182. člen SZ-1

Upravnik mora skrbeti za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov (2. alineja četrtega odstavka 118. člena SPZ), to pa brez rednih dobav ni mogoče. Zato mora upravnik, čeprav k temu ni izrecno zavezan, kljub temu poravnati te stroške, saj le tako lahko v celoti in popolnoma izpolni svojo obveznost kot upravnik večstanovanjske stavbe in prepreči morebitno škodo, ki bi nastala kot posledica prekinitve dobav zaradi neplačil. V takšnih primerih ima zato upravnik pravico do povrnitve plačanega, in sicer na temelju pravil o subrogaciji. Skupni deli so solastnina vseh etažnih lastnikov posameznih delov (skupni deli) ali solastnina nekaterih etažnih lastnikov posameznih delov (posebni skupni deli) (četrti odstavek 3. člena SZ-1), pri čemer je ureditev splošnih skupnih delov predpisana kot pravilo, ureditev in obstoj posebnih skupnih delov pa kot izjema. V skladu s tretjim odstavkom 5. člena SZ-1 spadajo med skupne inštalacije, naprave in opremo tudi dvigala. Poseben skupni del se lahko določi že s pogodbo o medsebojnih razmerjih, v vsakem primeru pa je za oblikovanje posebnega skupnega dela potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov (22. člen SZ-1 in drugi odstavek 32. člena S

Tožnica ni dokazala višine spornih stroškov čiščenja skupnih površin in električne energije. Toženka je namreč v postopku na prvi stopnji ugovarjala višini stroškov in navajala, da mora tožnica za dokazilo o višini posameznega stroška na računu oz. delilniku stroškov predložiti račune izvajalcev oz. dobaviteljev. Glede na navedeno bi morala tožnica pojasniti in dokazati, na kakšen način je prišla do iztoževanih zneskov. Dokazati bi torej morala tudi, da so bili računi dobaviteljev in izvajalcev res izdani v zatrjevani višini. Tega dokaznega bremena pa tožnica ni zmogla, saj računov dobaviteljev in izvajalcev za stroške obratovanja in vzdrževanja ali kakšnega drugega dokaza, iz katerega bi izhajalo, da je toženki stroške upravičeno zaračunala v iztoževani višini, ni predložila.

Ključe delitve posameznih stroškov med etažne lastnike upoštevajoč površine posameznih delov, skupnih delov in posebnih skupnih delov določijo etažni lastniki v pogodbi o ureditvi medsebojnih razmerij in ne upravnik. Upravnik je pri delitvi stroškov zavezan izvrševati to, kar so se dogovorili etažni lastniki. Če se etažni lastniki ne uspejo dogovoriti o ključih za delitev stroškov in skleniti pogodbe o medsebojnih razmerjih se do njene sklenitve solastniški deleži določijo glede na površino posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne površine vseh posameznih delov v etažni lastnini. Vsak etažni lastnik ali upravnik pa lahko v takšnem primeru predlaga, da pogodbo o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki nadomesti odločba sodišča v nepravdnem postopku. Upravnik nima pravice, da bi samostojno spremenil voljo etažnih lastnikov ali pravnomočne odločbe sodišča, saj je zavezan izvrševati to, kar so se dogovorili etažni latniki v Pogodbi o medsebojnih razmerjih oziroma kar je določilo (nepravdno) sodišče.

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali se pri ugotavljanju povišanja solastniškega deleža upošteva neto tlorisna ali uporabna površina prostorov.

115. člen SPZ določa, da so obveznosti etažnih lastnikov na skupnih delih sorazmerne z njihovim solastniškim deležem. Drži torej, da navedeni člen govori o skupnih delih, kar pa stroški, ki nastanejo za namene uporabe posameznega dela stavbe zagotovo niso. Slednje nosi vsak lastnik sam. Vendar pa je sodišče prve stopnje spregledalo, da v konkretnem primeru ni šlo za individualni odjem. Vse stroške v stavbi je namreč treba na koncu med plačnike razdeliti po nekem ključu, kar pa še ne pomeni, da je bil zato opravljen individualen odjem in obračun dobave za posamezni poslovni prostor, oziroma ne pomeni, da ne gre za skupni strošek v zvezi z obratovanjem stavbe kot celote.

Zahtevku na plačilo obratovalnih stroškov je sodišče prve stopnje ugodilo na podlagi neupravičene obogatitve (190. člen OZ) in določb o mandatni pogodbi (766. člen OZ). Pritožbene navedbe, da je taka materialno pravna podlaga za zahtevek na plačilo obratovalnih stroškov napačna, so utemeljene. Glede na v nadaljevanju pojasnjeno razmerje med upravnikom in etažnimi lastniki ter tretjimi osebami - dobavitelji blaga ali storitev, bi bilo potrebno uporabiti pravila o subrogaciji (275. člen OZ). Nelastništvo je sicer res negativno dejstvo, vendar je tožeča stranka s predložitvijo podpisane Pogodbe dokazala (ekonomsko) lastništvo, zato se je dokazno breme prevalilo na toženo stranko in nasprotne pritožbene trditve niso utemeljene. Za terjatev upravnikov poslovnih stavb iz naslova založenih stroškov obratovanja, je treba uporabiti isto določbo o zastaralnem roku, kot velja za terjatve, ki jih etažni lastniki izpolnjujejo neposredno dobaviteljem teh storitev. Gre za zaokrožene izpolnitve, ki imajo naravo občasnih terjatev in za katere velja triletni zastaralni rok. V konkretnem primeru gre za poslovno stavbo in poslovne prostore, zato je sodišče prve stopnje zmotno upor

Za imenovanje upravnika ni dovolj večina po posameznih vhodih ali funkcionalnih enotah, saj to ni kvalificirana večina, ki bi jo zahteval zakon. Poseg v pravico upravljanja je poseg v pravico etažnih lastnikov. Etažni lastniki so zato tisti, ki imajo upravičenje, da se uprejo takemu posegu in zahtevati, da poseganje preneha. Upravnik se mu lahko upre zgolj v njihovemu imenu kot njihov zastopnik in zato za zahtevek ni aktivno legitimiran.

Fikcija vročitve je skladno s 4. odstavkom 142. člena ZPP in ustaljeno sodno prakso, po kateri se v tovrstnih primerih šteje vročitev za opravljeno s potekom petnajstdnevnega roka (tj. na zadnji dan tega roka), nastopila petnajsti dan po dnevu, ko je bilo naslovniku puščeno obvestilo. Upravnik večstanovanjske hiše ima po SZ položaj zastopnika, zato na tej podlagi ne more kot stranka, torej v lastnem imenu, izterjati obratovalnih stroškov in stroškov posameznega stanovanja. Aktivno legitimacijo pa lahko pridobi na podlagi pogodbe, s katero lastniki nanj prenesejo svoja materialnopravna upravičenja, ali na podlagi posebnega naročila, če so bili stroški plačani iz njihovih namensko zbranih sredstev. Kadar takega prenosa ni, je upravnik aktivno legitimiran le, če je stroške založil iz lastnih sredstev.

Manjkajočih trditev ni mogoče nadomeščati v dokaznem postopku.

Ker materialno pravo določa način delitve stroškov, je na toženi stranki trditveno breme izpodbijanja pravilnosti v spis vloženih razdelilnikov, podkrepljenih z dokazi o višini stroškov, ki jih je upravnik razdelil.

Dejstva, ki jih stranka ne zanika, ali jih zanika brez navajanja razlogov, se štejejo za priznana in jih ni potrebno dokazovati.

Trditveno breme o tem, da se izračun, ki ga je uporabila tožeča stranka, ne razlikuje od izračuna, ki izhaja iz Pogodbe o upravljanju ali iz določbe 182. člena SZ-1, je bilo na tožeči stranki, ki pa mu ni zadostila.

Tožeča stranka ni uspela dokazati, kakšen je bil v pogodbi o upravljanju dogovorjen ključ delitve stroškov, zato je pravilna odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka.

Če pogodba o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki ni bila sklenjena, je upravnik glede na prvi odstavek 182. člena SZ-1 upravičen za potrebe izračuna stroškov upravljanja uporabiti le ključ delitve, ki izhaja iz te določbe, torej le po solastniškem deležu glede na površino posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne površine vseh posameznih delov v etažni lastnini.

Solastniški deleži se do sklenitve pogodbe o medsebojnih razmerjih določijo glede na površino posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne površine vseh posameznih delov v etažni lastnini.

Glede na tako ugotovljeno dejansko stanje, ko tožeča stranka ni dokazala kakšen je bil v pogodbi o upravljanju dogovorjeni ključ delitve stroškov, obe stranki pa se na ta dogovor o ključu delitve stroškov izrecno sklicujeta, je sodišče prve stopnje zahtevek tožeče stranke pravilno zavrnilo.

V skladu s 182. členom SZ-1 se do sklenitve pogodbe o medsebojnih razmerjih solastniški deleži določijo glede na površino posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne površine vseh posameznih delov v etažni lastnini. Zato je, razdelitev stroškov po temelju solastniškega deleža, ki se izračuna v razmerju površine posameznega prostora in površine celotne stavbe, pravilen in zakonit.

SZ-1 ima v 1. odst. 182. člena izrecno določbo, da se do sklenitve pogodbe o medsebojnih razmerjih solastniški deleži določajo glede na površino posameznega dela v etažni lastnini, po 1. odst. 30. člena SZ-1 pa so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače.

Tako v skladu z določilom 5. odstavka 182. člena SZ-1 v zvezi z določilom 2. odstavka 35. člena ZNP stroški nadomestitve pogodbe o medsebojnih razmerjih zajemajo le stroške sodnih taks ter stroške, ki nastanejo v nepravdnem postopku (stroški izvedencev), ne pa stroškov pooblaščencev udeležencev postopka.