VSL sodba I Cp 2541/2012

I. Pritožbi tožnika se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v zavrnilnem delu II. in III. točke izreka ter v V. točki izreka razveljavi ter zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Pritožba toženca se zavrne in se v izpodbijanem, a nerazveljavljenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

1Sodišče prve stopnje je tožencu naložilo, da se izseli in izprazni nepremičnino, vpisano v vl. št. Y, k.o. X, s parc. št. 230/1 in 230/2, ki v naravi predstavljata dvorišče v izmeri 509 m2 in stanovanjsko hišo na naslovu L., v izmeri 92 m2 in travnik v izmeri 504 m2, ter nepremičnini izpraznjenih oseb in svojih stvari izroči tožniku (I. točka izreka izpodbijane sodbe). Tožencu je za obdobje od 10.9.2008 do 31.7.2009 naložilo plačilo uporabnine v višini 366,67 EUR ter zakonske zamudne obresti od vsakega posameznega mesečnega zneska uporabnine do plačila, pri čemer mesečna uporabnina za tekoči mesec zapade v plačilo zadnji dan v mesecu. Višji tožbeni zahtevek je zavrnilo (II. točka izreka izpodbijane sodbe). Tožencu je nadalje naložilo plačilo 33,33 EUR mesečne uporabnine za nepremičnine iz I. točke izreka sodbe za obdobje od 1.8.2009 dalje do zaključka glavne obravnave, tj. 26.4.2012, ter zakonske zamudne obresti od vsakega posameznega zneska mesečne uporabnine do plačila, pri čemer mesečna uporabnina za tekoči mesec zapade v plačilo zadnji dan v mesecu. Višji zahtevek je zavrnilo (III. točka izreka izpodbijane sodbe). Zavrnilo je tudi toženčev pobotni ugovor (IV. točka izreka izpodbijane sodbe) in mu naložilo plačilo tožnikovih pravdnih stroškov v višini 518,58 EUR (V. točka izreka izpodbijane sodbe).

2Zoper odločitev sodišča v zavrnilnem delu II., III. in V. točke izreka se pritožuje tožnik. Uveljavlja pritožbene razloge zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava ter relativne bistvene kršitve pravil postopka. Sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podredno pa izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Tožnik sodišču prve stopnje očita zmotno ugotovitev, da sam stanovanjske stavbe v velikosti 92 m2 ne bi mogel oddajati v najem in da zato tudi ne more biti prikrajšan za najemnino oziroma uporabnino, ki bi jo sicer dobil. Sodišče prve stopnje je namreč po njegovem mnenju nekritično sledilo izvedeniškemu mnenju izvedenca gradbene stroke, ki je nejasno, nepopolno obrazloženo, v njem so večje pomanjkljivosti, prav tako pa je v delih tudi v nasprotju s samim seboj. Tožnik je na takšno izvedensko mnenje podal obrazložene pripombe in zahteval njegovo dopolnitev, čemur pa sodišče brez razloga ni sledilo. Sodišče je pri tem očitno sledilo pravnemu mnenju izvedenca, da za stavbo, ki še ni izgotovljena, ni mogoče računati najemnine in da tožnik zato ni upravičen do uporabnine. Izvedenec ni sledil navodilu sodišča iz sklepa o postavitvi izvedenca, temveč se je omejil zgolj na ocenjevanje mesečne najemnine oziroma uporabnine za neizgotovljeno stanovanjsko stavbo, pri čemer ni podal niti ocene najemnine, plačila, ki bi ga tožnik lahko dosegel z oddajanjem nepremičnin v uporabo tretjim osebam. Izračunati bi moral, koliko bi za nepremičnino plačevala oseba, ki bi jo uporabljala na način, kot to dela sam toženec. Tega ni storil, temveč je glede dejstev naredil zaključek "čez prst". Zapisal je, da se ne more zaračunati najemnina za neizgotovljeno stanovanje, pri čemer pa je zanemaril, da se uporabnina seveda lahko zaračuna tudi za objekte, ki po svoji namembnosti niso stanovanja, za uporabo pripadajoče opreme in naprav in celo zgolj za uporabo samega zemljišča. Prav tako je zanemaril, da se uporabnina lahko zaračuna tudi za objekte, ki so uporabni za občasno ali dnevno uporabo (ne pa npr. za nočitev ali trajno bivanje). Dodatno tožnik poudarja, da je hiša vsaj v izgotovljenem spodnjem delu primerna za bivanje, vsekakor pa za shranjevanje stvari. Mnenje je sicer tudi v nasprotju s samim seboj, saj v prvem delu cenitve navaja, da je prišlo do finalizacije objekta v kletnih prostorih in v pritlični etaži, v nadaljevanju pa nato ugotavlja, da je objekt le v grobi izgradnji in bivanje v njem ni mogoče. Tak zaključek je očitno kontradiktoren ter v nasprotju z dejanskim stanjem, saj toženec v njem redno biva (na objektu namreč z družino preživi dobršen del prostega časa). Relativna bistvena kršitev postopka pa je po mnenju tožnika podana, ker je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo 254. člen Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP). (1) V posledici zmotne odločitve o glavni stvari je nepravilna tudi odločitev o stroških. Priglaša stroške s pritožbo.

3Toženec je v odgovoru predlagal zavrnitev tožnikove pritožbe.

4Toženec se pritožuje zoper ugodilni del sodbe, pri čemer uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP. Sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo v izpodbijanem delu razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Sodišču prve stopnje očita, da je v konkretnem primeru zanemarilo možnost uporabe 95. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ). (2) V konkretnem primeru je bil toženec v času od 4.4.1987 do 10.9.2008 dobroverni lastniški posestnik spornih nepremičnin, saj jih je uporabljal na podlagi dovoljenja in soglasja zemljiškoknjižnih lastnikov nepremičnine. V nadaljevanju pritožbe pojasnjuje stanje nepremičnine pred njegovo posestjo, vlaganja, ki jih je opravil, ter dejstvo, da je bila po oceni izvedenca hiša v letu 1985 stara približno 75 let in vredna 11.539,00 dolarjev. Upoštevajoč izvedensko mnenje je v hišo vložil od leta 1990 dalje približno 67.758,00 EUR, zaradi česar je bila sporna nepremičnina po stanju na dan 31.7.2007 vredna 123.790,00 EUR, tožnik pa je zanjo plačal kupnino zgolj v višini 50.300,00 dolarjev oziroma približno 38.000,00 EUR. Navedeno po njegovem mnenju pomeni, da so prodajalci prevalili breme plačila koristnih stroškov na tožnika. Dokler slednji ne povrne tožencu potrebnih stroškov, ki jih je opravil zaradi vzdrževanja stvari v višini, za kolikor se je vrednost stvari povečala, sam ni dolžan vrniti oziroma izprazniti sporne nepremičnine in jo izročiti tožniku. Meni, da bi moralo sodišče smiselno enako odločiti tudi ob uporabi Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ-1). (3) Ne glede na to, da toženec s prejšnjimi lastniki ni imel sklenjene pisne najemne pogodbe, je sporno nepremičnino uporabljal na podlagi soglasja oziroma dovoljenja in je bil torej najemnik. Pogodba je bila dejansko v celoti realizirana (toženec je nepremičnino dejansko zasedal), zaradi česar je upoštevajoč določbi 73. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju: ZOR) (4) oziroma 58. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ) (5) vseeno veljavna. Skladno z določbo 107. člena SZ-1 sprememba lastnika ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Tudi v skladu s 112. členom SZ-1 tožnik nima pravice zahtevati izselitve najemnika, dokler mu ne povrne vlaganj po 98. členu SZ-1. Graja tudi zavrnitev pobotnega ugovora. Tega je postavil zaradi tožnikovega denarnega zahtevka za plačilo uporabnine, sodišče prve stopnje pa bi mu moralo ugoditi, saj so bila vlaganja nesporno izvedena in so tudi presegla višino uporabnine, ki jo je sodišče določilo v konkretnem primeru. Glede višine slednje pa toženec meni, da je sodišče zmotno zaključilo, da zgolj 247 m2 kmetijske površine (kolikor merita obe sporni nepremičnini) daje 400,00 EUR letnega dohodka. Tožnik za te svoje trditve ni predložil nobenih dokazov.

5Tožnik na vročeno pritožbo toženca ni odgovoril.

6Pritožba tožnika je utemeljena, pritožba toženca pa neutemeljena.

O pritožbi tožnika:

7Pritrditi gre tožniku, da je sodišče prve stopnje zaradi zmotne uporabe materialnega prava pri presoji zahtevka za plačilo uporabnine za sporno nepremičnino nepopolno ugotovilo relevantno dejansko stanje. Tožnik je uporabnino zahteval za nepremičnino, ki v naravi predstavlja dvorišče v izmeri 509 m2, stanovanjsko hišo v izmeri 92 m2 in travnik v izmeri 504 m2. Sodišče prve stopnje je nepravilno zaključilo, da tožnik svojega prikrajšanja z neuporabo stanovanjske hiše z dvoriščem ni substanciral v smislu zatrditve konkretnega in realnega prikrajšanja. V tožbi (list. št. 3 sodnega spisa) je navedel, da spornih nepremičnin že od dneva nakupa naprej ne more uporabljati, ker mu posest in uporabo le-teh preprečuje toženec. Pojasnil je, da je toženca tudi večkrat pozval na izselitev ter izročitev nepremičnine, vendar neuspešno. Hišo naj bi kupil zato, da bi v njej uredil stanovanje oziroma dom za svojega najstarejšega sina in njegovo ženo, hkrati pa bi tako funkcionalno povezal obe nepremičnini in zagotovil njuno smotrno rabo. Dodal je, da bi želel tudi sam uporabljati oziroma kositi travo na nepremičnini ter pobirati plodove z dreves in uživati druge njene koristi (v tem delu je sodišče tožniku uporabnino oziroma povračilo za plodove tudi prisodilo). V prvi pripravljalni vlogi je dodal, da ima namen popolnoma preurediti sporno stanovanjsko stavbo oziroma jo v primeru, če bo to najugodneje, celo podreti (zaradi česar vlaganj toženca ni mogoče šteti za potrebne in koristne stroške). Navedeno je po oceni sodišča druge stopnje zadostno za ugotovitev, da tožnik v prikrajšanje ni privolil (kar med strankama tudi ni bilo sporno). Čim je tako, pa je toženec kot nepošteni posestnik ob uporabi določbe drugega odstavka 95. člena SPZ po argumentu a contrario (oziroma po novejši sodni praksi in pravni teoriji v skladu s 198. členom OZ) tudi dolžan vrniti korist, ki jo je od takšne neupravičene uporabe imel,(6) pri čemer je višina te koristi v skladu z ustaljeno sodno prakso objektivno izražena s tržno najemnino.(7)

8Takšno objektivno merilo višine koristi oziroma obogatitve je tožnik v konkretnem primeru tudi zatrdil in za svoje trditve predlagal med drugim dokaz z izvedencem. V pritožbi zato pravilno graja nepopolno ugotovitev dejanskega stanja, ki je posledica neupoštevanja sodišča prve stopnje, da je sicer tržna najemnina nedvomno odvisna od številnih dejavnikov, da pa je načeloma vedno določljiva. Izvedenec je sicer izključil možnost določitve najemnine za stanovanjsko hišo, v kateri ni mogoče bivati. Vendar tožnik utemeljeno graja prepričljivost takšnega zaključka, saj iz izvedeniškega mnenja izhaja, da je izvedenec določitev najemnine za sporno nepremičnino izključil na podlagi sklepanja, da je najemnino možno ovrednotiti le v primeru, če so stanovanjski prostori usposobljeni za svojo funkcijo. Za navedeno ugotovitev pa ni navedel strokovne ali empirične podlage, pravilnosti takšnega zaključka pa ne utemeljujejo niti pravila logičnega mišljenja. Dejstvo, da stanovanjska hiša ni primerna za bivanje, namreč še ne izključuje možnosti, da se tržna najemnina ugotovi ob upoštevanju konkretnih dejavnikov, ki opredeljujejo sporno nepremičnino kot celoto. Ker je sodišče prve stopnje navedeno spregledalo, je tudi neutemeljeno zavrnilo dopolnitev izvedeniškega mnenja oziroma - ob obstoju okoliščin iz tretjega odstavka 254. člena ZPP - postavitev novega izvedenca. S takšnim postopanjem je kršilo navedeno določbo pravdnega postopka, kar bi lahko vplivalo na pravilnost in zakonitost sodbe sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (prvi odstavek 339. člena ZPP).

9Glede na razlog sodišča prve stopnje, da tožnik ni predlagal izvedenca ustrezne stroke, s katerim bi sodišče lahko ugotavljalo uporabnino za nepremičnino, ki ni stanovanjska stavba, pa gre zgolj še opozoriti, da razpravno načelo sicer sodišče zavezuje k upoštevanju dokaznih predlogov strank in mu preprečuje, da bi ugotavljalo dejstva z dokazi, ki jih nobena stranka ni predlagala ali zavrnilo dokazne predloge stranke brez ustavno dopustnega razloga. A vse to ne pomeni, da je pri predlaganju dokaza z izvedencem vezano tudi na predlog, kakšne stroke naj bo izvedenec. Katerega izvedenca in kakšne stroke bo postavilo, je odločitev sodišča (ki jo opravi v okviru procesnega vodstva). Stranka mora namreč dokaz substancirati z navedbo dokazne teme in dokaznega sredstva. Zgolj ta opredelitev pa v nujni posledici zamejuje odločitev sodišča, ali bo dokaz izvedlo in kaj bo z njim ugotavljalo. Iz tožbe v konkretni zadevi sicer tudi izhaja, da je tožnik v dokaz višine uporabnine predlagal dokaz z izvedencem brez navedbe njegove stroke.

10Upoštevajoč navedeno je zato sodišče druge stopnje pritožbi tožnika ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v zavrnilnem delu II. in III. točke izreka ter v V. točki izreka (tj. glede stroškovne odločitve) razveljavilo ter zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen ZPP). V ponovljenem postopku bo moralo sodišče dopolniti dokazni postopek v skladu z zgoraj izpostavljenimi izhodišči in pri tem upoštevati, da je toženčeva korist delno že nadomeščena z zneskom, ki ga je sodišče prve stopnje prisodilo tožniku iz naslova plodov sadnega drevja in mrve (tako kot to izhaja iz ugodilnega dela izreka v II. in III. točki izreka sodbe sodišča prve stopnje).

O pritožbi toženca:

11Toženec neutemeljeno graja zmotno uporabo materialnega prava glede zahtevka za izročitev sporne nepremičnine. Določba 95. člena SPZ, na katero se sklicuje v pritožbi in pod katero je po njegovem mnenju mogoče subsumirati njegove trditve o pridržni pravici, namreč ureja položaj dobrovernega posestnika. Toženec pa ne izpodbija ugotovitve sodišča prve stopnje, da je v razmerju do tožnika slaboveren od 10.9.2008, ko je postala pravnomočna sodba v zadevi P 38/2007, s katero je bilo ugotovljeno, da ni lastnik sporne nepremičnine na podlagi priposestvovanja. Kot nepošten lastniški posestnik zato v skladu s 96. členom SPZ nima pridržne pravice. Sodišče prve stopnje je sicer utemeljenost sklicevanja toženca na obstoj pridržne pravice pravilno zavrnilo tudi na podlagi določb 261. do 264. člena OZ, četudi je pri tem navedlo napačne razloge. Ob dopuščanju možnosti, da so določbe OZ o pridržni pravici uporabljive tudi za nepremičnine, (8) sodišče druge stopnje kot odločilen argument za pravilnost izpodbijane odločitve v tem delu izpostavlja pravilen zaključek sodišča prve stopnje, da terjatev, v zvezi s katero toženec uveljavlja pridržno pravico, ne obstoji (navedeno bo pojasnjeno v nadaljevanju).

12Ne drži niti toženčevo utemeljevanje pridržne pravice na podlagi določbe 112. člena SZ-1. Le-ta je namreč uporabljiva zgolj za najemna razmerja glede stanovanj oziroma (več)stanovanjskih stavb. Toženec pa v konkretni zadevi v nasprotju s svojim pritožbenim vztrajanjem ni zatrdil elementov, ki bi utemeljevali obstoj najemnega razmerja. Zmotno namreč meni, da je za zaključek o obstoju najemne pogodbe dovolj že dejstvo njegovega bivanja v nepremičnini. Onkraj pismenosti najemne pogodbe za nepremičnine je namreč bistven element najemnega razmerja med drugim dogovor o plačilu najemnine, ki pa ga toženec nikdar (niti v pritožbenem postopku) ni zatrdil.

13Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo tudi neobstoj toženčeve v pobot uveljavljane terjatve iz naslova potrebnih (in koristnih) stroškov, ki jih je imel v zvezi s sporno nepremičnino. V pritožbenem postopku je ostala neizpodbijana ugotovitev sodišča, da je toženec imel navedene izdatke v času, ko so bili zemljiškoknjižni lastniki sporne nepremičnine tožnikovi pravni predniki. Zgolj ti so zato lahko bili obogateni na podlagi zatrjevanih vlaganj oziroma zaradi zatrjevanega vzdrževanja. Tožnik je namreč pridobil lastninsko pravico na nepremičnini na podlagi zakonitega temelja, tj. pravnega posla, sklenjenega s zemljiškoknjižnimi predniki. Višina kupnine, ki jo je plačal za takšno pridobitev lastninske pravice, pa je okoliščina, ki lahko vpliva kvečjemu na obstoj obligacijskih zahtevkov med prejšnjimi zemljiškoknjižnimi lastniki kot odsvojitelji in tožnikom kot pridobiteljem, ni pa odločilna za presojo obstoja neupravičene obogatitve ali drugih obligacijskih razmerij med pravdnima strankama.

14Povračilo potrebnih (in koristnih) stroškov v zvezi z nepremičnino je namreč obligacijsko-pravnega značaja (četudi sodi med reparacije povezane s področjem stvarnega prava). Obligacijsko-pravna razmerja pa so (praviloma) (9) relativnega narave, zato v primeru, ko so nastala v zvezi z nepremičnino do trenutka prenosa lastninske pravice na novega pridobitelja na podlagi pravnega posla, ne preidejo na pridobitelja skupaj s prenosom stvarne pravice. Navedeno je mogoče zgolj na podlagi dogovora o subjektivni spremembi obligacijskega razmerja. Toženec je sicer zatrjeval, da je bilo glede na nizko kupnino, ki jo je tožnik plačal po pogodbi s prejšnjimi zemljiškoknjižnimi lastniki, breme izplačila stroškov vzdrževanja tožencu očitno prevaljeno na tožnika. Takšnemu razlogovanju toženca pa ni mogoče slediti že iz materialnopravnih razlogov. Za subjektivno spremembo upniško-dolžniškega razmerja na strani dolžnika je namreč potrebno soglasje upnika oziroma dogovor tretjega in upnika (tj. toženca v konkretnem primeru - prim. 427. in 432. člen OZ). Toženec pa takšnega soglasja ali obstoja takšnega dogovora (10) tekom postopka pred sodiščem prve in druge stopnje ni zatrjeval.

15Toženec nadalje neutemeljeno graja višino prisojene uporabnine oziroma povračila tožniku za obiranje plodov in košnjo. Ne drži namreč, da tožnik za svoje trditve o višini prikrajšanja v smislu drugega odstavka 96. člena SPZ ni predlagal nobenega dokaza. V ta namen je med drugim predlagal postavitev izvedenca, kar je primerno dokazno sredstvo za navedeno dejstvo. Upoštevajoč določbo 216. člena ZPP pa sodišče prve stopnje tega dokaza v ta namen utemeljeno ni izvedlo, saj gre za manjši znesek (400,00 EUR letno oziroma 33,33 EUR mesečno), v razmerju do katerega bi bil strošek dokazovanja z izvedencem nesorazmeren (tako v časovnem kot v ekonomskem smislu - prvi odstavek 11. člena ZPP). Posledično je upravičeno uporabilo prosti preudarek ter kot razumen in življenjski znesek prikrajšanja iz naslova pobiranja plodov na sporni nepremičnini tožniku prisodilo 400,00 EUR letno oziroma 33,00 EUR mesečno za obdobje od 10.9.2008 do zaključka glavne obravnave 26.4.2012. Toženec v pritožbi izpodbija takšen znesek kot previsok, a pri tem razen opozarjanja na kvadraturo sporne nepremičnine (tj. 274 m2) (11) ne ponudi argumentov za drugačno oceno tožnikovega prikrajšanja.

16Ker niti v toženčevi pritožbi uveljavljani niti po uradni dolžnosti preizkušeni pritožbeni razlogi (drugi odstavek 350. člena ZPP) niso podani, je sodišče njegovo pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in v izpodbijanem, a nerazveljavljenem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člena ZPP).

O stroških:

17Glede na to, da je bilo potrebno tožnikovi pritožbi ugoditi in izpodbijano sodbo delno razveljaviti, se odločitev o stroških pritožbenega postopka pridrži za končno odločbo (tretji in četrti odstavek 165. člena ZPP).

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - (1) Ur. l. RS, št. 26/1999 in nasl..

(2) Ur. l. RS, št. 87/2002 in nasl..

(3) Ur. l. RS, št. 69/2003 in nasl..

(4) Ur. l. SFRJ, št. 29/1978 in nasl..

(5) Ur. l. RS, št. 83/2001 in nasl..

(6) Standard realnega in konkretnega prikrajšanja je namreč treba razumeti v smislu izključitve obstoja privolitve v prikrajšanje oziroma pravila, da pravice do plačila uporabnine nima tisti, ki nepremičnine prostovoljno ne uporablja, čeprav je uporaba glede na naravo in namen stvari možna.

(7) Primerjaj odločbe II Ips 589/2008, II Ips 626/2008, II Ips 852/2007, II Ips 280/2004, II Ips 473/2009 idr..

(8) Primerjaj M. Juhart v N. Plavšak et altri, Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 2. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2003, str. 276.

(9) Izjemo predstavlja zakupna pogodba, v okviru katere nov pridobitelj v zakup dane stvari po samem zakonu vstopi tudi v zakupno razmerje kot nov zakupodajalec (610. člen OZ).

(10) Oziroma sploh kakršnihkoli okoliščin relevantnih z vidika dogovorne subjektivne spremembe obligacijskega razmerja na strani dolžnika.

(11) Ki ne ustreza kvadraturi, kakršno je tožnik neprerekano zatrdil v tožbi, sodišče prve stopnje pa jo je povzelo v I. točki izreka izpodbijane sodbe; takšna kvadratura pa sáma po sebi tudi ne utemeljuje razumnega dvoma v zaključek sodišča prve stopnje.