24. člen SZ-1

Sledeč postopkovnim pravilom v 450. do 453. člena ZPP, je sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo, zakaj ni upoštevalo navedb in listinskih dokazov toženca glede nestanovanjske rabe stavbe. Toženec je imel možnost in dolžnost nasprotovati tožnikovim navedbam in dokazom (le) do določene faze postopka, na kar je bil tudi izrecno opozorjen. Zakaj te svoje pravice ni pravočasno izkoristil, je pravno nepomembno. Prepozne navedbe in dokazi v nobenem primeru niso dopustni, z njihovim neupoštevanjem pa tožniku ni bila kršena pravica do izjave v postopku. Dejstvo, da na stavbi v času toženčevega lastništva dela stavbe še ni bila vzpostavljena etažna lastnina niti ne začet postopek za vzpostavitev etažne lastnine, ni pravno pomembno. Glede na ugotovitve sodišča o toženčevem solastništvu parcel, na katerih stoji stavba, in o delitvi te stavbe na posamezne dele, je na konkretni stavbi izkazan obstoj dejanske etažne lastnine, kar glede na določbo tretjega odstavka 9. člena SZ-1 zadošča za uporabo določb o upravljanju iz SZ-1.

Vsak od pogodbenih zneskov ima svojo dejansko podlago, ker gre za mesečne terjatve, vsota nepogodbenih obveznosti (povračilo plačanih stroškov) pa tudi ne presega 20.000,00 EUR. Posledično stvarne pristojnosti ni mogoče določiti po seštevku vrednosti vseh dolgovanih zneskov, saj se za vsakega od njih utemeljenost ugotavlja posebej. Če imajo ob isti pravni podlagi zneski različno dejansko podlago, se vrednost, relevantna za določitev stvarne pristojnosti ne sešteje. Gre za objektivno kumulacijo, kot če bi bilo vloženih več posameznih tožb, za katere bi bilo za vsako posamezno pristojno okrajno sodišče. To pomeni, da je tudi za odločitev o vseh zahtevkih skupaj stvarno pristojno okrajno sodišče.

Zaključek prvostopenjskega sodišča, da gre po SZ-1 za stanovanjsko-poslovno stavbo, je torej pravilen. Ob tem so materialnopravna podlaga plačila stroškov upravljanja, vzdrževanja in obratovanja določbe SZ-1. Toženkina pasivna legitimacija je v izpodbijani sodbi tako pravilno osnovana na določbi četrtega odstavka 24. člena SZ-1, ki določa primarno obveznost za plačilo vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe v breme najemnika in ne etažnega lastnika. Če bi tožnica želela od toženke kot najemnice izterjati ne samo obratovalne stroške, temveč tudi druge stroške (tj. stroške vzdrževanja in upravljanja ter plačila v rezervni sklad) bi - kot je pravilno pojasnjeno v 15. točki obrazložitve sodbe - prvostopenjskemu sodišču morala predstaviti in dokazati (tudi) vsebino najemne pogodbe, ki določa takšno obveznost toženke, pa tega ni storila.

Pritožbeno sodišče tudi soglaša stališčem sodišča prve stopnje, da je potrebno razlikovati med stroški, ki se nanašajo na celo stvar in jih v skladu z 68. členom SPZ krijejo solastniki v sorazmerju z velikostjo idealnih deležev, in individualnimi stroški posameznega solastnika, ki nastanejo v posledici njegovega delovanja in so vezani na dejansko uporabo. Sodišče prve stopnje je zato pravilno presodilo, da stroški električne energije (omrežnina in obračunska moč) ter stroški kupljenega kurilnega olja za ogrevanje po računih z dne 6. 8. 2021, 18. 1. 2022, 22.8. 2022 in 20. 1. 2023 ne sodijo med bremena skupne stvari v smislu 68. člena SPZ, ker gre za stroške, ki so jih solastniki dolžni plačati glede na dejansko porabo. Pritožbeno ni sporno, da v sporni nepremičnini, in sicer na delu, ki je v posesti toženke, od 1. 8. 2023 biva najemnik, s katerim je toženka sklenila najemno pogodbo. Sodišče prve stopnje se po mnenju pritožbenega sodišča glede zavrnitve tega dela tožbenega zahtevka neutemeljeno sklicuje, da bi glede na določbo četrtega odstavka 24. člena SZ-1 tožnik moral najprej povrnitev tega stroška zahtevati od najemnika. Kajti navedena določba SZ-1 ureja razmerje med n

Pravno podlago odgovornosti za plačilo vtoževanih stroškov predstavlja določilo 30. člena SZ - 1, ki določa, da so etažni lastniki odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži in določilo 68. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ), ki ureja odgovornost lastnika za bremena stvari.

Posledica omejitve pri navajanju novih dejstev v sporih majhne vrednosti je, da dejstev, ki vplivajo na obstoj terjatve (sem sodi tudi plačilo dela obveznosti), nastala pa so po izteku rokov za vložitev pripravljalnih vlog iz 452. člena ZPP (zadnja dopustna vloga toženca je bila vložena 14. 12. 2022), v sporu majhne vrednosti ni več mogoče uveljavljati. Toženec bo zato delno plačilo lahko uveljavljal v izvršbi na podlagi 8. točke prvega odstavka 55. člena ZIZ, po kateri je ugovorni razlog prenehanje (oziroma zmanjšanje) terjatve na podlagi dejstva, ki je nastopilo pred izvršljivostjo odločbe, toda v času, ko dolžnik tega ni mogel uveljaviti v postopku, iz katerega izvira izvršilni naslov.

Glavni dolžnik in porok nimata ugovorov, ki utemeljujejo izpodbojnost posla. Že beseda pove, da je zaradi tega posel samo izpodbojen in da ga je šele treba izpodbiti (z ustrezno tožbo v ustreznem postopku), sicer pa, dokler ni izpodbit, posel velja.

Utemeljena je pritožbena navedba, da je treba upoštevati samo tisto, kar je zapisano v sodni poravnavi in da so dodatne toženčeve interpretacije na zaslišanju neupoštevne. Vendar tudi s tako metodo ni mogoče priti do za tožnika ugodnejše odločitve. Pritožbena razlaga, da bi moral toženec doseči izrecen zapis v poravnavi, da je prost obveznosti oziroma da njegovo obveznost prevzema A. A., bi bil utemeljen le v primeru, ko bi bili stranki pravde, v kateri se je sklepala poravnava, samo sedanja tožnik in toženec. Sodna poravnava ima značilnosti tako pogodbe kot sodne odločbe. Njen namen je celovita in dokončna ureditev spornih razmerij med strankami: bodisi tistih iz pravde (v celoti ali delno), lahko (in zaželeno) pa tudi drugih – primerjaj 306. člen ZPP. Zato sodna poravnava presega domet (zgolj) pogodbe o prevzemu dolga. To pa pomeni, da ni ustrezna razlaga poravnave, za katero se zavzema pritožba: da bi moralo izrecno pisati, da je C. A. prost obveznosti iz naslova stroškov stanovanja, za katere bi sicer odgovarjal kot najemnik. V poravnavi je jasno določeno, kolikšni so ti stroški in kdo jih je dolžan plačati (A. A.), poleg tega pa tudi, da so s tem urejena vsa medsebojn

Do delitve oziroma razdružitve skupnega premoženja sta nosilca lastninske pravice na skupnem premoženju oba zakonca skupaj kot kolektiv (enota). Z določitvijo deležev na skupnem premoženju na njem ne nastane solastnina, temveč se določi delež na premoženju kot celoti in samo taka celota je nato predmet delitve. Zakonec lahko od drugega zakonca terja povračilo za to, kar je ob poravnavi obveznosti, ki bremeni oba, plačal več, kot znaša njegov del obveznosti. V obravnavani zadevi ne gre za terjatev upravnika večstanovanjske stavbe zoper toženko kot uporabnico stanovanja, ampak za tožnikov regresni zahtevek zoper njo, zato je irelevantno vprašanje, ali in kdaj je bil upravnik obveščen o spremembi uporabnika stanovanja. Toženka, ki je dejanska in izključna uporabnica stanovanja, je dolžna tožniku plačati vse obratovalne stroške ter ustrezni del stroškov upravljanja, ki jih je tožnik kot lastnik in subsidiarni porok plačal namesto nje.

Sodišče soglaša s stališčem iz VSL sodbe II Cp 507/2019 z dne 21.10.2019, da ima zahtevek iz petega odstavka 57. člena Splošnih pogojev naravo pogodbene kazni (247. člen OZ), saj se v takem primeru višina zahtevka ne določi glede na škodo, ki je tožniku (oškodovancu) nastala, temveč pod pogoji, določenimi v 58. členu Splošnih pogojev. V 58. členu Splošnih pogojev je namreč določen način ocenitve količin električne energije in obračunske moči neupravičenega odjema v primerih, ko ni mogoče zanesljivo ugotoviti količine porabljene električne energije (za tak primer je tudi šlo v predmetni zadevi). V skladu z 250. členom OZ upnik ni upravičen zahtevati pogodbene kazni, če za kršitev pogodbe dolžnik ne odgovarja.

Toženka je kot najemnica stanovanja po četrtem odstavku 24. člena SZ-1 dolžnica vseh terjatev iz naslova obratovanja večstanovanjske stavbe. Ta toženkina obveznost pa ni nastala šele s prejemom računa ali opomina posameznega dobavitelja, pač pa že z dobavo in porabo električne oziroma toplotne energije. Kako je imela toženka v spornem obdobju urejeno dostavo poštnih pošiljk, nima nobenega vpliva na njeno obveznost, zato je odveč njen očitek tožniku, da naj bi ji z odstranitvijo poštnega nabiralnika onemogočil prejemanje računov. Za odločitev o odpovedi najemnega razmerja, ki je posledica toženkinega neplačevanja obratovalnih stroškov, je bistveno, da toženki ni uspelo dokazati, da je bil kakšen od spornih računov neutemeljeno izdan ali da ga je toženka plačala, preden je to kot subsidiarni dolžnik storil tožnik.

Pritožba zgolj meni, da so tožbene navedbe nejasne in da bi moralo takšne nejasnosti sodišče prve stopnje sankcionirati z zavrženjem tožbe, vendar pa tudi v tem delu pritožba nima prav, saj do zavrženja tožbe pride tedaj, če tožba ne vsebuje vsega , kar mora po 180. členu ZPP. Sedaj pritožnik pa v postopku pred sodiščem prve stopnje ni podal takšnega očitka, temveč je menil v odgovoru na dopolnjeno tožbo le, da ni jasno ali v tej tožbi popravlja tožbeni zahtevek ali vtožuje nov tožbeni zahtevek. Že te navedbe pa povedo, da je tožba vsebovala tožbeni zahtevek, očitka, da pa ne bi vsebovala dejstev, na katera tožnik opira zahtevek in dokazov, s katerimi se ta dejstva ugotavljajo in drugih potrebnih sestavin skladno s 180.členom ZPP pa tožena stranka ni podala. Morebitna nejasnost tožbenih navedb pa ima lahko za posledico zavrnitev tožbenega zahtevka, ne pa zavrženje tožbe.

Tisti, ki pravice uporabe ob uveljavitvi ZLNDL ni imel, lastninske pravice po tem zakonu ni mogel pridobiti, tudi če je bila pravica uporabe v zemljiški knjigi vpisana na njegovo ime. Za ugotovitev, ali je tožena stranka z uveljavitvijo ZLNDL postala lastnica sporne nepremičnine, je bilo torej bistveno, ali je na presečni dan (25. 7. 1997) imela na njem pravico uporabe. Za veljaven prenos pravice uporabe je bila potrebna ustrezna pravna podlaga v obliki odločbe ali pogodbe (pri čemer se je pravica uporabe lahko prenašala tudi na podlagi ustno sklenjene pogodbe ob izpolnjeni teoriji realizacije). Ob tem je treba upoštevati, da je bila pridobitev pravice uporabe možna tudi, če je nekdo ob vednosti in izrecnem dovoljenju pristojnih organov z vsemi dovoljenji (soglasji), potrebnimi za gradnjo in uporabo novozgrajene stavbe, zgradil objekt in ga uporabljal.

V skladu z določbo petega odstavka 24. člena SZ-1 odgovarja za obratovalne stroške najemnika lastnik stanovanja subsidiarno. Če jih torej najemnik ne plačuje oz., če je najemno razmerje prenehalo, za njihovo plačilo odgovarja etažni lastnik.

Tožnica dogovora glede upravljanja skupnih delov in naprav soseske z upravnikom U., d. o. o., ni dosegla. Toženka v odgovoru na pritožbo utemeljeno opozarja, da v takem primeru posameznega etažnega lastnika na podlagi večinskega soglasja vseh etažnih lastnikov soseske ni mogoče zavezati k plačilu stroškov, povezanih z upravljanjem skupnih delov in naprav vseh stavb soseske, saj zakon izrecno predvideva ureditev spornih razmerij med upravniki v okviru nepravdnega postopka. Zato niti na podlagi Pogodb o opravljanju storitev upravljanja niti na podlagi drugega odstavka 67. člena SPZ oziroma drugega odstavka 30. člena SZ-1 toženka ni dolžna tožnici plačevati stroške upravljanja. O poslih rednega upravljanja se odloča s soglasjem večine po solastniških deležih (prvi odstavek 25. člena SZ-1). Zahtevano soglasje etažnih lastnikov z več kot polovičnim solastniškim deležem pa mora biti podano na ravni posamezne stavbe, ne pa celotne soseske. Ni zakonske podlage, da bi se za sklenitev posla rednega upravljanja kot zadostna večina lahko upošteval delež solastnikov, katerih solastniški deleži predstavljajo več kot polovico vrednosti soseske. Zato sklepi etažnih lastnikov, ki so spreje

Sodišče prve stopnje je na podlagi ugotovitev, da tožnik ni zatrjeval in dokazal, da je za plačilo dobavljenih komunalnih dobrin in opravljenih komunalnih storitev v iztoževanem obdobju, ko je nepremičnino, katere solastnica je bila toženka, uporabljal najemnik, po dospelosti teh terjatev s pisno zahtevo z določitvijo roka za izpolnitev obveznosti pozval najemnika, materialnopravno pravilno zaključilo, da glede na določbo petega odstavka 24. člena SZ-1, ki določa lastnikovo subsidiarno obveznost za neporavnane obratovalne stroške najemnika, tožnikov zahtevek zoper toženko ni utemeljen, saj tožnik ni dokazal izpolnjenosti zakonskega pogoja iz prvega odstavka 1019. člena OZ, po izpolnitvi katerega bi šele lahko zahteval izpolnitev obveznosti od toženke kot subsidiarne zavezanke

Toženec kot etažni lastnik spornega stanovanja tožniku dolguje stroške zavarovanja stavbe, vzdrževanja in obratovanja, ki jih je založil za toženca iz lastnih sredstev, prav tako je tožnik upravičen do plačila stroškov upravljanja. Obveznost plačila slednjih je bila vzpostavljena s sklenitvijo pogodbe o upravljanju, ki veže tudi toženca (53. člen SZ-1). Okoliščina, ali je toženec dejanski uporabnik stanovanja, na presojo ne vpliva.

Glede na to, da spornega stanovanja ne uporablja toženka, ampak tretja oseba, toženka ni pasivno legitimirana v tožbi za plačilo stroškov upravljanja in obratovanja stavbe.

Zavezanci za plačilo v rezervni sklad so etažni lastniki. Kot zemljiškoknjižni lastnik je toženec dolžnik terjatev iz naslova vplačil sredstev v rezervni sklad. Na obstoj te njegove obveznosti ne vpliva, ali dejansko uporablja stanovanje oziroma kakšni so razlogi, da ga ne uporablja. Gre za okoliščine, ki bi lahko bile upoštevne v razmerju do osebe, ki mu stanovanja ne izroči, ne morejo pa biti pomembne v razmerju do ostalih etažnih lastnikov, ki zahtevajo plačilo prispevka v rezervni sklad.

Litispendenca nastopi v situacijah, ko se o isti stvari med istima strankama vodita dva postopka. Subjektivne meje pravnomočnosti, na podlagi katerih se presoja litispendenca, sicer segajo v nekaterih primerih preko konkretnega pravnega razmerja, vendar obravnavani primer ni takšen. Na podlagi subsidiarnega poroštva iz petega odstavka 24. člena SZ-1 obveznost lastnika nepremičnine za plačilo obratovalnih stroškov nastopi (šele) v primeru, ko primarni dolžnik – najemnik ne izpolni svoje obveznosti. S pozivom upnika na izpolnitev obveznosti, ki je primarno dolžnik ni izpolnil, je tožeča stranka pridobila upravičenje zahtevati izpolnitev obveznosti od tožene stranke kot subsidiarnega poroka, po potrebi tudi v sodnem postopku. Vendar pa s tem o obveznosti tožene stranke v razmerju do tožeče stranke še ni bilo pravnomočno odločeno, zato litispendenca še ni nastopila. Poleg tega tožena stranka v postopkih zoper najemnika ni mogla sodelovati, zato bi ji bila s presojo, da je že pravnomočno odločeno tudi o njeni obveznosti, kršena pravica do kontradiktornega postopka oziroma pravica do sodnega varstva iz 22. in 23. člena Ustave RS.