu, ki je bil določen s spremembo Akta o ureditvi medsebojnih razmerij (v nadaljevanju Akt 2016, B107), ki je bil na zboru etažnih lastnikov dne 18. 5. 2016 sprejet z 81,34% večino glede na solastniške deleže.

12Na podlagi navedenih dejstev je prvostopenjsko sodišče presodilo, da sprememba Akta o ureditvi medsebojnih razmerij v letu 2016 ni bila sprejeta z zadostno večino, saj je za spremembo ključa delitve stroškov v pogodbi o medsebojnih razmerjih, ki pomeni poseg v lastninska upravičenja vseh etažnih lastnikov, potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Sodišče prve stopnje je zato pri delitvi stroškov upoštevalo prvotni Akt o ureditvi medsebojnih razmerij z dne 20. 7. 2012 s prilogo št. 1 „Stroškovnik stroškov obratovanja, vzdrževanja in upravljanja“, subsidiarno pa določbe SZ-1 in določbe Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb. Glede delitve stroškov energentov je upoštevalo ključ delitve kot ga določa Pravilnik o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli, tj. glede na delež površine. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku delno ugodilo, tako da je pri obračunu vtoževanih stroškov upoštevalo ključe delitve stroškov po deležu enote na celotno stavbo (0,488%), po deležu enote na vhod (0,0843%), po deležu enote na lokal (0,05621%), po deležu enote glede na število vseh enot (0,313%) in po deležu na parkirnem mestu (0,191%).

Glede pritožbe tožnice

13Pritožbene navedbe tožnice, da bi moralo sodišče prve stopnje pri izračunu stroškov po ključu deleža enote na celotno stavbo kot površino upoštevati 11.672,70 m², kolikor znaša površina vseh posameznih delov stavbe (stanovanja, garaže/parkirna mesta, poslovni prostori, prostori DSO), in ne 16.149,01 m², kolikor znaša celotna površina celotne stavbe (skupaj s površino splošnih in posebnih skupnih delov), so utemeljene.

14V obravnavanem primeru so etažni lastniki v Aktu o ureditvi medsebojnih razmerij z dne 20. 7. 2012 oziroma v njegovi prilogi št. 1 Stroškovnik stroškov sami določili ključe delitve posameznih stroškov. Akt 2012 glede stroškov obratovanja, vzdrževanja in upravljanja posameznih delov ter skupnih in posebnih skupnih delov in naprav napotuje na merila delitve stroškov iz Pravilnika. Tam je bil kot ključ za izračun določenih stroškov določen delež enote na celotno stavbo. Takšen način izračuna stroškov ima lahko po oceni pritožbenega sodišča smisel le, če se kot površino celotne stavbe upošteva zgolj površina vseh posameznih delov stavbe brez površine posebnih in splošnih skupnih delov.¹ Namreč v kolikor bi se pri delitvi stroškov upoštevalo razmerje med površino posameznega dela (lokala) in površino celotne stavbe (kot se za to zavzema toženka), kamor spada tudi površina posebnih in splošnih skupnih delov stavbe, potem vsota posameznih deljenih stroškov, ki bi odpadla na posamezen lokal, ne bi dosegla skupnega zneska stroškov, ki se delijo, pač pa manj.² Takšnega načina delitve stroškov pa etažni lastniki gotovo niso imeli pred očmi, ko so kot ključ delitve stroškov določili delež enote na celotno stavbo. Delitev stroškov mora biti vselej takšna, da vsota posameznih razdeljenih stroškov dosega višino skupnega zneska deljenih stroškov, ne pa manj. V nasprotnem primeru upravnik s strani etažnih lastnikov ne bi dobil povrnjenega celotnega skupnega zneska stroškov, ki ga deli. Prvostopenjsko sodišče je zato tiste stroške, ki se v skladu s Stroškovnikom stroškov obračunavajo po ključu deleža enote na celotno stavbo, kot površino celotne stavbe nepravilno upoštevalo izmero celotne površine stavbe, tj. 16.149,01 m², namesto površine vseh posameznih delov skupaj, kar znaša 11.672,70 m². Pravi količnik, ki odpade na toženko, je tako 0,401% (46,80 m²/11.672,70 m²) kot delež poslovnega prostora na stavbo in 0,108% (12,63 m²/11.672,70 m²) kot delež parkirnega mesta na stavbo.

15Pritožbeni očitek, da izpodbijana sodba ni obrazložena in jo ni mogoče preizkusiti, ker sodišče prve stopnje ni pojasnilo, zakaj je pri ugotovitvi površine lokalov v izmeri 832,61 m² k lokalom štelo tudi posamezna dela z ID znakom 0000-0000-92 in 0000-0000-93, ni utemeljen. Sodišče prve stopnje je namreč skupno površino lokalov ugotovilo na podlagi etažnega načrta iz leta 2015 (priloge B101, B104), s čimer je svojo odločitev zadostno obrazložilo. Pritožbeni očitek bistvene kršitve določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, ker naj bi bila izpodbijana sodba v tem delu neobrazložena, zato ni utemeljen.

16Sodišče je zahtevek za plačilo stroškov varovanja zavrnilo, ker naj bi se ti nanašali na dejavnost oskrbovanih domov, zato naj za lokale ne bi imeli nobenega pomena. Tožnica utemeljeno opozarja na materialnopravno zmotnost takšnega stališča. V skladu s prvim odstavkom 30. člena SZ-1 so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače. Le v primeru posebnih skupnih delov stroški bremenijo zgolj tiste etažne lastnike, ki imajo solastninski delež na teh delih (primerjaj 31. člen SZ-1). Takšnega dejanskega stanu pa toženka v svojih vlogah v postopku pred sodiščem prve stopnje ni zatrjevala.

17V tem delu sicer ni podana očitana bistvena kršitev določb postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, saj je prvostopenjsko sodišče za zavrnitev navedenih stroškov navedlo svoje razloge, ki jih je mogoče preizkusiti, je pa njegova odločitev v tem delu materialnopravna napačna. Ker je prvostopenjsko sodišče izhajalo iz napačnega materialnopravnega izhodišča, se glede preostalih toženkinih ugovorov o teh stroških ni izreklo. S tem je bilo dejansko stanje v tem delu nepopolno ugotovljeno, kar je upošteven pritožbeni razlog tudi v postopku majhne vrednosti (primerjaj drugi odstavek 458. člena ZPP).³ Višje sodišče je odločilo, da izpodbijane sodbe ne bo razveljavilo in zadeve vrnilo v novo sojenje, pač pa bo samo dopolnilo postopek (prvi odstavek 355. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 347. člena ZPP). Sodišče prve stopnje je namreč izvedlo vse predlagane listinske dokaze, drugih relevantnih dokaznih predlogov pa ni bilo. Priznana in neprerekana dejstva, ki jih je prvostopenjsko sodišče prezrlo, pa je višje sodišče upoštevalo kot del dejanskega stanja.⁴

18Med pravdnima strankama ni sporna veljavnost Akta o ureditvi medsebojnih razmerij z dne 20. 7. 2012, ki je bil sprejet s 100% večino. Predmet tega akta je tudi urejanje storitev varnostno recepcijske službe, ki je prvotno obsegala 24 urno varovanje stavbe z varnostno službo. Prav tako ni sporno, da so etažni lastniki na zboru dne 18. 5. 2016 z 79% večino po solastniških deležih sprejeli sklep, da se ukine nočno varovanje od 23. do 6. ure. Toženka se je plačilu teh stroškov upirala z navedbami, da gre pri vzpostavitvi dnevne recepcije v stanovanjski stavbi za posel izrednega upravljanja, za katerega naj bi bilo potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov.

19Skladno z ureditvijo v SZ-1 je za odločanje o poslih rednega upravljanja potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev (prvi odstavek 25. člena SZ-1). Za posle, ki presegajo redno upravljanje, pa je potrebno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot ¾ solastniških deležev (prvi odstavek 29. člena SZ-1). Soglasje vseh etažnih lastnikov se po SZ-1 zahteva le za posle, ki pomenijo poseg v lastninsko pravico oziroma razpolaganje z njo (primerjaj drugi odstavek 29. člena SZ-1).⁵ Med te zadnje primere po oceni pritožbenega sodišča ni mogoče uvrstiti odločitve etažnih lastnikov o prehodu iz varovanja objekta 24 ur na dan vse dni v tednu na dnevno varovanje (od 6.00 do 23.00).

20V sodni praksi je ustaljeno stališče, da vzpostavitev varnostno recepcijske službe predstavlja posel rednega upravljanja le takrat, ko se v objektu odvijajo takšne dejavnosti, katerih narava narekuje varnostno-recepcijsko službo za nemoteno uporabo oziroma funkcioniranje objekta,⁶ sicer gre za posel izrednega upravljanja. Glede na obrazloženo za prehod na zmanjšan obseg varovanja, s čimer so se zmanjšale obveznosti etažnih lastnikov za plačilo navedenega stroška, v vsakem primeru zadošča soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot tri četrtine solastniških deležev. Ker je bila v obravnavanem primeru sporna odločitev s takšno večino tudi sprejeta, toženka ne more uspeti z ugovorom, da bi tožnica za izglasovanje veljavnega sklepa o zmanjšanju obsega varovanja potrebovala soglasje vseh etažnih lastnikov. Glede na navedeno je odveč in pravno nepomembno razpravljanje o tem, ali sporna odločitev etažnih lastnikov predstavlja posel rednega ali izrednega upravljanja. Tudi toženkin ugovor, da zaposlitev dnevne recepcije, ki jo predpisuje Pravilnik o standardih in normativih socialnovarstvenih storitev, ni strošek etažnih lastnikov oskrbovanih stanovanj in lokalov, pač pa naj bi bil receptor del predpisanih zaposlitev za izvajanje osnovne oskrbe izvajalca institucionalnega varstva starejših, ni utemeljen. Kot rečeno je bila vzpostavitev varnostno-recepcijske službe sprejeta z Aktom o ureditvi medsebojnih razmerij z dne 20. 7. 2012 in kot taka predstavlja obratovalni strošek v zvezi z uporabo skupnih delov, ki bremeni vse etažne lastnike stanovanjsko-poslovnega objekta.

21Tožnica se pritožuje tudi zoper odločitev o stroških postopka, ker je sodišče prve stopnje stroške izvedbe naroka za glavno obravnavo naložilo v plačilo tožnici. Navaja, da zgolj dejstvo, da je tožnica zahtevala izvedbo naroka za glavno obravnavo, ne more predstavljati razloga za odločitev, da mora tožnica nositi stroške izvedbe naroka. Tožnica je mnenja, da je lahko pričakovala, da bo sodišče na naroku sprejelo dokazni sklep in morda zaslišalo toženko ter v okviru načela odprtega sojenja pojasnilo potek postopka in pravne podlage, ki jih šteje kot relevantne. Tožnica sodišču prve stopnje očita, da ni pozvalo strank, da se izrecno izjavijo, ali narok zahtevajo ali ne, pri čemer naj tožnica ne bi podala izrecne zahteve za izvedbo naroka za glavno obravnavo, pač pa naj bi ga zgolj predlagala. Ker tožnica ni mogla pričakovati, da pripravljalni narok ter prvi narok za glavno obravnavo nista potrebna, ji sodišče prve stopnje njene zahteve po izvedbi naroka ne bi smelo šteti v škodo.

22Takšnim pritožbenim navedbam ni mogoče slediti. Določilo 454. člena ZPP v postopku v sporu majhne vrednosti določa izjemo od obligatornosti glavne obravnave. Tako sodišče v primeru, ko po prejemu odgovora na tožbo oziroma pripravljalnih vlog ugotovi, da je o spornem dejanskem stanju mogoče odločiti že na podlagi predloženih pisnih dokazov ter da nobena stranka izvedbe naroka v tožbi, odgovoru na tožbo oziroma v pripravljalnih vlogah iz 452. člena ZPP ni zahtevala (drugi odstavek 454. člena ZPP), brez razpisa naroka izda odločbo o sporu. Tožnica je v pripravljalni vlogi z dne 21. 3. 2019 sodišču prve stopnje predlagala, da razpiše pripravljalni narok. Pri tem tudi ni bistveno, ali je tožnica namesto zahteve za izvedbo naroka zgolj predlagala njegovo izvedbo. V vsakem primeru gre za jasno izraženo zahtevo sodišču prve stopnje, da v sporu majhne vrednosti izvede narok. Zato sodišče prve stopnje, potem ko je predlagala izvedbo naroka, tožnice ni bilo dolžno ponovno pozivati, ali vztraja pri svoji zahtevi za izvedbo naroka. Sodišče prve stopnje v obravnavanem primeru ni imelo nikakršne možnosti presoje, ali za odločitev zadoščajo pisni dokazi in posledično o potrebnosti naroka, temveč ga je moralo avtomatično razpisati, sicer bi ravnalo v nasprotju z drugim odstavkom 454. člena ZPP. Tožnica, ki jo je v postopku zastopal kvalificirani pravni pooblaščenec, bi vsekakor lahko predvidela, da v obravnavani zadevi majhne vrednosti sam narok, brez zaslišanja strank in prič, ni smotrn in da bo s tem, ko je zahtevala izvedbo naroka, sodišče le-tega moralo opraviti. Tožnica bi lahko zgolj predlagala zaslišanje prič in strank, odločitev o potrebnosti izvedbe teh dokazov in posledično naroka pa prepustila sodišču prve stopnje, s čimer bi se izognila nastanku odvečnih stroškov. V postopku si mora namreč vsaka stranka prizadevati, da skladno z načelom vestnosti in poštenja (11. člen ZPP) obseg stroškov, ki jih uveljavlja od nasprotne stranke, skrči na tisto najmanjšo mero, ko je še mogoče učinkovito varstvo njenih lastnih interesov. Odločitev sodišča prve stopnje je zato v delu, v katerem je odločilo, da mora tožnica sama nositi stroške pristopa na narok za glavno obravnavo, pravilna, pritožba tožnice pa v tem delu neutemeljena.⁷

Glede pritožbe toženke

23Pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje z izpodbijano odločitvijo poseglo v načelo pravne varnosti, ker je tožbenemu zahtevku tožnice delno ugodilo in s tem razsodilo drugače kot je bilo razsojeno v drugih pravdnih postopkih med pravdnima strankama, ki so nanašali na isto pravno in dejansko stanje, niso utemeljene. Toženka se v pritožbi večinoma sklicuje na sodbe okrajnega in okrožnega sodišča, ki v skladu z ustavnim načelom neodvisnosti sodstva za višje sodišče ne predstavljajo zavezujoče sodne prakse, četudi gre za vsebinsko podobne zadeve. Toženka ne more uspeti niti s sklicevanjem na odločitvi v zadevah II Cpg 270/2018 in I Cp 1224/2018. V zadevi II Cpg 270/2018 je tožnica svoj zahtevek temeljila na podlagi Sporazuma o spremembi akta o ureditvi medsebojnih razmerij etažnih lastnikov, ki ni bil sprejet z zadostno večino, medtem ko pravočasnih in ustreznih trditev, ki bi njen zahtevek utemeljevale na veljavni pravni podlagi,⁸ ni podala. V zadevi I Cp 1224/2018 pa je pritožbeno sodišče potrdilo izpodbijano sodbo, s katero je bilo tožbenemu zahtevku tožnice delno ugodeno na podredno zatrjevani pravni podlagi, zato ne drži pritožbena trditev, da je bilo v navedeni zadevi v celoti odločeno v korist tam tožene stranke. Tudi sicer pa so v sporih majhne vrednosti pritožbena sodišča pri odločanju vezana na trditve in dokaze pravdnih strank na prvi stopnji in če stranka v drugem pravdnem postopku glede istih odločilnih dejanskih okoliščin postavi drugačne trditve, to po naravi stvari v različnih pravdah vodi do različnih materialnopravnih zaključkov.

24Pritožbene trditve, da je sodišče prve stopnje pri presoji višine tožbenega zahtevka uporabilo napačno pravno podlago, niso utemeljene. Pritožnica ne more utemeljiti pritožbenega razloga zmotne uporabe materialnega prava zgolj s sklicevanjem na razlago zakonskih podlag, ki jih je v svoji sodbi podalo Okrajno sodišče v Domžalah v drugem istovrstnem sporu med drugima pravdnima strankama. Trditvena podlaga strank, od katere je odvisno ugotovljeno dejansko stanje, se namreč v posameznih sporih lahko razlikuje. Zato toženka ne more uspeti s povzemanjem posameznih materialnopravnih zaključkov okrajnega sodišča v drugem po vsebini podobnem sporu, ne da bi izhajalo iz dejanskega stanja, kot ga je prvostopenjsko sodišče ugotovilo v tu obravnavani zadevi.

25Pritožbeni očitek, da sodišče prve stopnje ni obrazložilo načina izračuna v izreku sodbe prisojenega zneska tako, da bi ga bilo mogoče preveriti, ni utemeljen. Prvostopenjsko sodišče je v obrazložitvi izpodbijane sodbe navedlo vse parametre, ki so ob upoštevanju podatkov na predloženih razdelilnikih potrebni za izračun posameznih postavk na vtoževanih razdelilnikih. Tako je v obrazložitvi pojasnilo, kateri ključ delitve oziroma način porazdelitve stroškov na posamezne etažne lastnike je uporabilo pri izračunu posamezne vrste stroškov. Prav tako je navedlo tudi vse osnovne podatke (skupna površina vseh posameznih delov, površina posameznih enot toženke, število enot na vhod, število vseh posameznih delov...), ki so bili upoštevani pri izračunu stroškov. Na podlagi teh podatkov je mogoče ob upoštevanju posameznega ključa delitve ter zneskov posameznih stroškov na vtoževanih razdelilnikih izračunati višino stroškov, ki jih je prvostopenjsko sodišče naložilo v plačilo toženki. Poleg tega je toženka tudi sama v pritožbi navedla primerjavo med merili delitve stroškov, ki jih je uporabilo sodišče prve stopnje in merili, ki bi jih po toženkinem mnenju sodišče moralo uporabiti, s čimer je konkludentno priznala, da je izpodbijano sodbo mogoče preizkusiti. Glede na navedeno ne drži pritožbena trditev, da ni mogoče natančno ugotoviti, na kakšen način je sodišče prve stopnje izračunalo zneske po posameznih postavkah, ki jih je toženka dolžna plačati.

26Toženka neutemeljeno očita sodišču prve stopnje, da je prekoračilo svoja pooblastila, ko je namesto tožnice, ki je kot upravnik strokovnjak na svojem področju, izračunalo dolg toženke, s tem pa delovalo v korist tožnice, ki ni zmogla svojega dokaznega bremena. V kolikor toženka s povzetimi navedbami uveljavlja prekoračitev trditvene podlage, s čimer uveljavlja kršitev 7. in 212. člena ZPP, pritožbeno sodišče na tak očitek odgovarja, da sklicevanje na kršitev razpravnega načela predstavlja uveljavljanje relativne bistvene kršitve določb postopka po prvem odstavku 339. člena ZPP, ki v tem postopku ni upošteven pritožbeni razlog. Tudi sicer pa tega pritožbenega očitka pritožnica ni konkretizirala, saj ni navedla, v katerem delu naj bi izostala tožničina trditvena podlaga, ko naj bi prvostopenjsko sodišče izračunalo višino toženkinega dolga. Toženka na več mestih v pritožbi tudi ni konkretizirala pritožbenega očitka, da naj bi sodišče prve stopnje višino posameznih stroškov ugotavljalo na podlagi dokaznih listin tožnice, ki naj ne bi bile skladne z javnopravnimi evidencami o stavbi in zemljiškoknjižnim stanjem glede solastnine toženke.

27Toženka neutemeljeno navaja, da je stališče sodišča prve stopnje, da vsak dobaviteljev račun, ki ga je poravnal upravnik, nujno bremeni etažne lastnike, nezakonito, ker bi moral imeti upravnik za naročila veljaven sklep zbora etažnih lastnikov. Toženka v svojih pritožbenih navedbah ne izpodbija konkretnega pravnega posla, za katerega naj tožnica ne bi imela ustrezne pravne podlage, pač pa zgolj na splošno zatrjuje, da naj tožnica za naročene in obračunane storitve ne bi izkazala soglasja etažnih lastnikov oziroma naj ne bi izkazala, na kakšni osnovi je posamezno naročilo sploh izvedla.⁹ Sodišče prve stopnje je materialnopravno podlago zahtevka za plačilo obratovalnih in vzdrževalnih stroškov oprlo na določilo 190. člena OZ o neupravičeni obogatitvi, s čimer je v tem delu materialno pravo zmotno uporabilo. Glede na v nadaljevanju pojasnjeno razmerje med upravnikom in etažnimi lastniki ter dobavitelji blaga ali storitev bi moralo uporabiti pravila o subrogaciji. Zaključek sodišča prve stopnje, da je tožnica upravičena do povračila plačanih stroškov, pa je, sicer iz drugih materialnopravnih razlogov, pravilen.

28Pritožbeno sodišče najprej pojasnjuje, da v primeru izvedbe rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti, upravnik že na podlagi izrecne zakonske določbe ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov (drugi odstavek 51. člena SZ-1).¹⁰ Poleg tega mora upravnik skrbeti za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov (2. alineja četrtega odstavka 118. člena SPZ), to pa brez rednih dobav ni mogoče. Zato mora upravnik, čeprav k temu ni izrecno zavezan,¹¹ kljub temu poravnati te stroške, saj le tako lahko v celoti in popolnoma izpolni svojo obveznost kot upravnik večstanovanjske stavbe in prepreči morebitno škodo, ki bi nastala kot posledica prekinitve dobav zaradi neplačil. V takšnih primerih ima zato upravnik pravico do povrnitve plačanega, in sicer na temelju pravil o subrogaciji. Ker je upnik (dobavitelj) dolžan sprejeti izpolnitev od vsakogar, ki ima pravni interes, da bi bila obveznost izpolnjena, in sicer celo če dolžnik tej izpolnitvi nasprotuje (drugi odstavek 271. člena OZ), tretji (upravnik) pa ima za izpolnitev pravni interes, preide nanj ob izpolnitvi upnikova terjatev z vsemi stranskimi pravicami že na podlagi zakona (subrogacija po zakonu; 275. člen OZ). Kadar takšnega pravnega interesa nima, pa ga je mogoče vzpostaviti na pogodbeni podlagi (274. člen OZ). V sodni praksi je ustaljeno stališče, da imajo upravniki v takšnih primerih pravni interes, da poravnajo terjatve dobaviteljem.¹² Kot rečeno njihov pravni interes izvira iz težnje, da stavba funkcionira kot celota. Takšno delovanje upravnika predstavlja ravnanje v skladu z interesi etažnih lastnikov (peti odstavek 118. člena SPZ). Zato upravnik ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov za izvajanje poslov v zvezi s tekočimi stroški iz naslova obratovanja, ki so potrebni za normalno delovanje stavbe kot celote.

29Glede na obrazloženo toženka ne more uspeti s posplošenimi pritožbenimi trditvami, da je tožnica s svojim ravnanjem, ko naj bi brez vednosti etažnih lastnikov samovoljno v njihovem imenu naročala blago in storitve, posegla v toženkino ustavno pravico do lastnine. Pritožbene navedbe, da je tožnica nekatere dobave izvedla brez plana vzdrževanja oziroma brez veljavnega sklepa zbora etažnih lastnikov so presplošne, da bi bilo mogoče presojati, ali gre za takšen posel, za katerega veljavnost je skladno z določili SZ-1 potrebno predhodno soglasje etažnih lastnikov.

30Prav tako ne drži pritožbena trditev, da s pogodbo o medsebojnih razmerjih ni mogoče urediti ključa delitve obratovalnih stroškov drugače kot to določa Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb (Pravilnik). SPZ kot splošen predpis v 115. členu določa, da so pravice in obveznosti etažnih lastnikov¹³ sorazmerne z njihovim lastnim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače. Skladno s prvim odstavkom 30. člena SZ-1 so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače, razen stroškov, ki izvirajo iz poslov obratovanja večstanovanjske stavbe. Za plačilo teh se upoštevajo merila iz Pravilnika. Ker SZ-1 tega področja ne ureja, pač pa napotuje na Pravilnik, podzakonski akt pa ne more poseči v ureditev SPZ, ki je hierarhično višji pravni akt, je po oceni pritožbenega sodišča s pogodbo o medsebojnih razmerjih mogoče urediti tudi ključ delitve obratovalnih stroškov. Dogovor v pogodbi o medsebojnih razmerjih o delitvi obratovalnih stroškov lahko torej spremeni le zakon, ne pa podzakonski predpis. Akt o ureditvi medsebojnih razmerij glede stroškov obratovanja, vzdrževanja in upravljanja posameznih delov ter skupnih in posebnih skupnih delov sicer napotuje tudi na merila delitve stroškov iz Pravilnika, kar pa pomeni, da se merila Pravilnika v razmerju do Akta o ureditvi medsebojnih razmerij in Stroškovnika stroškov obratovanja, vzdrževanja in upravljanja kot njegove priloge uporabljajo subsidiarno.

31V nasprotju s pritožbenim zatrjevanjem sodišče prve stopnje tudi ni zagrešilo nobene procesne kršitve, ker se ni opredelilo do predloženega mnenja stanovanjskega inšpektorja glede pravne podlage delitve stroškov v večstanovanjski stavbi. Sodišču se ni potrebno opredeliti do vseh dokazov, pač pa le do bistvenih. Med te ne sodi mnenje stanovanjskega inšpektorja glede pravilne pravne podlage za delitev stroškov v večstanovanjski stavbi, saj mora sodišče materialno pravo poznati po uradni dolžnosti.

32Toženka v pritožbi nadalje navaja, da se sodišče ni opredelilo do trditev toženke, ali sta posebna skupna dela z ID znakom 0000-0000-92 in 0000-0000-93 posamezna dela, ki ju je potrebno upoštevati kot eno enoto stavbe po merilih pravilnika. Toženka trdi, da obstaja neskladje z etažnim načrtom stavbe in skupnim imenovalcem ključev delitve deleža na lokale oziroma po enoti. Prav tako naj ne bi bilo jasno, v katerem funkcionalnem sklopu stavbe (DSO, oskrbovana stanovanja, parkirišče) je sodišče prve stopnje posamezna dela v delitvi stroškov upoštevalo.

33Z zgornjimi pritožbenimi navedbami toženka ne more uspeti. Toženka namreč v svojih vlogah ni prerekala trditev tožnice o številu poslovnih prostorov, pač pa zgolj njihovo skupno površino. Tako je v prvi pripravljalni vlogi z dne 4. 4. 2019 (r. št. 12, l. št. 73-115, str. 15, l. št. 87) navedla, da je skupno število vseh enot lokalov 19, kot je to trdila tudi tožnica, enako pa je ugotovilo sodišče prve stopnje. V drugi pripravljalni vlogi z dne 10. 5. 2019 (r. št. 18,l. št. 138-151, l. št. 144, str.7) pa je nadalje navedla, da je potrebno pri izračunu skupne površine lokalov upoštevati tudi posamezna dela stavbe z ID 0000-0000-92 in 0000-0000-93.

34Sodišče prve stopnje se je pri ugotovitvi skupne površine poslovnih prostorov v izmeri 832,61 m² oprlo na podatke iz sklepa GURS z dne 18. 4. 2012 o vpisu stavbe v kataster stavb (B104) ter na elaborat spremembe podatkov katastra stavb (B101), s čimer je v tem delu sledilo trditvam toženke. Ker je bil za toženko sporen zgolj njen delež na vhod – lokali, se sodišču prve stopnje ni bilo potrebno ukvarjati z ugotavljanjem števila posameznih delov lokalov, saj to med pravdnima strankama ni bilo sporno. Glede na navedeno ne more v pritožbi uspeti s pritožbenimi trditvami, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do toženkinih trditev, ali sta dela stavbe z ID 0000-0000-92 in 0000-0000-93 posamezna dela, ki ju je potrebno upoštevati kot eno enoto stavbe po merilih pravilnika in da obstaja glede na ugotovljeno število poslovnih prostorov ter njihovo skupno površino neskladje z etažnim načrtom stavbe in skupnim imenovalcem ključev delitve deleža na lokale oziroma ključa delitve po enoti, posledično pa naj ne bi bilo jasno, v katerem funkcionalnem sklopu stavbe je sodišče prve stopnje posamezna dela upoštevalo.

35Toženka nadalje ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, da naj bi sodišče prve stopnje ugotovilo število enot stavbe neskladno s podatki o vpisu stavbe v kataster stavb, pri čemer naj ne bi ugotovilo pravilno število enot DSO. Sodišče prve stopnje je pri izračunu stroškov po ključu delitve glede na enoto upoštevalo, da ima objekt 320 enot, od tega 103 bivanjskih enot (15. točka obrazložitve), s čimer je v tem delu v celoti sledilo toženkinim navedbam.¹⁴ Toženka v pritožbi prvič navaja, da naj bi imel DSO 75 posameznih enot, celotna stavba pa 245 enot, kar vse predstavlja pritožbene novote, ki jih pritožbeno sodišče glede na določila 451. do 453. člena ZPP ne sme upoštevati.

36Toženka v svojih vlogah v postopku pred sodiščem prve stopnje ni podala navedb, ki bi se nanašala na storitve urejanja okolice (vrtnarske storitve, košnja trave, pletje cvetličnih korit) in glede dvojnega zaračunavanja stroškov toplote, zato ne more uspeti s pritožbenim zatrjevanjem, da se prvostopenjsko sodišče do njenih navedb ni opredelilo. Z nadaljnjimi pritožbenimi navedbami o tem, da je tožnico večkrat pozvala, da predloži dnevnik dela hišnika – vzdrževalca ter izkaže za kakšen namen se dejansko koristijo zakupljene ure hišnika, da tožnica ni podala nikakršnih utemeljenih nasprotnih trditev in dokazov, da v primeru naročil storitev urejanja okolice ne gre za naročilo njenega podizvajalca, da tožnica svojega pogodbenega zneska, ki zajema tudi urejanje okolice, ni zmanjšala za delo, ki ga je opravil podizvajalec, pač pa je njegov strošek dodatno zaračunala etažnim lastnikom..., toženka uveljavlja pritožbeni razlog zmotno oziroma nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja, ki sam po sebi v pritožbenem postopku v sporu majhne vrednosti ne predstavlja dopustnega pritožbenega razloga.

37Toženka tudi ne more uspeti s pritožbenimi navedbami, s katerimi izpodbija utemeljenost prisojenih stroškov pod postavkama 530 (popravilo dvigala) in 531 (redni servis dvigala). Toženka navaja, da ni lastnica dvigalnega jaška in posledično dvigal v južni lameli, ki naj bi bila etažirana v treh etažah kot posamezen del stavbe DSO, z ID dela stavbe k. o. 0000-0000-1. Ker naj sodišče prve stopnje v dokaznem postopku ne bi vpogledalo v dokazno gradivo, se toženka v svojih pritožbenih navedbah sklicuje na vsebino etažnega načrta stavbe.

38Skupni deli so solastnina vseh etažnih lastnikov posameznih delov (skupni deli) ali solastnina nekaterih etažnih lastnikov posameznih delov (posebni skupni deli) (četrti odstavek 3. člena SZ-1), pri čemer je ureditev splošnih skupnih delov predpisana kot pravilo, ureditev in obstoj posebnih skupnih delov pa kot izjema.¹⁵ V skladu s tretjim odstavkom 5. člena SZ-1 spadajo med skupne inštalacije, naprave in opremo tudi dvigala. Poseben skupni del se lahko določi že s pogodbo o medsebojnih razmerjih, v vsakem primeru pa je za oblikovanje posebnega skupnega dela potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov (22. člen SZ-1 in drugi odstavek 32. člena SZ-1). Glede na navedeno bi se toženka lahko svoje obveznosti plačila stroškov vzdrževanja in obratovanja dvigal razbremenila le, če bi zatrjevala in dokazala, da so jaški dvigala v južni lameli posebni skupni prostori (primerjaj četrti odstavek 3. člena SZ-1 v zvezi z 21. členom SZ-1). Le v takem primeru, in če ne bi bila solastnica posebnega skupnega dela, toženka ne bi bila zavezana za plačilo stroškov v zvezi z delovanjem in vzdrževanjem dvigal. Tega pa toženka v pritožbi ne zatrjuje, zato ne more uspeti niti s sklicevanjem na etažni načrt, iz katerega naj bi izhajalo, da naj bi bila dvigalna jaška v južni lameli stavbe etažirana kot posamezni del stavbe. Glede na navedeno tudi pritožbeni očitek zmotne uporabe materialnega prava v tem delu ni utemeljen.

39Pritožbene navedbe, da je funkcijska raba spornih dvigal nedvoumno razvidna iz napisne tablice možnosti dostopa z dvigali ob vstopu v kleti, iz česar naj bi izhajalo, da uporaba teh dvigal za lokale ni namenjena, predstavljajo nedopustne pritožbene novote, ki jih pritožbeno sodišče ne sme upoštevati. Toženka namreč takšnih navedb v svojih vlogah v postopku pred sodiščem prve stopnje ni podala.

40Toženka ne more uspeti niti s pritožbenimi navedbami, s katerimi izpodbija utemeljenost stroškov pod postavko 525 (servis ogrevanje – hlajenje za klimate). Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da klimati predstavljajo del inštalacij, ki predstavljajo skupne dele, zato so navedene stroške dolžni nositi vsi etažni lastniki. Pritožbene trditve, da tožnica toženki ločeno obračunava stroške obratovanja elektrike za klimat N6 (postavka 404: ogrevanje – hlajenje), nato pa še stroške obratovanja za vse klimate pod postavko 525, spadajo v okvir ugotavljanja dejanskega stanja, zato v tem postopku ne predstavljaj0 dopustnega pritožbenega razloga.

41Pritožnica v zvezi z zgornjimi navedbami navaja, da je sodišče prve stopnje s tem, ko ni izvedlo potrebnih dokazov, zagrešilo procesno kršitev. Opustitev izvedbe dokaza je procesna kršitev relativnega značaja iz prvega odstavka 339. člena ZPP, ki v sporu majhne vrednosti ni dovoljen pritožbeni razlog. Na tiste absolutne bistvene kršitve, ki jih pritožbeno sodišče ne sme upoštevati po uradni dolžnosti, ker so relativne narave, pa toženka, čeprav je vložila obširno pritožbo, ni opozorila. Pritožbeno sodišče namreč v pritožbenem postopku ne pazi po uradni dolžnosti na vse absolutne bistvene kršitve določb postopka (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je pritožnica tista, ki mora zatrjevano kršitev opisati, opredeliti in vsebinsko obrazložiti. Pritožbeni očitek o procesni kršitvi je torej neopredeljen in neobrazložen, saj pritožnica ni obrazložila, katero kršitev naj bi storilo sodišče prve stopnje. Prav tako ni utemeljen pritožbeni očitek zmotne uporabe materialnega prava, saj je v tem delu sodišče prve stopnje na ugotovljena dejstva materialno pravo pravilno uporabilo.

42Toženka v pritožbi nasprotuje načinu delitve stroškov toplote, ki jih je sodišče prve stopnje obračunalo po ključu površine kot to določa 11. člen Pravilnika o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več posameznimi deli (v nadaljevanju: Pravilnik o delitvi stroškov toplote). Ta določa, da v primeru, ko ugotavljanje porabniškega deleža posameznega dela stavbe zaradi objektivnih okoliščin ni mogoče, se porabniški delež določi tako, da je za ogrevanje enak deležu ogrevane površine, za pripravo tople vode pa je enak deležu števila uporabnikov, v poslovnem delu pa deležu ogrevane površine.

43Pritožnica neutemeljeno nasprotuje uporabi pravila iz 11. člena Pravilnika o delitvi stroškov toplote z navedbami, da sama ni kriva, da stroškov toplote na njenem posameznem delu ni mogoče ugotoviti. Navedeno določilo pride v poštev ravno v primeru, ko ugotavljanje porabniškega deleža posameznega dela stavbe zaradi objektivnih okoliščin ni mogoče. Tak je obravnavani primer, saj med pravdnima strankama ni sporno, da v stavbi ni merilnih naprav, ki bi omogočale ločeno odčitavanje toplotne energije za vsako odjemno enoto. Prav tako za uporabo pravilnika ni odločilno, da je prostor, kjer se nahajajo naprave za skupno ogrevanje, v lasti posameznega etažnega lastnika, kot to poudarja pritožnica. Pravilnik o delitvi stroškov toplote se uporablja za stavbe z najmanj štirimi posameznimi deli, ki imajo centralno ogrevanje oziroma centralno pripravo sanitarne tople vode in se oskrbujejo s toploto iz skupnega sistema ogrevanja oziroma iz sistema daljinskega ogrevanja (prvi odstavek 2. člena tega Pravilnika).

44Pritožbene navedbe, s katerimi se toženka v razmerju do preostalih etažnih lastnikov zavzema za obračun stroškov ogrevanja po 12. členu Pravilnika o delitvi stroškov toplote, ki za primer, ko delilniki toplote po krivdi lastnika stavbe niso vgrajeni, predvideva zaračunavanje ogrevanja po deležu ogrevalne površine, pomnožene s faktorjem 3, za odločitev v zadevi niso relevantne, zato se pritožbeno sodišče do teh navedb ne opredeljuje.

45Drži pritožbeni očitek, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do toženkinega ugovora o tem, da sama ni lastnica kurilnice (posameznega dela stavbe z ID znakom 0000-0000-105), zaradi česar naj bi ji tožnica neupravičeno zaračunavala stroške ogrevanja. Prav tako se prvostopenjsko sodišče ni opredelilo do toženkinih navedb glede relevantne zakonodaje, iz katere naj bi izhajala obveznost tožnice kot upravnika, da zagotovi vgradnjo merilnikov skupne elektrike in energentov za toploto in da bi morala tožnica zaradi nevgrajenih merilnikov v imenu etažnih lastnikov pri investitorju uveljavljati napake gradnje.

46Vendar s tem ni zagrešilo procesne kršitve. Sodišče ni dolžno posebej odgovarjati na vsak pravni argument stranke. Tako ni dolžno odgovarjati na pravna naziranja stranke, ki so očitno neutemeljena in ki za odločitev v zadevi po razumni presoji sodišča niso relevantna. Po oceni pritožbenega sodišča so zgoraj navedene trditve toženke nerelevantne. Toženka namreč drugačne presoje glede utemeljenosti stroškov toplote ne more doseči z zatrjevanjem, da ni lastnica kurilnice, pač pa kvečjemu odjemalec toplote. Naprave za ogrevanje objekta namreč predstavljajo skupni del stavbe že na podlagi zakona (primerjaj tretji odstavek 5. člena SZ-1). Zato se toženka ne more razbremeniti obveznosti plačila stroškov ogrevanja z ugovorom, da se skupne naprave objekta nahajajo v posameznem delu stavbe, ki je v lasti B., d. d. Enako velja za očitek, da bi morala tožnica zagotoviti, da bi bili v stavbi vgrajeni merilniki skupne elektrike in energentov za toploto. V skladu s prvim odstavkom 357. člena Energetskega zakona (EZ-1), ki je veljal v času nastanka obratovalnih stroškov, je obveznost vgraditve merilnih naprav, ki omogočajo indikacijo dejanske porabe toplote posameznega dela stavbe, na strani etažnih lastnikov.

47Pritožbeni očitek, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do načina delitve stroškov toplote, ki jo tožnica uveljavlja po izdani inšpekcijski odločbi, ni utemeljen. Prvostopenjsko sodišče je presodilo, da Pravilnik o delitvi stroškov ogrevanja in stroškov električne energije „skupna raba“, ki so ga sklenili etažni lastniki z 96,93% večino, ni bil sprejet z zakonsko predpisano večino. Zavzelo je stališče, da je delitev stroškov obratovanja posel izrednega upravljanja, za katerega se zahteva 100% soglasje etažnih lastnikov (glej 9. in 10. točko obrazložitve izpodbijane sodbe). S tem je posredno zavzelo tudi stališče o neveljavnosti delitve stroškov toplote, ki jo je tožnica izvajala na podlagi pogodbe, sklenjene z D., glede česar med pravdnima strankama prav tako ni bilo sporno, da ni bila sklenjena s soglasjem vseh etažnih lastnikov.

48Tudi po presoji pritožbenega sodišča je zahtevek za plačilo stroškov upravljanja utemeljen. Za toženko pritožbeno ni sporno, da tožničina terjatev v tem delu temelji na Pogodbi o upravljanju, prav tako ni sporna pogodbeno določena višina upravnine. Pač pa zahtevku za plačilo stroškov upravljanja nasprotuje s pritožbenimi navedbami, da je tožnica izvajala nezakonit obračun delitve stroškov in da je vodila nezakonite postopke glasovanja glede sklepov, s katerimi je posegla v lastninska razmerja.

49S takšnimi pritožbenimi navedbami toženka ne more uspeti. Pogodba o upravljanju je po svoji pravni naravi mandatna pogodba. Za plačilo po mandatni pogodbi, ki pomeni obligacijo prizadevanja, pa zadošča, da si mandatar končni rezultat z ustrezno skrbnostjo prizadeva doseči.

50Ni sporno, da je tožnica izvajala poglavitne naloge upravnika, kot jih določa četrti odstavek 118. člena Stvarnopravnega zakonika.¹⁶ Po oceni pritožbenega sodišča dejstvo, da je tožnica stroške obratovanja in vzdrževanja delila na nezakonit način, ne predstavlja takšnega ravnanja, da bi bilo mogoče tožnici očitati, da svojega dela ni opravljala s potrebno skrbnostjo. Po oceni pritožbenega sodišča gre pri delitvi stroškov predmetnega objekta za zapleteno pravno vprašanje, ki terja kompleksno presojo vseh okoliščin. Prav tako na presojo upravičenosti do plačila stroškov upravljanja ne vpliva dejstvo, da je tožnica izvajala sklepe etažnih lastnikov, ki niso bili sprejeti s potrebno večino. Po presoji pritožbenega sodišča upravnikovo plačilo za opravljeno delo ne more biti odvisno od pravilnosti njegove presoje, ali je bil sklep etažnih lastnikov veljavno sprejet, prav tako pa tudi ne od njegove presoje, katera je veljavna pravna podlaga za delitev obratovalnih in vzdrževalnih stroškov.

51Preostale obširne pritožbene navedbe, s katerimi toženka tožnici v pritožbi prvič očita opravljanje njenih nalog v nasprotju z določili Pogodbe o upravljanju, predstavljajo nedovoljene pritožbene novote.

52Pritožnica je sodišču prve stopnje očitala tudi, da je zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb postopka po 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Protispisnost je podana takrat, ko je o odločilnih dejstvih nasprotje med tem, kar je navedeno v obrazložitvi sodbe o vsebini listin, zapisnikov o izvedbi dokazov ali prepisov zvočnih posnetkov, in samimi temi listinami, zapisniki oziroma prepisi. Na to kršitev pritožbeno sodišče ne pazi po uradni dolžnosti. Zato je treba vsak tak pritožbeni očitek obrazložiti in konkretizirati. Ker tega toženka ni storila, se pritožbeno sodišče do tako nekonkretiziranega očitka ne more podrobneje opredeliti.

53Utemeljen pa je pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, ko je pri izračunu stroškov, ki so neposredno povezani z uporabo parkirišč, uporabilo skupen ključ delitve tako za lokal kot parkirno mesto. Tožnica je namreč v prvi pripravljalni vlogi za primer izračuna stroškov po Stroškovniku stroškov navedla drug obračun stroškov, ki skladno s Stroškovnikom stroškov upošteva ločeno obračunavanje določenih stroškov na lokale in določenih na parkirna mesta. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pri ponovnem izračunu stroškov upoštevalo ločeno obračunavanje stroškov, ki se nanašajo na parkirna mesta. Tako je za stroške, ki se nanašajo zgolj na garaže, pri uporabi ključa delitve glede na delež enote na vhod upoštevalo količnik 0,779 kot razmerje med površino posameznega dela – parkirnega mesta (12,63 m²) in površino vseh garaž (1.622,35 m²), pri uporabi ključa delitve glede na delež enote na celotno stavbo pa količnik 0,108% (12,63 m²/11.672,70 m²).

54Toženka tudi utemeljeno graja uporabo ključa deleža enote na celotno stavbo za strošek po postavki 500 (ostali stroški, med katere spada na primer strošek nabave in zamenjave žarnic na skupnih delih). Za ta strošek Stroškovnik stroškov posebnega ključa delitve ne določa, zato se ta deli glede na število enot stavbe, kot to za stroške raznih drobnih popravil na skupnih delih določa 9. alineja 26. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb. Glede na to, da v Stroškovniku stroškov ni določen ključ za delitev stroška porabe vode za zalivanje zelenic, toženka tudi utemeljeno opozarja, da bi morala tožnica strošek po postavki 200 (poraba vode za zalivanje zelenice) namesto po deležu enote na celotno stavbo deliti glede na število enot, kot to za stroške vzdrževanja bivalnega okolja določa 3. alineja 26. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb. Enak ključ velja tudi strošek pod postavko 219 (zalivanje zelenice – okoljska dajatev), strošek pod postavko 371 (urejanje okolice, sol za posipanje), strošek pod postavko 537 (urejanje okolice, zelenic) in strošek pod postavko 539 (odčitavanje in delitev delilnikov), saj Stroškovnik stroškov delitev teh stroškov ne določa. Glede preostalih stroškov pa se toženka neutemeljeno zavzema za uporabo Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, saj je ključ njihove delitve določen v Stroškovniku stroškov.

Sklepno

55Glede na obrazloženo je pritožbeno sodišče vtoževane stroške po postavkah, kot so opredeljeni v razdelilnikih v prvi pripravljalni vlogi tožnice (r. št. 9, l. št. 44 – 63) izračunalo na podlagi meril, kot jih določata Stroškovnik stroškov (prva pripravljalna vloga tožnice, l. št, 43), 26. člen Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb ter 11. člen Pravilnika o delitvi stroškov toplote. Pri tem je upoštevalo, da delež toženkinega poslovnega prostora na vhod (lokali) znaša 5,621 % (46,80 m²/832,61 m²), delež toženkinega parkirnega mesta na vhod (garaže) znaša 0,779 % (12,63 m²/1.622,35 m²), delež toženkinega poslovnega prostora na celotno stavbo stavbo znaša 0,401 % (46,80 m²/11.672,70 m²), delež toženkinega parkirnega prostora na stavbo pa 0,108 % (12,63 m²/11.672,70 m²).

56Količnik 0,401% (delež enote – lokala na celotno stavbo) je uporabilo za izračun naslednjih stroškov, ki se v obračunanih razdelilnikih nanašajo na toženkin lokal: 51 čiščenje skupni prostori 258, 51 čiščenje posebni skupni deli – hod. Pritličje 7, 202 vzdrževanje hidroforja v PS, 206 priključna moč, števčnina, oskrba s pitno vodo in čiščenje komunalne odpadne vode, 214 menjava vodomera, 220 prispevek za uporabo podtalnic, 262 pregled gasilnih aparatov, 265 pregled gasilnih aparatov, 266 sprinkler sistem, 404 elektrika, ogrevanje, hlajenje, 416 elektrika skupne naprave, 418 električna energija poraba, 424 trošarina, prispevki, 426 plin ogrevanje sanitarne vode, 430 ogrevanje elektrika + plin, 431 ogrevanje, 519 požarno varnostno naprave, 520 požarna varnost, 525 servis ogrevanje hlajenje, 530 dvigala, 531 redni servis dvigala, 542 sistem požarne varnosti pregled, 575 priklop sistema za javljanje gibanja, 585 vzdrževanje avtomatskih vrat, 600 zavarovanje splošna odgovornost, 672 agregat servis.

57Glede stroškov, ki se v obračunanih razdelilnikih nanašajo na toženkin lokal, je pritožbeno sodišče uporabilo količnik 5,621 % (delež enote – lokala na vhod) za izračun naslednjih stroškov: 10 vzdrževanje objekta lokali,¹⁷ 300 odvoz smeti lokali, 600 zavarovanje – lokali, 575 24 urna recepcijska služba.

58Glede stroškov, ki se v obračunanih razdelilnikih nanašajo na toženkino parkirno mesto, je pritožbeno sodišče uporabilo količnik 0,108 % (delež enote – parkirnega mesta na stavbo) za izračun naslednjih stroškov: 51 čiščenje skupni prostori 258, 202 vzdrževanje hidroforja v PS, 206 priključna moč, števčnina, oskrba s pitno vodo in čiščenje komunalne odpadne vode, 214 menjava vodomera, 220 prispevek za uporabo podtalnic, 262 pregled gasilnih aparatov, 265 pregled gasilnih aparatov, 266 sprinkler sistem, 404 elektrika, ogrevanje, hlajenje, 416 elektrika skupne naprave, 418 električna energija poraba, 424 trošarina, prispevki, 426 plin ogrevanje sanitarne vode, 430 ogrevanje elektrika + plin, 431 ogrevanje, 519 požarno varnostno naprave, 520 požarna varnost, 525 servis ogrevanje hlajenje, 530 dvigala, 531 redni servis dvigala, 542 sistem požarne varnosti pregled, 600 zavarovanje – odgovornost obj., 600 zavarovanje garaža.

59Glede stroškov, ki se v obračunanih razdelilnikih nanašajo na toženkino parkirno mesto, je pritožbeno sodišče uporabilo količnik 0,779 % (delež enote – parkirnega mesta na vhod) za izračun stroška 600 zavarovanje – garaža.

60Ključ delitve glede na število enot v stavbi (o,313%) pa je pritožbeno sodišče uporabilo za naslednje stroške: 500 ostali stroški, 200 poraba vode za zalivanje zelenice, 219 zalivanje zelenice – okoljska dajatev, 371 urejanje okolice, 537 urejanje okolice, zelenic, 204 deratizacija ter 539 odčitavanje in delitev delilnikov. Po števcu pa se obračunavata stroška pod postavko 207 (poraba vode odštevalni števci) in 221 (okoljska dajatev – števci).

61Pritožbeno sodišče primeroma podaja obračun vtoževanih stroškov za mesec oktober 2017, kot so specificirani na razdelilniku za navedeno obdobje (račun št. 117029912), ki ga je tožnica navedla v svoji prvi pripravljalni vlogi (l. št. 44 in naslednje). Pritožbeno sodišče je po navedenem razdelilniku tožnici priznalo posamezne stroške, ki odpadejo na enoto 97 (toženkin lokal), v naslednji višini: 9,76 EUR po postavki 1 Upravljanje – lokali, 16,46 EUR po postavki 10 vzdrževanje objekta lokali, 1,37 EUR po postavki 51 čiščenje skupni prostori 258, 0,098 EUR po postavki 51 čiščenje posebni skupni deli – hod. Pritličje 7, 0,00109 EUR po postavki 200 hladna voda – zalivanje zelenic, 0,83 EUR po postavki 202 vzdrževanje hidroforja v PS, 4,83 EUR po postavki 202 vzdrževanje hidroforja v PS, 0,17 EUR po postavki 204 deratizacija, 3,64 EUR po postavki 206 priključna moč, števčnina vzdrževanje, 1,7049 EUR po postavki 207 poraba vode odštevalni števci, 0,52 EUR po postavki 220 prispevek za uporabo podtalnic, 0,757 EUR po postavki 221 okoljska dajatev – števci, 0,34 EUR po postavki 300 odvoz smeti – lokali najem ključavnice, 6,16 EUR po postavki 300 odvoz smeti lokali, 20,98 EUR po postavki 418 električna energija – poraba, 0,76 EUR po postavki 426 plin – ogrevanje sanitarne vode, 0,12 EUR po postavki 500 ostali stroški, 0,03 EUR po postavki 519 požarno varnostne naprave, 2,35 EUR po postavki 520 požarna varnost, 0,32 EUR po postavki 530 dvigala – popravila intervencija, 1,71 EUR po postavki 531 redni servis dvigala, 45,59 EUR po postavki 575 24 urna recepcijska služba, 2,99 EUR po postavki 600 zavarovanje – lokali – mesečni obroki, 0,461 EUR po postavki 600 zavarovanje – odgovornost objektivna. Za stroške, ki se nanašajo na enoto 118 (toženkino parkirno mesto) pa je pritožbeno sodišče za oktober 2017 tožnici priznalo: 0,37 EUR po postavki 51 čiščenje skupni prostori 258, 0,22 EUR po postavki 202 vzdrževanje hidroforja v PS, 1,30 EUR po postavki 202 vzdrževanje hidroforja v PS, 0,17 EUR po postavki 204 deratizacija, 0,14 EUR po postavki 220 prispevek za uporabo podtalnic, 5,65 EUR po postavki 418 električna energija – poraba, 0,21 EUR po postavki 426 plin – ogrevanje sanitarne vode, 0,12 EUR po postavki 500 ostali stroški, 0,01 EUR po postavki 519 požarno varnostne naprave, 0,08 EUR po postavki 520 požarna varnost, 0,46 EUR po postavki 531 redni servis dvigala, 0,26 EUR po postavki 600 zavarovanje – garaža in 0,12 EUR po postavki 600 zavarovanje – odgovornost objektivna. Skupna višina tako priznanih stroškov za mesec oktober 2017 znaša 131,06 EUR. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je toženka za navedeni mesec terjatev tožnice po navedenem razdelilniku delno že poravnala, in sicer v višini 31,40 EUR. Zato je dolžna tožnici za oktober 2017 plačati še 99,66 EUR.

62Ob upoštevanju navedenih količnikov znaša višina priznanih stroškov za november 2017 148,64 EUR, tako da je toženka ob upoštevanju delnega plačila 46,99 EUR dolžna tožnici plačati še 101,65 EUR, za december 2017 znaša toženkin dolg 145,07 EUR, tako da je ob upoštevanju delnega plačila 29,27 EUR dolžna tožnici plačati še 115,80 EUR, za januar 2018 znaša toženkin dolg 160,41 EUR, tako da je ob upoštevanju delnega plačila 60,69 EUR dolžna tožnici plačati še 99,72 EUR, za februar 2018 znaša toženkin dolg 130,68 EUR, tako da je ob upoštevanju delnega plačila 32,25 EUR dolžna tožnici plačati še 98,43 EUR, za marec 2018 znaša toženkin dolg 156,64 EUR, tako da je ob upoštevanju delnega plačila 48,36 EUR dolžna tožnici plačati še 108,28 EUR, za april 2018 znaša toženkin dolg 132,92 EUR, tako da je ob upoštevanju delnega plačila 43,32 EUR dolžna tožnici plačati še 89,60 EUR, za maj 2018 znaša toženkin dolg 123,32 EUR, tako da je ob upoštevanju delnega plačila 43,32 EUR dolžna tožnici plačati še 80,00 EUR, za junij 2018 znaša toženkin dolg 103,74 EUR, tako da je ob upoštevanju delnega plačila 40,64 EUR dolžna tožnici plačati še 63,10 EUR, za julij 2018 znaša toženkin dolg 124,18 EUR, tako da je ob upoštevanju delnega plačila 44,74 EUR dolžna tožnici plačati še 79,44 EUR, za avgust 2018 znaša toženkin dolg 120,39 EUR, tako da je ob upoštevanju delnega plačila 44,77 EUR dolžna tožnici plačati še 75,62 EUR, za september 2018 znaša toženkin dolg 112,41 EUR, tako da je ob upoštevanju delnega plačila 48,05 EUR dolžna tožnici plačati še 73,36 EUR, za oktober 2018 znaša toženkin dolg 180,06 EUR, tako da je ob upoštevanju delnega plačila 53,82 EUR dolžna tožnici plačati še 126,24 EUR. Ker seštevek tako obračunanih stroškov znaša 1.210,90 EUR, kar je več kot vtoževani zahtevek, je tožbeni zahtevek tožnice v celoti utemeljen.

Zaključek

63Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi tožnice zoper II. točko izreka izpodbijane sodbe ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v tej točki izreka spremenilo tako, kot izhaja iz prvega odstavka II. točke izreka te sodbe (358. člen ZPP).

64Pritožbo toženke pa je pritožbeno sodišče kot neutemeljeno zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem in nespremenjenem delu, to je v I. točki izreka, potrdilo (353. člen ZPP), potem ko tudi ob uradnem preizkusu izpodbijane sodbe v tem delu ni zaznalo nobenih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP.

65S tem je pritožbeno sodišče odgovorilo na pravno odločilne pritožbene razloge (prvi odstavek 360. člena ZPP). V kolikor pravdni stranki na kakšno pritožbeno navedbo nista dobili izrecnega odgovora, pa ta izhaja iz konteksta celotne obrazložitve, kar zadošča, saj lahko iz obrazložitve te odločbe v zadostni meri spoznata, kateri razlogi so vodili pritožbeno sodišče k njegovi odločitvi.¹⁸

Glede stroškov prvostopenjskega postopka

66Sprememba odločitve o glavni stvari je vplivala tudi na odločitev o stroških postopka v III. točki izreka izpodbijane sodbe (drugi odstavek 165. člena ZPP). Tožnica je v pravdi v celoti uspela. Zato je pritožbeno sodišče toženki naložilo plačilo vseh potrebnih pravdnih stroškov tožnice. Zakaj je odločitev sodišča prve stopnje, da tožnica sama nosi svoje stroške pristopa na narok, pravilna, je pritožbeno sodišče pojasnilo v 22. točki obrazložitve te sodbe.

67Pritožbeno sodišče je upoštevalo stroškovno odmero, ki jo je opravilo sodišče prve stopnje. Stroški tožnice so bili odmerjeni na znesek 446,68 EUR.

68Pritožbeno sodišče je glede na navedeno pritožbi tožnice zoper III. točko izreka izpodbijane sodbe delno ugodilo, delno pa jo je zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v tej točki delno spremenilo tako, kot je razvidno iz drugega odstavka II. točke izreka te sodbe (358. člen v zvezi z drugim odstavkom 165. člena ZPP).

Glede stroškov pritožbenega postopka

69O stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče odločilo v skladu s prvim odstavkom 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ter s 155. členom ZPP.

70Toženka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi pritožbene stroške, mora pa tožnici povrniti njene stroške odgovora na toženkino pritožbo kot tudi stroške s tožničino pritožbo. Pritožbeno sodišče je priznalo tožnici pritožbene stroške glede na vrednost spornega predmeta, ki sta ga pravdni stranki izpodbijali v pritožbenem postopku in v skladu z Odvetniško tarifo (OT), in sicer 250 točk za odgovor na pritožbo (1. točka tar. št. 22 OT; v vrednosti nad priznano je stroškovna zahteva neutemeljena), 250 točk za sestavo pritožbe (1. točka tar. št. 22; v vrednosti nad priznano je stroškovna zahteva neutemeljena), 10 točk za materialne stroške (tretji odstavek 11. člena OT) in 22% DDV, kar vse skupaj znaša 373,32 EUR. K temu je prištelo še znesek sodne takse za tožničino pritožbo v višini 126,00 EUR. Skupaj pritožbeni stroški tožnice znašajo 499,32 EUR. Zakonske zamudne obresti tečejo od poteka 8 dnevnega roka za izpolnitev dalje (prvi odstavek 299. in prvi odstavek 378. člena Obligacijskega zakonika ter 313. člen ZPP).

¹ Takšen izračun deleža je določen tudi v prvem odstavku 182. člena SZ-1. V skladu s tem določilom se do sklenitve pogodbe o medsebojnih razmerjih solastniški deleži določijo glede na površino posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne površine vseh posameznih delov v etažni lastnini.
² Da bi vsota posameznih razdeljenih stroškov etažnih lastnikov dosegla vsoto skupnega zneska deljenih stroškov, bi bilo ob takšnem izračunu količnika stroškov (kot razmerje med površino posamezne enote (lokala) in površino celotnega objekta s skupnimi deli) potrebno upoštevati tudi delež (pretvorjen v kvadraturo), ki ga ima posamezen etažni lastnik na (splošnih in posebnih) skupnih delih. Za takšen način delitve stroškov pa po oceni pritožbenega sodišča v Stroškovniku stroškov ni podlage.
³ Glej na primer sodbo Višjega sodišča v Ljubljani II Cpg 70/2021.
⁴ V skladu s pravno teorijo lahko tudi pritožbeno sodišče priznana in neprerekana dejstva upošteva kot del ugotovljenega dejanskega stanja. Glej Jan Zobec, Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2009, str. 442.
⁵ Soglasje vseh etažnih lastnikov je potrebno le za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, za posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter spreminjanje rabe skupnih delov, za spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev, za uporabo stanovanja v druge namene ter za najem in odplačevanje posojila v breme rezervnega sklada.
⁶ Glej na primer sodbe Višjega sodišča v Ljubljani I Cpg 1071/2011, I Cpg 809/2007, I Cpg 95/2019, I Cpg 1487/2015, II Cpg 21/2020.
⁷ Pritožbeno sodišče je v nadaljevanju zaradi tožničinega uspeha v tem pritožbenem postopku njene stroške prvostopenjskega postopka v celoti naložilo v plačilo toženki (glej točko 66 in 67 te obrazložitve). Pri tem pa upoštevajoč zgornjo obrazložitev tožnici ni priznalo njenih stroškov pristopa na narok za glavno obravnavo.
⁸ V tu obravnavani zadevi pa je takšne trditve pravočasno navedla.
⁹ Pri tem se toženka sicer sklicuje na to, da naj bi do sprejemanja odločitev brez ustrezne pravne podlage prišlo v primeru sanacije varnostne razsvetljave, vendar pa v tem delu ni navedla, na katero od vtoževanih postavk naj bi se sporen posel nanašal.
¹⁰ Katera so ta dela, določa Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb v 4. členu in Prilogi 3.
¹¹ Razen v primeru, ko je v pogodbi o opravljanju upravniških storitev dogovorjeno, da bo upravnik dobaviteljem plačeval njihove terjatve iz lastnih sredstev in jih nato terjal od etažnih lastnikov – ko torej upravnik prevzame materialnopravne obveznosti etažnih lastnikov do tretjih oseb. Takšnega primera v obravnavani zadevi nobena od pravdnih strank ne zatrjuje.
¹² Glej na primer sodbi Višjega sodišča v Ljubljani II Cpg 1310/2015 z dne 17. 12. 2015 in II Cpg 768/2020 z dne 22. 12. 2020.
¹³ Med katere sodi tudi obveznost plačila obratovalnih stroškov.
¹⁴ Toženka je v prvi pripravljalni vlogi z dne 4. 4. 2019 (r. št. 12, l. št. 73-115, str. 15, l. št. 87) navedla, da ima objekt 82 oskrbovanih stanovanj, 19 lokalov, 116 parkirnih mest, 103 enot DSO, kar skupaj znaša 320 enot.
¹⁵ Glej na primer sklep Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 203/2015.
¹⁶ Te so so izvajanje sklepov etažnih lastnikov, skrb za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov, skrb za porazdelitev in izterjavo obveznosti, upravljanje z rezervnim skladom in s skupnim denarjem, zastopanje etažne lastnike v poslih upravljanja in v imenu preostalih etažnih lastnikov vložitev izključitvene tožbe ter tožbo za plačilo stroškov in obveznosti, ki bremenijo etažnega lastnika.
¹⁷ Pri čemer je skupni znesek stroška najprej pomnožilo s faktorjem 0,15, kot to določa Stroškovnik stroškov, kar je na obračunu razdelilnikov, ki so navedeni v tožničini prvi pripravljalni vlogi, pri posameznih stroških storila že tožnica. Enako velja tudi za obračun preostalih stroškov, pri katerih Stroškovnik stroškov določa najprej pomnožitev skupnega stroška stavbe s faktorjem 0,15, kolikor skupni strošek stavbe odpade na lokale.
¹⁸ Npr. sklep Ustavnega sodišča RS, opr. št. Up-429/01-5 z dne 24. 6. 2003 (2. točka obrazložitve).