19. člen ZVKSES

Neobstoj prevzemnega zapisnika ne pomeni nujno, da tudi primopredaja skupnih delov dejansko ni bila izvedena in da je treba upoštevati dejanski prevzem, saj začetka rokov ni mogoče prenašati v prihodnost z enostranskim ravnanjem ali opustitvijo tistega, od čigar ravnanja je odvisen začetek teka roka. Drži sicer, da določbe 2. poglavja ZVKSES o izročitvi in prevzemu (18. in 19. člen) predstavljajo kogentno pravo. Vendar tožeča stranka napačno sklepa, da brez zapisnika prevzema skupnih delov stavbe s strani upravnika ni mogoče izvesti. V navedenih členih namreč ni določbe, ki bi pogojevala izročitev in prevzem nepremičnine s sestavo primopredajnega zapisnika. Prvi odstavek 19. člena ZVKSES sicer določa njegovo sestavo, ni pa nikjer določeno, da bi bila nepremičnina izročena oziroma prevzeta šele z njegovo sestavo. Kot pravilno opozarja tožena stranka v odgovoru na pritožbo, je zapisnik namenjen predvsem potrditvi dejstev, ki so navedena v tretjem odstavku 19. člena (opis stanja nepremičnine, izjave kupca o prevzemu, listinah, uveljavljanju pogodbene kazen, zahtevi za odpravo napak itd.). Vpliva pa tudi na kupčevo pravico uveljavljanja očitnih (in ne skritih) napak, odpravo katerih

Zmotna je razlaga sodišča prve stopnje glede pravice tožnice do odstopa od pogodbe. Pojasniti je, da peti odstavek 20. člena ZVKSES kupcu nudi takojšnje odstopno upravičenje (brez predhodnega grajanja napak) v primeru, ko ima nepremičnina takšno napako, ki znatno ovira njeno normalno uporabo.

Začasna odredba predstavlja sredstvo zavarovanja, katerega namen je zavarovati še neizvršljiv zahtevek. Za njeno izdajo se primarno uporabljajo določila ZIZ, ki zaradi sumarnosti postopka ne predvidevajo nadaljnjega odgovora dolžnika na upnikov odgovor na ugovor. Sodišče prve stopnje toženki zato ni bilo dolžno dati dodatne možnosti, da se do te vloge opredeli, in je pritožbeni očitek kršitve načela enakega varstva pravic iz 22. člena Ustave RS neutemeljen. V postopku odločanja o začasni odredbi je poudarjeno načelo hitrosti in predvsem nujnosti zavarovanja terjatve, zato sodišče odloča z nižjim dokaznim standardom, načelo kontradiktornosti pa se vzpostavi naknadno v ugovornem postopku. Pritožnica je odgovor na ugovor prejela, zato bi morala konkretizirano navesti, katere nove trditve iz omenjene vloge, do katerih se ni mogla opredeliti, je sodišče upoštevalo, in na njih odgovoriti v pritožbi ter zgolj s pavšalnim očitkom o neenaki možnosti navajanja dejstev in dokazov ne more biti uspešna. Ob ugotovitvi, da sta družbenika 17. 4. 2018, torej po pogodbeno dogovorjenem roku za izročitev nepremičnine, ustanovila novo družbo z istovrstno dejavnostjo, ki posluje in pridobiva no

Sodišče je v skladu z načelom formalne legalitete vezano na izvršilni naslov (prvi odstavek 17. člen ZIZ), kar pomeni, da ne sme širiti presoje mimo v izreku zapisane obveznosti in tudi ne opraviti dodatne presoje v tej zvezi odločilnih dejstev, za kar se neutemeljeno zavzemajo upniki, ki želijo v tem izvršilnem postopku doseči presojo ustreznosti nepremičnine, čeprav se dajatveni del sodbe ne nanaša na uveljavljanje stvarnih napak. Iz izreka izhaja obveznost pozvati upravnika k prevzemu skupnih delov stavbe in omogočiti njihov prevzem. Navedeno ravnanje je zakonsko opredeljeno v 19. členu v zvezi z določilom tretjega odstavka 22. člena ZVKSES.

ZVKSES je v 19. členu opredelil način prevzema (in izročitve), v nadaljnjem, 20. členu, pa jamčevalne zahtevke zaradi napak v zvezi z izročitvijo. Tožnika za obdobje od prevzema nepremičnine dalje pogodbene kazni ne moreta več zahtevati, po zakonu ima kupec v takih primerih na razpolago druge zahtevke iz naslova jamčevanja.

ZVKSES je v 19. členu opredelil način prevzema (in izročitve), v nadaljnjem, 20. členu, pa jamčevalne zahtevke zaradi napak v zvezi z izročitvijo. Tožnika za obdobje od prevzema nepremičnine dalje pogodbene kazni ne moreta več zahtevati, po zakonu ima kupec v takih primerih na razpolago druge zahtevke iz naslova jamčevanja.

Pravočasno obvestilo o napaki je predpostavka prodajalčeve odgovornosti za stvarne napake.

Brušenje in lakiranje parketa, potrebno za odpravo napak, je dovolj za zaključek, da običajna raba stanovanja pred tem ni bila mogoča.

Ker zakonskih določb ni mogoče razlagati tako, da bi rezultat razlage pomenil pravno antinomijo, bi bila edina pravilna razlaga tista, po kateri se določba 4. člena ZVKSES ne nanaša na še nezgrajene stanovanjske stavbe. Taka rešitev bi bila v izrazitem nasprotju z namenom ZVKSES zaščititi končne kupce pred tveganjem neizpolnitve obveznosti investitorja (prvi odstavek 1. člena ZVKSES), kar pomeni s kogentnimi pravnimi instrumenti (med katerimi je tudi obveznost izročitve kopije uporabnega dovoljenja) kupcem zagotoviti varstvo pred tveganji zaradi finančne nemožnosti investitorja, da konča gradnjo, pred neizpolnitvijo pogodbe in pred stvarnimi napakami po izročitvi. Prodajalec bi potem kogentne določbe ZVKSES vselej lahko zaobšel na način, da bi prodajo stanovanjskih stavb tehnično izpeljal po enakem ključu - kot kombinacijo prodajne in podjemne (gradbene) pogodbe. Zato ima ZVKSES še dodatno varovalko, ki dokončno ovrže tezo sodišč prve in druge stopnje, da je treba pravno razmerje med strankami obravnavati ločeno - eno kot prodajno pogodbo in drugo kot podjemno (gradbeno) pogodbo. Po 2. točki tretjega odstavka 4. člena se namreč ZVKSES uporablja tudi za druge pravne posle, ki ima

Vrhovno sodišče pritrjuje stališču nižjih sodišč, da je tožnikov tožbeni zahtevek iz naslova zadržanih kupnin s strani končnih kupcev, preuranjen. Zgolj dejstvo, da končni kupci, na katere se nanaša tožnikov zahtevek, utemeljeno zadržujejo kupnine, ni dovolj. Tožnik nima prav, da že samo zadržanje kupnin s strani kupcev predstavlja znižanje kupnine v izvensodnem postopku, saj gre za dve različni stvari. Ker tožnik v obravnavani zadevi ni trdil in ni dokazal, da so ti končni kupci bodisi že s tožbo dosegli odpravo napak ali znižanje kupnine, bodisi se je tožnik o tem z njimi sam dogovoril, je pravilna odločitev nižjih sodišč, da je njegov tožbeni zahtevek v tem delu neutemeljen. Nepravilen je zaključek nižjih sodišč, da je tožnik zamudil enoletni prekluzivni rok po 480. členu OZ. Sodišči sta za začetek teka roka namreč zmotno šteli dan, ko sta končna kupca v letu 2007 vložila tožbo, saj tožnik takrat še ni mogel vedeti, ali je bil njun odklon prevzema stanovanja upravičen in mu posledično še ni bila znana škoda. Zato je enoletni prekluzivni rok začel teči šele, ko je sodišče druge stopnje s sodbo z dne 23. 3. 2011 potrdilo odločitev sodišča prve stopnje oziroma ko je bila t

Po tretjem odstavku 458. člena OZ se neznatna napaka ne upošteva. Pri presoji, katera napaka ima značilnost (pravno naravo) neznatne napake, je treba upoštevati vrsto stvari in zlasti (kupčeve) interese v zvezi z namenom uporabe stvari. Značilnost neznatne napake imajo tista odstopanja, ki so v mejah za določeno vrsto stvari običajnih odstopanj.

V času vložitve tožbe oziroma odgovora na tožbo je bilo toženi stranki jasno, da tožnika zahtevata pravno varstvo z jamčevalnim zahtevkom za znižanje kupnine in je tak način sodnega varstva z uveljavljanjem dajatvenega zahtevka sodna praksa dopuščala, zato se tudi po spremembi sodne prakse s hkratnim uveljavljanjem oblikovalnega zahtevka pravni položaj tožene stranke ni v ničemer spremenil. Gre namreč le za način uveljavljanja zahtevka na znižanje kupnine.

V nobenem zapisniku v zvezi s pregledom in prevzemom nepremičnine tožena stranka ni zapisala pouka glede roka za uveljavljanje pogodbe kazni, zato sta tožnika upravičena kadarkoli uveljavljati pogodbeno kazen. Zato ni pritrditi pritožbi tožene stranke, da sta tožnika pravico do pogodbene kazni upoštevaje 5. odstavek 251. člena OZ izgubila, ker si te ob sprejemu spolnitve nista pridržala, saj se je sodišče prve stopnje utemeljeno oprlo na specialno določbo 2. odstavka 19. člena ZVKSES.

Etažni lastniki, ki so hkrati solastniki skupnih delov, imajo v skladu s 100. členom SPZ pravico do tožbe za varstvo lastninske pravice na celi stvari (vsak od njih pa ima tudi pravico do tožbe svoje pravice na delu stvari), zato je tudi za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov na skupnih delih po obligacijskem pravu upravičen vsak od njih ne glede na svoj solastniški delež na teh delih. To pomeni, da lahko takšno tožbo glede skupnih delov vloži vsak etažni lastnik sam, lahko pa jih vloži tudi več ali celo vsi skupaj, kot se je to zgodilo v konkretni zadevi. Dolžnost pritožnice je, da napako odpravi tako, da je ne bo več. To je njena pogodbena dolžnost, kako bo to naredila, pa je v njeni domeni. Nenazadnje ji je ohlapnejši izrek v korist, saj lahko napako odpravi na kakršen koli možen način in temu ustrezno prilagodi obseg del in tudi stroške. Tožena stranka je tista, ki mora dokazati, da je svojo pogodbeno obveznost v celoti izpolnila. V zvezi z določenimi napakami je bila unovčena garancija, torej so tožniki (oziroma njihov upravnik) izbrali druge vrste jamčevalni zahtevek, zato s tožbenim zahtevkom v tem delu ne morejo uspeti.

Tožbeni zahtevek za znižanje kupnine je oblikovalen. Tožbeni zahtevek tožečih strank je zato nesklepčen in bi ga bilo treba zavrniti, ker šele oblikovalni tožbeni zahtevek za znižanje kupnine daje tožečim strankam upravičenje do dajatvenega zahtevka, ki se nanaša na vračilo preplačanega dela kupnine. Kljub takšni sodni praksi v času odločanja pred sodiščem prve in druge stopnje, pa je pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke zavrnilo, ker je ugotovilo, da je bila sodna praksa pred in skoraj vse do izdaje sodbe sodišča prve stopnje izrazito neenotna, ker se je sodno varstvo za jamčevalne zahtevke za znižanje kupnine zagotavljalo že s postavitvijo dajatvenega zahtevka. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da bi zavrnitev tožbenega zahtevka zaradi nesklepčnosti v opisnih okoliščinah predstavljalo nedopusten poseg v ustavno pravico tožnikov do enakega (sodnega) varstva pravic.

Prodajalčeva izpolnitev pogodbe je izročitev nepremičnine, ki mora biti kupcu dana z lastnostmi, določenimi v prodajni pogodbi, sicer ima kupec pravico odkloniti njen prevzem. Ob sočasnosti izpolnitve za kupca, ki prevzem nepremičnine odkloni brez zakonskega razloga, nastopi tudi obveza plačati kupnino. Ker normalno, običajno rabo stanovanja izključujeta že potrebna menjava parketa v dnevno bivalnem prostoru in menjava sifona v kopalnici, toženec tožnici ni ponudil stanovanja zgolj z manjšimi napakami, ki ne ovirajo njegove normalne uporabe ne glede na vrednost njihove odprave. Tožnica stanovanja ni bila dolžna prevzeti in ne plačati zadnjega obroka kupnine, toženec pa ni imel pravice odstopiti od pogodbe.

Na podlagi določbe 3. odst. 20. čl. ZVKSES, ki določa, da plačilo zadržanega dela kupnine ni zapadlo v plačilo, dokler ni ugotovljena dokončna višina stroškov za odpravo napak, prodajalcu ni mogoče odreči pravice, da sodno zahteva preostanek plačila kupnine. Stanovanje, kupljeno v času zakonske zveze, predstavlja posebno premoženje zakonca le tedaj, kadar ta v njegov nakup vloži svoje osebno premoženje – bodisi premoženje, ki ga je prinesel v zakon, bodisi premoženje, ki ga je dobil v času trajanja zakonske zveze, vendar ne z delom. Glede morebitnih stroškov nadomestne nastanitve družine K. v času odpravljanja napak stanovanja je treba ugotoviti, da odprava napak sicer neizogibno povzroča določene nevšečnosti pri uporabi stanovanja, vendar pa nikakor ne gre za strošek, ki bi bil potreben za odpravo napak, pač pa ima (lahko) v primeru, ko je ta izdatek dejansko nastal (kot potreben), kvečjemu drugo, odškodninsko pravno in dejansko podlago.

Zaradi neizkazanosti dejstva, da so bili poučeni o dolžnosti takojšnjega grajanja napak, namreč tožniki napake, ki bi jih bilo ob prevzemu mogoče ugotoviti, lahko uveljavljajo, ne glede na to, ali so jih ob prevzemu grajali ali ne. Pri presoji kupoprodajne pogodbe, sklenjene med investitorjem in leasingodajalcem za stanovanje, ki je bilo izročeno končnemu kupcu (fizični osebi), se uporabljajo določbe 2. poglavja ZVKSES.

Plačilo pogodbene kazni zaradi zatrjevane zamude z izročitvijo nepremičnine. Zapis omenjene zakonske določbe dejansko določa domnevo, da se je pogodbi zvesta stranka odpovedala pravici do pogodbene kazni s tem, ko je sprejela izpolnitev obveznosti. Pridržana izjava v zvezi s pogodbeno kaznijo mora biti zato po vsebini takšna, ki to domnevo o odpovedi izpodbija, kar sporna izjava tožnice vsekakor je. V predmetni zadevi je z ozirom na dejstvo, da je bila predmetna prodajna pogodba sklenjena med gospodarskima subjektoma, uporabljena pravilna pravna podlaga (določbe OZ) in ne pridejo v poštev določbe Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (v nadaljevanju ZVKSES). 19. člen omenjenega zakona, na katerega se sklicuje pritožnica, je namreč umeščen v njegovo drugo poglavje, ki se glede na jasno določbo 3. točke prvega odstavka 4. člena uporablja za prodajne pogodbe, v katerih ima kupec položaj končnega kupca po tem zakonu in položaj potrošnika po Zakonu o varstvu potrošnikov. Tožnica tega položaja kot gospodarski subjekt nima.