4. člen ZVKSES

Zmotno je pritožbeno stališče, da v konkretnem primeru ni mogoče uporabiti določb ZVKSES. Obširne pritožbene navedbe o namenu zakona (zakonodajalca) in o zakonskih možnostih kupca v razmerju do prodajalca (investitorja) so pravilne, niso pa podlaga za neuporabo določb ZVKSES. Skladno s 4. členom ZVKSES se določbe 2. poglavja ZVKSES, ki vključujejo določbe o odgovornosti prodajalca za skrite napake, uporabljajo za prodajne pogodbe, ki izpolnjujejo naslednje pogoje: 1. njihov predmet je enostanovanjska stavba, 2. kot prodajalec jih sklepa investitor (tj. oseba, ki je oziroma bo naročila ali izvajala gradnjo enostanovanjske stavbe na zemljiški parceli, katere lastnik je, z namenom, da jo proda kupcem; prvi odstavek 3. člena ZVKSES), in 3. kupec ima položaj končnega kupca in potrošnika. Pritožnik neutemeljeno nasprotuje ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je imel kot prodajalec položaj investitorja. Toženec ni le izražal pripravljenosti za odpravo napak, o katerih sta ga tožnika obvestila, začel jih je tudi odpravljati. S svojim ravnanjem je tožnika pustil v prepričanju, da bo napake tudi odpravil. V takšni situaciji bi bilo sklicevanje prodajalca na potek enoletnega prekluziv

Dobroverni lastniški posestnik je tisti, ki ima stvar v posesti kot da je njegova, in ne ve in niti ne more vedeti, da ni upravičen do posesti. Priposestvovalec mora biti v opravičljivi zmoti glede pravice do lastniške posesti. Prav tako pa je pomembno, da se tudi od lastnika, ki mu je znano posestno stanje, zahteva skrbno ravnanje, s katerim prepreči priposestvovanje.

Rok za izročitev nepremičnine je obvezna sestavina pogodbe, pridobitev uporabnega dovoljenja pa je eno od dejanj, ki po kogentni zakonski določbi sestavljajo izročitev (tretji odstavek 16. člena v zvezi s tretjim, četrtim in sedmim odstavkom 4. člena ZVKSES). Ker pridobitev uporabnega dovoljenja sodi v toženkino sfero, določitev te okoliščine kot pogoj za izročitev učinkuje enako kot opustitev določitve roka izpolnitve toženkine obveznosti in posledično kot izključitev odgovornosti za zamudo, ki je po drugem odstavku 16. člena ZVKSES prepovedana. Ker je verjetno izkazana ničnost zaradi kršitve kogentnih določb ZVKSES, za odločitev ni pomembno, ali je sporna pogodbena določba nična tudi na podlagi ZVPot.

Ni nobenega utemeljenega razloga, da bi bil kupec, ki je kupnino plačal v celoti, v stečajnem postopku nad prodajalcem v drugačnem pravnem položaju od kupca, ki jo je plačal v 95% (kar je dejansko v celoti, pa pravno gledano ne gre za izpolnitev v celoti). Položaj, pri katerem sta obe stranki delno izpolnili svojo obveznost, vendar jo je ena pogodbena stranka izpolnila v večjem delu kot druga pogodbena stranka, je po vseh bistvenih značilnostih enak položaju, pri katerem je ena pogodbena stranka svojo obveznost izpolnila v celoti, druga pa v pretežnem delu. Zato je treba tudi za ta položaj uporabiti pravila o vzajemno neizpolnjenih dvostranskih pogodbah.

ZVKSES je v 19. členu opredelil način prevzema (in izročitve), v nadaljnjem, 20. členu, pa jamčevalne zahtevke zaradi napak v zvezi z izročitvijo. Tožnika za obdobje od prevzema nepremičnine dalje pogodbene kazni ne moreta več zahtevati, po zakonu ima kupec v takih primerih na razpolago druge zahtevke iz naslova jamčevanja.

ZVKSES je v 19. členu opredelil način prevzema (in izročitve), v nadaljnjem, 20. členu, pa jamčevalne zahtevke zaradi napak v zvezi z izročitvijo. Tožnika za obdobje od prevzema nepremičnine dalje pogodbene kazni ne moreta več zahtevati, po zakonu ima kupec v takih primerih na razpolago druge zahtevke iz naslova jamčevanja.

Pravočasno obvestilo o napaki je predpostavka prodajalčeve odgovornosti za stvarne napake.

Sodna praksa je že zavzela stališče, da je pričakovanje kupca, da bo stanovanje, ki ob sklenitvi prodajne pogodbe še ni zgrajeno, ustrezalo standardom po Pravilniku o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj, sicer razumno in utemeljeno, če odstopanje od teh standardov ni dogovorjeno. V konkretnem primeru je šlo ravno za to. Pravdni stranki sta namreč s pogodbo definirali obseg del, ki jih je bila tožnica dolžna v stanovanju opraviti pred njegovo izročitvijo toženki. S tem sta vsaj posredno določili tudi to, katerim standardom bo moralo stanovanje ustrezati. Ker s pogodbo ni bilo dogovorjeno, da bo tožnica toženki zagotovila tudi shrambo (oziroma vrtno uto) ter okenska senčila, v tem pogledu o stvarni napaki ni mogoče govoriti. Pritožbeno sodišče pritrjuje tudi oceni, da je stanovanje, ki ga je toženka kupila, obremenjeno s pravno napako. Ni namreč sporno, da je bila gradnja izvedena v nasprotju z izdanim gradbenim dovoljenjem (namesto enostanovanjske je bila zgrajena dvostanovanjska stavba), kar rezultira v nemožnosti pridobitve uporabnega dovoljenja. Uporabno dovoljenje bi bilo mogoče pridobiti le v primeru, da bi bil predhodno spremenje

Ker zakonskih določb ni mogoče razlagati tako, da bi rezultat razlage pomenil pravno antinomijo, bi bila edina pravilna razlaga tista, po kateri se določba 4. člena ZVKSES ne nanaša na še nezgrajene stanovanjske stavbe. Taka rešitev bi bila v izrazitem nasprotju z namenom ZVKSES zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja (prvi odstavek 1. člena ZVKSES), kar pomeni s kogentnimi pravnimi instrumenti (med katerimi je tudi obveznost izročitve kopije uporabnega dovoljenja) kupcem zagotoviti varstvo pred tveganji zaradi finančne nemožnosti investitorja, da konča gradnjo, pred neizpolnitvijo pogodbe in pred stvarnimi napakami po izročitvi. Prodajalec bi potem kogentne določbe ZVKSES vselej lahko zaobšel na način, da bi prodajo stanovanjskih stavb tehnično izpeljal po enakem ključu - kot kombinacijo prodajne in podjemne (gradbene) pogodbe. Zato ima ZVKSES še dodatno varovalko, ki dokončno ovrže tezo sodišč prve in druge stopnje, da je treba pravno razmerje med strankami obravnavati ločeno - eno kot prodajno pogodbo in drugo kot podjemno (gradbeno) pogodbo. Po 2. točki tretjega odstavka 4. člena se namreč ZVKSES uporablja tudi za druge pravne posle, ki ima

Smisel zakonskega določila ni, da bi končnemu kupcu odgovarjala oba, ampak zakon namesto investitorja enako kot investitorja zavezuje tudi vmesnega kupca, ki sicer ne bi odgovarjal kot investitor.

Neustrezna izvedba odvodnjavanja meteornih/atmosferskih voda iz zunanjih atrijskih površin objekta v meteorno cevno inštalacijo sodi med napake v solidnosti gradnje. Poleg napak na konstrukcijskih delih objekta (ki ogrožajo njegovo stabilnost) namreč med napake v solidnosti gradnje spadajo tudi druge napake, zaradi katerih stabilnost objekta sicer ni ogrožena, je pa zaradi njih onemogočena oziroma bistveno okrnjena normalna funkcija objekta (na primer napake na strehi oziroma fasadnih elementih, katerih posledica je zatekanje meteorne vode v objekt). To dejstvo je bilo potrebno ugotoviti najprej. Od vrste napake sta namreč odvisna odgovora na vprašanji, ali je tožeča stranka napako pravočasno grajala in kakšen je jamčevalni rok. Ker mora v skladu z določbo prvega odstavka 8. člena ZVKSES prodajalec, kadar prodaja posamezne dele stavbe z več posameznimi deli, pred začetkom prodaje določiti splošne pogoje prodaje posameznih delov stavbe, ti pa so sestavni del vsake prodajne pogodbe, katere predmet je posamezen del stavbe, Splošni pogoji prodaje SPO K. tudi po ZVKSES veljajo za vse tožeče stranke v tem postopku. Ti pogoji v zadnjem odstavku točke A Uvodnih določb tudi določaj

V obravnavani zadevi se v stanovanju pojavljajo vlažni madeži in plesen na več mestih, hkrati pa gre za takšno vlago, ki je ni mogoče odpraviti s pravilno uporabo stanovanja, poglavitni vzrok za nastalo vlago in plesen v stanovanju je slaba izvedba gradbenih del; zato je pravilen zaključek, da gre za napako, ki znatno ovira normalno uporabo stanovanja. To pa pomeni, da je bil (na podlagi petega odstavka 20. člena ZVKSES) odstop prve tožnice od prodajne pogodbe utemeljen in posledično tudi njen kondikcijski zahtevek za vračilo kupnine z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva, ko je plačala kupnino.

Tudi že zgrajena stanovanja so lahko obremenjena s pravnimi oziroma stvarnimi napakami. Prodaja stanovanj s takimi pomanjkljivostmi pa predstavlja neizpolnitev obveznosti s strani investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi (1. člen ZVKSES). Ravno pred tako poslovno prakso želi zakon zaščititi končne kupce.

Pojem investitorja ni povezan z dokončanjem predmeta prodaje. Tudi že zgrajena stanovanja so namreč lahko obremenjena s pravnimi oziroma stvarnimi napakami, prodaja stanovanja s takšnimi pomanjkljivostmi pa predstavlja neizpolnitev obveznosti s strani investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi. Ravno pred takšno poslovno prakso želi zakon končne kupce tudi zaščititi. Pravila ZVKSES imajo, za razliko od pravil OZ, značilnost prisilnih (kogentnih) pravil, katerih uporabe s pogodbo (razen izjemoma) ni mogoče izključiti.

Nestrokovna izvedba žaluzij, zaradi katere stanovanje ne dosega predpisane osvetljenosti, v nasprotju s pogodbenim dogovorom vgrajena vrsta parketa ter dejstvo, da je tožnica pred sklenitvijo pogodbe pozvala toženca k odpravi napak oz. povrnitvi stroškov, toženec pa je to zavrnil, utemeljujejo zaključek, da je tožnica imela pravico odstopiti od pogodbe. Glede na to, da se tožnica ni dogovorila s tožencem, da pred sklenitvijo pogodbe na lastne stroške izvede položitev keramike v kopalnici in da se je strinjala, da toženec vrednost keramike po osnovnem projektu ne bo odštel od cen, je potem, ko do sklenitve pogodbe za stanovanje ni prišlo, upravičena do povrnitve tega, za kar je stanovanje več vredno, ne pa do povrnitve stroškov.

Presoja oderuškosti pogodbe je omejena na sklenitveno fazo pogodbenega razmerja, v kateri mora biti podana ekvivalenca vzajemnih dajatev. Ni pa mogoče utemeljiti oderuškosti z okoliščinami, ki se nanašajo na izpolnitveno fazo pogodbe. Četudi ZVKSES najvišji znesek are določa zaradi zaščite potrošnika pred tveganjem neizpolnitve investitorja oziroma vmesnega kupca, je takšno merilo uporabljivo tudi v primeru, v katerem je bila tožnikova pravočasna izpolnitev (tj. izročitev kupnine) določena kot bistvena sestavina pogodbe. Ker je za neizpolnitev odgovoren tožnik, zaradi takšne neizpolnitve pa je ipso iure nastopilo prenehanje pogodbenega razmerja pravdnih strank, toženec nima več možnosti izbire med vztrajanjem pri izpolnitvi in vštetju are v odškodnino zaradi zamude ter zadovoljitvijo z obdržanjem are. Pravico ima zgolj do are.

Trditveno in dokazno breme za dovoljenost revizije nosi revident. Po presoji Vrhovnega sodišča je iz določb prvega odstavka 1. člena, prvega odstavka 4. člena in prvega odstavka 98. člena ZVKSES jasno in nedvoumno razvidno, da za presojo, ali je treba pri prodaji posamezne nepremičnine uporabiti določbe ZVKSES, ni odločilno leto izgradnje nepremičnine in tudi ne trenutek uvedbe razpisa za prodajo nepremičnine, ampak je glede na prehodno določbo prvega odstavka 98. člena ZVKSES bistvena okoliščina, da je prodajna pogodba sklenjena po uveljavitvi zakona, to je dne 1. 8. 2004. Zato revidentovi vprašanji, ki se nanašata na razlago določb ZVKSES, nista pomembni pravni vprašanji v smislu 2. točke drugega odstavka 83. člena ZUS-1.

Zaradi neizkazanosti dejstva, da so bili poučeni o dolžnosti takojšnjega grajanja napak, namreč tožniki napake, ki bi jih bilo ob prevzemu mogoče ugotoviti, lahko uveljavljajo, ne glede na to, ali so jih ob prevzemu grajali ali ne. Pri presoji kupoprodajne pogodbe, sklenjene med investitorjem in leasingodajalcem za stanovanje, ki je bilo izročeno končnemu kupcu (fizični osebi), se uporabljajo določbe 2. poglavja ZVKSES.

Plačilo pogodbene kazni zaradi zatrjevane zamude z izročitvijo nepremičnine. Zapis omenjene zakonske določbe dejansko določa domnevo, da se je pogodbi zvesta stranka odpovedala pravici do pogodbene kazni s tem, ko je sprejela izpolnitev obveznosti. Pridržana izjava v zvezi s pogodbeno kaznijo mora biti zato po vsebini takšna, ki to domnevo o odpovedi izpodbija, kar sporna izjava tožnice vsekakor je. V predmetni zadevi je z ozirom na dejstvo, da je bila predmetna prodajna pogodba sklenjena med gospodarskima subjektoma, uporabljena pravilna pravna podlaga (določbe OZ) in ne pridejo v poštev določbe Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES). 19. člen omenjenega zakona, na katerega se sklicuje pritožnica, je namreč umeščen v njegovo drugo poglavje, ki se glede na jasno določbo 3. točke prvega odstavka 4. člena uporablja za prodajne pogodbe, v katerih ima kupec položaj končnega kupca po tem zakonu in položaj potrošnika po Zakonu o varstvu potrošnikov. Tožnica tega položaja kot gospodarski subjekt nima.