VSRS Sodba in sklep II Ips 7/2021

I. Reviziji se ugodi ter se sodba in sklep sodišča druge stopnje spremenita tako, da se odslej glasita:

„1. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

2. Pravdni stranki nosita vsaka svoje pritožbene stroške.“

II. Toženka mora v 15 dneh povrniti tožnikova njune revizijske stroške v znesku 3.590,80 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Dosedanji potek postopka

1Tožnika sta v letu 2005 od toženke kupila stanovanje v soseski „...“ v Kopru. Pravdni stranki sta se v prodajni pogodbi dogovorili, da lahko od podpisa pogodbe do pridobitve uporabnega dovoljenja mine največ 2 leti, kar se je izteklo 5. 7. 2007. Toženka je tožnikoma omogočila posest nepremičnine konec leta 2006, uporabno dovoljenje pa je bilo izdano šele v letu 2016. Toženka je namreč na podlagi pridobljenega gradbenega dovoljenja za enostanovanjsko stavbo zgradila večstanovanjski objekt, zato je bila izdaja uporabnega dovoljenja sprva zavrnjena. Izdano je bilo šele, ko je dosegla spremembo zazidalnega načrta in pridobila novo gradbeno dovoljenje.

2Tožnika sta zatrjevala, da na podlagi 16. in 18. člena Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES) izročitev nepremičnine ni bila opravljena vse do takrat, ko je bilo pridobljeno uporabno dovoljenje. Zato na podlagi 17. člena navedenega zakona zahtevata plačilo pogodbene kazni za vsak dan zamude z izročitvijo nepremičnine.

3Sodišče prve stopnje je toženki naložilo, da plača tožnikoma, vsakemu 45.708,50 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe dalje. Presodilo je, da toženka s tem, ko tožnikoma ni izročila uporabnega dovoljenja, ni zadostila zakonskim pogojem iz prvega odstavka 18. člena ZVKSES o pravilni izročitvi nepremičnine kupcu in je bila v zamudi z izročitvijo nepremičnine. Pojasnilo je, da je izročitev uporabnega dovoljenja pogoj za izročitev nepremičnine ali z drugimi besedami, izročitve nepremičnine ni, dokler končni kupec ne prejme (tudi) uporabnega dovoljenja, do tedaj pa je prodajalec (investitor) v zamudi z izročitvijo. Po mnenju sodišča prve stopnje je namen ZVKSES ravno preprečiti situacije, kot je obravnavana.

4Sodišče druge stopnje je pritožbi toženke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo. Zato je odločilo še o stroških celotnega postopka in jih naložilo v plačilo tožnikoma. Presodilo je, da tožnika zaradi pravne napake (odsotnosti uporabnega dovoljenja) zgrajenega stanovanja konec leta 2006, ko jima ga je toženka nameravala izročiti, nista bila dolžna prevzeti. Vendar te možnosti nista izkoristila in sta, čeprav sta vedela, da uporabno dovoljenje ni bilo izdano, nepremičnino prevzela in plačala kupnino. Ko pa kupec nepremičnino prevzame in nastopi njegova obveznost plačila kupnine, je treba uporabiti določbe ZVKSES o zahtevkih kupcev iz naslova jamčevanja za napake (20. člen ZVKSES). Ker tožnika zahtevata plačilo pogodbene kazni za obdobje po samem prevzemu, je treba dati odločilno težo dejstvu prevzema stanovanja. Od takrat dalje tako ne gre več za zamudo, zato tožnika pogodbene kazni ne moreta več zahtevati. Ker sta tožnika vedela, da uporabno dovoljenje v roku ne bo izdano, jima pogodbena kazen za zamudo ne bi šla niti po splošnih pravilih obligacijskega prava, saj sta v to škodo privolila.

5Zoper sodbo in sklep pritožbenega sodišča sta tožnika predlagala dopustitev revizije. Vrhovno sodišče je s sklepom, II DoR 18/2020 z dne 18. 9. 2020, predlogu ugodilo in revizijo dopustilo glede vprašanja, ali je po ZVKSES mogoče veljavno izročiti nepremičnino kupcu, čeprav ta nima uporabnega dovoljenja, in ali v primeru, ko nepremičnina nima uporabnega dovoljenja, prenos posesti nepremičnine na kupca povzroči prenehanje zamude prodajalca in prenehanje teka pogodbene kazni po 17. členu ZVKSES?

Bistvo navedb v revizijskem postopku

6Skladno z navedenim sklepom tožnika vlagata revizijo. Navajata, da je stališče pritožbenega sodišča zmotno, celo arbitrarno, in temelji pretežno na razlagi pravil Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ; na primer 494. člena OZ), ki so dispozitivne narave, čeprav je treba v konkretnem primeru uporabiti kogentne določbe ZVKSES. Iz 16. in 18. člena navedenega zakona povsem jasno izhaja, da se prodajalec ne more razbremeniti odgovornosti za izdajo (pridobitev) uporabnega dovoljenja oziroma da izročitev nepremičnine brez uporabnega dovoljenja sploh ni mogoča. Sodišču druge stopnje očitata, da v nasprotju z navedeno zakonsko podlago enači pravna pojma „izročitev nepremičnine“ in „prenos posesti.“ ZVKSES ta položaj izrecno ureja drugače in odsotnost uporabnega dovoljenja uzakonja kot pravno oviro za izročitev nepremičnine. Drugačna razlaga bi povsem izničila pomen posebnega zakona in specifičnega varstva kupca nepremičnine. Razlage nižjega sodišča pa tudi ne potrjujejo uveljavljene metode razlage: jezikovna, namenska, logična in sistematična. Na koncu predlagatelja opozarjata še na stališče v Sklepu VSRS II Ips 200/2016.

7Toženka je vložila odgovor na revizijo, v katerem nasprotuje revizijskim razlogom in predlaga njeno zavrnitev. Navaja, da je obravnavani primer poseben v tem, da sta tožnika posest nepremičnine nastopila pravočasno oziroma da nista izkoristila možnosti odklonitve prevzema nepremičnine (19. člen ZVKSES; sklicuje se tudi na Sodbo VSRS II Ips 17/2017). Le v primeru, da kupec odkloni izročitev nepremičnine, lahko do izpolnitve pogodbenih obveznosti zahteva pogodbeno kazen zaradi zamude. Ker tožnika tega nista storila, čeprav sta vedela, da uporabno dovoljenje ni bilo izdano in sta celo prostovoljno plačala kupnino, pa bi lahko uveljavljala zgolj jamčevalne zahtevke (20. člen ZVKSES). Drugačna razlaga bi izvotlila pomen in namen 19. in 20. člena ZVKSES. Pravilnost stališča nižjega sodišča pa potrjuje tudi primerjava s 494. členom OZ. Nazadnje toženka iz previdnosti opozarja na pretiranost vtoževane pogodbene kazni in skladno s 252. členom OZ uveljavlja njeno znižanje.

Presoja Vrhovnega sodišča

8Revizija je utemeljena.

9Zaradi zamude z izročitvijo nepremičnine je na podlagi 17. člena ZVKSES¹ mogoče zahtevati pogodbeno kazen. V obravnavani zadevi sta za odločitev bistvena odgovora na naslednji pravni vprašanji:

◦ s katerimi pravnimi dejanji prodajalec po ZVKSES-u izpolni svojo obveznost izročiti nepremičnino kupcu; in

◦ ali je bila toženka, ker ni zagotovila izdaje uporabnega dovoljenja, v zamudi z izročitvijo nepremičnine ali pa je svojo obveznost izpolnila pravočasno, vendar s (pravno) napako ter kakšen pomen ima za presojo dejanska okoliščina, da sta tožnika posest nepremičnine nastopila (pravočasno) oziroma da nista odklonila prevzema posesti.

Kdaj je po ZVKSES mogoče veljavno izročiti nepremičnino?

10Po ZVKSES prodajalec izpolni svojo pogodbeno obveznost, ko nepremičnino izroči kupcu. Tretji odstavek 16. člena ZVKSES določa, da prodajalec izpolni to svojo obveznost: 1. ko pridobi uporabno dovoljenje, 2. ko je nepremičnina zgrajena z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi (6. člen), in 3. ko je prodajalec z upravnikom sklenil pogodbo o opravljanju upravniških storitev po Stanovanjskem zakonu in je upravnik prevzel skupne dele stavbe, če je prodajalec po 21. členu istega zakona dolžan določiti upravnika. Nadalje prvi odstavek 18. člena ZVKSES pojasnjuje, da prodajalec izroči nepremičnino kupcu tako, da mu: 1. omogoči posest nepremičnine, 2. izroči kopijo uporabnega dovoljenja za stavbo in 3. izroči drugo dokumentacijo (etažni načrt tega posameznega dela, predpisane certifikate, garancijske liste in izjave o skladnosti za opremo in naprave ter projekte izvedenih del). Vse te predpostavke morajo biti izpolnjene do izteka roka za izročitev nepremičnine kupcu, določenem v prodajni pogodbi (1. točka četrtega odstavka 16. člena ZVKSES).

11Revizija tako utemeljeno opozarja, da je pritožbeno sodišče relevantne določbe razlagalo na način, ki nasprotuje že samemu besedilu zakona. Navedene določbe ne omogočajo manevrskega prostora za enačenje pravnih pojmov „izročitev nepremičnine“ in „prepustitev posesti.“ Besedni zvezi sta morda lahko zamenljivi v splošnem pogovornem jeziku, a še tam že etimološka analiza pokaže razliko. Glagol izročiti (manus dare) v slovanskih jezikih izhaja iz „dati iz roke“.² Nepremičnine ni mogoče dati iz roke dobesedno. To je tipični pridobitni način lastninske pravice pri premičninah (tradicija, izročilo, izročitev). Pri nepremičninah je izpolnitveno ravnanje po naravi stvari kompleksnejše.

12Zakonodajalec je pojem izročitve nepremičnine po ZVKSES zelo konkretizirano ovsebinil. Povezal ga je z več pravnimi dejanji prodajalca, ne zgolj s prenosom posesti. Ta tvori zgolj eno dejanje v celotnem sklopu izpolnitvenega ravnanja. Izročitev nepremičnine brez uporabnega dovoljenja tako pravnoformalno sploh ni mogoča.

13Tako je revizijsko sodišče presodilo tudi v zadevi II Ips 200/2016 z dne 19. 7. 2018, ko je v 17. točki³ zapisalo, da je odločilno, kdaj je tožena stranka izpolnila vse svoje obveznosti, ki izhajajo iz take pogodbe, vključno s tistimi, ki jih obligatorno nalaga prvi odstavek 18. člena ZVKSES in ne, kdaj sta kupca stavbo, zgrajeno do podaljšanje 3. gradbene faze, prevzela v posest.

Ali je bila toženka v zamudi z izročitvijo nepremičnine ali pa je svojo obveznost izpolnila pravočasno, vendar s pravno napako?

14Zamuda z izročitvijo nepremičnine je oblika kršitve pogodbene obveznosti. Pogodbena stranka pride v zamudo, če ne izpolni obveznosti v roku, ki je določen za izpolnitev (prvi odstavek 299. člena OZ). Po prvem odstavku 16. člena ZVKSES mora biti rok za izročitev nepremičnine določen v prodajni pogodbi. V obravnavanem primeru se je pogodbeni rok iztekel 5. 7. 2007.

1516. člen ZVKSES nosi naslov rok za izročitev nepremičnine. Skladno s četrtim odstavkom navedenega člena je izročitev nepremičnine pravočasna: 1. če je prodajalec do izteka roka za izročitev nepremičnine kupcu, ki je določen v prodajni pogodbi, izpolnil vse pogoje iz prvega odstavka tega člena, torej tudi pridobil uporabno dovoljenje, in 2. če je prodajalec kupcu najkasneje v nadaljnjih petnajstih dneh omogočil, da opravi prevzem nepremičnine.⁴ V petem in šestem odstavku te določbe so navedene izjeme, kdaj se prodajalec lahko razbremeni zamude pri izdaji uporabnega dovoljenja, vendar toženka ni zatrjevala, da bi v obravnavanem primeru šlo za tak položaj.

16Šele ko so izpolnjeni vsi zakonski pogoji za izročitev nepremičnine, torej tudi pridobljeno uporabno dovoljenje, lahko pride do prevzema nepremičnine s strani kupca (19. člen ZVKSES) oziroma do odklonitve prevzema zaradi napak, ki ovirajo normalno uporabo nepremičnine (četrti odstavek 19. člena ZVKSES), in uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov (20. člen ZVKSES).

17Stališče nižjega sodišča, da je od nastopa posesti s strani kupcev vse nepravilnosti pri izpolnitvi (tudi odsotnost uporabnega dovoljenja) treba presojati po pravilih o jamčevanju za napake in ne več kot zamudo, je materialnopravno zmotno. To stališče bi povzročilo, da se neizpolnitev (kogentne) zakonske predpostavke za izročitev nepremičnine lahko nadomesti s prepustitvijo posesti nepremičnine zgolj zato, ker kupec posest nepremičnine sprejme oziroma je ne odkloni. Kot pravilno opozarjata revidenta, takšne razlage ne potrjujejo uveljavljene metode razlage zakonskih besedil.

18Že jezikovna razlaga navedene določbe pritrjuje reviziji, da je bila toženka, ker uporabnega dovoljenja do izteka pogodbeno dogovorjenega roka ni pridobila, v zamudi z izročitvijo nepremičnine. Osnovno pravilo potrjuje tudi izjema iz petega odstavka 16. člena ZVKSES. Takšna razlaga pa je tudi skladna z namenom pogodbene kazni, ki je v tem, da prodajalca sili k pravočasni izpolnitvi glavne pogodbene obveznosti, to je k izročitvi nepremičnine z vsemi zakonskimi prvinami tega izpolnitvenega ravnanja.

19Razlaga nižjega sodišča zaobide navedene določbe, hkrati pa izvotli temeljno načelo, ki prežema ZVKSES, to je načelo zaščite kupcev - potrošnikov pred tveganji v zvezi z investitorjevo oziroma prodajalčevo neizpolnitvijo pogodbenih obveznosti (prvi odstavek 1. člena ZVKSES), in njegovo izpeljano načelo sočasnosti izpolnitve (prvi odstavek 12. člena ZVKSES⁵). Ravno zaradi temeljnega namena tega zakona so določbe drugega poglavja ZVKSES kogentne narave (četrti odstavek 4. člena ZVKSES)⁶, zato zakonskih pogojev s pogodbo ali dogovori ni mogoče izključiti ali omejiti, razen če je drugačen dogovor v očitnem interesu kupca. Ni si mogoče zamisliti primera, ko bi bil nastop posesti stanovanja brez uporabnega dovoljenja kupcu v korist. Namen uporabnega dovoljenja je namreč v tem, da se preveri skladnost gradnje z gradbenim dovoljenjem in ali so izpolnjeni tehnični pogoji za (varno) uporabo zgrajenega objekta. Res je, da čeprav uporabnega dovoljenja ni, je nepremičnino mogoče uporabljati v dejanskem smislu, vendar pa njegova uporaba v pravnem smislu ni dovoljena.⁷ Obstoj uporabnega dovoljenja ima tako velik pomen za kupca, s pravnega⁸ in praktičnega vidika⁹.

20Kot utemeljeno opozarja revizija, razlogi nižjega sodišča v resnici gradijo na dispozitivni naravi OZ-a. Pri razlagi slednjega je namreč teorija mnenja, da ima upnik pravico izbire med odklonitvijo prevzema, v tem primeru nastopi dolžniška zamuda, upnik pa lahko uveljavlja sankcije zaradi neizpolnitve; in prevzemom izpolnitve z možnostjo upnika uveljavljati jamčevalne zahtevke.¹⁰

21Ravno zaradi zaščite kupcev nepremičnin pa ZVKSES kot lex specialis odstopa od ureditve po OZ-u, zato mu je treba dati prednost. Iz enakih razlogov se v obravnavani zadevi ni mogoče nasloniti na 494. člen OZ (omejitev javnopravne narave)¹¹, čeprav drži, da je pomanjkanje uporabnega dovoljenja po OZ-u lahko pravna napaka. Vendar pa vednost kupca o neobstoju uporabnega dovoljenja v smislu ZVKSES ne more razbremeniti prodajalca obveznosti, da zagotovi izdajo uporabnega dovoljenja.

22Enako velja za možnost pogodbenih strank po splošnih pravilih obligacijskega prava, da izključita ali omejita odgovornost ene od strank za zamudo (ali drugačen način kršitve pogodbenih obveznosti (primerjaj 242. člen OZ)). Po kogentnem pravilu, določenem v drugem odstavku 16. člena ZVKSES¹², takšna omejitev odgovornosti za zamudo (dosledneje za vzroke, ki izvirajo iz prodajalčeve sfere) ni dopustna.¹³

23Takšna razlaga se ne upira niti merilom pravičnosti, ki prevevajo temeljna načela obligacijskega prava. Toženka kot investitorka in prodajalka je namreč zavestno povzročila nastali položaj. Ugotovljeno je namreč bilo, da je toženka, čeprav je razpolagala z gradbenim dovoljenjem za enostanovanjsko stavbo, zgradila večstanovanjski objekt. Še več: s prostorskimi akti za to območje so bile tudi sicer predvidene oziroma dovoljene zgolj individualne gradnje. To pa toženki, ki bi morala ravnati s skrbnostjo dobrega strokovnjaka (drugi odstavek 6. člena OZ), ne bi smelo biti neznano. Zato se je pri pridobivanju uporabnega dovoljenja zapletlo. Toženka je namreč morala najprej doseči spremembo zazidalnega načrta in nato pridobiti še novo gradbeno dovoljenje. Tožnika pa sta bila kar 10 let v negotovosti, ali bo toženki novogradnjo sploh uspelo legalizirati. Ravno take situacije (med drugimi) pa skuša ZVKSES, tudi z institutom pogodbene kazni, preprečiti.

24Če torej strnemo. S tem, ko sta tožnika prevzela posest, je bila uresničena zgolj ena izmed prvin izročitve nepremičnine. S prevzemom posesti zato ni prišlo do prevzema nepremičnine v smislu 19. člena ZVKSES. Dejstvo, da sta tožnika prevzela posest oziroma da je nista odklonila, tako ni odločilno. Do izročitve nepremičnine v smislu ZVKSES je tako prišlo šele v letu 2016, ko je toženka pridobila uporabno dovoljenje in vse dotlej je bila toženka v zamudi.

O neutemeljenosti navedb v odgovoru na revizijo

25Na večino navedb odgovora na revizijo je bilo odgovorjeno že zgoraj. Glede toženkinega očitka, da jé tožnika vse do leta 2016 nista pozvala na izročitev uporabnega dovoljenja, revizijsko sodišče dodaja, da za nastop zamude zadošča, da toženka ni izpolnila pogodbene obveznosti v za to predviden roku.

26Nadalje je neutemeljeno sklicevanje na judikat II Ips 17/2017, saj je bilo v navedeni zadevi v ospredju drugo pravno vprašanje, in sicer, ali je nastopila domneva prevzema stanovanja s strani kupca, ker bi stanovanje moral prevzeti, saj napake niso bile takšne, da bi ovirale njegovo normalno uporabo (drugi, četrti in peti odstavek 19. člena ZVKSES). Revizijsko sodišče je presodilo, da glede na ugotovljeno brušenje in lakiranje parketa, potrebno za odpravo napak, običajna raba stanovanja pred tem ni bila mogoča, saj na takšna tla ni mogoče postaviti niti pohištva.

Posebej o znižanju pogodbene kazni

27Pogodbena kazen je civilna sankcija za neizpolnitev in obenem tudi pavšalna odškodnina. Pogodbi zvesti stranki pripada, tudi če presega samo škodo in celo, če škode sploh ni (253. člen OZ).

28Ne glede na to pa je lahko njena višina nesorazmerna. To je zelo očitno tudi v primeru pogodbene kazni po prvem odstavku 17. člena ZVKSES. Ta ne loči med različnimi položaji neizpolnitve.

29Sredstvo, ki naj prepreči udejanjenje nesorazmerno visoke pogodbene kazni, je institut zmanjšanja pogodbene kazni (252. člen OZ)¹⁴. O tem v zaključku revizije razpravljata tudi sama tožnika in hkrati opozarjata na bistveno. To je, da toženec takšnega ugovora ni postavil.

30Toženka se je šele v odgovoru na revizijo oprijela instituta iz 252. člena OZ. Gre za materialnopravni ugovor. „(Ne)sorazmernost višine pogodbene kazni presoja sodišče samo v mejah navedb (in dokazov) strank.“¹⁵. Če takšnega ugovora stranka ne postavi, potem sodišče nesorazmernosti ni pooblaščeno presojati in mu tako tudi ni mogoče očitati, da je kakorkoli napačno uporabilo materialno pravo, ker se ni po uradni dolžnosti oprlo na 252. člen OZ. Gre torej za nov ugovor v revizijskem postopku, zato ga revizijsko sodišče ne more upoštevati (372. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Ob odsotnosti navedb v tej smeri se s primernostjo višine sankcije sodišče prve stopnje pravilno ni ukvarjalo. Toženka pa niti v pritožbi ni uveljavljala niti v reviziji ne uveljavlja kakšne procesne kršitve v zvezi s tem.

Odgovor na revizijsko vprašanje ter odločitev Vrhovnega sodišča

31Revizijsko sodišče na dopuščeno vprašanje odgovarja, da po ZVKSES ni mogoče veljavno izročiti nepremičnine kupcu, če ta nima uporabnega dovoljenja, in da je prodajalec kljub temu, da kupcu omogoči posest nepremičnine, še vedno v zamudi, zato pogodbena kazen teče vse do izročitve uporabnega dovoljenja kupcu.

32Ker je bilo materialno pravo zmotno uporabljeno, je revizijsko sodišče reviziji ugodilo in sodbo sodišča druge stopnje v I. točki izreka spremenilo (prvi odstavek 380. člena ZPP) tako, da je toženkino pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo.

33Ker je revizijsko sodišče izpodbijano sodbo spremenilo, mora odločiti tudi o pritožbenih stroških (drugi odstavek 165. člena ZPP). Revizijsko sodišče je zato spremenilo izpodbijano sodbo v II. točki izreka in popravni sklep tako, da je odločilo, da pravdni stranki nosita vsaka svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 155. člena ZPP). Toženka s pritožbo ni uspela, odgovor na pritožbo pa ni bistveno pripomogel k odločitvi sodišča.

34Toženka pa mora tožnikova povrniti njune revizijske stroške (prvi odstavek 154. člena ZPP). Sodišče jih je v skladu s stroškovnikom in Odvetniško tarifo odmerilo na 3.590,80 EUR (sodna taksa v višini 557 EUR za predlog za dopustitev revizije in 1.114 EUR za revizijo; nagrada za postopek z revizijo (tar. št. 21/3; 990 EUR), nagrada za postopek s predlogom za dopustitev revizije (tar. št. 21/4 in 21/5; 412,50 EUR) ter materialni stroški v pavšalu 2 % (tretji odstavek 11. člena OT; 28,05 EUR), povečano za 10 % zaradi zastopanja dveh strank (tretji odstavek 7. člena OT), vse skupaj povečano za davek na dodano vrednost (drugi odstavek 2. člena; 22 %)). Toženka je dolžna odmerjene stroške plačati v petnajstdnevnem paricijskem roku, ki prične teči naslednji dan po vročitvi te sodbe (prvi, drugi in tretji odstavek 313. člena ZPP). Če toženka v paricijskem roku svoje obveznosti plačila revizijskih stroškov ne bo izpolnila, bo prišla v zamudo (299. člen OZ) in bo od zamude dalje dolžna tožnikoma plačati še zakonske zamudne obresti (378. člen OZ).

35Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, ki je naveden v uvodu odločbe. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

¹ Pogodbena kazen za zamudo z izročitvijo nepremičnine: (1) Če prodajalec zamudi z izročitvijo nepremičnine, je kupec upravičen zahtevati plačilo pogodbene kazni v višini 0,5 promila kupnine za vsak dan zamude za celotno obdobje trajanja zamude. (2) S prodajno pogodbo lahko kupec in prodajalec omejita skupni znesek pogodbene kazni iz prejšnjega odstavka na določen odstotek kupnine, ki pa ne sme biti nižji od 50 odstotkov kupnine.
² M. Snoj, Slovenski etimološki slovar, Založba Modrijan, Ljubljana 2003.
³ To stališče za odločitev v navedeni zadevi sicer ni bilo odločilno, sta pa bili na njegovi podlagi sodbi nižjih sodišč razveljavljeni (glej 18. točko Sklepa: „Ker sodišči zaradi zmotnega materialnopravnega izhodišča, po katerem je treba Prodajno pogodbo z 20. 4. 2010 presojati ločeno in neodvisno od končnega namena strank in ekonomskega cilja njunega celotnega pogodbenega razmerja, nista ugotavljali, kdaj je bila nepremičnina izročena v skladu s prisilnimi določbami prvega odstavka 18. člena ZVKSES, je revizijsko sodišče reviziji ugodilo, izpodbijani del sodb sodišča prve in druge stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje“).
⁴ (5) Šteje se, da prodajalec ni v zamudi zaradi razlogov, za katere odgovarja, če prodajalec najkasneje en mesec pred iztekom roka za izročitev nepremičnine kupcu, ki je določen v prodajni pogodbi, pri pristojnem upravnem organu vloži popolno zahtevo za izdajo uporabnega dovoljenja, in če upravni organ do izteka roka za izročitev nepremičnine kupcu ne odloči o zahtevi za izdajo uporabnega dovoljenja, temveč o tej zahtevi odloči kasneje, in sicer: 1. bodisi da izda uporabno dovoljenje, ne da bi predhodno odredil odpravo morebitnih pomanjkljivosti, 2. bodisi da izda uporabno dovoljenje, vendar predhodno odredi odpravo morebitnih pomanjkljivosti, ugotovljenih pri tehničnem pregledu, če je prodajalec predložil dokaze o odpravi teh pomanjkljivosti najkasneje v enem mesecu po prejemu odredbe upravnega organa o odpravi pomanjkljivosti. (6) Šteje se, da prodajalec ni v zamudi z izročitvijo nepremičnine kupcu, če odkloni izročitev nepremičnine zato, ker kupec še ni plačal celotne kupnine.
⁵ Kupec ni dolžan plačati nobenega obroka kupnine: 1. dokler niso izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice na enostanovanjski stavbi oziroma za vknjižbo etažne lastnine na posameznem delu stavbe z več posameznimi deli v korist kupca, in 2. dokler prodajalec ni sposoben izročiti kupcu nepremičnine z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi, in na način, določen v 18. členu ZVKSES.
⁶ V to poglavje pa spadajo vse določbe, ki so podlaga za odločanje v tej zadevi.
⁷ Če objekt nima uporabnega dovoljenja, lahko inšpektor kadar koli prepove njegovo uporabo (prva alineja 3. točke prvega odstavka 150. člena Zakona o graditvi objektov).
⁸ Razpolaganje s tako nepremičnino je omejeno. Če želi kupec nepremičnino prodati naprej, ga kot vmesnega kupca prav tako zavezujejo določbe ZVKSES (prvi odstavek 1. člena in drugi odstavek 3. člena ZVKSES).
⁹ Na primer vse dokler uporabno dovoljenje ni izdano, ima stavba status gradbišča; priključek objekta na električno napeljavo ni mogoč; uporabnik lahko uporablja zgolj gradbeno elektriko, ki je neprimerno dražja.
¹⁰ Juhart, M. v: Plavšak, N. in drugi, Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 555-556.
¹¹ Prodajalec odgovarja tudi za posebne omejitve javnopravne narave, ki kupcu niso bile znane, če je on vedel zanje ali če je vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil.
¹² Prodajalec v razmerju do kupcev ne more izključiti svoje odgovornosti za zamudo z izročitvijo nepremičnine zaradi razlogov, ki se nanašajo na potek gradnje nepremičnine, in sicer ne glede na to ali sam izvaja gradnjo ali gradnjo izvajajo druge osebe po pogodbi s prodajalcem, ali zaradi drugih razlogov, ki izvirajo iz prodajalčeve sfere oziroma iz sfere drugih oseb, ki za prodajalca opravljajo posamezne storitve v zvezi z gradnjo nepremičnine oziroma druge storitve, potrebne za izpolnitev prodajalčeve obveznosti v razmerju do kupcev.
¹³ Plavšak, N. v: Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, Uvodna pojasnila, GV založba, Ljubljana 2004, str. 62.
¹⁴ Sodišče zmanjša na dolžnikovo zahtevo pogodbeno kazen, če spozna, da je glede na vrednost in pomen predmeta obveznosti nesorazmerno visoka.
¹⁵ Plavšak, N. v: Juhart, M., Plavšak, N. (ur.), Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 2. knjiga, GV založba, Ljubljana 2003, str. 244.