610. člen OZ

Drži sicer, da pridobitelj oziroma novi lastnik nepremičnine, ki je bila že prej oddana v najem, stopi na mesto zakupodajalca in da potlej obstajajo pravice in obveznosti iz zakupa med njim in zakupnikom (610. člen OZ). Vendar pa v konkretnem primeru tožnica ni podala zadostnih trditev, ki bi omogočale sklepanje, da pogodba med toženko in novim lastnikom posega v tožničina upravičenja rabe, ki naj bi ji šla na podlagi zatrjevane pogodbe med njo in prejšnjim lastnikom nepremičnine.

Pravilna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da po razvezi in izselitvi zakonca - najemnika iz stanovanja, mora drugi zakonec - uporabnik z najemodajalcem skleniti novo najemno pogodbo, lastnik stanovanja pa je po samem zakonu z njim dolžan tako pogodbo skleniti. Ni torej sporno, da novi lastnik stanovanja vstopi v pravni položaj najemodajalca, ki po samem zakonu pridobi položaj stranke v obstoječem najemnem razmerju, odločilna razlikovalna okoliščina glede na navedeni zakonski dejanski stan in okoliščine konkretnega primera je v tem, da se je toženčeva žena kot najemnica izselila iz stanovanja, v stanovanju pa je na podlagi dogovora ostal njen mož - toženec. Toženec je s tem dobil upravičenje, da kot nosilec te pravice zahteva od lastnika stanovanja sklenitev najemne pogodbe, hkrati pa je bilo njegovo dolžnostno ravnanje kot nosilca pravice, da uporablja stanovanje, da pozove lastnika stanovanja, da z njim sklene najemno pogodbo. Prvi odstavek 111. člena SZ-1 namreč določa, da oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito. Interes toženca je torej bil, d

Določba 31. člena ZPSPP sicer res varuje položaj najemnika pred nenadnim prenehanjem najemnega razmerja, vendar ne v vseh primerih - med drugim tudi ne tedaj, ko najemna pogodba preneha po samem zakonu (ex lege).

Tožnik zato pravico do izterjave najemnine v obdobju od prenosa lastninske pravice na tretjega, ni imel.

Aneks k pogodbi deli usodo glavne pogodbe. Zato uporabljena dikcija, da aneks velja do konca leta 2022, nedvomno pomeni, da sta stranki podaljšali trajanje najemne pogodbe. Po prenosu lastninske pravice na predmetu najema, nov lastnik vstopi v položaj najemodajalca. Sklenitev novega aneksa med prejšnjim lastnikom oz. najemodajalcem in najemnikom, ki je bil sklenjen nekaj mesecev po prenosu lastninske pravice, in s katerim sta stranki določili, da prekinjata uporabo zadevne nepremičnine, nima narave pogodbe v korist tretjega (novega lastnika). Ima le relativni učinek med strankama aneksa. Iz aneksa je razvidno, da sta stranki uredili razmerje za nazaj, saj tožena stranka še vedno uporablja določene nepremičnine tožeče stranke.

Toženec je bil imetnik stanovanjske pravice na podlagi sklenjene najemne pogodbe za nedoločen čas za neprofitno najemnino. Toženec zakonito zaseda stanovanje, zato zahtevek za izpraznitev in izročitev stanovanja ne more biti utemeljen.

SPZ (člen 115) kot zavezanca za plačilo obratovalnih stroškov določa lastnika posamezne etažne enote in ne najemnika. Najemnika kot zavezanca za plačilo tovrstnih stroškov ne določa niti ZPSPP. Res je sicer, da se lastnik (dolžnik) in najemnik (tretji) lahko dogovorita, da bo slednji izpolnil lastnikovo (dolžnikovo) obveznost nasproti upravičencu do plačila obratovalnih stroškov (upniku). Vendar pa je takšen dogovor med lastnikom in najemnikom mogoče šteti le kot dogovor o prevzemu izpolnitve (prvi odstavek 434. člena OZ). V tem primeru najemnik odgovarja lastniku, če ne izpolni pravočasno obveznosti upniku in ta zahteva izpolnitev do lastnika (drugi odstavek 434. člena OZ). Vendar najemnik ne prevzema dolga in tudi ne pristopa k dolgu, zato, tudi če bi bila tožeča stranka upnik za plačilo obratovalnih stroškov, nasproti toženi stranki kot najemnici zadevnih prostorov ne bi imela nobene pravice (tretji odstavek 434. člena OZ). Ker je podnajemna pogodba po vsebini najemna pogodba (le da jo tretji namesto z lastnikom sklene z najemnikom), pisno najemno pogodbo pa sta pravdni stranki že imeli sklenjeno, po presoji pritožbenega sodišča ni mogoče šteti, da do preoblikovanja naj

Bistvena predpostavka za uporabo določil o neupravičeni pridobitvi po 190. členu Obligacijskega zakonika je obogatitev brez pravnega temelja. Drži pritožbena navedba, da je tožnica med postopkom pred sodiščem prve stopnje navajala, da so delavci toženke zasedali prostore v lasti tožnice in jo uporabljali v času od 20. 3. 2019 do 21. 3. 2019. Vendar svojega zahtevka ni utemeljevala na okoriščanju oziroma prikrajšanju ene oziroma druge pravdne stranke, pač pa zgolj na Sporazumu A2.

Vrhovno sodišče pritrjuje stališču nižjih sodišč, da je Zakupna pogodba s sklenitvijo Sodne poravnave 23. 12. 2013 prenehala. Glede na ugotovitev nižjih sodišč, da je RS prenehala biti lastnica sporne nepremičnine s Sodno poravnavo z dne 23. 12. 2013, ko sta toženca proti plačilu zneska 44.109,00 EUR postala vsak do 1/2 solastnika sporne nepremičnine (katere del je tudi sporna njiva), je pravilen zaključek nižjih sodišč, da je tožnikov tožbeni zahtevek neutemeljen. Iz ugotovitev nižjih sodišč namreč izhaja tudi, da sta se tožnik in Sklad v petem odstavku 13. člena Zakupne pogodbe med drugim dogovorila, da, če zemljišče v sodnem ali izvensodnem postopku preneha biti last RS, v tem delu zakupna pogodba preneha s pravnomočnostjo sodbe oziroma začetkom veljavnosti listine. To pa tudi po presoji Vrhovnega sodišča pomeni, da sta se stranki Zakupne pogodbe izrecno dogovorili za prenehanje te pogodbe v primeru prenehanja lastništva RS na sporni njivi.

Zadostno zavarovanje je lahko le takšno, ki ne glede na vse možne okoliščine in dogodke v času od izdaje zavarovanja do njegovega predvidenega unovčenja zagotavlja, da bo prejemnik zavarovanja na njegovi podlagi ob zapadlosti obveznosti lahko prejel svoje plačilo. Po mnenju pritožbenega sodišča izjava upnice, da za plačilo jamči z vsem svojim premoženjem sploh ne predstavlja zavarovanja, saj v ničemer ne izboljšuje položaja prodajalcev kot upnikov. Enako pa velja tudi za elektronsko sporočilo, iz katerega izhaja zgolj to, da naj bi bil upnici odobren kredit, ki bi ga lahko črpala šele pod določenimi pogoji.

Tožena stranka pritožbene navedbe o nedopustni podlagi (kavzi) najemnih pogodb utemeljuje na zmotnem prepričanju, da je lastninska pravica najemodajalca predpostavka za veljavno sklenitev najemne pogodbe. Sodna praksa je glede tega enotna: za nastanek veljavne zakupne pogodbe ni potrebno, da bi imel zakupodajalec na predmetu zakupa lastninsko pravico oziroma pravico uporabe.

Tožeča stranka mora v primeru tožbe za ugotovitev ničnosti pogodbe z njo zajeti vse pogodbene stranke, ki so nujni sosporniki, sicer ni tožena prava stranka in je potrebno tožbeni zahtevek zavrniti. Vendar pa to ne pomeni, da mora biti tožba vložena zoper vse pravne prednike pogodbenih strank, temveč da mora biti vložena zoper vse pogodbene strani. Po odsvojitvi nepremičnine novi lastnik kot najemodajalec vstopi v celoten pravni položaj prejšnjega najemodajalca, v vse njegove pravice in obveznosti, ki izhajajo iz najemne pogodbe. V pogodbenem razmerju novi lastnik tako v celoti nadomesti prejšnjega lastnika kot najemodajalca. Izogibanje posledicam, ki jih imajo izvršilni postopki na položaj najemnika nepremičnin, je v nasprotju z moralnimi načeli.

Pridobitelj licence, ki je na podlagi licenčne pogodbe pridobil pravico izkoriščanja pravice za določen ali nedoločen čas, ima še naprej pravico do izkoriščanja pravice, kljub temu, da licencodajalec pravico proda. Kupec pravice stopi na mesto prejšnjega licencodajalca. Ker je licenca po svoji naravi podobna rabokupu, je treba ob odsotnosti specialnih določil za licenčno pogodbo smiselno uporabiti določila o odtujitvi v zakup dane stvari.

Ključna je okoliščina, da je pravna prednica tožeče stranke družba E. d.d. (ki je stanovanje, v katerem že ves čas od sklenitve najemne pogodbe bivajo toženci, prodala M. V.), najemno pogodbo sklenjeno med družbo H. d.o.o. in prvim tožencem priznala kot veljavno in obstoječo, saj je prvemu tožencu priznala status najemnika in predkupnega upravičenca na podlagi te najemne pogodbe, družbi H. d. o. o. pa upravičenost razpolaganja s stanovanjem. Zato okoliščina, ali je bila najemodajalka družba H. d.o.o. dejansko tudi vknjižena v zemljiško knjigo kot lastnica nepremičnine, na presojo veljavnosti najemne pogodbe, po presoji pritožbenega sodišča ne vpliva. Pri odtujitvi stvari, ki je bila pred tem izročena komu drugemu v zakup, pridobitelj stvari stopi na mesto zakupodajalca in potlej obstajajo pravice in obveznosti iz zakupa med njim in zakupnikom. To pomeni, da je M. V., ki je z družbo E. d.d. sklenila prodajno pogodbo za stanovanje, v katerem bivajo toženci, z nakupom stopila na mesto najemodajalke po obstoječi najemni pogodbi. Zgolj z nadaljnjo razpolago M. V. najemna pogodba, s katero je nepremičnina obremenjena, ni prenehala veljati.

Za položaj zakupnika je pomembno obvestilo (naznanitev) prenosa lastninske pravice, ker šele takrat postane zakupniku znana sprememba druge pogodbene stranke. Do tega trenutka je v zvezi z njim prejšnji zakupodajalec, čeprav je ta položaj izgubil že v trenutku, ko je bil prenos lastninske pravice opravljen. Po prejetem obvestilu pa nastopi obveznost zakupnika, da najemnino plača samo pravemu zakupodajalcu, to je pridobitelju lastninske pravice.

Višje sodišče je že v sklepu I Cpg 708/2015 odgovorilo tožeči stranki o nepravilnosti njenega stališča, da je s sklenitvijo najemne pogodbe med tožečo stranko in lastnikom prostorov dosedanji najemnik ex lege postal tožničin podnajemnik, kar je sodišče prve stopnje v ponovljenem postopku pravilno upoštevalo.

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali mora najemnik, ki v pravdi nastopa kot tožena stranka in ki odklanja plačilo dela najemnine zaradi stvarne napake v najem vzete stvari, v primeru, če želi uveljaviti zahtevek za znižanje najemnine, vložiti nasprotno (oblikovalno) tožbo ali zadošča ugovor.

Ključno je dejstvo, da je tožeča stranka z nakupom nepremičnin, na katerih so bili poslovni prostori, obremenjeni z najemno pogodbo, vstopila v vse pravice in obveznosti dotedanjega lastnika in torej najemodajalca. Tožeča stranka, ki je svoj primarni tožbeni zahtevek temeljila na ničnostnih razlogih za najemno pogodbo, v katero je z nakupom nepremičnin vstopila, bi torej s svojim zahtevkom uspela le, če bi zatrjevala in izkazala, da so bili ničnostni razlogi podani že v najemni pogodbi, ki je bila med toženkama sklenjena v maju 2006.

Dvostranska obligacijska razmerja so tista, pri katerih sta obe stranki hkrati upnika in dolžnika. Takšno razmerje je tudi razmerje med pogodbenimi strankami pogodbe o najemu ležišč, s katero se je tožena stranka kot najemnica zavezala najeti 200 ležišč po načelu „prazno za polno“ za dobo 10 let. Najemodajalca sta ji bila dolžna zagotoviti navedeni obseg zakupa in sta torej glede te obveznosti nastopala kot dolžnika, med tem ko sta v vlogi upnika lahko od tožene stranke terjala plačilo najemnine po navedeni pogodbi. Glede obveznosti zagotavljanja ležišč sta bila najemodajalca solidarno odgovorna toženi stranki za izpolnitev celotne navedene obveznosti, saj iz pogodbe ne izhaja, da bi se stranke dogovorile, da naj bi vsak od najemodajalcev zagotovil najemniku 100 postelj. Pravna posledica spremembe lastninske pravice med trajanjem najemne pogodbe je prenos najemne pogodbe na strani enega od najemodajalcev, kar pomeni, da pridobitelj stvari v celoti vstopi na mesto prejšnjega najemodajalca. Vsebina pogodbe se torej zaradi tega nič ne spremeni. OZ varščine izrecno ne ureja, so pa v poslovni praksi ti dogovori pogosti prav pri najemnih pogodbah. Pogodbeno dogovorje

Tožena stranka ima prav, da se po prodaji nepremičnine najem nadaljuje z novim lastnikom. V tej zadevi pa so bile okoliščine takšne, da je tožena stranka privolila v nadaljevanje najemne pogodbe s tožečo stranko in se odpovedala nadaljevanju najemne pogodbe z novim lastnikom. Razlogi za to so bili, da je tožena stranka vedela tako za prodajo nepremičnine kot tudi za dogovor tožeče stranke in novega lastnika, da naj se nadaljuje najemno razmerje med tožečo in toženo stranko. Odločilno pa je, da je ne glede na prvi odstavek 610. člena OZ, tožena stranka plačevala najemnino še naprej tožeči stranki kljub temu, da je vedela za prodajo. S takšnim ravnanjem je sklepčno pristala na to, da se odpove pravnim posledicam prenosa najemnega razmerja na novega lastnika po prvem odstavku 610. člena OZ. Posledica je bila, da še naprej velja najemna pogodba s tožečo stranko. Novi lastnik se je očitno s tem strinjal in se s tem odpovedal zahtevkom do tožene stranke. Pravni položaj tožene stranke se ni poslabšal, s tem pa je bil tudi dosežen namen prvega odstavka 610. člena OZ, čeprav se je njegovi uporabi tožena stranka odpovedala. Besedilo samega prvega odstavka 597. člena OZ je tako jasno