128. člen SZ

Določba drugega odstavka 128. člena SZ v povezavi s 60. členom ZSR je neposredno povezana z uveljavljanjem pravic prejšnjih imetnikov stanovanjske do odkupa stanovanja, katerega so skladno s privatizacijskimi določbami SZ lahko odkupili po posebej diskontirani ceni (prim. 117. člen SZ). Ta pravica pa prejšnjim imetnikom pravice začasne uporabe na hišniškem stanovanju ne pripada; po 1. točki 175.a člena SZ-1 imajo te osebe na hišniškem stanovanju zgolj predkupno pravico (če so se etažni lastniki odločili za prodajo stanovanja), ne pa tudi pravice do odkupa po znižani ceni. Določba drugega odstavka 128. člena SZ v povezavi s 60. členom ZSR zato v konkretnem primeru ne more biti niti smiselno uporabljiva, saj, kot pojasnjeno, se nanaša na pravico, ki tožniku ne pripada (niti je ta ne uveljavlja). Da bi bilo lastništvo primernega stanovanja ali dograjene stanovanjske hiše oziroma nedograjene hiše, glede katere je obstajala možnost njene dograditve, ob uveljavitvi SZ leta 1991 ovira za pridobitev upravičenj prejšnjih imetnikov pravice začasne uporabe na hišniških stanovanjih (kar je sicer vsebina prvega in tretjega odstavka 60. člena ZSR) pa ni določeno niti v 175.a členu SZ-1, ki se

Ob presoji predlaganih dokazov tožnika sodišče ugotavlja, da je utemeljil pravno relevantnost predlaganih dokazov, zato jih toženka ne bi smela zavrniti, predvsem ne zavrniti kot nepotrebne brez jasne obrazložitve, v čem je njihova nepotrebnost. Toženka v izvedenem ponovnem postopku reševanja zadeve tožniku ni dala možnosti, da se seznani s podatki iz javnih evidenc, ki so bili zanjo relevantni pri odločitvi.

Po razlagi določbe 175.a člena SZ-1, kot jo zastopa tudi Vrhovno sodišče, velja za vse kategorije upravičencev (razvrščene v štiri kategorije, opredeljene v štirih alinejah), da morajo izpolnjevati tudi pogoja, da so v hišniškem stanovanju bivali ob uveljavitvi SZ (leta 1991) ter da v stanovanju še prebivajo; pri tem pa se zahteva (dejanskega) prebivanja nanaša na čas uveljavljanja ugodnosti iz 175.a člena SZ-1, kar je treba razlagati kot čas vložitve zahteve. V postopku za priznanje pravic (tudi) prejšnjemu imetniku pravice začasne uporabe stanovanja na hišniškem stanovanju je treba (tudi) ugotavljati obstoj okoliščin iz drugega odstavka 128. člena SZ v povezavi s 60. členom ZSR/82.

Iz besedila 175. a člena SZ-1 pa ne izhaja zahteva po zakonitosti bivanja v hišniškem stanovanju v smislu obstoja veljavnih civilnopravnih naslovov. Po besedilu zakona so namreč upravičenci do ugodnosti iz 175. a člena SZ-1 tisti imetniki pravice začasne uporabe oziroma stanovanjske pravice na hišniških stanovanjih, ki spadajo v eno od kategorij, opredeljenih v štirih alinejah navedene zakonske določbe, pri čemer za vse velja pogoj, da so v hišniškem stanovanju bivali ob uveljavitvi SZ in v stanovanju še prebivajo. Upoštevaje, da položaj imetnikov pravice začasne uporabe hišniškega stanovanja pred novelo SZ-1B sploh ni bil urejen, podlage za pogoj zakonitosti bivanja v smislu obstoja veljavnih civilnopravnih naslovov ni mogoče najti niti v drugih določbah SZ-1 ali pred tem SZ. Imetnik pravice začasne uporabe hišniškega stanovanja po drugi alineji 175. a člena SZ-1 izpolnjuje pogoje za pridobitev zahtevanega nadomestila, če je v času vložitve zahteve v pravnem položaju, ki ga ureja 175. a člen SZ-1. Pravico do nadomestila sicer pridobi šele s pravnomočnostjo odločbe o priznanju pravice, vendar potek oziroma trajanje postopka ne sme vplivati na njegov pravni položaj. V besed

V obravnavanem primeru gre za kolizijo dveh pravic: pravico denacionalizacijske upravičenke, kateri je sedanja toženka kot denacionalizacijska zavezanka vrnila 1/6 solastninski delež na stavbi, ter pravice bivših imetnikov stanovanjske pravice, ki od toženke zahtevajo odkup stanovanj v stavbi skladno z določbami SZ. Takšna kolizija bi se sicer razrešila v izključno korist denacionalizacijske upravičenke, tako da bi upravičenci do odkupa izgubili svoje pravice tudi glede tistega dela, za katerega je zavezanka za sklenitev pogodbe denacionalizacijska zavezanka, a takšnega rezultata ne opravičuje niti praksa ustavnega sodišča. Tožnikom torej ni mogoče odreči pravice do odkupa, če so sicer izpolnjeni zakonski pogoji. Tožniki so tožbeni zahtevek na sklenitev prodajne pogodbe oblikovali pravilno, to za posamezno stanovanje, na katerem so imeli stanovanjsko pravico in ne za solastniški delež na celotni stavbi, saj stanovanjske pravice na ta način ni mogoče pretvoriti. Pasivno legitimirana je lahko le toženka, ki je imela pravico uprave na teh stanovanjih, ne pa tudi ostali solastniki stavbe, kot so navedeni v zemljiški knjigi. Ker je bilo v denacionalizacijskem post

Upravičenec lahko do odkupa uspe z zahtevkom za sklenitev prodajne pogodbe zoper privatizacijskega zavezanca v primeru, če je le-ta odtujil nepremičnino, na kateri je imel upravičenec stanovanjsko pravico, tretjemu, le ob predpostavki, da je skupaj s takšnim zahtevkom uveljavljal tudi izpodbojni zahtevek zaradi neveljavnosti pravnega posla, sklenjenega med privatizacijskim zavezancem in tretjo osebo. Takšne pogodbe namreč ni mogoče šteti za nično.

„Bivanje“ v stanovanju (ki je bilo predmet denacionalizacije), glede katerega stranka uveljavlja ugodnosti iz 173. člena SZ-1, je materialnopravni pogoj za uveljavljanje ugodnosti do pridobitve nadomestil po navedeni določbi.

Za nastanek obveznosti lastnika hišniškega stanovanja (prodaja drugega primernega stanovanja imetniku stanovanjske pravice na hišniškem stanovanju) je zadoščala že zahteva imetnika stanovanjske pravice za nakup tega hišniškega stanovanja in ni bilo potrebno posebej zahtevati še nakupa drugega primernega stanovanja. Z zavrnitvijo tožnikove zahteve za nakup hišniškega stanovanja je začel teči tudi zastaralni rok za tožnikovo terjatev, to je sklenitev kupoprodajne pogodbe za drugo primerno stanovanje po 129. členu SZ.

Razlaga določbe drugega odstavka 173. člena SZ-1 v izpodbijani sodbi sodišča prve stopnje, da je eden izmed pogojev za pridobitev ugodnosti iz tretjega odstavka 173. člena SZ-1 obveznost prebivanja najemnika - prejšnjega imetnika stanovanjske pravice v stanovanju, za katerega uveljavlja ugodnosti, tudi v času vložitve zahteve, je skladna z že sprejetim stališčem Vrhovnega sodišča, zato zatrjevani odstop od sodne prakse Vrhovnega sodišča ni podan.

Za odločitev so bistvene dejanske ugotovitve sodišč prve in druge stopnje, da je imetnica stanovanjske pravice podala zahtevo za odkup, da prva tožena stranka po poteku roka iz petega odstavka 117. člena SZ kupoprodajne pogodbe ni sklenila, da je imetnica stanovanjske pravice vložila tožbo in šele tekom pravdnega postopka umrla. Te okoliščine podpirajo zaključek, da če bi se razmerje med pokojno imetnico stanovanjske pravice in prvo toženo stranko uredilo v zakonskem roku, bi s tem kupljeno stanovanje postalo del njenega premoženja; to pa bi po njeni smrti prešlo na njene pravne naslednike.

Kršitev 122. člena SZ ni razlog za ničnost pogodbe o nadaljnji prodaji stanovanja pred dokončnim poplačilom pogodbene cene stanovanja, saj ta zakonska prepoved varuje le prodajalca, ki je prodal stanovanje po določilih 117. člena in nasl. SZ.

Obstoj razlogov za prenehanje stanovanjskega razmerja ali odpovednih razlogov mora biti izkazan glede na razmere v času uveljavitve Stanovanjskega zakona.

Določitev primernega roka za dograditev stanovanjske hiše po določbi tretjega odstavka 60. člena ZSR in zaradi uporabe 128. člena SZ pa je tudi pravno vprašanje. Od okoliščin primera je odvisno, ali bo ta rok kratek ali daljši. Le tedaj, kadar ugotovljene okoliščine, predvsem faza gradnje in premoženjske razmere imetnika stanovanjske pravice, ne dopuščajo sklepanja, da je dograditev sploh mogoča, ali da je mogoča v razumnem roku, določbe drugega odstavka 128. člena v povezavi z določbo 60. člena ZSR ni mogoče uporabiti.

4. odst. 128. čl. SZ res določa, da postopek v primeru spora o upravičenosti zavrnitve sklenitve kupoprodajne pogodbe sproži prejšnji imetnik stanovanjske pravice v 15 dneh po zavrnitvi, vendar pa ta rok ni prekluziven, temveč le instrukcijski.

Tožnikova pisna zahteva za prodajo stanovanja je bila pravočasna, saj je bila vložena v roku dveh let po uveljavitvi SZ. Tožnikova tožba zaradi sklenitve kupoprodajne pogodbe pa je prepozna, saj je vložena več kot pet let po zavrnitvi zahteve za prodajo, potem ko je že potekel splošni petletni zastaralni rok iz 371. člena ZOR. Zastaranja tožnikove terjatve ni pretrgala vložitev tožbe s strani toženca zoper tožnika zaradi izpraznitve stanovanja.

Imetniku stanovanjske pravice in njegovi ženi kot uporabnici je prenehalo stanovanjsko razmerje, ker več kot šest mesecev pred uveljavitvijo Stanovanjskega zakona nista uporabljala spornega stanovanja v stanovanjske namene. Zato je lastnik stanovanja po 2. odstavku 128. člena SZ utemeljeno zavrnil odkup stanovanja.

Vsebina stanovanjske pravice, dodeljene na službenem stanovanju, je bila različno opredeljena v ZSR iz leta 1974 in ZSR iz leta 1982; obakrat je opredeljena ožje kot imetništvo stanovanjske pravice, kot jo je definiral 1. člen ZSR iz leta 1982 in ki je pogoj za uveljavljanje pravice do odkupa stanovanja pod ugodnimi privatizacijskimi določbami SZ.

Stališče pritožnice, da bi bilo treba pri uporabi določbe 114. člena Stanovanjskega zakona tudi dejstvo, da je pravni prednik prvotožene stranke stanovanja odkupil od investitorja, nima opore v določbah Stanovanjskega zakona.

148. člen Stanovanjskega zakona kot predhodna določba ne določa samostojnega ali dodatnega razloga za utemeljeno odklonitev privatizacijske prodaje stanovanja (sklep VS RS opr. št. II Ips 139/98 v Zbirki odločb VS 1999 str. 239). Razlog za odklonitev prodaje, ki bi lahko prišel v obravnavani zadevi v poštev, vsebuje drugi odstavek 128. člena SZ.

Pritožbeno sodišče je prekoračilo tožbeni zahtevek, ko je z izpodbijano sodbo odločilo o odkupu stanovanja in sklenitvi prodajne pogodbe na tak način, da je upoštevalo stališča iz nasprotne tožbe, s katerimi je tožena stranka uveljavljala zahtevke, za katere ima aktivno legitimacijo samo tožnik kot prejšnji imetnik stanovanjske pravice: zahtevek za upoštevanje tožnikovega denarnega prispevka za pridobitev stanovanjske pravice na način iz tretjega odstavka 116. člena SZ in (nanj vezani) zahtevek za odkup stanovanja za pogodbeno ceno, oblikovano po 117. v zvezi s tretjim odstavkom 116. člena SZ.