VSRS Sklep II Ips 33/2025

I. Reviziji se ugodi in se izpodbijani sklep spremeni tako, da se pritožbi udeleženca delno ugodi in se sklep sodišča prve stopnje v 3.1. točki izreka razveljavi.

II. Udeleženci krijejo vsak svoje stroške revizijskega postopka.

Dosedanji postopek

1Pred Okrožnim sodiščem v Celju je tekel pravdni postopek P 779/2014 zaradi ugotovitve obstoja lastninske pravice na nepremičninah, v zvezi s katerim je bila v zemljiški knjigi vpisana zaznamba spora z začetkom učinkovanja 23. 4. 2014. Kasneje je bila zaradi izrečenega inšpekcijskega ukrepa na podlagi pravnomočne odločbe MOP, Inšpektorata RS za okolje in prostor, št. ... z 11. 12. 2019 vpisana tudi zaznamba nedovoljene gradnje.

2Po tem, ko je Okrožno sodišče v Celju v zadevi P 779/2014 ugodilo tožbenemu zahtevku predlagateljice, da je do 1/2 solastnica nepremičnin, je zemljiškoknjižno sodišče na podlagi takšne sodbe dovolilo ustrezne vpise in izbrise lastninske pravice pri nepremičninah parcela 342/8 in 342/9, obe k. o. .... V za revizijski postopek odločilni 3.1. točki izreka sklepa pa je dovolilo izbris zaznambe prepovedi zaradi nedovoljene gradnje/neskladne uporabe objekta pri obeh zgoraj navedenih parcelah pri deležu do 1/1 v lasti A. A..

3Sodišče druge stopnje je z izpodbijanim sklepom pritožbo udeleženca zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje. Obrazložilo je, da gre pri vpisu novega (so)lastnika v zemljiško knjigo za odločitev, na podlagi katere se zaznamba nedovoljene gradnje izbriše.

4Vrhovno sodišče je zoper odločitev sodišča druge stopnje s sklepom II DoR 346/2024 z 18. 12. 2024 udeležencu dopustilo revizijo glede vprašanja, ali lahko zemljiškoknjižno sodišče izvede izbris zaznambe nedovoljene gradnje brez obvestila inšpekcijskega organa oziroma ne da bi bila predložena listina iz tretjega odstavka 108. člena Gradbenega zakona (GZ-1) in v nasprotju z določbami tretjega in četrtega odstavka 100. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1).

Revizija in odgovori na revizijo

5Udeleženec zoper sklep sodišča druge stopnje vlaga revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Meni, da je zemljiškoknjižno sodišče odločilo prek izreka sodbe in vloženega predloga, saj predlagateljica ni predlagala izbrisa ali vpisa bremen. Sodišče zmotno ni preneslo zaznambe prepovedi gradnje na nove osnovne pravne položaje. Zaznamba nedovoljene gradnje je vezana na nepremičnino in ne na njenega lastnika. Do izbrisa je očitno prišlo, ker elaborat ni bil ustrezen za vpis v zemljiško knjigo. Sodišče druge stopnje se ni opredelilo do navedb o nepravilnosti pri evidentiranju nepremičnin. Z odločbo inšpektorata, ki je bila podlaga vpisa zaznambe nedovoljene gradnje, so bili prepovedani novi vpisi v zemljiško knjigo. V skladu s tretjim odstavkom 94. člena Gradbenega zakona (GZ) ali 108. člena GZ-1 se zaznamba izbriše na podlagi obvestila pristojnega inšpektorja, če se priloži potrdilo, da se opravi izbris zaznambe. Brez takšnega obvestila je sodišče ne sme izbrisati. Namen GZ je zaščititi javni interes pri gradnji objektov, zato se zaznamba ne bi smela izbrisati. Prepoved vpisov in sprememb v zemljiško knjigo ni omejena le na razpolagalne pravne posle, temveč na vsakršen vpis. Zaznamba ima skladno s 64. členom ZZK- 1 pravni učinek javne objave pravnega dejstva.

6Predlagateljica v odgovoru na revizijo strnjeno navaja, da ni šlo za promet z nepremičninami in bo ob njihovem prevzemu prevzela vsa bremena nelegalne gradnje. Do izbrisa je prišlo zaradi vpisa zaznambe spora. Odločitev je v korist revidentu, zato nima pravnega interesa za vložitev revizije. Izbris zaznambe se lahko opravi tudi brez obvestila inšpektorata ali predložitve listine.

7Druga nasprotna udeleženka v odgovoru pritrjuje stališču revizije, da lahko sodišče izbriše takšno zaznambo le na podlagi obvestila pristojnega inšpektorja ali na predlog inšpekcijskega zavezanca, če priloži potrdilo, da se opravi izbris. Sodišče mora prenesti zaznambo nedovoljene gradnje na novonastale parcele, ne glede na to, kje stoji objekt. Sprememba imetnika lastninske pravice ne vpliva na zaznambo. Tretji odstavek 81. člena ZZK-1 ne predstavlja podlage za izbris zaznambe, zato je izpodbijana odločitev očitno napačna. GZ-1 ne določa roka za predlog vpisa inšpekcijskega ukrepa, inšpektor lahko v primeru nezakonitega izbrisa zaznambe predlaga ponovni vpis.

8Na revizijo je odgovorilo tudi Vrhovno državno tožilstvo. Ocenjuje, da je odgovor na zastavljeno vprašanje v reviziji v javnem interesu in objektivno pomemben za pravno varnost in red kot celoto, zato revizijo v celoti podpira.

O pravnem interesu

9Predlagateljica neutemeljeno meni, da revident nima pravnega interesa za vložitev revizije, ker pristojni inšpektorat ni vložil pritožbe zoper sklep sodišča prve stopnje in je očitno s sedanjim stanjem zadovoljen. Iz odgovora inšpektorata izhaja, da se z izbrisom zaznambe ne strinja in pritožbe ni vložil zgolj zato, ker se je pritožil revident. Pogoji za vpis zaznambe so tako še vedno izpolnjeni. Pravni interes revidenta pa je izkazan že s tem, da se zemljiškoknjižno stanje uredi skladno z obstoječimi pravnimi dejstvi.

O utemeljenosti revizije

10Revizija je utemeljena.

11Odločilno stališče sodišča druge stopnje je, da je bil izpolnjen pogoj za izbris kasnejšega vpisa zaznambe nedovoljene gradnje na podlagi tretjega odstavka 81. člena ZZK-1. Ta določa, da zemljiškoknjižno sodišče ob dovolitvi vknjižbe pravice v vrstnem redu zaznambe spora odloči, da vknjižba učinkuje od trenutka, od katerega je učinkovala zaznamba spora, in hkrati po uradni dolžnosti dovoli tudi izbris vseh vpisov iz tretjega oziroma četrtega odstavka 80. člena ZZK-1. V skladu s tretjim odstavkom 80. člena ZZK-1 vsi vpisi, ki začnejo učinkovati po trenutku, od katerega učinkuje zaznamba spora o ugotoviti obstoja lastninske pravice, in so bili dovoljeni proti vknjiženemu lastniku oziroma proti nadaljnjim pridobiteljem pravic, pridobljenih glede na vknjiženo lastninsko pravico, učinkujejo pod razveznim pogojem, ki nastopi, če je dovoljena vknjižba pridobitve lastninske pravice v vrstnem redu zaznambe spora in preneha, če je zaznamba spora izbrisana, razen če je bila izbrisana zaradi vknjižbe pravice v vrstnem redu zaznambe spora.

12Revizija torej načenja vprašanje razlage tretjega odstavka 81. člena ZZK-1 in terja odgovor na vprašanje, ali je treba določbo, da se izbrišejo vsi kasnejši vpisi, razlagati tako, da to ne velja za vpisano zaznambo nedovoljene gradnje. Izpodbijana odločitev temelji na nenatančnem razumevanju tretjega odstavka 80. člena ZZK-1 in od preostalih določb zakona (in GZ-1) ločenem razumevanju tretjega odstavka 81. člena ZZK-1.

13Zaznambo prepovedi zaradi nedovoljene gradnje v zemljiškoknjižnem postopku ureja 100.a člen ZZK-1. Določba je bila v besedilo ZZK-1 vnesena kasneje od sporne določbe 81. člena ZZK-1, z novelo ZZK-1C, in je razmeroma skopa: za zaznambo prepovedi zaradi nedovoljene gradnje, izrečene kot inšpekcijski ukrep po zakonu, ki ureja graditev objektov, se smiselno uporabljajo 98. člen, 99. člen ter tretji in četrti odstavek 100. člena ZZK-1. Povzeto zakonsko besedilo jasno sporoča, da zaznambo nedovoljene gradnje ureja tudi GZ-1. Vpis zaznambe je namreč šele posledica izrečenega inšpekcijskega ukrepa.

14V konkretnem primeru je sporen izbris zaznambe nedovoljene gradnje. Tudi pogoje za izbris zaznambe določa GZ-1 (vprašanje torej ni urejeno le z ZZK-1), kar sta sodišči prve in druge stopnje spregledali.

15Namen GZ-1¹ je zaščita javnega interesa pri graditvi objektov. Za javni interes se šteje predvsem usklajenost objektov z okoljem v njihovem celotnem življenjskem ciklu; gradnjo je treba izvajati skladno z gradbenim dovoljenjem. Namen GZ-1 se (med drugim) uresničuje z inšpekcijskim nadzorom (2. člen GZ-1). Revident utemeljeno izpostavlja, da je izrek inšpekcijskega ukrepa usmerjen proti nepremičnini in njeni neskladnosti v naravi s pravnimi predpisi, ne pa proti njenemu lastniku. Takšno stališče je mogoče utemeljiti predvsem na podlagi drugega odstavka 108. člena GZ-1, ki določa, da zemljiškoknjižno sodišče vpiše zaznambo tudi, če lastnik zemljišča ali objekta ni ista oseba kot inšpekcijski zavezanec, zaznamba pa se vpiše pri vseh imetnikih lastninske ali stavbne pravice na nepremičnini. Smiselno enako stališče je zavzelo Vrhovno sodišče v odločbi II Ips 245/2013 s 23. 6. 2014: "Prepovedi zaradi nedovoljene gradnje se nanašajo na nepremičnino in ne na imetnika pravic na nepremičnini. Zaznamba prepovedi, izrečena z inšpekcijsko odločbo, pa ima pravne učinke javne objave pravnega dejstva in je v javnem interesu."

16Določba tretjega odstavka 81. člena ZZK-1 v zvezi s tretjim odstavkom 80. člena ZZK-1, da se dovoli izbris vpisov, ki začnejo učinkovati po trenutku, od katerega učinkuje zaznamba spora o ugotoviti obstoja lastninske pravice, in so bili dovoljeni proti vknjiženemu lastniku oziroma proti nadaljnjim pridobiteljem pravic, torej ne more biti podlaga za izbris prepovedi zaradi nedovoljene gradnje, saj ta ni bila dovoljena proti vknjiženemu lastniku. Takšni jezikovni razlagi pritrjujeta sistemska in teleološka razlaga.

17V skladu z določbo tretjega odstavka 108. člena GZ-1² je izbris zaznambe nedovoljene gradnje v zemljiški knjigi mogoč na podlagi obvestila pristojnega inšpektorja ali na predlog inšpekcijskega zavezanca, če ta predlogu priloži potrdilo inšpektorja, da se opravi izbris zaznambe.

18Pravilu, da mora izbris zaznambe nedovoljene gradnje temeljiti na ustrezni listini in se lahko dovoli le na podlagi obvestila ali potrdila organa, ki je takšen ukrep izrekel, ne pa ob izbrisu zaznambne spora (kot to določa tretji odstavek 81. člena ZZK-1), pritrjujejo tudi druge določbe ZZK-1. V 100.a členu za zaznambo prepovedi zaradi nedovoljene gradnje, izrečene kot inšpekcijski ukrep po zakonu, ki ureja graditev objektov, ZZK-1 predpisuje smiselno uporabo določb 98. člena, 99. člena ter tretjega in četrtega odstavka 100. člena (torej določb o zaznambi in izbrisu zaznambe prepovedi odtujitve in obremenitve), ne 81. člena. Izbris zaznambe prepovedi odtujitve in obremenitve se dovoli, če je sodišče, ki je izdalo začasno odredbo, ustavilo postopek in razveljavilo opravljena dejanja, ali če je bil sklep o začasni odredbi razveljavljen oziroma spremenjen in je bil predlog za izdajo začasne odredbe zavrnjen, pri čemer je treba predlogu za izbris priložiti sklep sodišča, ki predstavlja podlago za izbris (tretji in četrti odstavek 100. člena ZZK- 1). Smiselna uporaba v primeru zaznambe nedovoljene gradnje terja izbris na predlog organa, ki je izdal odločbo, oziroma njegovega dovoljenja za izbris.

19Pomembno je tudi, da 100.a člen ZZK-1 ne napotuje na smiselno uporabo prvega in drugega odstavka 100. člena, ki določata, da se zaznamba prepovedi odtujitve in obremenitve izbriše, če se zaradi kasnejšega vpisa, za katerega ta zaznamba ni ovira, lastninska pravica ali druga pravica vknjiži v korist novega lastnika ali imetnika pravice. 100.a člen ZZK-1 je sicer sprva določal, da se smiselno uporablja tudi prvi odstavek 100. člena ZZK-1. Zakonodajalec je v predlogu novele zakona ZZK-1C navedel, da takšna ureditev pomeni, da se pri prisilni prodaji nepremičnine v izvršilnem ali stečajnem postopku zaznamba ne izbriše, temveč učinkuje tudi proti novemu pridobitelju.³ Z novelo ZZK-1E je nato izključil smiselno uporabo prvega odstavka 100. člena ZZK-1. V predlogu zakona je pojasnil, da je pri uzakonitvi smiselne uporabe določb o zaznambi prepovedi odtujitve in obremenitve za zaznambo nedovoljene gradnje prišlo do napake, ki omogoča, da se ta zaznamba izbriše v primeru, kadar nepremičnina preide na novega lastnika. To pa je v nasprotju z namenom zaznamb posebnih prepovedi v primeru nedovoljene gradnje, saj morajo te učinkovati tudi v primeru, kadar pride do spremembe lastništva, ne pa biti izbrisane. Sprememba lastništva namreč še ne pomeni odprave nepravilnosti, zaradi katerih je bil objekt predmet inšpekcijskega ukrepa.⁴ Najmanj od sprejema novele ZZK-1E dalje je jasno, da sprememba lastništva ali imetnika pravice na zaznambo nedovoljene gradnje ne vpliva.

20Drugačen od namena zaznambe nedovoljene gradnje je namen zaznambe spora. Z njo se zaznamuje začetek postopka, v katerem tožnik zahteva, da sodišče ugotovi obstoj njegove lastninske pravice oziroma druge pravice, ki jo je pridobil (79. člen ZZK-1). Tožnikov interes je v tem, da se začetno zemljiškoknjižno stanje ves čas postopka ohrani in novi vpisi veljajo le pod razveznim pogojem uspešnosti tožbe. Zaznamba spora je torej usmerjena v varovanje obstoječih lastniških struktur oziroma želi tožencu po vloženi tožbi preprečiti pravno veljavno odsvojitev ali obremenitev. Tožnika varuje, da bo nepremičnino prejel v pravnem stanju, kakršno je bilo na dan vložitve tožbe (oziroma učinkovanja zaznambe spora).

21Takšno pričakovanje pa ne more biti absolutno. Zasebni interes se mora umakniti javnemu, tako da se sankcija za izrečen inšpekcijski ukrep ohrani vpisana v zemljiški knjigi, dokler protipravno stanje traja, ne glede na to, da je bil vpis opravljen po začetku zaznambe spora. Pravno dejstvo nelegalne ali neskladne gradnje bo obstajalo še naprej in bo bremenilo nepremičnino, ne glede na stanje v zemljiški knjigi. Načelo zaupanja v zemljiško knjigo namreč poštenega tretjega varuje le v tem, da se lahko zanese na pravice, ki so vpisane v zemljiško knjigo, ne pa tudi na pravna dejstva (prvi odstavek 8. člena ZZK-1 in 10. člen Stvarnopravnega zakonika).

22Nelegalna gradnja obstaja neodvisno od spora (o lastninski pravici), vpis takšne zaznambe pa ima zgolj deklaratorni učinek.⁵ Kasnejši vpis nelegalne gradnje v morebitna tožnikova lastninska upravičenja ne posega. Za pravne posle, ki so v nasprotju z zaznambo nedovoljene gradnje, pa zakon predpisuje ničnost (drugi odstavek 107. člena GZ-1). Ni utemeljenega razloga, da bi bila druga pravna dejanja, ki so v nasprotju s tako zaznambo, dovoljena. Zaradi prevladujočega javnega interesa pri vpisu zaznambe nedovoljene gradnje in prej navedene zakonske določbe, da se takšna zaznamba ne izbriše, če se lastninska pravica ali druga pravica vknjiži v korist novega lastnika ali imetnika pravice, bi bilo stališče, da izbris zaznambe spora vpliva tudi na izbris zaznambe nedovoljene gradnje, nesmiselno in v nasprotju z namenom zakona.

23Po naravi in namenu ureditve zaznambe spora se pravno pravilo tretjega odstavka 81. člena ZZK-1 ne nanaša na obravnavani primer, saj bi bila pravna posledica njegove uporabe v tem primeru v nasprotju z namenom zakona. Odločitev sodišča druge stopnje zato temelji na zmotni uporabi materialnega prava.

Sklepno

24Odgovor na dopuščeno revizijsko vprašanje je torej nikalen: zemljiškoknjižno sodišče ne sme izbrisati zaznambe nedovoljene gradnje brez obvestila inšpekcijskega organa oziroma ne da bi bila predložena listina iz tretjega odstavka 108. člena GZ-1. Takšno ravnanje je v nasprotju s smiselno uporabo tretjega in četrtega odstavka 100. člena ZZK-1.

Odločitev Vrhovnega sodišča o reviziji

25Sodišče druge stopnje je napačno pritrdilo sodišču prve stopnje, da so izpolnjeni pogoji za izbris zaznambe prepovedi zaradi nedovoljene gradnje. Vrhovno sodišče je zato reviziji ugodilo in zaradi zmotne uporabe materialnega prava sklep sodišča druge stopnje spremenilo tako, da je pritožbi udeleženca delno ugodilo in je sklep sodišča prve stopnje v 3.1. točki izreka, ki določa izbris zaznambe nedovoljene gradnje, razveljavilo (prvi odstavek 380. člena ZPP v zvezi z 42. členom Zakona o nepravdnem postopku; ZNP-1 ter drugim odstavkom 120. člena ZZK-1).

Odločitev o stroških

26Odločitev o stroških temelji na prvem odstavku 40. člena ZNP-1. Vrhovno sodišče ni ugotovilo okoliščin, ki bi utemeljevale drugačno porazdelitev bremena stroškov postopka.

Sestava senata in glasovanje

27Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, navedenem v uvodu odločbe. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP v zvezi z 42. členom ZNP-1 ter drugim odstavkom 120. člena ZZK-1).

¹ Zaznamba nedovoljene gradnje je bila v zemljiški knjigi vpisana 18. 12. 2019 na podlagi takrat veljavnega Gradbenega zakona (GZ) in 100.a člena ZZK-1. Na podlagi 157. in 158. člena GZ-1 se GZ-1 uporablja od 1. 6. 2022 dalje, torej tudi v konkretnem postopku odločanja o spornem izbrisu zaznambe, saj se je začel po navedenem datumu.
² Smiselno enako kot sedaj veljavni 108. člen GZ-1 je v času izreka inšpekcijskega ukrepa določal 94. člen GZ.
³ Prim. Predlog zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1C) z dne 23. 10. 2010, pojasnilo k 34. členu predloga zakona, EPA: 1491-V.
⁴ Prim. Predlog zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1E), prva obravnava, pojasnilo k 21. členu ZZK-1E, str. 30, EVA 2020-2030-0003.
⁵ Prepovedi, izdane na podlagi 107. člena GZ-1, učinkujejo že z izdajo odločbe in trajajo, dokler nedovoljena gradnja ni legalizirana ali dokler postopek zaradi nedovoljene gradnje ni ustavljen na drug ustrezen način. Za vpis zaznambe nedovoljene gradnje mora pristojni organ predložiti že izvršljivo odločbo (prvi odstavek 108. člena GZ-1). Pravno učinkovanje prepovedi torej ni odvisno od vpisa v zemljiško knjigo, saj se z zaznambo v zemljiški knjigi zgolj evidentira obstoječe pravno dejstvo.