18. člen ZVKSES

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je bila lega igrala dogovorjena in da umestitev konkretnega igrala ni skladna s tem dogovorom. Ker tožena stranka ne nasprotuje njegovi nadaljnji ugotovitvi, da umestitev igrala v nasprotju z dogovorjeno lego predstavlja stvarno napako po 3. točki 459. člena OZ, niti ne prereka drugih predpostavk jamčevalnega zahtevka, ji je sodišče prve stopnje utemeljeno naložilo odstranitev igrala. Že iz jezikovne in sistemske razlage zakonske določbe izhaja, da se peti odstavek 16. člena ZVKSES nanaša na 1. točko četrtega odstavka istega člena in podaljšuje rok, določen v tej točki. Ob izpolnitvi pogojev iz petega odstavka 16. člena ZVKSES za presojo pravočasnosti izpolnitve obveznosti pridobitve uporabnega dovoljenja ni več odločilen rok, določen v prodajni pogodbi, temveč trenutek izdaje oziroma prejema uporabnega dovoljenja. S podaljšanjem roka za pridobitev uporabnega dovoljenja pa ni poseženo v nadaljnji petnajstdnevni rok, ki je predpisan za izpolnitev obveznosti izročitve nepremičnine v posest kupca. Takšno razumevanje potrjuje tudi namenska razlaga. Namen dodatnega roka je zagotoviti prodajalcu razumen čas, da organizira in izvede

Neobstoj prevzemnega zapisnika ne pomeni nujno, da tudi primopredaja skupnih delov dejansko ni bila izvedena in da je treba upoštevati dejanski prevzem, saj začetka rokov ni mogoče prenašati v prihodnost z enostranskim ravnanjem ali opustitvijo tistega, od čigar ravnanja je odvisen začetek teka roka. Drži sicer, da določbe 2. poglavja ZVKSES o izročitvi in prevzemu (18. in 19. člen) predstavljajo kogentno pravo. Vendar tožeča stranka napačno sklepa, da brez zapisnika prevzema skupnih delov stavbe s strani upravnika ni mogoče izvesti. V navedenih členih namreč ni določbe, ki bi pogojevala izročitev in prevzem nepremičnine s sestavo primopredajnega zapisnika. Prvi odstavek 19. člena ZVKSES sicer določa njegovo sestavo, ni pa nikjer določeno, da bi bila nepremičnina izročena oziroma prevzeta šele z njegovo sestavo. Kot pravilno opozarja tožena stranka v odgovoru na pritožbo, je zapisnik namenjen predvsem potrditvi dejstev, ki so navedena v tretjem odstavku 19. člena (opis stanja nepremičnine, izjave kupca o prevzemu, listinah, uveljavljanju pogodbene kazen, zahtevi za odpravo napak itd.). Vpliva pa tudi na kupčevo pravico uveljavljanja očitnih (in ne skritih) napak, odpravo katerih

Zmotna je razlaga sodišča prve stopnje glede pravice tožnice do odstopa od pogodbe. Pojasniti je, da peti odstavek 20. člena ZVKSES kupcu nudi takojšnje odstopno upravičenje (brez predhodnega grajanja napak) v primeru, ko ima nepremičnina takšno napako, ki znatno ovira njeno normalno uporabo.

Začasna odredba je sredstvo zavarovanja terjatve. Njen namen je zagotoviti upniku možnost bodoče izvršbe, da ne bi sodno varstvo, ki ga terja v pravdi, kasneje ostalo brez učinka. Za izdajo začasne odredbe se uporabljajo določbe ZIZ. Te zaradi sumarnosti postopka ne predvidevajo odgovora dolžnika na upnikov odgovor na ugovor. Zato sodišče prve stopnje toženki ni bilo dolžno dati možnosti, da se do odgovora na ugovor opredeli

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je po ZVKSES mogoče veljavno izročiti nepremičnino kupcu, čeprav ta nima uporabnega dovoljenja, in ali v primeru, ko nepremičnina nima uporabnega dovoljenja, prenos posesti nepremičnine na kupca povzroči prenehanje zamude prodajalca in prenehanje teka pogodbene kazni po 17. členu ZVKSES.

ZVKSES v 18. členu opredeljuje način prodajalčeve izročitve nepremičnine kupcu, v okvir katere sodi tudi izročitev listin oziroma dokumentacije navedene v 2. – 4. točki prvega odstavka omenjenega člena. Že iz tega jasno izhaja, da so do teh listin upravičeni zgolj kupci (kupec). Upravnik (večstanovanjske stavbe) lahko tudi v teh razmerjih nastopa zgolj kot njihov pooblaščenec oziroma zastopnik. Določba drugega odstavka 18. člena ZVKSES pomeni zgolj možnost dano prodajalcu, da svojo obveznost do posameznih kupcev glede listin iz 3. in 4. točke prvega odstavka 18. člena ZVKSES izpolni tako, da jih namesto njim izroči upravniku. Če prodajalec te možnosti ni izkoristil, imajo kupci (kupec) sami pravico zahtevati izročitev te dokumentacije (listin).

ZVKSES je v 19. členu opredelil način prevzema (in izročitve), v nadaljnjem, 20. členu, pa jamčevalne zahtevke zaradi napak v zvezi z izročitvijo. Tožnika za obdobje od prevzema nepremičnine dalje pogodbene kazni ne moreta več zahtevati, po zakonu ima kupec v takih primerih na razpolago druge zahtevke iz naslova jamčevanja.

ZVKSES je v 19. členu opredelil način prevzema (in izročitve), v nadaljnjem, 20. členu, pa jamčevalne zahtevke zaradi napak v zvezi z izročitvijo. Tožnika za obdobje od prevzema nepremičnine dalje pogodbene kazni ne moreta več zahtevati, po zakonu ima kupec v takih primerih na razpolago druge zahtevke iz naslova jamčevanja.

Napačno je razumevanje toženke, da v primeru, ko izročitev nepremičnine ni opravljena v skladu z 18. členom ZVKSES, kupec lahko odkloni plačilo preostanka kupnine (tudi če je preostanek kupnine bistveno višji od manjvrednosti nepremičnine zaradi pravne napake) ne glede na določbe OZ, ki urejajo sankcije za pravne napake. Napačno je tudi razumevanje sodišča druge stopnje, da je to vprašanje urejeno v 15. členu ZVKSES. Ta daje kupcu le možnost, da zadrži 10% oziroma 5% kupnine, potem pa mora v skladu z določbami OZ uveljavljati jamčevalne zahtevke in ko se ugotovi, kakšna je višina stroškov za odpravo napak oziroma višina znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak, se po četrtem odstavku 20. člena ZVKSES obveznosti pobotata. OZ v 494. členu določa, da prodajalec odgovarja tudi za posebne omejitve javnopravne narave, ki kupcu niso bile znane, če je on vedel zanje ali če je vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil. Vrhovno sodišče je v zadevi II Ips 161/2015 že odločilo, da ima pomanjkanje uporabnega dovoljenja za prodano nepremičnino lahko značilnost pravne napake iz 494. člena OZ. Kupec je dolžan prodajalca obvestiti o pravni napaki, razen, če mu je to

Brušenje in lakiranje parketa, potrebno za odpravo napak, je dovolj za zaključek, da običajna raba stanovanja pred tem ni bila mogoča.

Ker zakonskih določb ni mogoče razlagati tako, da bi rezultat razlage pomenil pravno antinomijo, bi bila edina pravilna razlaga tista, po kateri se določba 4. člena ZVKSES ne nanaša na še nezgrajene stanovanjske stavbe. Taka rešitev bi bila v izrazitem nasprotju z namenom ZVKSES zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja (prvi odstavek 1. člena ZVKSES), kar pomeni s kogentnimi pravnimi instrumenti (med katerimi je tudi obveznost izročitve kopije uporabnega dovoljenja) kupcem zagotoviti varstvo pred tveganji zaradi finančne nemožnosti investitorja, da konča gradnjo, pred neizpolnitvijo pogodbe in pred stvarnimi napakami po izročitvi. Prodajalec bi potem kogentne določbe ZVKSES vselej lahko zaobšel na način, da bi prodajo stanovanjskih stavb tehnično izpeljal po enakem ključu - kot kombinacijo prodajne in podjemne (gradbene) pogodbe. Zato ima ZVKSES še dodatno varovalko, ki dokončno ovrže tezo sodišč prve in druge stopnje, da je treba pravno razmerje med strankami obravnavati ločeno - eno kot prodajno pogodbo in drugo kot podjemno (gradbeno) pogodbo. Po 2. točki tretjega odstavka 4. člena se namreč ZVKSES uporablja tudi za druge pravne posle, ki ima

Ker so splošni pogoji sestavni del vsake prodajne pogodbe (katere predmet je posamezen del stavbe) in ker njihova vsebina v obravnavani zadevi ne izpolnjuje vseh zahtev iz osmega odstavka 8. člena ZVKSES, bi lahko tožnica „kvečjemu“ osporavala njihovo veljavnost oziroma (posledično veljavnost same) prodajne pogodbe. A česa takega v tem postopku ne uveljavlja. 26. člen ZVKSES ne določa, da kupec, če mu prodajalec bančne garancije ne izroči ob izročitvi stanovanja, izgubi pravico zahtevati takšno garancijo. Ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je bila tožnica, ker izročitve garancije ni zahtevala ob izročitvi nepremičnine, z zahtevo na izročitev bančne garancije (z dne 5. 2. 2013) oziroma samo tožbo prepozna, zato ni moč pritrditi.

Ker prodajalka toženki ni izročila uporabnega dovoljenja in ga tudi ni sposobna, ker (nesporno) sploh ni bilo izdano, toženka lahko zadrži 10% kupnine, dokler ji prodajalka ne bo omogočila, da preveri, ali je sposobna pravilno izročiti nepremičnino oziroma izročiti kopijo uporabnega dovoljenja. Takšna razlaga relevantnih zakonskih določb po mnenju pritožbenega sodišča ustrezno upošteva položaj in interese obeh strank.

Prodajalčeva izpolnitev pogodbe je izročitev nepremičnine, ki mora biti kupcu dana z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi, sicer ima kupec pravico odkloniti njen prevzem. Ob sočasnosti izpolnitve za kupca, ki prevzem nepremičnine odkloni brez zakonskega razloga, nastopi tudi obveza plačati kupnino. Ker normalno, običajno rabo stanovanja izključujeta že potrebna menjava parketa v dnevno bivalnem prostoru in menjava sifona v kopalnici, toženec tožnici ni ponudil stanovanja zgolj z manjšimi napakami, ki ne ovirajo njegove normalne uporabe ne glede na vrednost njihove odprave. Tožnica stanovanja ni bila dolžna prevzeti in ne plačati zadnjega obroka kupnine, toženec pa ni imel pravice odstopiti od pogodbe.

Pogodbena kazen je v ZVKSES določena za primer nepravočasnosti izpolnitve, in ne za primer nepravilnosti izpolnitve.

Tožnik je utemeljeno odstopil od pogodbe, saj je toženka ni izpolnila na način, kot je predpisano v kogentni določbi prvega odstavka 18. čl. ZVKSES, ker ni izročila kopije gradbenega dovoljenja. Odgovornost za neizpolnitev je na njeni strani, zato mora tožniku vrniti dvojno aro.

Presoja predpostavk za izdajo zamudne sodbe. Pritožba neupravičeno očita sodišču, da bi moralo preveriti utemeljenost dejstev in njihovega morebitnega nasprotja ne le z dokazi, ki jih je tožeča stranka priložila, pač pa tudi s tistimi, ki jih je predlagala v dokaz, konkretno vpogled v pravdne spise.