17. člen ZVKSES

Pri presoji utemeljenosti tožbenega zahtevka je ob materialnopravnih izhodiščih in napotilih Vrhovnega sodišča odločilno, kdaj je toženka izpolnila vse svoje obveznosti, ki izhajajo iz sklenjene pogodbe, vključno s tistimi, ki jih obligatorno nalaga prvi odstavek 18. člena ZVKSES.

Grožnja, ki jo lahko pritožbeno sodišče razbere iz navedb tožene stranke, je napaka volje, zaradi katere je pogodba izpodbojna (94. člen OZ). Pogodbenik, v čigar interesu je določena izpodbojnost, lahko zahteva, da se pogodba razveljavi (prvi odstavek 95. člena OZ). Jezikovna razlaga navedene norme ne pušča dvoma: gre za tožbeno oblikovalno pravico. Stranka lahko razveljavitev pogodbe od sodišča zahteva (s tožbo), ne more pa je doseči sama (z ugovorom ali drugo izjavo). Ker tožena stranka v tem postopku ni zahtevala razveljavitve dogovorov (z nasprotno tožbo) in med postopkom pred sodiščem prve stopnje in niti v pritožbi ni trdila, da bi razveljavitev ustnega dogovora za plačilo 12.000,00 EUR in Dogovora o razdrtju predpogodbe sodno zahtevala (in dosegla), sodišče prve stopnje pravilno ni upoštevalo teh trditev. Le z ugovorom, kot je bilo pojasnjeno, namreč ni mogoče doseči razveljavitve pogodbe. Dokler pogodba velja (ni razveljavljena ali razdrta), pa jo je treba spoštovati in izpolniti (pacta sunt servanda, 9. člena OZ).

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je po ZVKSES mogoče veljavno izročiti nepremičnino kupcu, čeprav ta nima uporabnega dovoljenja, in ali v primeru, ko nepremičnina nima uporabnega dovoljenja, prenos posesti nepremičnine na kupca povzroči prenehanje zamude prodajalca in prenehanje teka pogodbene kazni po 17. členu ZVKSES.

Pogodbena kazen je pavšalna odškodnina, ki je tesno in neločljivo vezana na pogodbeno razmerje. Njen obstoj (podlaga), pogoji, ob katerih se udejanji ter njena višina so določeni s pravnimi pravili pogodbenega prava. Subjekta tega pravnega razmerja sta pogodbeni stranki. Obveznost plačila pogodbene kazni (že po naravi stvari) bremeni drugo pogodbeno stranko. Namen ZVKSES je varstvo končnega kupca. Res je, da ta zakon govori tako o odgovornosti investitorja kot o odgovornosti vmesnega kupca. A razlog, da je sploh vpeljan institut vmesnega kupca, je ta, da se kavtele tega specialnega zakona raztezajo tudi na primere, ko kot prodajalec nastopa vmesni kupec in da niso zamejene zgolj na položaj, ko je prodajalec sam investitor. A prodajalec je vselej le eden, saj zakonodajalec ni storil še nadaljnjega koraka, da bi pogodbeno zavezo raztezal na obe osebi. Za izpolnitev standarda zlorabe pravne osebe se ne zahteva (obarvani) naklep drugemu škodovati, marveč zadošča že nižja stopnja krivde (vsaj huda malomarnost). V tem se pojem zlorabe razlikuje od šikanoznega ravnanja, kjer gre zgolj še za navidezno izvrševanje pravice.

ZVKSES je v 19. členu opredelil način prevzema (in izročitve), v nadaljnjem, 20. členu, pa jamčevalne zahtevke zaradi napak v zvezi z izročitvijo. Tožnika za obdobje od prevzema nepremičnine dalje pogodbene kazni ne moreta več zahtevati, po zakonu ima kupec v takih primerih na razpolago druge zahtevke iz naslova jamčevanja.

V primeru, ko tožena stranka poda pobotni ugovor in je njena terjatev le delno utemeljena, mora sodišče odločiti tudi, v katerem delu oziroma v kakšni višini v pobot uveljavljena terjatev ni utemeljena. Zastaranje terjatve na plačilo del iz gradbene pogodbe začne teči prvi dan po dnevu, ko je lahko izvajalec del zahteval izplačilo na podlagi končnega obračuna, ne glede na to, ali je bilo dogovorjeno izplačilo z začasnimi situacijami. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je v 11. členu Pogodbe sicer res za odstop od Pogodbe izvajalca (tožeče stranke) predviden le en razlog in sicer, če naročnik ne potrdi ali ne zavrne začasnih situacij v skladu s Pogodbo. Vendar pa slednje po oceni pritožbenega sodišča ne pomeni, da od Pogodbe ni bilo mogoče odstopiti v skladu s splošnimi določili OZ in sicer 106. in 107. člena.

Sodna praksa je že zavzela stališče, da je pričakovanje kupca, da bo stanovanje, ki ob sklenitvi prodajne pogodbe še ni zgrajeno, ustrezalo standardom po Pravilniku o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj, sicer razumno in utemeljeno, če odstopanje od teh standardov ni dogovorjeno. V konkretnem primeru je šlo ravno za to. Pravdni stranki sta namreč s pogodbo definirali obseg del, ki jih je bila tožnica dolžna v stanovanju opraviti pred njegovo izročitvijo toženki. S tem sta vsaj posredno določili tudi to, katerim standardom bo moralo stanovanje ustrezati. Ker s pogodbo ni bilo dogovorjeno, da bo tožnica toženki zagotovila tudi shrambo (oziroma vrtno uto) ter okenska senčila, v tem pogledu o stvarni napaki ni mogoče govoriti. Pritožbeno sodišče pritrjuje tudi oceni, da je stanovanje, ki ga je toženka kupila, obremenjeno s pravno napako. Ni namreč sporno, da je bila gradnja izvedena v nasprotju z izdanim gradbenim dovoljenjem (namesto enostanovanjske je bila zgrajena dvostanovanjska stavba), kar rezultira v nemožnosti pridobitve uporabnega dovoljenja. Uporabno dovoljenje bi bilo mogoče pridobiti le v primeru, da bi bil predhodno spremenje

Revizija se dopusti v smeri materialnopravnega preizkusa pravilnosti pravnomočne odločitve glede odgovornosti investitorja končnim kupcem, kadar kot prodajalec nastopa vmesni kupec zaradi izognitve obveznosti investitorja in glede pravilnosti odločitve o odgovornosti družbenikov za obveznosti gospodarskih družb na podlagi spregleda pravne osebnosti.

Ker zakonskih določb ni mogoče razlagati tako, da bi rezultat razlage pomenil pravno antinomijo, bi bila edina pravilna razlaga tista, po kateri se določba 4. člena ZVKSES ne nanaša na še nezgrajene stanovanjske stavbe. Taka rešitev bi bila v izrazitem nasprotju z namenom ZVKSES zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja (prvi odstavek 1. člena ZVKSES), kar pomeni s kogentnimi pravnimi instrumenti (med katerimi je tudi obveznost izročitve kopije uporabnega dovoljenja) kupcem zagotoviti varstvo pred tveganji zaradi finančne nemožnosti investitorja, da konča gradnjo, pred neizpolnitvijo pogodbe in pred stvarnimi napakami po izročitvi. Prodajalec bi potem kogentne določbe ZVKSES vselej lahko zaobšel na način, da bi prodajo stanovanjskih stavb tehnično izpeljal po enakem ključu - kot kombinacijo prodajne in podjemne (gradbene) pogodbe. Zato ima ZVKSES še dodatno varovalko, ki dokončno ovrže tezo sodišč prve in druge stopnje, da je treba pravno razmerje med strankami obravnavati ločeno - eno kot prodajno pogodbo in drugo kot podjemno (gradbeno) pogodbo. Po 2. točki tretjega odstavka 4. člena se namreč ZVKSES uporablja tudi za druge pravne posle, ki ima

V nobenem zapisniku v zvezi s pregledom in prevzemom nepremičnine tožena stranka ni zapisala pouka glede roka za uveljavljanje pogodbe kazni, zato sta tožnika upravičena kadarkoli uveljavljati pogodbeno kazen. Zato ni pritrditi pritožbi tožene stranke, da sta tožnika pravico do pogodbene kazni upoštevaje 5. odstavek 251. člena OZ izgubila, ker si te ob sprejemu spolnitve nista pridržala, saj se je sodišče prve stopnje utemeljeno oprlo na specialno določbo 2. odstavka 19. člena ZVKSES.

Pogodbena kazen je v ZVKSES določena za primer nepravočasnosti izpolnitve, in ne za primer nepravilnosti izpolnitve.

Vrhovno sodišče je zavrnilo predlog za dopustitev revizije, ker niso podani pogoji iz 367.a člena Zakona o pravdnem postopku.

Komisija, ki opravlja tehnični pregled, predstavlja in je del upravnega organa, zato je ugotovitev komisije v zapisniku o tehničnem pregledu odredba v smislu 2. alineje petega odstavka 16. člena ZVKSES. Izdaja odločbe o odpravi nepravilnosti torej ni obvezen pogoj za izdajo uporabnega dovoljenja, pač pa bi tožena stranka že na podlagi odredbe v zapisniku o tehničnem pregledu lahko pristopila k odpravi pomanjkljivosti.

Komisija, ki opravlja tehnični pregled, predstavlja in je del upravnega organa, zato je ugotovitev komisije v zapisniku o tehničnem pregledu odredba v smislu 2. alineje petega odstavka 16. člena ZVKSES. Izdaja odločbe o odpravi nepravilnosti torej ni obvezen pogoj za izdajo uporabnega dovoljenja, pač pa bi tožena stranka že na podlagi odredbe v zapisniku o tehničnem pregledu lahko pristopila k odpravi pomanjkljivosti.