107. člen SZ-1

Z nakupom stanovanja je A. A. skladno z določbo 107. člena s SZ-1 stopil v pravice in obveznosti toženke kot dotedanje lastnice stanovanja.

Pravilna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da po razvezi in izselitvi zakonca - najemnika iz stanovanja, mora drugi zakonec - uporabnik z najemodajalcem skleniti novo najemno pogodbo, lastnik stanovanja pa je po samem zakonu z njim dolžan tako pogodbo skleniti. Ni torej sporno, da novi lastnik stanovanja vstopi v pravni položaj najemodajalca, ki po samem zakonu pridobi položaj stranke v obstoječem najemnem razmerju, odločilna razlikovalna okoliščina glede na navedeni zakonski dejanski stan in okoliščine konkretnega primera je v tem, da se je toženčeva žena kot najemnica izselila iz stanovanja, v stanovanju pa je na podlagi dogovora ostal njen mož - toženec. Toženec je s tem dobil upravičenje, da kot nosilec te pravice zahteva od lastnika stanovanja sklenitev najemne pogodbe, hkrati pa je bilo njegovo dolžnostno ravnanje kot nosilca pravice, da uporablja stanovanje, da pozove lastnika stanovanja, da z njim sklene najemno pogodbo. Prvi odstavek 111. člena SZ-1 namreč določa, da oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito. Interes toženca je torej bil, d

Zmotna je pritožbena teza, da oseba, ki je imela neposredno posest nad določeno stvarjo (v obravnavanem primeru tožnik nad garažo pred sklenitvijo najemne pogodbe), nima pravice, da v posestni pravdi zahteva vrnitev neposredne posesti - vrnitve stvari. Te teze ne potrjuje ureditev iz 31. in 32. člena SPZ, ki dajeta posestno varstvo vsakemu posestniku, ne glede na vrsto in kvalifikacijo posesti. Če posest neposrednemu posestniku ni odvzeta ali neposredni posestnik izvršuje posest (dejansko oblast nad stvarjo) na enak način kot pred zatrjevanim motenjem in enako kot je opredeljeno v pravnem razmerju s posrednim posestnikom, potem ima posredni posestnik zoper tretjega zgolj zahtevek iz naslova pravice.

Sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Vsakokratni pridobitelj lastninske pravice vstopi v pravni položaj najemodajalca. To v obravnavanem primeru pomeni, da sta tožnika kot nova lastnika vstopila v položaj najemodajalke in bi moral zato toženec kot najemnik njima plačevati za uporabo stanovanja. Po ustaljeni sodni praksi je nadomestilo za korist od uporabe tuje nepremičnine enako znesku povprečne tržne najemnine.

Za poseg v pravico do zasebne lastnine gre, če mora lastnik nepremičnine, vrnjene mu v last ob denacionalizaciji, trpeti najemno razmerje, sklenjeno za nedoločen čas in za neprofitno najemnino z vnukinjo pokojne imetnice stanovanjske pravice. Neustaven položaj je posledica zakonske ureditve, po kateri vselej, tudi v primerih, kakršen je obravnavani, ko je denacionalizacijski zavezanec kot najemodajalec (in tedaj še lastnik) sklenil najemno razmerje za neprofitno najemnino, velja, da sprememba lastnika stanovanja ne vpliva na obstoječa najemna razmerja ter da zato vsakokratni pridobitelj lastninske pravice na stanovanju vstopi v pravni položaj najemodajalca (107. člen ZS-1). Zakonodajalec je torej spregledal določene vidike posebnega položaja denacionalizacijskih upravičencev, ki v last dobijo vrnjeno z najemno pogodbo obremenjeno nepremičnino. Po oceni Vrhovnega sodišča bi tožnica svojo ustavno pravico do zasebne lastnine lahko zavarovala tako, da bi zahtevala sklenitev najemne pogodbe za tržno najemnino. Ker pa ji veljavna zakonska ureditev dopušča zgolj možnost vstopa v obstoječe najemno razmerje (107. člen SZ-1 izjemne predvideva), bi bila taka protiustavnost (protiustavna pr

Z odpovedjo najemne pogodbe preneha najemno razmerje, zato mora najemnik v skladu s prvim odstavkom 113. člena SZ-1 izprazniti in izročiti stanovanje najemodajalcu (lastniku) v stanju, v kakršnem ga je prevzel. Toženka je bila po odpovedani pogodbi najemnica, ki je legitimirana, da vzpostavi prejšnje stanje. V okviru presoje obstoja drugega primernega lastniškega stanovanja ugotovljena okoliščina, da v najemnem stanovanju dejansko toženka ne prebiva, pač pa njena hči z otrokom, kaže kvečjemu, da hčerka in njen otrok v stanovanju bivata z njenim dovoljenjem, ne izključuje pa možnosti, da (je) toženka stanovanje lahko uporablja(la) po potrebi. Zahtevek je bil ipravilno naperjen zoper toženko, ki je tista oseba, ki mora vsled odpovedi najemnega razmerja stanovanje izprazniti (vseh stvari in oseb) ter ga izročiti tožnicama. Ugovor pasivne legitimacije zato ni utemeljen.

Zahtevek po prenehanju najemnega razmerja in izročitvi stanovanja predstavlja nedeljivo obveznost, kadar je upnikov več. Lastninska pravica na solastnem deležu do 107/1000 predmetnega stanovanja je v razmerju med tožnikom in njegovim pravnim prednikom prešla z izročitvijo overjenega zemljiškoknjižnega dovolila.

Na postavljeno vprašanje je že odgovorilo Ustavno sodišče v odločbiUp-457/09-21 z dne 28. 9. 2011. Pojasnilo je, da načelo pravnomočnosti iz158. člena Ustave zagotavlja nespremenljivost pravnih razmerij, urejenih s posamičnimi upravnimi ali sodnimi akti, predvsem zato, da bi se varovale pridobljene pravice. Poseg v lastninsko pravico, ki temelji na pravnomočni oblikovalni odločbi pristojnega organa, ne da bi bila ta odločba odpravljena, razveljavljena ali spremenjena iz razloga in po postopku, določenem z zakonom, oziroma ne da bi bili po takšnem postopku drugače odstranjeni njeni učinki, je kršitev pravice do zasebne lastnine iz 33. člena Ustave. V pravdnem postopku tako ni mogoče popravljati napak, storjenih v postopku denacionalizacije.

Tudi v stanovanjskih najemnih razmerjih se od najemnika pričakuje, da bo s potrebno skrbnostjo zavaroval svoje pravice, ki mu jih zagotavlja SZ-1. Toženka je bila prepričana, da je kupila stanovanje brez bremen, zato tudi zaradi varstva pravnega prometa (dobre vere toženke pri pridobitvi lastninske pravice na stanovanju), tožnici ni moč nuditi pravnega varstva, ki vse od leta 2006 do 2011 toženke kot nove lastnice stanovanja, ni seznanila z najemno pravico in od nje zahtevala prepustitev stanovanja v najem in posest.

Po razvezi in izselitvi zakonca – najemnika iz stanovanja mora drugi zakonec – uporabnik z najemodajalcem skleniti novo najemno pogodbo.

Zaradi dejstva odsvojitve predmeta najema toženec ni več materialnopravni zavezanec po veljavni najemni pogodbi in v zadevi ni pasivno legitimiran. Tožba je bila tožencu pravilno vročena šele, ko je slednji predmet najema že prodal.

Čeprav je res, da toženka v obdobju pred vložitvijo predmetne tožbe in še tudi potem, ko je bila tožba vložena, najemnine tožnici daljši čas ni plačevala, pač pa jo je plačala naenkrat za nazaj, pa to še ni razlog za takojšnjo odpoved najemne pogodbe. Tožeči stranki namreč ni uspelo dokazati, da je pred vložitvijo tožbe pisno opozorila toženko o kršitvah pogodbe in načinu odprave odpovednega razloga ter ji za to dala tudi primeren rok. Tožnica je s tem, ko je na plačilo najemnine ni opomnila tako, kot ji nalaga zakon, toženki omogočila, da je s plačilom najemnine za nazaj sanirala svojo kršitev.

Tožeča stranka je glede na določbe ZOUDNO pravna naslednica prejšnje občine, ki je sporno stanovanje kupila na podlagi kupoprodajne pogodbe, ki zemljiškoknjižno ni bila realizirana. Čeprav je torej v zemljiški knjigi lastninska pravica še vedno vpisana na prvotnega lastnika, je tožeča stranka kot najemodajalec legitimirana za vložitev tožbe na odpoved najemne pogodbe, izpraznitev in izročitev stanovanja in plačilo najemnine zoper najemnika stanovanja.