98. člen SZ-1

Če obe stranki zatrjujeta, da sta v celoti plačali določen znesek, ni v nasprotju s pravilom o trditvenem in dokaznem bremenu (212. člen ZPP) niti s pravili dokazne ocene (8. člen ZPP), če sodišče ugotovi, da sta plačali vsaka približno polovico. Če sodišče ugotovi, da je bil vtoževani znesek plačan iz skupnega premoženja, toži pa le eden od skupnih lastnikov (zakoncev, partnerjev ipd.) tako, da vtožuje celoti sporni znesek v svojem imenu, mu sodišče lahko prisodi le delež, ki ustreza njegovemu deležu na skupnem premoženju; to je de facto delitev skupnega premoženja v pravdi, pri čemer je vprašanje obstoja in deležev na skupnem premoženju predhodno vprašanje, z učinkom le v tej pravdi.

Tožnik hišo tožencev zaseda brez pravnega naslova in se zato ne more sklicevati na določbo drugega odstavka 112. člena SZ-1, po kateri lastnik v primeru odpovedi najemne pogodbe ne more zahtevati izselitve najemnika, preden mu ne povrne vlaganj po 98. členu SZ-1.

Pritožbeno nesporno je tudi, da je ob prenehanju najemne pogodbe tožnik od toženca uveljavljal povrnitev neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanja (kot je razvidno iz 9. točke obrazložitve izpodbijane sodbe), na podlagi česar je toženec aktiviral svoje strokovne službe za namen cenitve višine tožnikovih neamortiziranih vlaganj in na podlagi teh cenitev pripravil sporazum o povrnitvi vlaganj v višini 2.101,23 EUR (kot izhaja iz 19. točke obrazložitve izpodbijane sodbe). Na podlagi navedenega je sodišče življenjsko sprejemljivo zaključilo, da verjame tožnikovi izpovedbi o obstoju ustnega soglasja glede vlaganj, saj toženec ne bi opravil cenitve neamortiziranih vlaganj, če ne bi bilo prej ustno dogovorjeno, da se neamortizirana vlaganja tožniku povrnejo. Ni pritrditi pritožbenemu očitku, da je sodišče prve stopnje neutemeljeno zavrnilo dokazni predlog za zaslišanje tožnikove partnerke B. B. glede ugotavljanja obstoja soglasja za vlaganja. Kršitev pravice do izjavljanja iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, kamor spada tudi neizvedba predlaganih dokazov, lahko stranka uveljavlja samo, če je bila ta pravica kršena njej, ne pa njenemu nasprotniku.<

V primeru tako imenovanega tržnega najema, ko je najemodajalec zasebni subjekt in mu nasproti stoji izključno zasebno pravni (lastninski) interes, je že znano stališče Evropskega sodišča za človekove pravice (ESČP), ki pri individualni presoji sorazmernosti posega v pravico do spoštovanja doma v najemnih razmerjih vztraja le v primerih, ko je najemodajalec (v neprofitnem razmerju) oseba javnega prava (država, občina ali javni stanovanjski sklad). Če je najemodajalec zasebnik (bodisi fizična, bodisi pravna oseba) kot je to v obravnavani zadevi, ko se je tožena stranka v sporni pogodbi tudi zavezala, da bo predala nepremičnine tožeči stranki, če do 31. 12. 2020 ne bo v celoti plačala kupnine, od zahteve po individualni presoji sorazmernosti odstopi. Tako testa sorazmernosti v obravnavani zadevi sodišču prve stopnje ni bilo treba opraviti.

Predlog se zavrne.

V obravnavani zadevi je odločilno, da je bila sodba v času izdaje sklepa o dovolitvi izvršbe dne 27. 10. 2022 tudi po pravilno ugotovljeni izvršljivosti (20. 10. 2022 namesto 4. 10. 2022) že izvršljiva. S sodbo (ki predstavlja izvršilni naslov v tem postopku) je bilo dolžnikoma naložena (le) izselitev iz sporne nepremičnine in njena vrnitev v posest upnici v roku 15 dni, dolžnika niti nista zatrjevala, da je sočasnost izpolnitve (povrnitve njunih vlaganj v nepremičnino) določena v sodbi.

Ker tožnica tožbe ni razširila na nove tožene stranke, tožba ni bila spremenjena. Glede na v najemni pogodbi vsebovan odložni pogoj stečajnemu sodišču ni bilo treba izrecno za nazaj odobriti oddaje sporne nepremičnine. Zaradi v pogodbi vsebovanega odložnega pogoja je imelo isti učinek soglasje. V kakšnem stanju je toženec dolžan stanovanje izročiti, se pravdni stranki nista posebej dogovorili, zato velja zakonska ureditev, po kateri je toženec dolžan stanovanje izročiti v stanju, v kakršnem ga je prevzel, ter praznega oseb in stvari.

Pritožba ima sicer prav, ko opozarja na sodno prakso, ki dopušča ustno ali konkludentno sklenjeno najemno pogodbo, a vendar je za takšno sklenitev pomembno, da je bil dosežen sporazum o bistvenih sestavinah najemne pogodbe. Ena teh je tudi najemnina. Vsekakor je možen dogovor, da se bo najemnina pobotala z vlaganji, ki jih bo opravil najemnik v stanovanju oz. stanovanjski hiši, seveda pa morajo biti ta vlaganja konkretizirana oz. vsaj določljiva ob sklenitvi najemne pogodbe. Dejstvo, da je nekdo vlagal v nepremičnino in se kasneje skliceval, da ta vlaganja predstavljajo plačilo najemnine, ne predstavljajo dogovora o najemnini.

Toženka v tej pravdi ni dokazala, da ima brez soglasja tožnice oziroma njenega pravnega prednika pravico do nadaljnje posesti objektov in zemljišča v lasti tožnice. Morebitna terjatev pritožnice na povrnitev vlaganj v nepremičnino ni pravno upošteven razlog, ko se presoja njeno upravičenje do posesti nepremičnine. Prav tako se pritožba neutemeljeno sklicuje na prekratek rok za izpraznitev nepremičnine. Odpovedni rok, ki ne sme biti krajši od 60 dni, velja pri odpovedi najemne pogodbe najemniku in ne v primeru uporabe stanovanja brez pravnega naslova.

Ker zatrjevani dogovor o podaljšanju najema ni bil dosežen, je odveč pritožbeno sklicevanje na izjeme, ki jih OZ dopušča glede obličnosti pogodbe.

Toženec je svojo dobrovernost glede upravičenja do neprofitne najemnine od smrti najemnice (bivše imetnice stanovanjske pravice) utemeljeval s prepričanjem, da je kot univerzalni naslednik po samem zakonu vstopil v njen pravni položaj. Njegova zmota je odraz nepoznavanja prava, ki pa ne more biti opravičljiva. Pogodbeni stranki sta se v najemni pogodbi dogovorili, da najemnica ne sme spreminjati stanovanjskih prostorov ter vgrajene opreme in naprav v stanovanju brez predhodnega pisnega soglasja tožeče stranke. Ker takšnega soglasja ni imela, saj tožeče stranke o nameravanih delih sploh ni obvestila, toženec na tej pravni podlagi ne more zahtevati povrnitve večvrednosti stanovanja. Ob odsotnosti soglasja tožeče stranke in odločbe stanovanjske inšpekcije bi bil upravičen do povrnitve stroškov izvedenih del le, če bi bilo popravilo neodložljivo, da se zavarujejo življenje in zdravje stanovalcev, ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo (druga alineja 100. člena SZ-1).

Ker sta torej tožnika izključna lastnika sporne nepremičnine, toženec pa je v njej brez veljavnega pravnega naslova, sta tožnika upravičena zahtevati vračilo nepremičnine (92. člen SPZ). Posestnik (v konkretnem primeru toženec) ima pravico odkloniti izročitev stvari lastniku le, če izkaže, da je do posesti upravičen (93. člen SPZ). Tega toženec ni dokazal, zato je sodišče prve stopnje tožbenemu zahtevku na izpraznitev in izročitev nepremičnine v roku 60 dni pravilno ugodilo.

Tudi če bi lastnica opustila svojo dolžnost vzdrževanja stanovanja in zagotavljanja njegove normalne uporabe, tožnik kot najemnik v stanovanje ne bi smel posegati. V tem primeru bi moral predlagati stanovanjski inšpekciji, da odredi izvedbo del, ki so potrebna za zagotavljanje normalne uporabe stanovanja ali skupnih delov (93. člen SZ-1). Le v primeru obstoja kakšnih izrednih okoliščin, zaradi katerih bi bila popravila neodložljiva, da se zavarujejo življenje ali zdravje stanovalcev ali stanovanje in oprema v njem pred večjo škodo, bi tožnik lahko deloval brez lastničinega soglasja, nato pa od nje zahteval povračilo stroškov. Vendar pa takšnih izrednih okoliščin tožnik niti ni zatrjeval. O vrsti vlaganj se sodišču ni bilo treba posebej opredeljevati, upoštevaje dejstvo, da za njihovo izvedbo soglasja ni izkazal, niti postopanja v skladu z določbami 93. in 97. člena SZ-1.

Po določbah SZ-1 ima najemnik ob izselitvi iz stanovanja pravico do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganj v stanovanje, ki jih je opravil v soglasju z lastnikom, če se z njim ne dogovori drugače. Vendar pa za povrnitev vlaganj dolžnica v sodbi nima izvršilnega naslova. Četudi bi torej imela pritožnica po materialnem pravu prav, bi bilo za ta izvršilni postopek potrebno, da bi bilo o upnikovi obveznosti odločeno z izvršilnim naslovom. Ker pa dolžniku izpolnitev obveznosti po izvršilnem naslovu ni naložena pod pogojem, da hkrati upnik zagotovi izpolnitev njegove (prav tako judikatne) obveznosti, ugovorni razlog ne obstoji. V izvršilnem postopku izvršilno sodišče upošteva le tista pravno pomembna dejstva, ki so začrtana z izvršilnim naslovom oziroma dopustnimi ugovornimi razlogi. Ta postopek ni kognicijski postopek za odločanje o morebitni nasprotni terjatvi dolžnice do upnika.

Kljub temu, da ima ugotovitvena tožba preventivno naravo, kar pomeni, da je njen namen zagotoviti pravno varstvo pravicam, ki še niso kršene, so pa ogrožene, mora pravica, o kateri se na podlagi ugotovitvene tožbe odloča, v času odločanja že obstajati. Najemnik ima pravico do povrnitve z lastnikovim soglasjem izvedenih koristnih in potrebnih vlaganj šele ob izselitvi (98. člen SZ-1). Tožeča stranka stanovanje še vedno zaseda.

Če se najemnik in najemodajalec o povračilu vlaganj v nepremičnino nista dogovorila s pogodbo, pridejo v poštev pravna pravila o neupravičeni obogatitvi oziroma poslovodstvu brez naročila. Premoženjskopravni interes vlagatelja, ki je z vlaganjem svojih sredstev povečal vrednost nepremičnine, je torej zavarovan na obligacijskopravnem področju, ki ga ureja OZ v 190. členu. Že iz zakonske dikcije izhaja obogatitveni pristop, pri katerem ni bistveno, koliko je prikrajšanec vložil, ampak za koliko je okoriščenec z vlaganjem okoriščen. Pravilno je zato stališče nižjih sodišč, da sta od vloženega odšteli strošek amortizacije, ki predstavlja vrednostno izrabo vloženih sredstev v obdobju od njihove vložitve do njene vrnitve, saj je relevantna vrednost nepremičnine ob vrnitvi toženki in ne vrednost samih vlaganj v času, ko so bila ta izvedena. Določilo 88. člena ZDen prepoveduje razpolaganje z nepremičnino, glede katere obstaja možnost vrnitve nacionaliziranega premoženja. Namen navedenega določila je v tem, da bi se denacionalizacijskemu zavezancu preprečila razpolaganja, ki bi lahko vplivala na vrnitev ali obliko vrnitve podržavljenega premoženja. Razpolaganja v tem smislu se nan

ZPP pred novelo ZPP-D, ki je začela veljati 1.10.2008, v primeru zamude roka za predložitev listin ni predvideval sankcije prekluzije. Šlo je za sodni rok, ki ni prekluzivne narave. Tožnik je upravičen do povrnitve neamortiziranega dela koristnih in potrebnih vlaganja v stanovanje, če je imel soglasje toženke oz. njenega pravnega prednika.

Povrnitev vlaganj kot pogoj za izselitev velja le v primeru odpovedi najemne pogodbe, ne pa v primeru prenehanja najemne pogodbe zaradi poteka časa. Glede na to, da je bilo dogovorjeno, da bo najemnik namesto najemnine vzdrževal hišo in okolico, najemnik nima pravice zahtevati povrnitve vlaganj. Kadar najemna pogodba preneha zaradi poteka časa, je rok za izselitev takšen, kot je določen v najemni pogodbi; če rok ni bil dogovorjen, pa takoj oziroma v roku, ki ga določi najemodajalec.

SZ-1 res ne določa časa, v katerem mora stranka, ki ima svojo nepremičnino, to izdelati do te mere, da je primerna za življenje, a 15 let le predstavlja takšno obdobje, da je utemeljeno pričakovati, da bi tisti, ki ima namen ustvariti dom - stanovanje v tem obdobju to tudi ustvaril, predvsem od dejstvu, da je toženka že izdelala fasado in okolico hiše, ne pa tudi stanovanjskih prostorov. Zakon varuje najemnika, ki plačuje neprofitno najemnino, a le v razumnih mejah, ki ne smejo dopustiti zlorabe pravic.

Po že obrazloženem pomanjkanju toženčevega pravnega naslova za bivanje v spornem stanovanju, zaradi česar je sodišče prve stopnje v skladu z drugim odstavkom 111. člena SZ-1 ugodilo tožničini zahtevi za njegovo izpraznitev, je potrebno pritrditi tudi prvostopnemu zaključku, da mora toženec z namenom povrnitve svojih vlaganj v sporno stanovanje, vložiti samostojno tožbo s tako vsebino.