Nepremičnine in lastnina

Nemotena in izključna uporaba tožnikov sporne parcele in nenasprotovanje ne le prodajalcev temveč tudi samega lastnika (njegova pasivnost) in tretjih oseb omogočajo zaključek o obstoju v sodni praksi dopuščenih izjemnih okoliščin, ki dopuščajo pridobitev lastninske pravice na podlagi zunajknjižnega priposestvovanja. Drugačno materialnopravno stališče sodišča druge stopnje o izpodbiti dobrovernosti tožnikov je prestrogo. Nepravilno se zavzema za pravni zaključek, da na podlagi zunajknjižnega priposestvovanja v primerih, ko v pogodbi nepremičnina oziroma parcela ni navedena, zemljiškoknjižni lastnik pa je tretja oseba, ki ni stranka pogodbe, pridobitev lastninske pravice ni mogoča.

Navadna hipoteka, sklenjena za zavarovanje pogodbene terjatve, se zaradi načela specialnosti (določenosti) zavarovane terjatve ne more raztezati na nepogodbene terjatve. Pogodbene stranke bi lahko sklenile dogovor o maksimalni hipoteki, s katero bi lahko zavarovale tudi nepogodbene bodoče terjatve iz njunega upniško-dolžniškega razmerja, vendar toženka tega ni ne trdila, ne dokazala. Toženka je profesionalna finančna ustanova in le zaradi varstva njene ustavne pravice do zasebne lastnine ni mogoče poseči v enako pravico zastavnega dolžnika tako, da bi brez njegovega soglasja hipotekarno zavarovanje širili na terjatve, ki s sklenjenim dogovorom niso bile zajete. Taka razlaga, za katero se zavzema toženka, bi po presoji Vrhovnega sodišča pomenila prekomerni poseg v pravico do zasebne lastnine hipotekarnega upnika (33. člen Ustave) in njegovo pogodbeno svobodo (3. člen OZ). Izpodbijano stališče sodišča druge stopnje je tudi v skladu s 1. členom prvega dopolnilnega protokola k EKČP (varstvo premoženja).

Oseba, ki je kot preživljalec prejela nepremičnino na podlagi pogodbe o dosmrtnem preživljanju, ni pasivno stvarno legitimirana za tožbeni zahtevek za povrnitev tistih vlaganj v to nepremičnino, ki so bila opravljena, ko je bil lastnik še preživljanec..

V tej zadevi je ostalo odprto še vprašanje, na kakšen način ugotoviti višino zahtevka za povračilo vlaganj v tujo nepremičnino. Ker med življenjskim primerom in končnim rezultatom, ki se odrazi v denarnem znesku, ni istovetnosti, je za ugotavljanje slednjega potrebna metoda, prek katere se to ugotovi posredno. Merila, ki naj začrtajo izhodišče te metode, so materialnopravna. Njihovo bistvo je, da se udejanji načelo izravnalne pravičnosti. To terja, da lastnik s plačilom ustreznega denarnega zneska izravna porušeno vrednostno neravnovesje na obligacijskopravnem področju. Metoda, imenovana nabavno vrednostni način izračuna z obravnavo nadomestitvenih stroškov, ustreza obogatitvenemu načelu in s tem izravnalni pravičnosti. Upošteva namreč, koliko je zaradi preteklih vlaganj nepremičnina na dan, ko je tožnica odšla iz skupnega doma, vredna več, kot bi bila brez njih. To za materialnopravni preizkus - v položaju, ko lastnik ne ponudi konkretiziranih ugovorov - zadošča. Pritožbeno sodišče pa je to metodo materialnopravno napačno uporabilo v delu, v katerem je večvrednost nepremičnine presojalo po cenah na dan sojenja. Pravilno je, da se večvrednost ugotavlja po cenah v času, ko je prišlo do premika premoženja, to pa je trenutek prenehanja zakonske skupnosti.

Zaznamba spora je usmerjena v varovanje obstoječih lastniških struktur oziroma želi tožencu po vloženi tožbi preprečiti pravno veljavno odsvojitev ali obremenitev. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo poštenega tretjega varuje le v tem, da se lahko zanese na pravice, ki so vpisane v zemljiško knjigo, ne pa tudi na pravna dejstva. Nelegalna gradnja obstaja neodvisno od spora (o lastninski pravici), vpis takšne zaznambe pa ima zgolj deklaratorni učinek. Kasnejši vpis nelegalne gradnje v morebitna tožnikova lastninska upravičenja ne posega. Po naravi in namenu ureditve zaznambe spora in ureditve zaznambe neskladne gradnje se pravno pravilo tretjega odstavka 81. člena ZZK-1 ne nanaša na primer zaznambe neskladne gradnje.