20. člen ZVKSES

Potrebno pa je pritrditi pritožbi, da je sodišče prve stopnje za izračun znižanja kupnine upoštevalo izvedensko mnenje, v katerem je izvedenec v oceni manjvrednosti upošteval vse napake, torej skrite in očitne (slednjih tožnica ni pravočasno grajala). Toženec opozarja, da bi sodišče prve stopnje moralo izvedencu naročiti, da oceni dejansko manjvrednost zadevne nepremičnine le z upoštevanjem napak, ki jih je tožnica pravočasno in ustrezno grajala.

Zmotna je razlaga sodišča prve stopnje glede pravice tožnice do odstopa od pogodbe. Pojasniti je, da peti odstavek 20. člena ZVKSES kupcu nudi takojšnje odstopno upravičenje (brez predhodnega grajanja napak) v primeru, ko ima nepremičnina takšno napako, ki znatno ovira njeno normalno uporabo.

Začasna odredba predstavlja sredstvo zavarovanja, katerega namen je zavarovati še neizvršljiv zahtevek. Za njeno izdajo se primarno uporabljajo določila ZIZ, ki zaradi sumarnosti postopka ne predvidevajo nadaljnjega odgovora dolžnika na upnikov odgovor na ugovor. Sodišče prve stopnje toženki zato ni bilo dolžno dati dodatne možnosti, da se do te vloge opredeli, in je pritožbeni očitek kršitve načela enakega varstva pravic iz 22. člena Ustave RS neutemeljen. V postopku odločanja o začasni odredbi je poudarjeno načelo hitrosti in predvsem nujnosti zavarovanja terjatve, zato sodišče odloča z nižjim dokaznim standardom, načelo kontradiktornosti pa se vzpostavi naknadno v ugovornem postopku. Pritožnica je odgovor na ugovor prejela, zato bi morala konkretizirano navesti, katere nove trditve iz omenjene vloge, do katerih se ni mogla opredeliti, je sodišče upoštevalo, in na njih odgovoriti v pritožbi ter zgolj s pavšalnim očitkom o neenaki možnosti navajanja dejstev in dokazov ne more biti uspešna. Ob ugotovitvi, da sta družbenika 17. 4. 2018, torej po pogodbeno dogovorjenem roku za izročitev nepremičnine, ustanovila novo družbo z istovrstno dejavnostjo, ki posluje in pridobiva no

Sodišče je v skladu z načelom formalne legalitete vezano na izvršilni naslov (prvi odstavek 17. člen ZIZ), kar pomeni, da ne sme širiti presoje mimo v izreku zapisane obveznosti in tudi ne opraviti dodatne presoje v tej zvezi odločilnih dejstev, za kar se neutemeljeno zavzemajo upniki, ki želijo v tem izvršilnem postopku doseči presojo ustreznosti nepremičnine, čeprav se dajatveni del sodbe ne nanaša na uveljavljanje stvarnih napak. Iz izreka izhaja obveznost pozvati upravnika k prevzemu skupnih delov stavbe in omogočiti njihov prevzem. Navedeno ravnanje je zakonsko opredeljeno v 19. členu v zvezi z določilom tretjega odstavka 22. člena ZVKSES.

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je po ZVKSES mogoče veljavno izročiti nepremičnino kupcu, čeprav ta nima uporabnega dovoljenja, in ali v primeru, ko nepremičnina nima uporabnega dovoljenja, prenos posesti nepremičnine na kupca povzroči prenehanje zamude prodajalca in prenehanje teka pogodbene kazni po 17. členu ZVKSES.

ZVKSES je v 19. členu opredelil način prevzema (in izročitve), v nadaljnjem, 20. členu, pa jamčevalne zahtevke zaradi napak v zvezi z izročitvijo. Tožnika za obdobje od prevzema nepremičnine dalje pogodbene kazni ne moreta več zahtevati, po zakonu ima kupec v takih primerih na razpolago druge zahtevke iz naslova jamčevanja.

ZVKSES je v 19. členu opredelil način prevzema (in izročitve), v nadaljnjem, 20. členu, pa jamčevalne zahtevke zaradi napak v zvezi z izročitvijo. Tožnika za obdobje od prevzema nepremičnine dalje pogodbene kazni ne moreta več zahtevati, po zakonu ima kupec v takih primerih na razpolago druge zahtevke iz naslova jamčevanja.

Pravočasno obvestilo o napaki je predpostavka prodajalčeve odgovornosti za stvarne napake.

Sodna praksa je že zavzela stališče, da je pričakovanje kupca, da bo stanovanje, ki ob sklenitvi prodajne pogodbe še ni zgrajeno, ustrezalo standardom po Pravilniku o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj, sicer razumno in utemeljeno, če odstopanje od teh standardov ni dogovorjeno. V konkretnem primeru je šlo ravno za to. Pravdni stranki sta namreč s pogodbo definirali obseg del, ki jih je bila tožnica dolžna v stanovanju opraviti pred njegovo izročitvijo toženki. S tem sta vsaj posredno določili tudi to, katerim standardom bo moralo stanovanje ustrezati. Ker s pogodbo ni bilo dogovorjeno, da bo tožnica toženki zagotovila tudi shrambo (oziroma vrtno uto) ter okenska senčila, v tem pogledu o stvarni napaki ni mogoče govoriti. Pritožbeno sodišče pritrjuje tudi oceni, da je stanovanje, ki ga je toženka kupila, obremenjeno s pravno napako. Ni namreč sporno, da je bila gradnja izvedena v nasprotju z izdanim gradbenim dovoljenjem (namesto enostanovanjske je bila zgrajena dvostanovanjska stavba), kar rezultira v nemožnosti pridobitve uporabnega dovoljenja. Uporabno dovoljenje bi bilo mogoče pridobiti le v primeru, da bi bil predhodno spremenje

Vrhovno sodišče pritrjuje stališču nižjih sodišč, da je tožnikov tožbeni zahtevek iz naslova zadržanih kupnin s strani končnih kupcev, preuranjen. Zgolj dejstvo, da končni kupci, na katere se nanaša tožnikov zahtevek, utemeljeno zadržujejo kupnine, ni dovolj. Tožnik nima prav, da že samo zadržanje kupnin s strani kupcev predstavlja znižanje kupnine v izvensodnem postopku, saj gre za dve različni stvari. Ker tožnik v obravnavani zadevi ni trdil in ni dokazal, da so ti končni kupci bodisi že s tožbo dosegli odpravo napak ali znižanje kupnine, bodisi se je tožnik o tem z njimi sam dogovoril, je pravilna odločitev nižjih sodišč, da je njegov tožbeni zahtevek v tem delu neutemeljen. Nepravilen je zaključek nižjih sodišč, da je tožnik zamudil enoletni prekluzivni rok po 480. členu OZ. Sodišči sta za začetek teka roka namreč zmotno šteli dan, ko sta končna kupca v letu 2007 vložila tožbo, saj tožnik takrat še ni mogel vedeti, ali je bil njun odklon prevzema stanovanja upravičen in mu posledično še ni bila znana škoda. Zato je enoletni prekluzivni rok začel teči šele, ko je sodišče druge stopnje s sodbo z dne 23. 3. 2011 potrdilo odločitev sodišča prve stopnje oziroma ko je bila t

Pritrditi velja sodišču prve stopnje, da ima toženka glede stvarnih napak pravico uveljavljati znižanje kupnine glede očitnih (vidnih) in skritih napak, ne glede na to, na kaj se je zadržanje kupnine ob izročitvi stanovanja nanašalo. ZVKSES se v 20. členu sicer resnično nanaša zgolj na očitne napake. Vendar pa je v smislu določbe 480. člena OZ kupcu, ki še ni plačal celotne kupnine, omogočeno uveljavljati zahtevek za znižanje kupnine, pri čemer se zakon nanaša na vse (tudi skrite) stvarne napake.

Napaka zastajanja vode je bila ustrezno grajana ne glede na to, da je bila navedena v primopredajni zapisnik pod točko razno. Tožnik (prodajalec) odstopanja v dogovorjeni površini stanovanja ne more odpraviti na račun višjega korekcijskega faktorja za (delno) pokrito teraso, ki pogodbeno ni bila dogovorjena, s katero kupec torej ni soglašal.

V obravnavani zadevi se v stanovanju pojavljajo vlažni madeži in plesen na več mestih, hkrati pa gre za takšno vlago, ki je ni mogoče odpraviti s pravilno uporabo stanovanja, poglavitni vzrok za nastalo vlago in plesen v stanovanju je slaba izvedba gradbenih del; zato je pravilen zaključek, da gre za napako, ki znatno ovira normalno uporabo stanovanja. To pa pomeni, da je bil (na podlagi petega odstavka 20. člena ZVKSES) odstop prve tožnice od prodajne pogodbe utemeljen in posledično tudi njen kondikcijski zahtevek za vračilo kupnine z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva, ko je plačala kupnino.

Odpravo očitnih napak in jamčevalne zahtevka ureja ZVKSES v 20. členu, v katerem prodajalcu nalaga, da grajano napako odpravi v enem mesecu, v primeru, da do tega ne pride, pa omogoča kupcu da: 1) bodisi vztraja pri zahtevku za odpravo napake, 2) bodisi sam odpravi to napako na stroške prodajalca, 3) bodisi zahteva znižanje kupnine. Gre za istovrstna upravičenja, kot jih kupcu nudi 468. člen OZ, ki pa nato v nadaljnjih določbah podrobneje ureja uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov. Tovrstnih določb ZVKSES nima, kar pa ne pomeni, da s tem izključuje splošno ureditev jamčevalnih zahtevkov po OZ kot temeljnem sistemskem zakonu. Sodišče prve stopnje se je zato pri odločanju pravilno oprlo na določilo prvega odstavka 480. člena OZ o izgubi pravic.

Toženec je na podlagi tretjega odstavka 20. člena ZVKSES lahko zadržal plačilo dela kupnine, dokler ni bila dokončno ugotovljena višina stroškov potrebnih za odpravo napak oziroma dokler se stranke ne bi dogovorile za višino znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak. V obravnavani zadevi je sodišče z izvedencem ugotovilo vrednost neodpravljenih napak. Te napake so bile ocenjene na manj kot je znašala zadržana kupnina, zato je toženec razliko dolžan tožeči stranki povrniti.

Tudi že zgrajena stanovanja so lahko obremenjena s pravnimi oziroma stvarnimi napakami. Prodaja stanovanj s takimi pomanjkljivostmi pa predstavlja neizpolnitev obveznosti s strani investitorja oziroma vmesnega kupca kot prodajalca po prodajni pogodbi (1. člen ZVKSES). Ravno pred tako poslovno prakso želi zakon zaščititi končne kupce.

V danem primeru tožniki od toženca (med drugim) zahtevajo odpravo napak na skupnih delih stavbe. Prvi tožnik je upravnik, ki je za vložitev take tožbe legitimiran na podlagi podlagi 29. člena ZVKSES, kar pa ne ovira etažnih lastnikov, da tudi sami uveljavljajo stvarne napake na skupnih prostorih. Ostali tožniki so kot etažni lastniki hkrati solastniki skupnih delov (1. in 4. odstavek 105. člena SPZ) in imajo na podlagi 100. člena SPZ pravico do tožbe za varstvo lastninske pravice na celi stvari. Ni razloga, da ne bi enako veljalo za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov, kar pomeni, da lahko takšno tožbo glede skupnih delov vloži (poleg upravnika) vsak etažni lastnik sam, le nekateri izmed njih, pa tudi vsi skupaj (kot v konkretnem primeru), saj svoje upravičenje izvajajo iz zakonsko določenega stvarnopravnega položaja etažnih lastnikov.

Bančna garancija je instrument zavarovanja oz. zaščite pred riziki neizpolnitve obveznosti glavnih dolžnikov. Koristniku garancija predstavlja verodostojno obljubo in mu zagotavlja enostaven dostop do denarnega nadomestila za kritje morebitne škode, ki bi mu lahko nastala zaradi neizpolnitve dolžnikove obveznosti. S plačilom garancije pridobi upnik to, kar sta mu bila dolžna banka garant iz naslova izdane garancije in glavni dolžnik po osnovni pogodbi, saj istega zneska ne more dvakrat uspešno terjati, če za to ni posebej upravičen, ne da bi bil s tem (neupravičeno) obogaten. Tožeča stranka je notarju zelo natančno specificirala svojo zahtevo za unovčenje bančne garancije - določno je navedla napako in njeno sanacijo stroškovno opredelila. Ker pa je v tožbi ponovno zahtevala odpravo istih napak (oz. povračilo stroškov njihove odprave), bi morala podati zelo jasno specifikacijo porabe sredstev iz naslova unovčene bančne garancije, kar bi v nadaljevanju omogočilo toženi stranki opredelitev tako glede napak kot tudi glede zneskov. Tožeča stranka ima namreč pravico zahtevati le odpravo napake, ki je bančna garancija kot sredstvo zavarovanja stroškovno ni pokrila.

Tožnik kot prodajalec je pridobil pravico zahtevati plačilo kupnine z izročitvijo prodane nepremičnine kupcu, odložena je le izpolnitev njegove terjatve glede tistega dela kupnine, ki ga je kupec zadržal na podlagi drugega odstavka 15. člena ZVKSES, in sicer dokler ni dokončno ugotovljena višina stroškov, potrebnih za odpravo napak, oziroma dokler se pogodbeni stranki ne dogovorita za višino znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak.