494. člen OZ

Stečajni upravitelj za vtoževano škodo, povzročeno tretjim osebam (ki niso upniki stečajnega dolžnika), odgovarja po splošnih pravilih o odškodninski odgovornosti (131. člen OZ). Velja splošno pravilo, da ima pri prodajalčevi odgovornosti za posebne omejitve javnopravne narave kupec (odvisno od okoliščin konkretne zadeve) na voljo odstop od pogodbe ali zahtevo za sorazmerno znižanje kupnine, pod določenimi pogoji pa je pogodba razdrta že po samem zakonu (490. člen OZ). Če je kupcu v stečaju izročena stvar s pravno napako, lahko kupec po splošnih pravilih OZ odstopi od pogodbe zaradi pravnih napak (drugi odstavek 490. člena OZ) in (zaradi konkretnih okoliščin prodaje v stečajnem postopku) zahteva od stečajnega dolžnika vrnitev vseh zneskov, ki jih je plačal na podlagi prodajne pogodbe, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva, ko jih je plačal (193. člen OZ) ter pogodbene kazni za neizpolnitev v višini zneska are (drugi odstavek 65. člena OZ). Navedene obveznosti stečajnega dolžnika (plačilo zamudnih obresti in pogodbene kazni) nastanejo po začetku stečajnega postopka. Stečajni upravitelj jih mora plačati po pravilih o stroških stečajnega postopka (prvi odstavek 354. člena

Slep Vlade, sprejet na podlagi drugega odstavka 204. člena ZUreP-3, s katerim ta ugotovi, da je gradnja objekta na tam navedenih nepremičninah in s tem povezana začasna uporaba sosdenjih parcel nujno potrebna in v javno korist, ni posamični akt v smislu 2. člena ZUS‑1, ki bi ga bilo dopustno izpodbijati s tožbo v upravnem sporu.

Ker je pričakovanje kupca, da bo hiša imela uporabno dovoljenje, utemeljeno pričakovanje, se tudi kupcu nalaga, da ob sklenitvi pogodbe oziroma v razumnem času po sklenitvi pogodbe (slednje le v primeru, če za to obstajajo utemeljeni razlogi), zahteva od prodajalca, da pridobi uporabno dovoljenje oziroma krije stroške pridobitve takega dovoljenja. Nobenega utemeljenega razloga ni, da je tožnik šele po desetih letih zahteval od tožnikov, da pridobita uporabno dovoljenje oziroma plačata strošek pridobitve tega mnenja. Nenazadnje je tožnik nepremičnino kupil od tožencev za 180.000,00 EUR, prodal jo je za 320.000,00 EUR, ni pa izkazano, da bi okoliščina, da je moral naknadno pridobiti uporabno dovoljenje, vplivala na višino kupnine. Z odločitvijo ni bilo poseženo v konkretno upravičenje tožnika, določeno je bilo le do kod sega svoboda njegovega ravnanja v zvezi z upravičenjem zahtevati od tožencev kot prodajalcev, da pridobita in mu izročita uporabno dovoljenje oziroma krijeta stroške pridobitve takega mnenja. Tožniku ni bilo odvzeto upravičenje, ki mu pripada na podlagi splošnih in abstraktnih pravnih pravil - vrednotenje in tehtanje izvrševanja pravice tožnika kot celote v l

Pravilnost prodajalčeve izpolnitve se presoja na trenutek, ko bi svojo obveznost moral izpolniti, in ne more biti odvisna od bodočih negotovih dogodkov. Tako tudi ne od aktivnega ali pasivnega ravnanja tretje osebe. To pa pomeni, da zaključka o pravni napaki ne gre vezati na to, da gradbena inšpekcija (po prodaji) vse do danes ni izdala odločbe, da gre za črno gradnjo. Za presojo medsebojnih kupčevih in prodajalčevih pravic je odločilno pravno stanje stvari v trenutku, ko zapade prodajalčeva zaveza, ko bi torej moral na kupca prenesti lastninsko pravico in mu omogočiti, da stvar prejme v dogovorjenem ali običajnem pravnem stanju. Nesporno v tem postopku je, da je bila (v trenutku prodaje) gradnja izvedena v nasprotju z izdanima gradbenima dovoljenjema, o tem, da gre za neskladje, ki ga ni mogoče sanirati, pa se je sodišče prve stopnje prepričalo z vpogledom v listine A 13 in A 11. Če je gradnja izvedena v nasprotju z gradbenim dovoljenjem, pa – v nasprotju s pritožbenimi očitki – zaključek prvostopenjskega sodišča, da takšno stanje onemogoča pridobitev uporabnega dovoljenja in otežuje nadaljnje razpolaganje z lastnino, ni napačen. Lastninska pravica je namreč v takšnem pri

Ob sklenitvi prodajne pogodbe stavba ni imela gradbenega in uporabnega dovoljenja, ker ju po samem zakonu ni pridobila. Prav tako niso bili izpolnjeni pogoji po določbi 197. člena ZGO-1, po kateri se je pod določenimi pogoji upoštevalo, da določenih stavb, zgrajenih pred 31. 12. 1967, ni mogoče šteti za nelegalne gradnje. Prodaja zgradbe brez gradbenega in uporabnega dovoljenja predstavlja omejitev javnopravne narave po določbi 494. člena OZ. Skrbnost nepremičninskega posrednika pri opravljanju svojih poslov je skrbnost dobrega strokovnjaka, torej strožja skrbnost, saj gre za opravljanje njegove poklicne dejavnosti. Sodni izvedenec je strokovni pomočnik sodišča in ima kot tak določeno strokovno avtonomijo, kar se nanaša tudi na izbiro načina oziroma metode svojega dela.

Pri presoji, ali okoliščine posameznega primera presegajo dejanski stan izpodbojnosti pogodbe, je glede na naravo ničnosti kot skrajne sankcije potreben restriktiven pristop. Tožnica je v tožbi trdila, da jo je toženec zavedel in prevaral ter zagotavljal, da ima nepremičnina vsa potrebna dovoljenja, čeprav naj bi bil dejansko vedel, da je bil objekt zgrajen brez gradbenega dovoljenja in da ga za konkretno zgradbo tudi ni več mogoče pridobiti. Vendar pa po presoji Vrhovnega sodišča samó te trditve, četudi bi se izkazale za resnične, še ne zadoščajo za sklep, da gre za izjemen, kvalificiran primer prevare, ki bi lahko utemeljeval celo ničnostno sankcijo.

ZVKSES je v 19. členu opredelil način prevzema (in izročitve), v nadaljnjem, 20. členu, pa jamčevalne zahtevke zaradi napak v zvezi z izročitvijo. Tožnika za obdobje od prevzema nepremičnine dalje pogodbene kazni ne moreta več zahtevati, po zakonu ima kupec v takih primerih na razpolago druge zahtevke iz naslova jamčevanja.

Napačno je razumevanje toženke, da v primeru, ko izročitev nepremičnine ni opravljena v skladu z 18. členom ZVKSES, kupec lahko odkloni plačilo preostanka kupnine (tudi če je preostanek kupnine bistveno višji od manjvrednosti nepremičnine zaradi pravne napake) ne glede na določbe OZ, ki urejajo sankcije za pravne napake. Napačno je tudi razumevanje sodišča druge stopnje, da je to vprašanje urejeno v 15. členu ZVKSES. Ta daje kupcu le možnost, da zadrži 10% oziroma 5% kupnine, potem pa mora v skladu z določbami OZ uveljavljati jamčevalne zahtevke in ko se ugotovi, kakšna je višina stroškov za odpravo napak oziroma višina znižanja kupnine zaradi neodpravljenih napak, se po četrtem odstavku 20. člena ZVKSES obveznosti pobotata. OZ v 494. členu določa, da prodajalec odgovarja tudi za posebne omejitve javnopravne narave, ki kupcu niso bile znane, če je on vedel zanje ali če je vedel, da jih je mogoče pričakovati, pa jih kupcu ni sporočil. Vrhovno sodišče je v zadevi II Ips 161/2015 že odločilo, da ima pomanjkanje uporabnega dovoljenja za prodano nepremičnino lahko značilnost pravne napake iz 494. člena OZ. Kupec je dolžan prodajalca obvestiti o pravni napaki, razen, če mu je to

Tudi če bi bila lastnica sporne nepremičnine občina (pa se to ni izkazalo), ne le v primeru, če bi tožnica morala imeti dvom, ali je prodajalec res lastnik, nakup takšne nepremičnine ne pomeni nemoralnega ravnanja. Prodaja tuje stvari namreč ni prepovedana, zato ni nedopustnosti ali nezakonitosti predmeta pogodbe in podlage pogodbe ter prodajna pogodba ni nična. OZ v 440. členu izrecno določa, da prodaja tuje stvari veže pogodbenika. Neobstoj razpolagalnega upravičenja tako ni ovira za veljavno sklenitev zavezovalnega posla in posledično tudi ne podlaga za ničnost pogodbe. Po današnjem splošnem razumevanju družbene morale nikakor ni nemoralen nakup nepremičnine, če je storjen zgolj zaradi zasledovanja ekonomske koristi.

Nelegalna gradnja (to je gradnja brez gradbenega dovoljenja) predstavlja omejitev javnopravne narave, ki je opredeljena v 494. členu OZ. Predmet kupne pogodbe, čeprav toženec ni bil etažni lastnik, je konkretno določeno stanovanje s teraso. To jasno izhaja tako iz vsebine pogodbe kot drugih izvedenih dokazov, na katere se sodišče prve stopnje sklicuje in kažejo, kakšna je bila volja pogodbenih strank. Dejstvo je sicer, da tožnik na podlagi sklenjene in v zemljiški knjigi izvedene kupne pogodbe ni mogel pridobiti (izključne) lastninske pravice na posameznem delu, ki mu ga je toženec prodal, ampak (le) solastninsko pravico na celotni nepremičnini, vendar pa zoper prodajalca pravne napake na tej podlagi ni uveljavljal. Kupnina se zaradi ugotovljene napake zniža na podlagi 490. člena OZ v zvezi s 478. členom OZ tako, da se: 1. ugotovi vrednost, ki bi jo imel predmet kupne pogodbe ob nakupu na trgu, če bi bil brez napake, 2. ugotovi vrednost, ki bi jo imel z ugotovljeno napako, 3. razliko med njima izrazi v razmerju (odstotku) in 4. v tem razmerju zniža kupnino iz pogodbe. Takšna metoda je v sodni praksi uveljavljena, uporabilo pa jo je tudi sodišče prve stopnje v tej zad

S prodajno pogodbo sta tožnika v last pridobila stanovanje, ki ima manjšo vrednost, kot bi jo imelo, če bi bilo locirano v legalno zgrajeni stavbi. Razlika je škoda, obstoječa od nakupa nepremičnine dalje, zato ni mogoče slediti toženi stranki, da škoda še ni nastala, ker tožnika stanovanja še nista poizkušala prodati. Pri dokazni oceni ni upoštevano, da tožnika negativnega dejstva, da gradbenega dovoljenja nista dobila in da z neskladno gradnjo nista bila seznanjena, težko dokazujeta. Večjo vlogo pri razčiščevanju tega dejstva je zato pričakovati od tožene stranke, ki bi lahko zatrdila in dokazala kdaj, kje in v kakšnih okoliščinah je tožnika z neskladno gradnjo seznanila in jima izročila gradbeno dovoljenje. Ker tožnika svoje pravice iz pravne napake nista uveljavila v enem letu od dne, ko sta za pravno napako izvedela, z zahtevkom nista uspela.

Sodna praksa je že zavzela stališče, da je pričakovanje kupca, da bo stanovanje, ki ob sklenitvi prodajne pogodbe še ni zgrajeno, ustrezalo standardom po Pravilniku o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj, sicer razumno in utemeljeno, če odstopanje od teh standardov ni dogovorjeno. V konkretnem primeru je šlo ravno za to. Pravdni stranki sta namreč s pogodbo definirali obseg del, ki jih je bila tožnica dolžna v stanovanju opraviti pred njegovo izročitvijo toženki. S tem sta vsaj posredno določili tudi to, katerim standardom bo moralo stanovanje ustrezati. Ker s pogodbo ni bilo dogovorjeno, da bo tožnica toženki zagotovila tudi shrambo (oziroma vrtno uto) ter okenska senčila, v tem pogledu o stvarni napaki ni mogoče govoriti. Pritožbeno sodišče pritrjuje tudi oceni, da je stanovanje, ki ga je toženka kupila, obremenjeno s pravno napako. Ni namreč sporno, da je bila gradnja izvedena v nasprotju z izdanim gradbenim dovoljenjem (namesto enostanovanjske je bila zgrajena dvostanovanjska stavba), kar rezultira v nemožnosti pridobitve uporabnega dovoljenja. Uporabno dovoljenje bi bilo mogoče pridobiti le v primeru, da bi bil predhodno spremenje

V primeru, ko kupcema nepremičnin škoda še ni nastala, ker gradbenega in uporabnega dovoljenja nista pridobila in jima tudi stroški v zvezi s tem še niso mogli nastati, še ni prišlo do zmanjšanja njunega premoženja. Prav tako ne moremo govoriti o bodoči gotovi škodi, saj ni gotovo, da bosta za legalizacijo objekta poskrbela in tudi ne, da jima bodo pri tem nastali stroški v višini, kot je prisojeni znesek odškodnine. Ker ne gre za pravno priznano škodo, niso izpolnjene vse predpostavke odškodninske odgovornosti.

Pogoji iz 367. a člena ZPP za dopustitev revizije niso izpolnjeni.

Če stanovanje nima uporabnega dovoljenja, gre za javnopravno omejitev na prodani stvari, a v konkretnem primeru ne gre za pravno napako, s katero bi tožnik upravičil odgovornost toženke za neizpolnitev pogodbe. Za pravno napako po 494. členu OZ, za katero prodajalec odgovarja, gre le v primeru, če je on zanjo vedel ali bi moral vedeti. Po ugotovitvah prvostopenjskega sodišča je toženka sporno stanovanje pred prodajo že dalj časa uporabljala za bivanje, četudi zanj ni bilo izdano uporabno dovoljenje, slednje tudi ni predstavljalo omejitve pri zemljiškoknjižnem prenosu nepremičnine. Za to pomanjkljivost pa ni vedela in ji glede na potek dogodkov (skupaj s tožnikom je šele po vpogledu v dokumentacijo pri načelniku na Oddelku za urbanizem na K. ugotovila, da gre za delno nelegalizirano stanovanje, ki nima uporabnega dovoljenja), tudi ni mogoče očitati nepoštenega in s tem neskrbnega ravnanja.

Na podlagi ključne dejanske ugotovitve, da je bila kupcema omejitev znana že od vsega začetka, sta pravice iz naslova jamčevanja v vsakem primeru izgubila.

Sodišče pred izdajo sodbe ni dolžno pojasnjevati pravdnima strankama, katera dejstva šteje za neprerekana oziroma priznana. Sodna praksa pravne napake ni našla v prodaji stanovanja, ki sicer ni imelo uporabnega dovoljenja, a tudi še ni bilo dokončano. Jasno je, da nedokončano stanovanje uporabnega dovoljenja ne more imeti. Če je razlog za to le nedokončana gradnja, pravne napake ni. Odgovor na zastavljeno vprašanje je treba poiskati v vsakem konkretnem primeru. Pričakovanje kupca, da bo stanovanje ali hiša imela uporabno (in pred tem gradbeno) dovoljenje, pa je gotovo utemeljeno, če se stanovanje ali hiša prodaja zgrajena. Gradbeno dovoljenje je bilo pridobljeno v za to predvidenem upravnem postopku in je dokončno ter pravnomočno. V zgolj takšnem postopku pa je lahko odpravljeno in če ni, je pravdno sodišče vezano na pravnomočno in dokončno odločbo in ne more samo preizkušati njene materialne ali procesne pravilnosti.

Stanovanje, ki se je pred prodajo že uporabljalo za bivanje, že zaradi tega, ker zanj ne ob prodaji niti kasneje uporabnega dovoljenja ni bilo mogoče dobiti, ni imelo pravnih lastnosti, ki se za stanovanja običajno pričakujejo v pravnem prometu. Merilo znižanja kupnine je razmerje vrednosti. Zato je treba ugotoviti: (1) vrednost, ki bi jo imela stvar na trgu brez napake, (2) vrednost, ki bi jo imela stvar na trgu z ugotovljeno napako, (3) razliko med njima izraziti v razmerju (odstotku) in (4) v tem razmerju znižati kupnino iz pogodbe.

Če je pogodba nična, je vsaka pogodbena stranka dolžna drugi vrniti vse, kar je na podlagi te pogodbe prejela, kondiciranje pa je pogojeno s tem, da je bilo na podlagi nične pogodbe realizirano kakšno izpolnitveno ravnanje. Tožeča stranka je v postopku postavila denarni zahtevek, kateremu je mogoče ugoditi tudi na drugi pravni podlagi. Ne gre za spremembo tožbe in tudi trditvene podlage v konkretnem primeru ni bilo treba spremeniti. Postavljen tožbeni zahtevek zadošča za uveljavljanje vrnitve kupnine zaradi ugotovljene ničnosti. Za presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka na podlagi kondikcije tako tožnik ni bil dolžan postaviti novega tožbenega zahtevka, dolžan pa je bil podati trditve o tem, kaj sta pogodbeni stranki prejeli na podlagi nične pogodbe.