111. člen SZ-1

Dolgotrajna uporaba stanovanja na podlagi lastnikovega dovoljenja sama po sebi ne dokazuje obstoja najemne pogodbe. Če uporabnik ne izkaže soglasja volj o bistvenih sestavinah najemnega razmerja, gre za prekarno oziroma drugo odpovedljivo obligacijsko razmerje, ki ga lahko lastnik odpove. Stroga presoja sorazmernosti posega v pravico do doma je potrebna v razmerjih med javnopravnim subjektom in posameznikom, ne pa tudi v razmerjih med dvema subjektoma zasebnega prava. V takšnih primerih je treba upoštevati, da lahko pride do kolizije dveh enakovrednih človekovih pravic, ki ju njuna nosilca lahko uresničujeta le v obsegu, ki ne pomeni prekomernega posega v pravico drugega. Lastnik ni dolžan trajno dopuščati brezplačne uporabe svoje nepremičnine, če uporabnik kljub dolgotrajnemu bivanju ne izkaže prizadevanj za ureditev svojega stanovanjskega oziroma socialnega položaja.

Pri določbi 109.b člena ZODPol gre za specialno ureditev, ki se uporablja le za v zakonu opredeljen krog oseb s statusom vojnega veterana (to je za delavce, ki so do upokojitve delali v Policiji) ter za stanovanja, ki jih je tem osebam dodelilo MNZ. V okviru testa sorazmernosti mora sodišče poleg ugotovitve, da ima sprejeta odločitev (s katero se nalaga izselitev in izročitev stanovanja) podlago v zakonu, ugotoviti tudi: ali je določeno stanovanje dom v smislu EKČP; ali bo z odločitvijo prišlo do posega v pravico do doma; in ali poseg zasleduje legitimen cilj.

Stranka se sama lahko odreče lastnemu zaslišanju tako, da brez opravičljivega razloga na zaslišanje ne pride.

Udeleženci so v obligacijskem razmerju dolžni izpolniti dogovorjene obveznosti. Če je izpolnitev obveznosti v določenem roku bistvena sestavina pogodbe, dolžnik pa je v tem roku ne izpolni, je pogodba razvezana po samem zakonu (primerjaj 104. člen OZ). Pritožbeno sodišče soglaša z zaključkom izpodbijane sodbe, da je zaradi neplačila zadnjega obroka prišlo do razveze oziroma razdrtja pogodbe, toženka pa možnosti, da v stanovanju ostane kot najemnica, ni izkoristila, zato se je iz njega dolžna izseliti in ga prostega oseb in stvari izročiti tožnici (111. člen SZ-1).

V tej pravdi se ni ugotavljal obstoj skupnega premoženja, ampak je bistveno, da toženca nista več lastnika spornih stanovanj. Na podlagi pravnomočne sodbe je namreč lastnica vseh treh stanovanj postala tožeča stranka.

Zgolj bivanje v stanovanju, plačevanje odmene in stroškov še ne pomeni, da je uporaba stanovanja zakonita.

Predlog se zavrne.

Paricijski rok oziroma prostovoljni rok za izpraznitev in izročitev stanovanja ni obvezna sestavina tožbenega zahtevka in ne predstavlja dela trditvene podlage tožeče stranke. Paricijski rok je zakonski rok in ga določi sodišče po uradni dolžnosti, ko ugodi dajatvenemu zahtevku. S tem, ko je sodišče prve stopnje v sodbi določilo rok 30 dni za izročitev in izpraznitev stanovanja, je ravnalo zakonito in ni prekoračilo tožbenega zahtevka. Glede na to, da je bilo po najemni pogodbi najemno razmerje odvisno od obstoja in trajanja delovnega razmerja, je pravilen pravni zaključek sodišča prve stopnje, da toženec v stanovanju prebiva nezakonito, saj je tožencu najemno razmerje prenehalo z dnem vročitve dokončnega sklepa o izredni odpovedi.

Ne SZ-1 ne OZ ne sodna praksa ne omogočajo, da bi se stanovanjsko najemno razmerje za določen čas spremenilo v najemno razmerje za nedoločen čas ustno, kaj šele molče ali konkludentno, kot je to pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje.

Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da je bila najemna pogodba z dne 15. 10. 2016 za najem stanovanjske hiše v lasti tožnikov, sklenjena za določen čas enega leta, to je do dne 15. 10. 2017, in da slednja ni bila podaljšana. Toženec zato s svojo družino nezakonito uporablja nepremičnino tožnikov. Toženec bi moral v skladu z določbo 95. člena člena SZ-1, v roku 30 dni pred prenehanjem sklenjene najemne pogodbe za določen čas, tožnikoma predlagati sklenitev aneksa k najemni pogodbi (95. člen SZ-1) zaradi podaljšanja najema. Sodišče prve stopnje se je tudi pravilno opredelilo glede ugovora tožencev v zvezi z možnostjo konvalidacije kupne pogodbe zaradi izvedenih plačil po prenehanju najemnega razmerja, in sicer da bi morala biti kupoprodajna pogodba za nepremičnino, ki bi vsebovala tudi zemljiškoknjižno dovolilo za vpis lastninske pravice na kupca (razpolagalni posel), sklenjena v pisni obliki. Odločitve sodišča prve stopnje pa ne morejo omajati niti pritožbene navedbe, da sta tožnika izpraznitev nepremičnine zahtevala šele v letu 2023, saj lahko v skladu z drugim odstavkom 111. člena SZ-1 lastnik kadarkoli vloži tožbo na izpraznitev stanovanja pri sodišču spl

Sodišče prve stopnje ni ravnalo skladno z navedenim pravnim izhodiščem, da je treba pri odločanju o morebitni prekinitvi postopka zaradi reševanja predhodnega vprašanja upoštevati ustavno in konvencijsko pravico strank do sojenja brez nepotrebnega odločanja, ki se na zakonski ravni odraža z načeli ekonomičnosti, smotrnosti in pospešitve postopka.

V okoliščinah konkretnega primera, ko tožba z zatrjevano pravno podlago še ni bila vložena, od vložitve tožbe v obravnavanem sporu pa je minilo že 8 let, je odločitev sodišča, da o predhodnem vprašanju odloči samo, pravilna. Toženka je v postopku zatrjevala, da je darilna pogodba med materjo pravdnih strank in tožnico nična, ker sta z njo pogodbenici zasledovali nedopusten namen, da bi jo prikrajšali za dedno pravico po pokojni materi. Ker ima vsakdo pravico, da razpolaga s svojim premoženjem, čeprav na račun nujnih dedičev, takšna pogodba ni nična. ZD tem dedičem omogoča, da v zapuščinskem postopku zahtevajo vrnitev daril za dopolnitev nujnega deleža, kar zadošča za varovanje njihovega pravnega interesa. Na tej podlagi torej toženka ne more pridobiti pravnega naslova za bivanje v sporni nepremičnini.

Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da toženka ni uspela dokazati, da bi tožnica soglašala s podaljšanjem najemnega razmerja s toženko. Glede na ugotovljeno dejansko stanje je zato pravilno zaključilo, da zgolj na podlagi izpostavljenega dejstva, da je tožnica toženki dopuščala, da stanovanje uporablja, ter ji za uporabo stanovanja zaračunavala znesek, ki ustreza znesku najemnine (ki ga je tožnica plačevala v času sklenjene najemne pogodbe), ni moč sklepati na soglasje pravdnih strank o podaljšanju najemne pogodbe.

V sodni praksi in pravni teoriji je bilo že pojasnjeno, da sodišče stranke ni dolžno obvestiti, da njenemu predlogu za preložitev naroka ne bo ugodilo; velja namreč, da bo narok opravljen, če stranka obvestila o preložitvi naroka ne prejme. To pomeni, da bi bila toženka tista, ki bi morala preveriti, ali bo glavna obravnava opravljena ali zaradi njenega opravičila preložena.

Pravilna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da po razvezi in izselitvi zakonca - najemnika iz stanovanja, mora drugi zakonec - uporabnik z najemodajalcem skleniti novo najemno pogodbo, lastnik stanovanja pa je po samem zakonu z njim dolžan tako pogodbo skleniti. Ni torej sporno, da novi lastnik stanovanja vstopi v pravni položaj najemodajalca, ki po samem zakonu pridobi položaj stranke v obstoječem najemnem razmerju, odločilna razlikovalna okoliščina glede na navedeni zakonski dejanski stan in okoliščine konkretnega primera je v tem, da se je toženčeva žena kot najemnica izselila iz stanovanja, v stanovanju pa je na podlagi dogovora ostal njen mož - toženec. Toženec je s tem dobil upravičenje, da kot nosilec te pravice zahteva od lastnika stanovanja sklenitev najemne pogodbe, hkrati pa je bilo njegovo dolžnostno ravnanje kot nosilca pravice, da uporablja stanovanje, da pozove lastnika stanovanja, da z njim sklene najemno pogodbo. Prvi odstavek 111. člena SZ-1 namreč določa, da oseba, ki uporablja stanovanje, pa z lastnikom ni sklenila najemne pogodbe oziroma ni podaljšala najemne pogodbe, sklenjene za določen čas, uporablja stanovanje nezakonito. Interes toženca je torej bil, d

Tožnika sta za zahtevek na izpraznitev in izročitev premičnine navedla očitno previsoko vrednost spora, saj zahtevata vrnitev oziroma izročitev stanovanja v posest, ki ga toženec uporablja brez pravnega temelja in ne gre za spor o lastninski pravici. Pravilno se je skladno s sodno prakso sodišče prve stopnje oprlo tudi na to, da je interes tožnikov za uspeh v pravdi za izpraznitev nepremičnine, ki jo toženec uporablja brez pravne podlage, mogoče ocenjevati bodisi po prostem preudarku, bodisi ga objektivizirati s primerjavo vrednosti sporov iz najemnih razmerij, in se pri tem sklicevalo na 22. člen ZST-1 in 42. člen ZPP, ki določa, da se, če gre za spor o obstoju najemnega ali zakupnega razmerja, vzame kot vrednost spornega predmeta enoletna najemnina oziroma zakupnina.

Ni moč pritrditi pritožbenemu očitku, da je sodišče napačno uporabilo določilo 104. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1). Citirane določbe prvostopno sodišče z razlogom (pravilno) ni uporabilo kot materialnopravne podlage pri odločanju, saj je najemno razmerje, sklenjeno za določen čas, prenehalo (24. 11. 2023). Zahtevano pravno varstvo se nanaša na izpraznitev stanovanja po pravilno uporabljenem členu 111 SZ-1, ki ga toženec zaradi nepodaljšanja najemne pogodbe (kar pritožbeno ni sporno) zaseda nezakonito, in ne na odpoved najemnega razmerja.

Pritožbeno vztrajanje, da ob vložitvi tožbe tožbeni zahtevek še ni zapadel, zato ni utemeljeno. Ob tem pritožbeno sodišče še dodaja, da je v skladu z določilom 311. člena ZPP odločilna zapadlost terjatve ob koncu glavne obravnave, ki je bila 6. 7. 2023, za to obdobje pa toženec obstoja pravne podlage za bivanje sploh ni zatrjeval.

S tem, ko je sodišče prve stopnje s sklepom odločilo o nadaljevanju prekinjenega pravdnega postopka, ta sklep pa vročilo sočasno z odločitvijo o glavni stvari, tožencema ni odvzelo možnosti obravnavanja pred sodiščem. Sklep o nadaljevanju postopka je v konkretnem primeru zgolj deklaratorne narave. Ob izpolnjenem pogoju za nadaljevanje postopka lahko izdaja sodbe še pred pravnomočnostjo sklepa o nadaljevanju postopka predstavlja le relativno bistveno kršitev postopka, ki pa je pritožnika ne uveljavljata. Drugi tožnik je lastninsko pravico pridobil na originaren način in zato dejstvo, da njegova lastninska pravica v zemljiško knjigo (še) ni vpisana, nima nobenega vpliva na odločitev oziroma presojo njegove aktivne legitimacije.

Za pogodbo, za katero zakon predpisuje obličnost, pa v taki obliki ni bila sklenjena, mora obstajati soglasje volj pogodbenih strank za njeno sklenitev, da bi pogodba lahko konvalidirala. Če do sklenitve pogodbe ne pride, teorije realizacije ni moč uporabiti. Dogovora o najemu stanovanja med pravdnima strankama ni bilo, nesklenjena pogodba pa ne more biti realizirana.