3. člen SZ-1

Po določbi drugega odstavka 3. člena SZ-1 sodijo med posamezne dele stanovanjske enote, poslovni prostori ali drugi samostojni prostori. K posameznemu delu pa lahko spadajo tudi drugi individualno odmerjeni prostori, če so del stanovanjske stavbe v solastnini etažnih lastnikov. Iz tretjega odstavka 4. člena SZ-1 ne izhaja, da so individualni prostori posamezni del. Individualni prostori, ki pripadajo določenim posameznim delom, so lahko atriji, kleti, drvarnice kot tudi garaže, balkoni, terase, lože, če niso sestavni del posameznega dela.

Pravno poslovno razpolaganje s pripadajočim zemljiščem ni dopustno, pogodba s takšnim predmetom je nična oz. brez pravnih posledic, ne glede na dobro ali slabo vero pridobitelja. Z nakupom nepremičnine v družbeni lastnini na javni dražbi se prva nasprotna udeleženka ni mogla izogniti kogentni prepovedi (samostojnega) prometa s funkcionalnim zemljiščem. Historični razlogi lahko utemeljujejo položaj, ko (pripadajoče) zemljišče ob stavbi v etažni lastnini služi le enemu ali le nekaterim posameznim delom stavbe. Takšno zemljišče ima stvarnopravni položaj posebnega skupnega dela v solastnini enega ali nekaterih (ne vseh) vsakokratnih etažnih lastnikov. Gre za izjemo, te pa je treba razlagati restriktivno.

V predmetni stavbi so tudi poslovni prostori, več kot polovica površine pa je namenjena stanovanjem (oskrbovana stanovanja in dom starejših občanov). Zaključek sodišča prve stopnje, da gre po SZ-1 za stanovanjsko-poslovno stavbo, je zato pravilen. Ob takšni ugotovitvi so materialnopravna podlaga plačila stroškov upravljanja, vzdrževanja in obratovanja določbe SZ-1. Vzdrževalni stroški so tudi glede na dikcijo prvega odstavka 30. člena SZ-1 podvrženi avtonomiji volje, saj je zakonodajalec pustil možnost, da se glede delitve teh stroškov etažni lastniki dogovorijo s pogodbo o medsebojnih razmerjih.

Sodišče dovoli nujno pot za nepremičnino, ki nima za redno rabo potrebne zveze z javno cesto ali pa bi bila taka zveza povezana z nesorazmernimi stroški. Bistvena vprašanja, s katerimi se mora sodišče ukvarjati v postopku za določitev nujne poti so torej: 1. kaj predstavlja redno rabo gospodujoče nepremičnine in 2. ali ima gospodujoča nepremičnina za takšno rabo potrebno zvezo z javno cesto ali bi bila taka zveza povezana z nesorazmernimi stroški. Redno rabo nepremičnine je treba ugotavljati v vsakem konkretnem primeru in upoštevati konkretne okoliščine primera. Pojem "redne rabe nepremičnine" se nanaša na vsakodnevno, običajno uporabo nepremičnine v skladu z njenim namenom. Pri večstanovanjski stavbi to pomeni tudi uporabo skupnih prostorov za dostop do stanovanj, do kleti ali skupnih parkirišč. Redna raba večstanovanjske stavbe tako vključuje tudi uporabo dostopnih poti do vhoda stavbe, saj je to običajen del uporabe skupnih prostorov, ki so namenjeni vsem etažnim lastnikom oziroma uporabnikom stavbe. Navedeno izhaja iz zakonske opredelitve, kaj so skupni deli stavbe v skladu z SPZ in SZ-1.

Pravnoposlovni pridobitelj posameznega dela v etažni lastnini hkrati s pridobitvijo lastninske pravice na posameznem delu pridobi tudi solastninsko pravico na skupnih delih stavbe. Ne glede na to je pravni naslov za pridobitev te solastninske pravice pravni posel in ne zakon. Pridobitev je izvedena - pridobitelj vstopi v lastninskopravni položaj odsvojitelja. Če odsvojitelj ni izpolnil svoje pogodbene obveznosti, ima pridobitelj na razpolago izpolnitveni ali/in odškodninski zahtevek. Tudi v položaju iz 34. člena ZVKSES kupec ne pridobi solastninske pravice na skupnih delih na izviren način, ampak z vknjižbo. Splošni pogoji zgolj nadomestijo funkcijo akta o oblikovanju etažne lastnine, ne nadomestijo pa vknjižbe. Parkirni prostori niti po zakonski opredelitvi niti po naravi stvari ne sodijo neogibno med skupne dele stavbe.

Zazidan podstrešni del kot sestavni del stanovanja št. 6 deli usodo stanovanja in posledično ne more biti splošni skupni del stavbe. Vsi skupni deli stavbe so v sorazmernem deležu uporabne vrednosti PDS v solastnini vseh etažnih lastnikov obravnavane stavbe.

Fizična oseba odgovarja za prekršek, če kot skrbnik ne zagotovi fizičnega varstva psa tako, da je pes na povodcu, kadar se nahaja na javnem kraju, ki ga predstavlja vsak prostor, ki je brezpogojno ali pod določenimi pogoji dostopen vsakomur, razen površin, na katerih ni oziroma ni pričakovati večjega števila ljudi. Hodnik, ki omogoča dostop do stanovanj in dvigala, predstavlja skupni del zgradbe, namenjen (le) skupni rabi etažnih lastnikov in tako ne gre za prostor, ki bi bil dostopen vsakomur. Je v solasti in izključni rabi etažnih lastnikov in njihovih povabljencev. Da bi šlo v konkretnem primeru kljub temu, da iz opisa izhaja, da gre za hodnik stanovanjskega bloka, za tak hodnik, ki bi bil dostopen vsakomur (npr. ker dostop vanj ne bi bil preprečen z vrati), pa iz opisa dejanskega stanja ne izhaja.

Ob tem, ko pritožnik, ki se pripravljalnega naroka in naroka za prvo glavno obravnavo, kjer so se izvajali dokazi, ni udeležil, priznava, da je bil pravilno vabljen na narok dne 13. 12. 2023 in da je vabilo prejel, upoštevaje, da pritožbeno ne trdi, da je vložil predlog za vrnitev v prejšnje stanje, odločitev, da se toženca ne zasliši, kar omogoča drugi odstavek člena 258 ZPP, ne pomeni, da mu ni bilo pravilno omogočeno učinkovito varstvo pravic oz. sodelovanje v postopku. Toženec se sodnemu vabilu za zaslišanje ni odzval po svoji krivdi, zato se tudi ne more sklicevati na zatrjevano kršitev pravice do izjave in na smiselno zatrjevano kršitev pravice do poštenega sojenja iz 22. člena Ustave RS.

V primeru nedokončane etažne lastnine sodišče v postopku za vzpostavitev etažne lastnine odloča (le) o pravicah na še nevpisanih posameznih delih stavbe. Pravice na zemljiškoknjižno že vpisanih in dejansko obstoječih posameznih delih stavbe so izvzete iz meritornega odločanja.

V zvezi z razlago določbe četrtega odstavka 5. člena SZ-1 je Vrhovno sodišče Republike Slovenije (RS) v sodbi II Ips 76/2017 z dne 11. 10. 2018 zavzelo stališče, da navedena zakonska določba ne izraža namena zakonodajalca, da se vsaka pohodna terasa, ki je opredeljena kot posamezni del stavbe, in hkrati predstavlja streho objektu, v celoti šteje za skupni del stavbe. Gradbeni element terase pa sestavljajo skupni deli, ki so v solastnini vseh etažnih lastnikov, t. j. hidro in toplotna izolacija.

V 3. členu SZ-1 je zapisano, da stanovanjske stavbe sestavljajo posamezni deli in skupni deli. Po 30. členu SZ-1 pa se stroški upravljanja ter drugi stroški, ki izvirajo iz več stanovanjske stavbe delijo v skladu s solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače. Delež tožene stranke je bil pravilno izračunan in tudi zapisan v Pogodbi.

Pravno odločilno je, da je stena, po kateri poteka parcelna meja, zgrajena kot skupna stena k objektoma tožnikov in stranke z interesom. V tak skupen konstrukcijski element, ki sega na obe zemljiški parceli, zato že po naravi stvari ni mogoče posegati brez soglasja lastnika sosednje parcele.

Upravnik mora skrbeti za redno vzdrževanje in obratovanje skupnih delov (2. alineja četrtega odstavka 118. člena SPZ), to pa brez rednih dobav ni mogoče. Zato mora upravnik, čeprav k temu ni izrecno zavezan, kljub temu poravnati te stroške, saj le tako lahko v celoti in popolnoma izpolni svojo obveznost kot upravnik večstanovanjske stavbe in prepreči morebitno škodo, ki bi nastala kot posledica prekinitve dobav zaradi neplačil. V takšnih primerih ima zato upravnik pravico do povrnitve plačanega, in sicer na temelju pravil o subrogaciji. Skupni deli so solastnina vseh etažnih lastnikov posameznih delov (skupni deli) ali solastnina nekaterih etažnih lastnikov posameznih delov (posebni skupni deli) (četrti odstavek 3. člena SZ-1), pri čemer je ureditev splošnih skupnih delov predpisana kot pravilo, ureditev in obstoj posebnih skupnih delov pa kot izjema. V skladu s tretjim odstavkom 5. člena SZ-1 spadajo med skupne inštalacije, naprave in opremo tudi dvigala. Poseben skupni del se lahko določi že s pogodbo o medsebojnih razmerjih, v vsakem primeru pa je za oblikovanje posebnega skupnega dela potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov (22. člen SZ-1 in drugi odstavek 32. člena S

Da lahko upravnik zahteva povrnitev stroškov opravljenega posla od etažnih lastnikov (tudi tistih, ki mu ugovarjajo), mora imeti ustrezno pravno podlago (pooblastilo) za njegovo izvedbo – predhodno soglasje kapitalske večine etažnih lastnikov ali odločbo sodišča. Trditveno in dokazno breme glede pravne podlage je bilo na tožnici, ki pa mu ta ni zadostila. Toženka je v tem sporu ugovarjala višini stroškov, tožnica pa bi morala pojasniti in dokazati, na kakšen način je prišla do iztoževanega zneska. Dokazati bi torej morala tudi, da so bili računi dobaviteljev in izvajalcev res izdani v zatrjevani višini. Tega dokaznega bremena pa tožnica ni zmogla, saj računov dobaviteljev in izvajalcev za stroške rednega upravljanja (kljub toženkinemu ugovoru) ni predložila.

Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom skušalo situacijo uskladiti tako, da je kot lastnika kleti ugotovilo tisto osebo, ki je klet v času izdelave izvedenskega poročila in še prej tudi dejansko uporabljala. Vendar sodišče s to namero ni seznanilo udeležencev postopka, pa tudi iz izvedenskega poročila ni bilo razvidno, da bo sodišče tako ravnalo. Naneslo je, da so pritožniki v vmesnem času od prejema izvedenskega poročila do izdaje sklepa (ali pa vložitve pritožbe) preselili svoje stvari v kleteh tako, da so uskladili dejansko rabo kleti z zemljiškoknjižnim stanjem, kakršno je bilo, ko so še obstajali enotni posamezni deli.

Z ustanovitvijo etažne lastnine posamezni deli stavbe pridobijo položaj samostojne nepremičnine. Spremeni pa se tudi pravni položaj parcele - ta ni več samostojen predmet lastninske pravice pač pa postane skupni del stavbe v etažni lastnini in je (po ustreznih idealnih deležih) akcesorna lastninski pravici etažnih lastnikov. V primeru, da ima del zemljišča svojo parcelno številko in je določen kot sestavni del stanovanja, se šteje za del stanovanja in ne kot posebni skupni del. Ker gre za skupni del stavbe, zemljišče ni v samostojnem pravnem prometu in zato priposestvovanje ni mogoče.

Če ne gre za spor o dejstvih, temveč za spor o uporabi prava, odloči zapuščinsko sodišče o pravnih vprašanjih v zapuščinskem postopku.

Ker je verjetno izkazano, da sporni del stavbe predstavlja skupni del treh stavb (da torej ni odločilnega neskladja med dejanskim stanjem in stanjem v katastru stavb), ni bilo podlage za odreditev spremembe vpisa v kataster stavbe.