51. člen SZ-1

Pritožbeno sodišče soglaša z naziranjem sodišča prve stopnje, da materialno pravno toženčeve odgovornosti predstavlja določba 51. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1), v skladu s katero mora upravnik tekoče skrbeti za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti na skupnih delih večstanovanjske stavbe. Ker upravnik za izvedbo teh del ne potrebuje sklepa etažnih lastnikov (drugi odstavek 51. člena SZ-1), toženec ne more uspeti s pritožbeno navedbo, da njegova odgovornost ni podana, ker etažni lastniki dne 8. 5. 2019 na zboru etažnih lastnikov niso sprejeli sklepa o sanaciji poškodovanega podesta, sprejetje katerega je predlagal upravnik (toženec). Pritožbeno sodišče pritrjuje sodišču prve stopnje, da vzdrževanje podesta pred vhodom v večstanovanjsko stavbo spada med redna vzdrževalna dela manjše vrednosti, saj v skladu s točko 9 Prilogo št. 3 Pravilnikom o standardih vzdrževanja večstanovanjskih stavb in stanovanj (v nadaljevanju Pravilnik) med ta dela spadajo popravila podov, pragov, tlakov in prelaganje parketa v skupnih prostorih stavbe, to v to kategorijo vzdrževalnih del pa spada tudi podest pred stanovanjskim blokom.

Sklicujoč se (tudi) na sodno prakso, je s pravilno zapolnitvijo pravnega standarda rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti, kamor sodi namestitev protizdrsne preproge, pravilno uporabilo materialno pravo, pri čemer je pravilno štelo, da bi potrebo po namestitvi slednje ob rednih pregledih upravnik lahko zaznal. Gre za zakonsko dolžnost upravnika, za katero ta po členu 51/2 SZ-1 ne potrebuje predhodnega sklepa etažnih lastnikov, kot je to izpostavilo že prvostopno sodišče ki je utemeljeno zavrnilo predlog prvotoženke za pridobitev zapisnikov zborov lastnikov.

Upravnik mora skrbeti za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov (2. alineja četrtega odstavka 118. člena SPZ), to pa brez rednih dobav ni mogoče. Zato mora upravnik, čeprav k temu ni izrecno zavezan, kljub temu poravnati te stroške, saj le tako lahko v celoti in popolnoma izpolni svojo obveznost kot upravnik večstanovanjske stavbe in prepreči morebitno škodo, ki bi nastala kot posledica prekinitve dobav zaradi neplačil. V takšnih primerih ima zato upravnik pravico do povrnitve plačanega, in sicer na temelju pravil o subrogaciji. Skupni deli so solastnina vseh etažnih lastnikov posameznih delov (skupni deli) ali solastnina nekaterih etažnih lastnikov posameznih delov (posebni skupni deli) (četrti odstavek 3. člena SZ-1), pri čemer je ureditev splošnih skupnih delov predpisana kot pravilo, ureditev in obstoj posebnih skupnih delov pa kot izjema. V skladu s tretjim odstavkom 5. člena SZ-1 spadajo med skupne inštalacije, naprave in opremo tudi dvigala. Poseben skupni del se lahko določi že s pogodbo o medsebojnih razmerjih, v vsakem primeru pa je za oblikovanje posebnega skupnega dela potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov (22. člen SZ-1 in drugi odstavek 32. člena S

Tožnica na popisnem listu dodatno zaračunanih hišniških del za februar in april 2020 (nad dvema urama mesečno) ni konkretizirala, niti hišniška dela iz popisnega lista niso razvidna. Zaradi tega tožnica ne glede na sklep etažnih lastnikov, ki je hišniška dela omejeval na 2 uri mesečno, ni upravičena do plačila dodatno vtoževanih hišniških storitev, saj dodatno zaračunani hišniški stroški niso bili konkretizirani in izkazani. Ker ograja po dejanskih ugotovitvah sodišča ni predstavljala skupnega dela stavbe niti toženkinega posebnega dela, temveč posebni del drugega etažnega lastnika, za plačilo nastalega stroška toženka ne odgovarja.

Prva in druga toženka sta kot upravnici pasivno legitimirani za konkretno motenjsko pravdo. Sodna praksa glede priznanja pasivne legitimacije upravniku stavbe v motenjskih sporih sicer res ni enotna. Vendar je razmerje odločb, ki zagovarjajo nasprotna si stališča, precej enakovredno in ne v izrazito podporo stališču, da upravnik izvršuje zgolj sklep v korist etažnih lastnikov in zato ni pasivno legitimiran v motenjski pravdi. Drugi odstavek 48. člena SZ-1 določa, da je upravnik večstanovanjske stavbe pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Razmerja med etažnimi lastniki in upravnikom se uredijo s pogodbo o opravljanju upravniških storitev. Kadar upravnik v okviru opravljanja upravniških storitev sklepa pravne posle s tretjimi osebami glede obratovanja in vzdrževanja večstanovanjske stavbe, etažnim lastnikom odgovarja za izbiro tretje osebe (prvi odstavek 57. člena SZ-1). Končno 62. člen SZ-1 določa, da se za pogodbo o opravljanju upravniških storitev uporabljajo pravila obligacijskega prava o pogodbi o naročilu (mandat

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali spada izvajanje zimske službe (odstranjevanje snega in ledu, posipanje/soljenje tal) v sklop rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti, za katera je dolžan upravnik poskrbeti tekoče, brez sklepa etažnih lastnikov (brez posebnega naročila etažnih lastnikov)?

Obravnavana zadeva se je začela na podlagi predloga za izvršbo na podlagi verodostojne listine. Ta okoliščina terja posebno razlago določb 452. člena ZPP, ki omejujejo število vlog pravdne stranke na tožbo oziroma odgovor na tožbo ter še na eno pripravljalno vlogo. Šteje se, da predlog za izvršbo in dopolnitev tožbe skupaj predstavljata prvo pripravljalno vlogo, na drugi strani pa isto velja za ugovor zoper sklep o izvršbi in odgovor na dopolnitev tožbe. Strankam v takšnih specifičnih sporih majhne vrednosti je treba dati možnost, da po ugovoru zoper sklep o izvršbi vsaka od njiju še v eni pripravljalni vlogi navaja nova dejstva in predlaga nove dokaze, nato pa v nadaljnji vlogi odgovarja na navedbe nasprotne stranke. Navedbe in dokazi iz vseh teh treh vlog (ene še v izvršilnem postopku, naslednjih dveh pa v pravdnem postopku) so (lahko) upoštevni. Zahtevek za plačilo stroškov mesečnih pregledov dvigal, mesečnih pregledov toplotne in hidroforne postaje in nadzora stanja požarne varnosti je sodišče prve stopnje zavrnilo, ker tožnica ni imela ustreznih sklepov etažnih lastnikov za izvedbo teh poslov rednega upravljanja. Takšno materialnopravno stališče je napačno. Upravnik z

Toženka v pritožbi sama trdi, da je njen zavarovanec pogodbo o upravljanju prevzel posle upravljanja s stavbo. Ker glede na zgoraj citirano pravno podlago spada v posle upravljanja tudi vzdrževanje skupnih prostorov in obseg ter vrsta upravnikove pristojnosti za izvajanje te obveznosti, je presoja sodišča prve stopnje o utemeljenosti tožbenega zahtevka v razmerju do toženkinega zavarovanca - upravnika pravilna. Pritožbeno sodišče se strinja s presojo sodišča prve stopnje, da je to dolžnost upravnika, ki jo je opustil in da je položitev protizdrsnih trakov na stopnišču vzdrževalno delo manjše vrednosti, za katero je bil upravnik dolžan poskrbeti pri tekočem vzdrževanju in brez sklepa etažnih lastnikov. Z golim zanikanjem te dolžnosti upravnika toženka ne more izpodbiti pravilnosti takega stališča.

Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da je tožencu glede na ugotovljene okoliščine konkretnega primera mogoče utemeljeno očitati opustitev dolžnih ravnanj za preprečitev nastanka škode, ki ni bila nepričakovana in neobvladljiva. Toženec je opustil zakonsko določene obveznosti v zvezi z rednim vzdrževanjem in obratovanjem skupnih delov upravljane večstanovanjske stavbe. Za izvedbo rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti na skupnih delih je upravnik dolžan skrbeti tekoče in za to niti ne potrebuje soglasja etažnih lastnikov. Med takšna dela, ki so v zimskem času nujna za zagotavljanje osnovne varnosti ljudi pri dostopanju do večstanovanjskih stavb in gibanju v njihovi bližini, nedvomno sodi skrb za čiščenje snega in ledu, ta nevarnost pa ne preti le s pohodnih površin, temveč tudi s strani samih stavb (to je z njihovih streh, napuščev, nadstreškov, okenskih polic). Upravnik je tisti, ki je dolžan poskrbeti za ustrezne ukrepe na skupnih delih stavbe, med drugim tudi za snegolove na strehi; če ti (kakor je bilo v konkretnem primeru) ne zadoščajo, pa tudi za dodatne varnostne in zaščitne ukrepe. Upoštevaje ugotovljeno dejansko stanje, na podlagi katerega je sodišče prve

Temelj za odgovornost upravnika nasproti tretjemu, ki ni solastnik stavbe, je lahko le kršitev zakonskih obveznosti upravnika.

Tako streha kot parkirišče predstavljata skupna dela stavbe (5. člen SZ-1), zato je sodišče prve stopnje podlago za odločitev pravilno iskalo v določbah o krivdni odgovornosti (131. člen v zvezi z 10. členom OZ) zavarovanca tožeče stranke in presodilo, da nastala škoda (v pretežnem deležu) izvira iz opustitve zakonsko določenih dolžnosti v zvezi z vzdrževanjem in obratovanjem skupnih delov upravljane stanovanjske stavbe.

Tožene stranke k plačilu ne zavezuje niti dejstvo, da je prav ona imetnica računa na katerem se vodijo sredstva rezervnega sklada za sporno stavbo in iz katerega je bilo plačilo izvedeno. Povsem običajno je namreč, da so imetniki računov za rezervni sklad večstanovanjskih stavb upravniki. To pa ne pomeni, da so tudi lastniki sredstev, ki se na njih nahajajo. Nasprotno. To so sredstva etažnih lastnikov, s katerimi je mogoče razpolagati le na v zakonu (SZ-1) urejen način.

Dopustitev revizije je bila predlagana glede pravnih vprašanj: - ali je v okviru rednega vzdrževanja po drugi alineji četrtega odstavka 118. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) oziroma 51. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) podana tudi dolžnost upravnika večstanovanjske stavbe skrbeti za varnost pohodne površine vetrolova za vsakodnevno uporabo v skupnih prostorih večstanovanjske stavbe in - ali uporaba v snežnih razmerah pomeni vsakodnevno uporabo pohodne površine vetrolova večstanovanjske stavbe in ali je upravnik v primeru, da nevarna lastnost tal nastopi v razmerah, ki se pojavijo redko (sneženje, nanašanje snega s čevlji v vetrolov), tudi v takih primerih v okviru rednega vzdrževanja dolžan opaziti zmanjšanje drsnosti tal in tla ustrezno zavarovati.

Upravnik bi za preprečitev (ali zmanjšanje) škodne nevarnosti, ki so jo predstavljala drseča tla, lahko poskrbel na različne načine: s protizdrsnim premazom, s položitvijo protizdrsne podlage ali/ter z namestitvijo opozorila, vendar ni storila nič od navedenega. Gre za ukrepanje, ki tako stroškovno kot časovno sodi v sklop rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti, za katera je dolžan upravnik poskrbeti tekoče tudi brez sklepa etažnih lastnikov.

Četudi so bile stopnice mokre oziroma mastne in je v trenutku pred padcem ugasnila luč na hodniku, te okoliščine ne predstavljajo tako velikega dejavnika tveganja, da bi lahko govorili o nevarni stvari.

Glede na okoliščine konkretnega primera, ko upravnik v skoraj štirih letih glede vzdrževanja kanalizacijskega omrežja ni storil ničesar, je pravilno stališče sodišča prve stopnje, ki je odgovornost za nastalo škodo pripisalo upravniku.

Izvršitev sprejetih sklepov z učinkom zoper vse etažne lastnike je namreč v domeni upravnika, ki mora pri tem spoštovati tudi zakonske in podzakonske predpise, s čimer se zagotavlja varstvo pravic vseh etažnih lastnikov, etažni lastniki sami pa lahko to pravico uresničujejo le v primerih, ko ustanovijo skupnost lastnikov kot pravno osebo ali pa se v pogodbi o medsebojnih razmerjih posebej dogovorijo o njihovem nastopanju v pravnem prometu.

Na okoliščino, da je tisti, ki se predstavlja kot zakoniti zastopnik, res pravi zastopnik stranke, pazi sodišče po uradni dolžnosti ves čas postopka.

Tožeča stranka je predložila vse račune, ki jih je plačala, tudi izpisek iz svojega poslovnega računa, ki dokazuje opravljeno plačilo dobavitelju oziroma izvajalcu storitve. S tem je tudi po oceni pritožbenega sodišča zadostila svojemu trditvenemu in dokaznemu bremenu. Svoje terjatve je razumno izkazala, na toženi stranki je bila obveznost, da navede temu nasprotna dejstva in ponudi dokaze, s katerimi bi izpodbila trditve in dokaze tožeče stranke.

Določilo 51. čl. SZ-1 je kogentno; upravnikova dolžnost izvedbe rednih vzdrževalnih del manjše vrednosti izhaja iz zakona in etažni lastniki ga te dolžnosti ne morejo odvezati ali je omejiti npr. z določanjem vrednosti tovrstnih del.