32. člen SZ-1

Toženka je s postavitvijo ograje tožnika v celoti izključila iz uporabe določenega dela dvorišča, ki predstavlja skupni del vseh etažnih lastnikov, ki ga imajo pravico uporabljati vsi solastniki sorazmerno svojemu deležu. Njeno ravnanje predstavlja nedopusten poseg v solastninsko pravico tožnika, saj tožnik ne more več uporabljati določenega dela zemljišča, ki ga je pred posegom toženke lahko uporabljal oziroma bi ga imel kot solastnik pravico uporabljati.

Dogovor o določitvi rabe dela stavbe ne pomeni spremembe pravne narave tega dela stavbe iz skupnega v več posameznih delov v izključni lasti posameznih etažnih lastnikov. Dejanska ureditev določenega dela kaže kvečjemu na ureditev načina rabe stanovanjske hiše v luči (sedanjega) 32. člena SZ-1. Sporazum o načinu rabe skupnih delov etažnim lastnikom ne preprečuje, da uporabljajo točno določen del podstrešja, ki je ohranil status skupnega dela stavbe najmanj od nacionalizacije dalje.

Na podlagi jezikovne, sistematične in namenske metode lahko ugotovimo, da so predpostavke veljavnosti Pogodbe (podpoglavje III.2 "Pogodba o medsebojnih razmerjih") in drugih načinov odločanja etažnih lastnikov (III. 3 "Zbor lastnikov in nadzorni odbor") ločene in različno urejene. Za veljavnost Pogodbe ni določen noben poseben rok, temveč je predpisan le kvorum, ta pa je lahko dosežen kadarkoli in nanj je vezan tudi pričetek veljavnosti Pogodbe - ko jo podpišejo etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, prične Pogodba veljati, njena sklenitev pa je obvezna (kogentna). Za odločitev v tej zadevi je zato bistveno, da so v Pogodbi etažni lastniki uredili tudi način uporabe navedene nepremičnine in sicer so ga delno namenili za parkiranje (skupno 20 parkirnih mest; prvi stavek drugega odstavka 9a. člena). Temeljno pravilo v pravdnem postopku je, da sodba učinkuje med strankami postopka, učinkovanje na osebo, ki ni stranka postopka je izjema in zato je potrebna restriktivna razlaga, saj takšni učinki pomenijo tudi poseg v ustavno (in konvencijsko) pravico do izjave. Posebnost v tem primeru pa je, da gre za Pogodbo o medsebojnih razmerjih, ki mo

Oprava naroka z zaslišanjem prič in ogledom na kraju samem v tem nepravdnem postopku ni obvezna, prav tako pa oprava ogleda kraja ne bi bila smotrna, saj sodišče za presojo, ali gre v gradbenem smislu za samostojni, ločeni dve stavbi, nima potrebnega strokovnega znanja. Sporne dele, ki predstavljajo skupne komunikacijske prostore, je zato sodišče v skladu z domnevo opredelilo kot splošne skupne dele obravnavane stavbe. Namen postopka za vzpostavitev etažne lastnine je, da se zemljiškoknjižno neurejeno stanje v večstanovanjskih stavbah uredi v skladu s konceptom etažne lastnine. In to je sodišče tudi storilo, ko je dokončalo etažno lastnino z ugotovitvijo deležev na splošnih skupnih delih v korist vseh lastnikov posameznih delov.

Upravnik mora skrbeti za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov (2. alineja četrtega odstavka 118. člena SPZ), to pa brez rednih dobav ni mogoče. Zato mora upravnik, čeprav k temu ni izrecno zavezan, kljub temu poravnati te stroške, saj le tako lahko v celoti in popolnoma izpolni svojo obveznost kot upravnik večstanovanjske stavbe in prepreči morebitno škodo, ki bi nastala kot posledica prekinitve dobav zaradi neplačil. V takšnih primerih ima zato upravnik pravico do povrnitve plačanega, in sicer na temelju pravil o subrogaciji. Skupni deli so solastnina vseh etažnih lastnikov posameznih delov (skupni deli) ali solastnina nekaterih etažnih lastnikov posameznih delov (posebni skupni deli) (četrti odstavek 3. člena SZ-1), pri čemer je ureditev splošnih skupnih delov predpisana kot pravilo, ureditev in obstoj posebnih skupnih delov pa kot izjema. V skladu s tretjim odstavkom 5. člena SZ-1 spadajo med skupne inštalacije, naprave in opremo tudi dvigala. Poseben skupni del se lahko določi že s pogodbo o medsebojnih razmerjih, v vsakem primeru pa je za oblikovanje posebnega skupnega dela potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov (22. člen SZ-1 in drugi odstavek 32. člena S

Ključe delitve posameznih stroškov med etažne lastnike upoštevajoč površine posameznih delov, skupnih delov in posebnih skupnih delov določijo etažni lastniki v pogodbi o ureditvi medsebojnih razmerij in ne upravnik. Upravnik je pri delitvi stroškov zavezan izvrševati to, kar so se dogovorili etažni lastniki. Če se etažni lastniki ne uspejo dogovoriti o ključih za delitev stroškov in skleniti pogodbe o medsebojnih razmerjih se do njene sklenitve solastniški deleži določijo glede na površino posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne površine vseh posameznih delov v etažni lastnini. Vsak etažni lastnik ali upravnik pa lahko v takšnem primeru predlaga, da pogodbo o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki nadomesti odločba sodišča v nepravdnem postopku. Upravnik nima pravice, da bi samostojno spremenil voljo etažnih lastnikov ali pravnomočne odločbe sodišča, saj je zavezan izvrševati to, kar so se dogovorili etažni latniki v Pogodbi o medsebojnih razmerjih oziroma kar je določilo (nepravdno) sodišče.

Ker se je tožnica s toženko dogovorila, da bo zanjo odplačno opravljala posle upravljanja s hišo, toženki pa za opravljeno delo ni posebej plačevala, ji ne more iti celoten znesek najemnin, pridobljenih na račun njenega solastninskega deleža. V obdobju, ko je bil večinski solastnik pogrešan in manjšinska solastnika nista vedela, ali je še živ oziroma ali prideta v poštev za dedovanje onadva ali kdo tretji, se je tožnica strinjala, da toženka upravlja tudi z zneskom najemnin, prejetim na račun solastninskega deleža večinskega solastnika. Potem ko je s sodno poravnavo, sklenjeno z dedinjo večinskega solastnika, pridobila terjatve, ki bi iz njegovega solastninskega deleža šle njemu, se njen položaj ni bistveno spremenil. Od toženke bi lahko zahtevala morebiten presežek prejetih najemnin nad zneskom stroškov, porabljenih za upravljanje in vzdrževanje hiše, ne pa celotnega zneska najemnin, prejetih na račun solastninskega deleža večinskega solastnika.

Ob dejstvu, da je tožena stranka prepričljivo dokazala, da je svojo dolžnost natančnega obračuna stroškov ogrevanja skrbno opravljala in stroške obračunavala, tako tožnici, kot tudi preostalim etažnim lastnikom, ki so njene obračune kljub temu, da se tožničine trditve o oškodovanju smiselno nanašajo tudi nanje, sprejemali kot pravilne, ni podlage, da bi toženi stranki pripisali neskrbno (protipravno) ravnanje.

Kadar vsi elementi izračuna izhajajo iz predložene dokumentacije in je to v tožbi razumno pojasnjeno, tožeči stranki v trditveno podlago ni treba povzemati oziroma v njej obrazlagati vsake stroškovne postavke posebej.

Iz določb SZ-1 nedvomno izhaja, da so skupni deli stavbe praviloma v solasti vseh etažnih lastnikov, drugačna ureditev, to je nastanek in obstoj posebnih skupnih delov, ki so solastnina zgolj nekaterih izmed njih, pa je predpisana kot izjema. Le ob soglasju vseh etažnih lastnikov, če določen del služi le nekaterim etažnim lastnikom, je mogoče oblikovanje posebnega skupnega dela.

Ugovor, da tožeča stranka ni upravičena do vtoževanega zneska, saj ni sklenila pogodbe o medsebojnih razmerjih, kot ji nalaga 32. člen Stanovanjskega zakona, ni utemeljena. Citirano določilo nalaga etažnim lastnikom sklenitev pogodbe o medsebojnih razmerjih, s katero uredijo način upravljanja in rabe večstanovanjske stavbe. Gre za pogodbo, ki jo med seboj sklenejo etažni lastniki. Tožeča stranka pa je upravnik večstanovanjske zgradbe, ki je z etažnimi lastniki v pravnem razmerju na podlagi pogodbe o upravljanju. S tožbo pa zahteva plačilo stanovanjskih stroškov, ki jih tožena stranka ni poravnala.

Ob ugotovljeni veljavnosti Pogodbe, ki v X. členu določa, da upravniku za storitve upravljanja in čiščenja pripada plačilo in (ne izpodbijanem) dejstvu, da toženec opravljenih storitev ni plačal, je sodišče prve stopnje tožbenemu zahtevku pravilno ugodilo.

Če soglasna odločitev o načinu delitve stroškov ni bila dosežena s sklenitvijo pogodbe o medsebojnih razmerjih, so etažni lastniki pred uveljavitvijo spremembe SZ-1A odgovarjali za stroške upravljanja in za druge stroške, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži.

Vsebina upravičenj, zlasti da upravnik lahko izstavlja račune, solastniki pa so se zavezali stroške nakazovati na račun upravnika, kažejo na pravno naravo mandatnega razmerja, torej na obliko indirektnega zastopanja. Ni res, da bi morala tožnica navesti tudi, kako je obračunala posamezne zneske in kako je določila delež skupnega zneska, ki odpade na toženko. Tožnica bi morala konkretizirati trditveno podlago glede višine vtoževane terjatve z navedbo citiranih okoliščin le, če bi toženka obrazloženo (opredeljeno) ugovarjala, da je izračun stroškov, ki odpadejo na toženko, nepravilen in nepreverljiv.

Pogodbo o upravljanju v smislu 1. odstavka 22. člena Stanovanjskega zakona oziroma pogodbo o medsebojnih razmerjih v smislu 32. člena sedaj veljavnega Stanovanjskega zakona sklepajo etažni lastniki večstanovanjske stavbe. Stanovanjska soseska zato ne predstavlja relevantnega okvirja, v okviru katerega naj bi se ugotavljalo večinsko soglasje etažnih lastnikov za veljavnost sklenjene pogodbe o upravljanju.

Naloga sodišča je zagotoviti varstvo pravic v konkretnem sporu, ne pa izdajanje pravnih mnenj v ugotovitvenih odločbah. Pravni interes nima zveze z utemeljenostjo zahtevka in se presoja izključno glede na trditve predlagateljev. Gre za miselni preizkus, ali bi v primeru, če bi zatrjevano pravno razmerje obstajalo, predlagatelji imeli pravno korist od tega, da se to pravno razmerje s sodno odločbo ugotovi. Pomanjkanje pravnega interesa je formalna pomanjkljivost, ki je stvar procesnega prava in se ne more odpraviti z materialnim procesnim vodstvom.

Če je odločitev v nepravdnem postopku, v katerem bi sodišče moralo odločati po pravilih pravdnega postopka, obremenjena z bistveno kršitvijo postopka, se nepravdni postopek ustavi in postopek nadaljuje po pravilih pravdnega postopka pred prisojnim sodiščem. Ker od vložitve vloge z dne 12. 03. 2010 dalje predlagatelji ne zahtevajo več oblikovanja pravnega razmerja, ampak odločitev v sporu o obstoju civilnopravnega razmerja, je o zadevi treba odločiti po pravilih pravdnega postopka.

Ko je stopil v veljavo novi zakon, je postala pogodba o urejanjih medsebojnih razmerij (ki ni bila podpisana s strani enega etažnega lastnika) veljavna in s tem ni več negotovosti ali ogrožanja pravnega položaja predlagatelja s strani nasprotnih udeležencev, zato je predlagatelj izgubil pravni interes za vložitev tožbe na ugotovitev veljavnosti pogodbe.

Upravnik lahko stroške razdeli in izterja le na način, kot je določen v pogodbi o upravljanju ali ga določi sodišče v nepravdnem postopku. Delilnik stroškov, ki ga izdela sam upravnik, ustreznega dogovora ne predstavlja. Stroški upravljanja se delijo glede na vrednost solastniškega deleža, zato kriterij po 2. odst. 393. čl. OZ ne pride v poštev. Trditveno in dokazno breme glede višine solastniškega deleža, ki ga je upravnik (tožnik) upošteval pri izračunu stroškov obratovanja in upravljanja, je na strani tožnika. Ni naloga sodišča, da samo z listanjem po dokazih (obširni dokumentaciji) odkriva pravno odločilna dejstva, temveč njihov obstoj z izvajanjem dokazov le preizkusi.

Prvostopenjsko sodišče z uporabo spremenjenega Stanovanjskega zakona (SZ-1A) ni kršilo prepovedi retroaktivne veljavnosti, kljub temu da je svojo odločitev oprlo na določbe zakona, ki je začel veljati šele v času po vložitvi predloga. Gre za primer dopustne neprave retroaktivnosti, o kateri govorimo v primeru nezaključenih dejanskih stanj. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da so pogoji po novem zakonu za sklenitev pogodbe na podlagi 2. odstavka 32. člena SZ-1 izpolnjeni, zato je pravilno presodilo, da predlagatelji nimajo več pravnega interesa za izdajo ugotovitvene odločbe v tem delu.