Stanovanjsko pravo

Predlog se zavrne.

Dolgotrajna uporaba stanovanja na podlagi lastnikovega dovoljenja sama po sebi ne dokazuje obstoja najemne pogodbe. Če uporabnik ne izkaže soglasja volj o bistvenih sestavinah najemnega razmerja, gre za prekarno oziroma drugo odpovedljivo obligacijsko razmerje, ki ga lahko lastnik odpove. Stroga presoja sorazmernosti posega v pravico do doma je potrebna v razmerjih med javnopravnim subjektom in posameznikom, ne pa tudi v razmerjih med dvema subjektoma zasebnega prava. V takšnih primerih je treba upoštevati, da lahko pride do kolizije dveh enakovrednih človekovih pravic, ki ju njuna nosilca lahko uresničujeta le v obsegu, ki ne pomeni prekomernega posega v pravico drugega. Lastnik ni dolžan trajno dopuščati brezplačne uporabe svoje nepremičnine, če uporabnik kljub dolgotrajnemu bivanju ne izkaže prizadevanj za ureditev svojega stanovanjskega oziroma socialnega položaja.

Toženka je s postavitvijo ograje tožnika v celoti izključila iz uporabe določenega dela dvorišča, ki predstavlja skupni del vseh etažnih lastnikov, ki ga imajo pravico uporabljati vsi solastniki sorazmerno svojemu deležu. Njeno ravnanje predstavlja nedopusten poseg v solastninsko pravico tožnika, saj tožnik ne more več uporabljati določenega dela zemljišča, ki ga je pred posegom toženke lahko uporabljal oziroma bi ga imel kot solastnik pravico uporabljati.

Pritožnica utemeljeno opozarja na zmotnost materialnopravnega stališča o nedopustnosti uporabe 11. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1. Pri vprašanju uporabe zakona, ki v času nastanka najemnega razmerja še ni veljal (SZ-1), gre za vprašanje uporabe pravne norme za konkreten dejanski stan, ki je nastal pred njeno uveljavitvijo, vendar še ni bil zaključen: najemna pogodba je bila sklenjena pred uveljavitvijo SZ-1, zatrjevani odpovedni razlog pa je nastopil v času veljavnosti SZ-1. Gre za t. i. nepravo (dejansko) retroaktivnost, ki je podana takrat, kadar je kljub formalni veljavnosti za naprej dejansko prišlo do poslabšanja položaja posameznika. Varstvo pridobljenih pravic zoper zakonske posege z učinkom za naprej je zagotovljeno v okviru splošnih načel pravne države (načela pravne varnosti in zaupanja v pravo). Neprava retroaktivnost ni prepovedana, razen če gre za nedopusten poseg v načelo varstva zaupanja v pravo, ki posamezniku zagotavlja, da mu država njegovega pravnega položaja ne bo poslabšala arbitrarno, torej brez stvarnega razloga. Za odgovor na vprašanje, ali se občina, upoštevajoč dejstvo, da je bila najemna pogodba sklenjena pred uveljavitvijo SZ-1, lahko sklicuje

110.a člen SZ-1 določa izjemno nadaljevanje najemnega razmerja brez javnega razpisa v primeru, kadar je bilo stanovanje dano v najem na podlagi javnega razpisa, kot je v tu obravnavanem primeru. Ta člen določa, da če najemnik javnega najemnega stanovanja trajno zapusti to stanovanje, sklene lastnik najemno pogodbo brez javnega razpisa z enim od ožjih družinskih članov ali sorojencev, ki ob izselitvi najemnika že najmanj dve leti prebiva v stanovanju, ima v njem najmanj dve leti prijavljeno stalno prebivališče, ter izpolnjuje pogoje za najem javnega najemnega stanovanja iz 87. člena SZ-1.

Objava predloga sklepa na oglasni deski ni edini način za seznanitev etažnih lastnikov, saj zadošča, da je sklep objavljen na mestu, dostopnem vsem etažnim lastnikom, sodna praksa pa je kot ustrezne opredelila tudi druge načine seznanitve (npr. zbiranje podpisov od vrat do vrat). Upnica je z verjetnostjo izkazala voljo etažnih lastnikov o zamenjavi upravnika in da dolžnica te volje ne spoštuje oziroma jo s kršitvijo obveznosti iz 61. člena SZ-1 onemogoča, kar po naravi stvari ogroža normalno funkcioniranje stavbe. Funkcioniranje stavbe kot celote ni le v interesu etažnih lastnikov, temveč tudi v interesu upravnika, ki ima legitimacijo za uveljavljanje terjatve iz 61. člena SZ-1. Tam našteti dokumenti in sredstva služijo izvrševanju siceršnjih upravnikovih pooblastil in nalog (da obračunava stroške, sestavlja obračune stroškov, poroča o svojem delu, sprejema plačila etažnih lastnikov ipd.), ki jih upravnik izvaja v interesu oziroma v korist etažnih lastnikov.

Pri določbi 109.b člena ZODPol gre za specialno ureditev, ki se uporablja le za v zakonu opredeljen krog oseb s statusom vojnega veterana (to je za delavce, ki so do upokojitve delali v Policiji) ter za stanovanja, ki jih je tem osebam dodelilo MNZ. V okviru testa sorazmernosti mora sodišče poleg ugotovitve, da ima sprejeta odločitev (s katero se nalaga izselitev in izročitev stanovanja) podlago v zakonu, ugotoviti tudi: ali je določeno stanovanje dom v smislu EKČP; ali bo z odločitvijo prišlo do posega v pravico do doma; in ali poseg zasleduje legitimen cilj.

V dokaznem postopku se je torej izkazalo, da toženka v daljšem časovnem obdobju ni plačevala stroškov elektrike za skupne prostore, kar predstavlja krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe ne glede na sicer nizek znesek neplačanih stroškov. Natančna višina in specifikacija neplačanih stroškov glede na ugotovljeno dolgotrajno ponavljajočo se kršitev obveznosti iz najemne pogodbe niti nista bistveni in so pritožbeni očitki o nesklepčnosti tožbe zaradi pomanjkljivih trditev glede tega neutemeljeni.

Iz obrazložitve upravnih aktov organov prve in druge stopnje ni razvidno, da bi bili v upravnem postopku presojani tudi dokazi, ki jih je tožnik priložil glede svoje invalidnosti. S tem, ko teh dokaznih predlogov nista obrazloženo zavrnila, sta upravna organa kršila tožnikovo pravico do enakega varstva pravic iz 22. člena Ustave.

Stranka se sama lahko odreče lastnemu zaslišanju tako, da brez opravičljivega razloga na zaslišanje ne pride.

Sodišče prve stopnje je pravilno presodilo, da je lahko veljaven del sicer neveljavne pogodbe, pri tem pa pritožbeno sodišče poudarja, da gre v obravnavanem primeru za vprašanje (zadostnega) soglasja volj pogodbenih strank in ne za vprašanje obličnosti. Prerekanje trditev nasprotne stranke mora biti določno in obrazloženo. Zgolj navedbe, kot jih je podal toženec: "da prereka vse terjatve domnevno neporavnanih vplačil v rezervni stanovanjski sklad, stroške upravljanja, vzdrževanja ter obratovanja večstanovanjske hiše, ki jih tožeča stranka iz naslova zemljiškoknjižne lastnice dveh stanovanj izterjuje", ne zadostijo standardu obrazloženih trditev, s katerimi bi na ravni konkretnosti prerekal trditve tožnika, da je bil dolžan plačati stroške, izhajajoče iz predloženih računov, v vtoževani višini, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Z navzočnostjo pooblaščenca, ki lahko opravlja vsa procesna dejanja, ki jih je na podlagi prvega odstavka 279.c člena ZPP na pripravljalnem naroku potrebno opraviti, je zadoščeno zakonski zahtevi po strankini navzočnosti. Če se stranka, na zahtevo sodišča po osebni navzočnosti na pripravljalnem naroku iz šestega odstavka 279.c člena ZPP,

Neutemeljena je (posredna) graja neizvedbe dokaznega predloga za zaslišanje toženca. Ker njegova lastninska pravica na stanovanju v obravnavani stavbi ni bila sporna, je sodišče prve stopnje ravnalo pravilno, ko je dokazni predlog zavrnilo in odločilo na podlagi pisnih dokazov (upoštevajoč 450. člen ZPP).

Če obe stranki zatrjujeta, da sta v celoti plačali določen znesek, ni v nasprotju s pravilom o trditvenem in dokaznem bremenu (212. člen ZPP) niti s pravili dokazne ocene (8. člen ZPP), če sodišče ugotovi, da sta plačali vsaka približno polovico. Če sodišče ugotovi, da je bil vtoževani znesek plačan iz skupnega premoženja, toži pa le eden od skupnih lastnikov (zakoncev, partnerjev ipd.) tako, da vtožuje celoti sporni znesek v svojem imenu, mu sodišče lahko prisodi le delež, ki ustreza njegovemu deležu na skupnem premoženju; to je de facto delitev skupnega premoženja v pravdi, pri čemer je vprašanje obstoja in deležev na skupnem premoženju predhodno vprašanje, z učinkom le v tej pravdi.

Sodišče je upoštevalo standard, na katerega napotuje omenjena določba Pravilnika, po katerem je neto tlorisna površina, površina med navpičnimi elementi, ki omejujejo prostor (točka 5.1.5 standarda SIST ISO 9836), ni pa razpolagalo s podatki o površinah, za katere je treba omenjeno neto površino zmanjšati (neogrevana klet, garaža, balkon, loža, terasa). Kot je navedlo tega podatka ni v nobenih dokumentih razen zgolj ročno zapisanega na kopiji dela tlorisa načrta stanovanja toženke, podatke, ki jih je uporabila tožeča stranka pa je toženka izrecno prerekala. Sodišče je zato odločilo, da navedeni parameter za določitev ogrevane površine posameznega dela stanovanja določi tako, da najde najboljši približek.

Tožnica je gospodarska družba, ki v skladu z Zakonom o pokojninskem in invalidskem zavarovanju gospodari z nepremičninami, namenjenimi starejšim in invalidnim, ter je dolžna svoje delo opravljati s profesionalno skrbnostjo. Njenih trditev, da najemna pogodba s toženko po smrti prejšnje najemnice D. D. ni bila sklenjena in je nima evidentirane, zgolj z zaslišanjem priče, brez določnih trditev o okoliščinah sklenitve, toženka ne bi uspela izpodbiti. Zaslišanje priče namreč manjkajoče trditvene podlage ne more nadomestiti.

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je bila lega igrala dogovorjena in da umestitev konkretnega igrala ni skladna s tem dogovorom. Ker tožena stranka ne nasprotuje njegovi nadaljnji ugotovitvi, da umestitev igrala v nasprotju z dogovorjeno lego predstavlja stvarno napako po 3. točki 459. člena OZ, niti ne prereka drugih predpostavk jamčevalnega zahtevka, ji je sodišče prve stopnje utemeljeno naložilo odstranitev igrala. Že iz jezikovne in sistemske razlage zakonske določbe izhaja, da se peti odstavek 16. člena ZVKSES nanaša na 1. točko četrtega odstavka istega člena in podaljšuje rok, določen v tej točki. Ob izpolnitvi pogojev iz petega odstavka 16. člena ZVKSES za presojo pravočasnosti izpolnitve obveznosti pridobitve uporabnega dovoljenja ni več odločilen rok, določen v prodajni pogodbi, temveč trenutek izdaje oziroma prejema uporabnega dovoljenja. S podaljšanjem roka za pridobitev uporabnega dovoljenja pa ni poseženo v nadaljnji petnajstdnevni rok, ki je predpisan za izpolnitev obveznosti izročitve nepremičnine v posest kupca. Takšno razumevanje potrjuje tudi namenska razlaga. Namen dodatnega roka je zagotoviti prodajalcu razumen čas, da organizira in izvede

Sledeč postopkovnim pravilom v 450. do 453. člena ZPP, je sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo, zakaj ni upoštevalo navedb in listinskih dokazov toženca glede nestanovanjske rabe stavbe. Toženec je imel možnost in dolžnost nasprotovati tožnikovim navedbam in dokazom (le) do določene faze postopka, na kar je bil tudi izrecno opozorjen. Zakaj te svoje pravice ni pravočasno izkoristil, je pravno nepomembno. Prepozne navedbe in dokazi v nobenem primeru niso dopustni, z njihovim neupoštevanjem pa tožniku ni bila kršena pravica do izjave v postopku. Dejstvo, da na stavbi v času toženčevega lastništva dela stavbe še ni bila vzpostavljena etažna lastnina niti ne začet postopek za vzpostavitev etažne lastnine, ni pravno pomembno. Glede na ugotovitve sodišča o toženčevem solastništvu parcel, na katerih stoji stavba, in o delitvi te stavbe na posamezne dele, je na konkretni stavbi izkazan obstoj dejanske etažne lastnine, kar glede na določbo tretjega odstavka 9. člena SZ-1 zadošča za uporabo določb o upravljanju iz SZ-1.

Pogodba o upravljanju je sklenjena, ko jo podpišejo upravnik in toliko etažnih lastnikov, kot je potrebno za sprejem sklepa o določitvi upravnika (drugi odstavek 53. člena SZ-1). Etažni lastniki lahko, ob določitvi upravnika, za sklenitev pogodbe pooblastijo tudi enega ali več etažnih lastnikov. V takem primeru se pogodba šteje za sklenjeno, ko jo podpišejo upravnik in vsi pooblaščenci za sklenitev pogodbe (drugi in tretji odstavek 53. člena SZ-1).

Nadomestitev soglasja neskladne gradnje še ne legalizira, ampak predlagateljem zgolj omogoča, da postopek, v katerem bo o tem odločeno, sprožijo. Z legalizacijo se ureja le pravno stanje objekta, ki je bil zgrajen v nasprotju s pogoji v gradbenem dovoljenju tako, da se po uspešno zaključenem postopku vzpostavi zakonska domneva, da objekt ni neskladen in da ima uporabno dovoljenje oziroma se zanj uporabno dovoljenje lahko izda. Predmet tega postopka torej ne bo vprašanje, kdo je lastnik stavbe in njenih delov, ampak vprašanje, ali so za vzpostavitev te domneve izpolnjeni pogoji, ki jih določa ZGO-1.

Ureditev glede zahtevanega soglasja etažnih lastnikov za kratkoročni turistični najem stanovanj je razmeroma nova, saj je bil (šele) letos, septembra 2025, sprejet nov Zakon o gostinstvu (ZGos-1), ki med drugim ureja tudi te primere. Zakon o gostinstvu ureja kratkoročno oddajanje stanovanj kot del gostinske dejavnosti. Po novi ureditvi se zahteva soglasje več kot 75 % etažnih lastnikov, potrebno pa je tudi soglasje vseh lastnikov stanovanj, ki mejijo na tisto stanovanje, ki se ga namerava oddajati (četrti odstavek 20. člena ZGos-1). Sklicevanje pritožbe na zakon, ki v času spora še ni veljal in ki se tekom trajanja celotnega spornega razmerja še ne uporablja, zato ni relevantno. Kvečjemu lahko služi kot indikacija konteksta razlage sporne problematike na podlagi veljavnih, relevantnih predpisov. Uporaba stanovanja v druge namene se po drugem odstavku 29. člena SZ-1 šteje za posel, ki presega redno upravljane, za kar se zahteva soglasje vseh etažnih lastnikov, sicer pa se za (druge) posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, zahteva soglasje več kakor treh četrtin etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže. Pri turističnem oddajanju stanovanj gre za kra