12. člen ZVKSES

Narava spora in namen posebnega varstva določenih subjektov v pravnem prometu sta pomemben element pri presoji izpolnjevanja pogojev za izdajo začasne odredbe. Sodišče prve stopnje je v tej fazi postopka postavilo previsok standard, kar je vodilo k zmotni uporabi materialnega prava. Izhodišče, da je potrošnik v celoti seznanjen s slabim premoženjskim in likvidnostnim stanjem investitorja, če le-ta zahteva plačilo kupnine vnaprej, je zmotno že samo po sebi. Slednji je namreč šibkejša stran pri sklepanju prodajne pogodbe in bi za takšno sklepanje morala biti podana bistveno drugačna trditvena podlaga. Razlogovanje sodišča prve stopnje v smislu volenti non fit iniuria ne more biti sprejemljivo, ko pravo določen tip kupca posebej varuje. Za zavarovanje bi moralo zadoščati že zgolj dejstvo, da dolžnica z nepremičninami razpolaga v okviru svoje dejavnosti, zatrjevano ravnanje dolžnice (investitorja), ki nasprotuje kogentnim določbam ZVKSES in namenu le-teh ter, da dolžnica drugega pomembnega premoženja nima.

Napačno je razumevanje toženke, da v primeru, ko izročitev nepremičnine ni opravljena v skladu z 18. členom ZVKSES, kupec lahko odkloni plačilo preostanka kupnine (tudi če je preostanek kupnine bistveno višji od manjvrednosti nepremičnine zaradi pravne napake) ne glede na določbe OZ, ki urejajo sankcije za pravne napake. Napačno je tudi razumevanje sodišča druge stopnje, da je to vprašanje urejeno v 15. členu ZVKSES. Ta daje kupcu le možnost, da zadrži 10% oziroma 5% kupnine, potem pa mora v skladu z določbami OZ uveljavljati jamčevalne zahtevke in ko se ugotovi, kakšna je višina stroškov za odpravo napak oziroma višina znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak, se po četrtem odstavku 20. člena ZVKSES obveznosti pobotata. OZ v 494. členu določa, da prodajalec odgovarja tudi za posebne omejitve javnopravne narave, ki kupcu niso bile znane, če je on vedel zanje ali če je vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil. Vrhovno sodišče je v zadevi II Ips 161/2015 že odločilo, da ima pomanjkanje uporabnega dovoljenja za prodano nepremičnino lahko značilnost pravne napake iz 494. člena OZ. Kupec je dolžan prodajalca obvestiti o pravni napaki, razen, če mu je to

Pravočasno obvestilo o napaki je predpostavka prodajalčeve odgovornosti za stvarne napake.

Revizija se dopusti glede vprašanja, kdaj je kupec upravičen, da ne plača nobenega obroka, če niso izpolnjeni pogoji po prvem odstavku 12. člena ZVKSES, in kdaj ima le pravico zadržati 10 % kupnine na podlagi prvega odstavka 15. člena ZVKSES.

Ker prodajalka toženki ni izročila uporabnega dovoljenja in ga tudi ni sposobna, ker (nesporno) sploh ni bilo izdano, toženka lahko zadrži 10% kupnine, dokler ji prodajalka ne bo omogočila, da preveri, ali je sposobna pravilno izročiti nepremičnino oziroma izročiti kopijo uporabnega dovoljenja. Takšna razlaga relevantnih zakonskih določb po mnenju pritožbenega sodišča ustrezno upošteva položaj in interese obeh strank.

Ker 91. člen ZVKSES sam po sebi ne dopušča razlage, ki jo zastopa tožena stranka, je Vrhovno sodišče predlog kot neutemeljen zavrnilo.

Tožnik je utemeljeno odstopil od pogodbe, saj je toženka ni izpolnila na način, kot je predpisano v kogentni določbi prvega odstavka 18. čl. ZVKSES, ker ni izročila kopije gradbenega dovoljenja. Odgovornost za neizpolnitev je na njeni strani, zato mora tožniku vrniti dvojno aro.

Ker prodajalec do uveljavitve ZVKSES 1. 8. 2004 ni v celoti izpolnil obveznosti do kupcev glede tistega dela kupnine, ki je ta do uveljavitve zakona nista plačala, se časovna veljavnost predpisa razteza tudi na sporno pravno razmerje.

Ker je zakonodajalec v 91. členu ZVKSES izenačil javni nepremičninski sklad (tudi) s prodajalcem, ki je zagotovil zavarovanje kupca s skrbniško storitvijo na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa, se nedvomno določba 92. člena ZVKSES nanaša tako na prodajalca, ki je zagotovil takšno zavarovanje, kot na prodajalca – javni nepremičninski sklad, torej tudi na toženo stranko. Če podjetje molče ali izrecno pogojuje nakup blaga ali opravljanje storitev z delnim ali celotnim predplačilom in dobavi blago ali opravi storitev po prejemu predplačila, je dolžno potrošniku ob dobavi blaga ali izvedbi storitve obračunati in plačati obresti po obrestni meri, po kakršni se obrestujejo hranilne vloge, vezane nad tri mesece Šele na dan dobave (ali izvedbe storitve) se tako lahko ugotovi znesek tako nastale obveznosti, kakor tudi nadaljnji zaključek, da na ta dan obresti od plačanih obrokov predplačil postanejo glavna terjatev, ki pa ima še vedno naravo občasne terjatve, za katere skladno s 347. členom OZ velja triletni zastaralni rok.

Kupec praviloma ni dolžan plačati nobenega obroka kupnine, dokler mu prodajalec ne zagotovi pogojev za vpis njegove lastninske pravice na stanovanju, razen če se pogodbenika dogovorita drugače, javnemu nepremičninskemu skladu pa v tem primeru ni potrebno zagotoviti zavarovanja iz 13. člena ZVKSES. Pravica prodajalca, da odstopi od pogodbe v primeru kupčeve zamude s plačilom, ki ne sme biti krajša od enega meseca, je lahko urejena tudi v splošnih pogojih prodaje.