66. člen SPZ

Neutemeljeno je pritožbeno stališče o neizpolnjenosti zakonskega pogoja o sočasnosti izjave o uveljavitvi predkupne pravice in položitvi kupnine pri sodišču. Po prvem odstavku 508. člena OZ mora predkupni upravičenec v 30 dneh po prejemu lastnikovega obvestila obvestiti prodajalca o svoji odločitvi glede uveljavitve predkupne pravice. Po drugem odstavku istega člena mora hkrati z izjavo, da kupuje stvar, plačati kupnino ali jo položiti pri sodišču. Ne more biti dvoma, da je predpostavka sočasnosti izjave in položitve kupnine izpolnjena, če sta obe ravnanji izvršeni v zakonskem roku 30 dni. Zakonsko besedilo ne nudi opore zoženemu razumevanju določbe, za katero se zavzemata pritožnika, in ki bi predkupnemu upravičencu otežila uveljavitev svoje pravice. 30-dnevno obdobje je po zakonu tisto, v katerem je v primeru obstoja predkupne pravice prodajalec dolžan počakati s prodajo, razen če se ji upravičenec prej odpove. Nenazadnje ob uveljavitvi predkupne pravice upravičenec ne more vedeti, da prodajalec ne bo pripravljen sprejeti kupnine in da mu bo ostala le možnost sodnega pologa, ni pa zakonske podlage, da bi ga silili v dodatne stroške, povezane s položitvijo pri sodišču.

Predlog se zavrne.

Uveljavitev predkupne pravice stečajnega dolžnika, solastnika nepremičnine, do nakupa solastniškega deleža drugega stečajnega dolžnika, bi bila v nasprotju z namenom skupne prodaje, namenom samega postopka osebnega stečaja in njegovimi temeljnimi pravili.

Nadalje pri terjatvi, uveljavljani v pobot glede obratovalnih skupnih stroškov, ki jih je toženec plačal za tožnico, ne gre za regresno terjatev, za katero bi veljal krajši triletni zastaralni rok za občasne terjatve, kot zmotno meni tožnica v pritožbi. Solastniki skupno upravljajo s stvarjo in sorazmerno s svojim deležem krijejo stroške vzdrževanja in obratovanja (68. člen SPZ). Plačilo teh stroškov za drugega solastnika šteje za izpolnitev zakonske obveznosti namesto njega, kar pomeni, da ima solastnik verzijski zahtevek zaradi neupravičene obogatitve (197. člen Obligacijskega zakonika - v nadaljevanju OZ). Krajši zastaralni rok se nanaša le na razmerje med dobaviteljem (električne energije, storitve odvoza smeti) in uporabnikom (355. člen OZ), ne pa tudi na razmerje med tožencem in tožnico glede verzijskega zahtevka, za katerega velja splošni petletni zastaralni rok (346. člen OZ), ki ga je pravilno upoštevalo sodišče prve stopnje.

Izpodbijana odločitev temelji na presoji, da tožnik v postopku zavarovanja ni s stopnjo verjetnosti izkazal, da ima terjatev do toženke ali da mu bo ta še nastala (prvi odstavek 272. člena ZIZ). Gre za temeljno predpostavko, ki mora biti izkazana tako v primeru izdaje zavarovalne kot tudi v primeru izdaje ureditvene (regulacijske) začasne odredbe, zato je pritožbeno stališče, da je predlagano zavarovanje po vsebini ureditvena začasna odredba, pravno nepomembno.

Tudi v hipotetičnem primeru, da bi držalo, da toženec dejansko že dlje časa ne uporablja sporne nepremičnine, to ne bi bilo bistveno za zaključek o tožnikovem prikrajšanju. Odločitev sodišča prve stopnje tudi v tem primeru ne bi mogla biti drugačna. Predmet uporabnine je namreč lahko tudi zgolj potencialna korist, tj. korist, ki bi jo neupravičeni uporabnik (objektivno) lahko dosegel. Tako se uporabnina dolguje že na podlagi dejstva, da je neupravičeni uporabnik onemogočal uporabo stvari, četudi je sam dejansko ni uporabljal.

Subjektivni rok za izpodbijanje pogodbe, s katero je bila predkupnemu upravičencu kršena predkupna pravica, prične teči šele, ko se predkupni upravičenec seznani s pogodbenimi pogoji, in ne že, ko je seznanjen s kršitvijo predkupne pravice. Da gre za logično razlago izhaja tudi iz vsebine drugega odstavka 512. člena OZ, kjer rok v primeru, da je predkupni upravičenec obveščen o napačnih pogojih prodaje, začne teči od dne, ko je predkupni upravičenec zvedel za prave pogodbene pogoje. V obravnavani zadevi je sodišče prve stopnje po izvedenem dokaznem postopku ugotovilo, da je bil tožnik, kot potrjuje korespondenca z drugim tožencem in njegovim sinom, najmanj od 28. 2. 2022 seznanjen, da je prva toženka nepremičnino prodala drugemu tožencu. Vendar pa zgolj vedenje o osebi kupca še ne pomeni seznanjenosti z vsebino prodajne pogodbe in njenimi pogoji. Ker toženki nista podali trditvene podlage, da bi bil tožnik takrat ali kadarkoli pred pridobitvijo prodajne pogodbe iz zbirke listin seznanjen z vsemi bistvenimi sestavinami prodajne pogodbe, tudi datum 28. 2. 2022 ne more predstavljati pravega časovnega trenutka za pričetek teka subjektivnega šestmesečnega roka iz prvega odstavk

Dejstvo, da je določeno zemljišče s prostorskim načrtom uvrščeno med kmetijsko zemljišče, prevlada nad pogojem, da je zemljišče tudi dejansko primerno za kmetijsko pridelavo.

Skupni lastnik, ki mora trpeti nasilje, torej poseg v svoje dostojanstvo ter v duševno in telesno nedotakljivost, skupne stvari v takšnih okoliščinah ne more uživati v skladu z njenim bistvom ter posledično v skladu z namenom lastninskega upravičenja, da stvar normalno uporablja. Če prav iz teh razlogov opusti uživanje skupne stvari, je neupravičeno prikrajšan, saj o prostovoljnem odhodu ni mogoče govoriti v primerih, ko se človek v skupni nepremičnini zaradi nasilnega ravnanja drugega skupnega lastnika počuti ogroženega in mu sobivanje predstavlja stisko, zaradi katere dom izgubi lastnost varnega zatočišča. V konkretnem primeru tudi ni pomembno, da tožnica po odhodu prijateljem ali sorodnikom ni omenjala nasilja, saj ljudje o težavah v zasebnem razmerju običajno neradi govorijo in zgolj dejstvo, da je tožnica nasilje prijavila šele nekaj mesecev kasneje, ko si je že uredila bivanjske razmere, verodostojnosti njene izpovedi in podanih navedb ne zmanjšuje.

Če bi do nadaljnjega razpolaganja s pridobljenimi deleži v korist dobroverne tretje osebe dejansko prišlo še pred pravnomočno odločitvijo o glavni stvari, v pravdi pa bi se nato (z dokaznim standardom prepričanja) izkazalo, da je bila tožničina predkupna pravica res kršena, bi to onemogočilo oziroma vsaj znatno otežilo uveljavitev njene terjatve. Ni namreč mogoče pritrditi stališču četrtega toženca, da bi tožnica svojo zakonito predkupno pravico lahko uveljavljala tudi proti novemu lastniku.

Dogovor o načinu (so)uporabe solastne nepremičnine ne more predstavljati pravnega naslova za nastanek neprave stvarne služnosti v korist solastnika. Pritožbeno stališče, da je priposestvovalna doba tekla ves čas, ko je tožnica izvrševala posest (torej tudi v času njenega solastništva), bi pripeljalo do absurdne situacije, po kateri bi lahko vsak solastnik že v času dovolj dolgega solastništva priposestvoval (nepravo) stvarno služnost. Pravico služnosti bi v takih primerih služnostni upravičenec obdržal tudi ob kasnejši izgubi lastništva, kar bi izvotlilo lastninsko pravico na stvari. Priposestvovalna doba je lahko začela teči šele, ko je tožnica prenehala biti solastnica nepremičnine. Služnostna pravica sicer lahko obstaja tudi na stvari, na kateri ima služnostni upravičenec solastnino, vendar pa na taki stvari solastnik ne more pridobiti (nove) služnostne pravice. Tretja oseba, ki ni solastnik, lahko določeno pravico priposestvuje le na posameznem solastniškem deležu, vendar pa tožnica na nepremičnini, na kateri ima solastniško pravico, ne more priposestvovati neprave stvarne služnosti, ker ta niti ne more nastati zaradi njenega solastništva nepremičnine. V primerih

Utrjeno je stališče, da je uporabnina posledica, ki sledi kršitvi pravice ali objektivni nezmožnosti imeti stvar v posesti in jo uporabljati sorazmerno svojemu deležu. Za to presojo je v razmerjih med solastniki treba ovrednotiti ravnanje solastnikov v luči kohabitacijskih načel iz 66. člena SPZ, temeljnih načel obligacijskega prava in izravnalne pravičnosti. Že Vrhovno sodišče je v II Ips 55/2023 navedlo, da je zlasti v primerih, ko zaradi narave stvari hkratna ali deljena uporaba stvari ni mogoča, pravzaprav nujen dogovor med solastniki. Sodišče je torej med pomembne okoliščine pravilno umestilo prizadevanja solastnikov za sklenitev dogovora.

Vsak od solastnikov lahko dovoli uporabo objekta tudi komu drugemu, ne da bi potreboval soglasje drugih solastnikov. Vendar je solastnik pri tem omejen s pravicami ostalih solastnikov. Solastnik ima pravico imeti stvar v posesti in jo skupaj z drugimi solastniki uporabljati sorazmerno svojemu idealnemu deležu, ne da bi s tem kršil pravice drugih solastnikov. Dovoljenje solastnika idealnega deleža nepremičnine je mogoče primerjati s služnostjo stanovanja (na vpisanem poslovnem naslovu subjekt vpisa posluje), pri čemer lahko vsak solastnik samostojno razpolaga s svojim idealnim (solastniškim) deležem tako, da ga prenese na novega imetnika. Kako opredeliti nepremičnino pri vpisu poslovnega naslova, je določeno tudi v petem odstavku 6. člena Uredbe o vpisu družb in drugih pravnih oseb v sodni register (Uredba). Po 1. in 3. točki petega odstavka 6. člena Uredbe, ki jo je mogoče uporabiti v konkretnem primeru, se kot nepremičnina na določenem naslovu šteje solastniški delež na nepremičnini, ki vključuje upravičenje uporabe prostorskega dela stavbe iz 1. točke tega odstavka. V 1. točki petega odstavka 6. člena Uredbe pa je določeno, da se kot nepremičnina na določenem poslovnem n

Ali je tožnica želela doseči soposest in souporabo nepremičnine že pred vložitvijo tožbe na izročitev ključev ali pa jo je dotlej zanimal le denar, ni odločilnega pomena za njen uspeh v pravdi. Odločilno je, da soposesti oziroma dostopa do nepremičnine nima, da ga zahteva in se toženec temu upira.

ZZK-1 nikjer ne določa, da je potrebno zemljiškoknjižnemu predlogu, ko je predmet pravnega prometa idealni delež na nepremičnini, predložiti še izjavo drugega solastnika, da svoje predkupne pravice ne uveljavlja. Določba petega odstavka 148. člena ZZK-1, na katero se sklicujeta udeleženca v pritožbi, govori o izpolnjenosti drugih pogojev za dovolitev vpisa, ki jih za posamezno vrsto vpisa določa ta zakon (poudarek sodišča druge stopnje), in je jezikovno jasna. Sankcijo za kršitev prodajalčeve obveznosti, da ponudi nakup svojega deleža drugemu solastniku, mora slednji uveljavljati v pravdi.

Pravno pravilna je presoja, da tožnik ni upravičen do povračila 1/2 najemnin za del nepremičnine, ki ga je na podlagi sklenjenega dogovora o načinu uporabe in uživanja solastne nepremičnine med solastnikoma, izključno uporabljal in z njim razpolagal toženec.

Dovoljenje, ki ga da tretjemu eden od solastnikov, ne zadošča temu tretjemu za zakonito uporabo nepremičnine. Pomembno je namreč, da prvi odstavek 67. člena SPZ določa, da imajo solastniki pravico skupno upravljati stvar v solastnini. Od tu dalje se postavi vprašanje ali je dovoljenje tretjemu, da prebiva v stanovanjski hiši, ki je v solastnini, predmet rednega ali izrednega upravljanja. Kateri so posli rednega upravljanja določa tretji odstavek istega člena, ki določa, da mednje štejejo posli, ki so potrebni za obratovanje in vzdrževanje stvari za doseganje njenega namena. To pa vsekakor ni dovoljenje tretji osebi, da brezplačno uporablja solastno nepremičnino.