1. člen ZVKSES

Začasna odredba je sredstvo zavarovanja terjatve. Njen namen je zagotoviti upniku možnost bodoče izvršbe, da ne bi sodno varstvo, ki ga terja v pravdi, kasneje ostalo brez učinka. Za izdajo začasne odredbe se uporabljajo določbe ZIZ. Te zaradi sumarnosti postopka ne predvidevajo odgovora dolžnika na upnikov odgovor na ugovor. Zato sodišče prve stopnje toženki ni bilo dolžno dati možnosti, da se do odgovora na ugovor opredeli

Narava spora in namen posebnega varstva določenih subjektov v pravnem prometu sta pomemben element pri presoji izpolnjevanja pogojev za izdajo začasne odredbe. Sodišče prve stopnje je v tej fazi postopka postavilo previsok standard, kar je vodilo k zmotni uporabi materialnega prava. Izhodišče, da je potrošnik v celoti seznanjen s slabim premoženjskim in likvidnostnim stanjem investitorja, če le-ta zahteva plačilo kupnine vnaprej, je zmotno že samo po sebi. Slednji je namreč šibkejša stran pri sklepanju prodajne pogodbe in bi za takšno sklepanje morala biti podana bistveno drugačna trditvena podlaga. Razlogovanje sodišča prve stopnje v smislu volenti non fit iniuria ne more biti sprejemljivo, ko pravo določen tip kupca posebej varuje. Za zavarovanje bi moralo zadoščati že zgolj dejstvo, da dolžnica z nepremičninami razpolaga v okviru svoje dejavnosti, zatrjevano ravnanje dolžnice (investitorja), ki nasprotuje kogentnim določbam ZVKSES in namenu le-teh ter, da dolžnica drugega pomembnega premoženja nima.

ZVKSES je v 19. členu opredelil način prevzema (in izročitve), v nadaljnjem, 20. členu, pa jamčevalne zahtevke zaradi napak v zvezi z izročitvijo. Tožnika za obdobje od prevzema nepremičnine dalje pogodbene kazni ne moreta več zahtevati, po zakonu ima kupec v takih primerih na razpolago druge zahtevke iz naslova jamčevanja.

ZVKSES je v 19. členu opredelil način prevzema (in izročitve), v nadaljnjem, 20. členu, pa jamčevalne zahtevke zaradi napak v zvezi z izročitvijo. Tožnika za obdobje od prevzema nepremičnine dalje pogodbene kazni ne moreta več zahtevati, po zakonu ima kupec v takih primerih na razpolago druge zahtevke iz naslova jamčevanja.

Prodajalec stanovanja odgovarja za skrite napake, ki se pokažejo v dveh letih od prevzema (daljši je rok za napake v solidnosti zgradbe). Kupec mora prodajalca pisno obvestiti o skritih napakah najkasneje v dveh mesecih, šteto od dneva, ko je napako ugotovil (pri napakah v solidnosti zgradbe velja daljši rok), sicer izgubi pravico sklicevati se na to napako.

Smisel zakonskega določila ni, da bi končnemu kupcu odgovarjala oba, ampak zakon namesto investitorja enako kot investitorja zavezuje tudi vmesnega kupca, ki sicer ne bi odgovarjal kot investitor.

ZVKSES ne določba roka za sodno uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov po ZVKSES, zato je treba uporabiti splošni predpis, torej OZ, ki v prvem odstavku 480. člena OZ za sodno uveljavljanje jamčevalnega zahtevka za stvarne napake določa enoletni prekluzivni rok.

V obravnavani zadevi se v stanovanju pojavljajo vlažni madeži in plesen na več mestih, hkrati pa gre za takšno vlago, ki je ni mogoče odpraviti s pravilno uporabo stanovanja, poglavitni vzrok za nastalo vlago in plesen v stanovanju je slaba izvedba gradbenih del; zato je pravilen zaključek, da gre za napako, ki znatno ovira normalno uporabo stanovanja. To pa pomeni, da je bil (na podlagi petega odstavka 20. člena ZVKSES) odstop prve tožnice od prodajne pogodbe utemeljen in posledično tudi njen kondikcijski zahtevek za vračilo kupnine z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva, ko je plačala kupnino.

Tudi že zgrajena stanovanja so lahko obremenjena s pravnimi oziroma stvarnimi napakami. Prodaja stanovanj s takimi pomanjkljivostmi pa predstavlja neizpolnitev obveznosti s strani investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi (1. člen ZVKSES). Ravno pred tako poslovno prakso želi zakon zaščititi končne kupce.

Upoštevaje prvi in tretji odstavek 22. člena ZVKSES ter določbo 29. člena ZVKSES je za odkrivanje in uveljavljanje stvarnih napak na skupnih prostorih stavbe zadolžen upravnik. Za stvarne napake pa po določbah 20. in 23. člena ZVKSES (kakor tudi po določbah 458. člena OZ) odgovarja prodajalec. Že to zadostuje za zaključek, da je med toženkinim položajem prodajalke in položajem upravnice ob prevzemu skupnih delov večstanovanjske stavbe podana nedopustna kolizija interesov. Upravnik v razmerju do prodajalca (investitorja) deluje za račun končnih kupcev stanovanj, torej za pravne subjekte z nasprotnimi interesi od prodajalčevih. Sodišče prve stopnje ima zato prav, da je prodajalkino imenovanje same sebe za upravnico in zlasti naknadna izvedba prevzema skupnih prostorov v nasprotju z namenom določbe 22. člena ZVKSES, pa tudi s samim namenom ZVKSES.

Pojem investitorja ni povezan z dokončanjem predmeta prodaje. Tudi že zgrajena stanovanja so namreč lahko obremenjena s pravnimi oziroma stvarnimi napakami, prodaja stanovanja s takšnimi pomanjkljivostmi pa predstavlja neizpolnitev obveznosti s strani investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi. Ravno pred takšno poslovno prakso želi zakon končne kupce tudi zaščititi. Pravila ZVKSES imajo, za razliko od pravil OZ, značilnost prisilnih (kogentnih) pravil, katerih uporabe s pogodbo (razen izjemoma) ni mogoče izključiti.

Trditveno in dokazno breme za dovoljenost revizije nosi revident. Po presoji Vrhovnega sodišča je iz določb prvega odstavka 1. člena, prvega odstavka 4. člena in prvega odstavka 98. člena ZVKSES jasno in nedvoumno razvidno, da za presojo, ali je treba pri prodaji posamezne nepremičnine uporabiti določbe ZVKSES, ni odločilno leto izgradnje nepremičnine in tudi ne trenutek uvedbe razpisa za prodajo nepremičnine, ampak je glede na prehodno določbo prvega odstavka 98. člena ZVKSES bistvena okoliščina, da je prodajna pogodba sklenjena po uveljavitvi zakona, to je dne 1. 8. 2004. Zato revidentovi vprašanji, ki se nanašata na razlago določb ZVKSES, nista pomembni pravni vprašanji v smislu 2. točke drugega odstavka 83. člena ZUS-1.

Po presoji Vrhovnega sodišča so odredbe o pomanjkljivosti v smislu druge alineje petega odstavka 16. člena ZVKSES predstavljale že ugotovitve komisije za tehnični pregled, ki izhajajo iz zapisnika o tehničnem pregledu, in ne šele odločba pristojnega upravnega organa.

Zakon je za primer kršitve obveznosti iz prvega odstavka 5. člena ZVKSES določil odstopno upravičenje kupca. Pogodba, ki je bila sklenjena, ne da bi bili izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 5. člena, zavezuje prodajalca, ne pa tudi kupca. Tako upravičenje vzpostavlja visečnost pogodbenega razmerja in s tem negotovost prodajalčevega pravnega položaja. Ker ni izpolnil zakonskih obveznosti, nedoločeno dolgo ne ve, ali bo pogodba veljala ali ne, in posledično, ali sme razpolagati s predmetom obveznosti ali ne. Za odločitev v zadevi je treba odgovoriti (le) na vprašanje, ali ima kupec pravico odstopiti od pogodbe tudi, če in ko prodajalec v razumnem času po sklenitvi pogodbe in pred zapadlostjo pogodbenih obveznosti izpolni pogoje iz prvega odstavka 5. člena ZVKSES. Ko so izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 5. člena ZVKSES, so tveganja, povezana z nepravilno izpolnitvijo pogodbe, pred katerimi varuje navedena določba, odpravljena. Odtlej – ali vsaj po izteku razumnega časa, v katerem je kupcu še treba dati možnost, da odstopi od pogodbe – nadaljnje ohranjanje negotovosti v konkretnem pogodbenem razmerju ne služi več preprečitvi tveganj, pred uresničitvijo katerih varuje prvi odstav

Določba 91. člena ZVKSES ne izključuje uporabe 41. člena ZVPot.

Ker prodajalec do uveljavitve ZVKSES 1. 8. 2004 ni v celoti izpolnil obveznosti do kupcev glede tistega dela kupnine, ki je ta do uveljavitve zakona nista plačala, se časovna veljavnost predpisa razteza tudi na sporno pravno razmerje.

Ker je zakonodajalec v 91. členu ZVKSES izenačil javni nepremičninski sklad (tudi) s prodajalcem, ki je zagotovil zavarovanje kupca s skrbniško storitvijo na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa, se nedvomno določba 92. člena ZVKSES nanaša tako na prodajalca, ki je zagotovil takšno zavarovanje, kot na prodajalca – javni nepremičninski sklad, torej tudi na toženo stranko. Če podjetje molče ali izrecno pogojuje nakup blaga ali opravljanje storitev z delnim ali celotnim predplačilom in dobavi blago ali opravi storitev po prejemu predplačila, je dolžno potrošniku ob dobavi blaga ali izvedbi storitve obračunati in plačati obresti po obrestni meri, po kakršni se obrestujejo hranilne vloge, vezane nad tri mesece Šele na dan dobave (ali izvedbe storitve) se tako lahko ugotovi znesek tako nastale obveznosti, kakor tudi nadaljnji zaključek, da na ta dan obresti od plačanih obrokov predplačil postanejo glavna terjatev, ki pa ima še vedno naravo občasne terjatve, za katere skladno s 347. členom OZ velja triletni zastaralni rok.

Revizija se dopusti glede pravnega vprašanja, ali se določbe ZVKSES uporabljajo tudi za prodajne pogodbe, sklenjene pred njegovo uveljavitvijo.