103. člen SZ-1

Pritožnica utemeljeno opozarja na zmotnost materialnopravnega stališča o nedopustnosti uporabe 11. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1. Pri vprašanju uporabe zakona, ki v času nastanka najemnega razmerja še ni veljal (SZ-1), gre za vprašanje uporabe pravne norme za konkreten dejanski stan, ki je nastal pred njeno uveljavitvijo, vendar še ni bil zaključen: najemna pogodba je bila sklenjena pred uveljavitvijo SZ-1, zatrjevani odpovedni razlog pa je nastopil v času veljavnosti SZ-1. Gre za t. i. nepravo (dejansko) retroaktivnost, ki je podana takrat, kadar je kljub formalni veljavnosti za naprej dejansko prišlo do poslabšanja položaja posameznika. Varstvo pridobljenih pravic zoper zakonske posege z učinkom za naprej je zagotovljeno v okviru splošnih načel pravne države (načela pravne varnosti in zaupanja v pravo). Neprava retroaktivnost ni prepovedana, razen če gre za nedopusten poseg v načelo varstva zaupanja v pravo, ki posamezniku zagotavlja, da mu država njegovega pravnega položaja ne bo poslabšala arbitrarno, torej brez stvarnega razloga. Za odgovor na vprašanje, ali se občina, upoštevajoč dejstvo, da je bila najemna pogodba sklenjena pred uveljavitvijo SZ-1, lahko sklicuje

V dokaznem postopku se je torej izkazalo, da toženka v daljšem časovnem obdobju ni plačevala stroškov elektrike za skupne prostore, kar predstavlja krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe ne glede na sicer nizek znesek neplačanih stroškov. Natančna višina in specifikacija neplačanih stroškov glede na ugotovljeno dolgotrajno ponavljajočo se kršitev obveznosti iz najemne pogodbe niti nista bistveni in so pritožbeni očitki o nesklepčnosti tožbe zaradi pomanjkljivih trditev glede tega neutemeljeni.

SZ-1 je glede stanovanjskih najemnih razmerij specialni predpis v razmerju do OZ. V prvem odstavku 104. člena SZ-1 opredeljuje situacijo, v kateri najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe. Toženka že ima subvencionirano najemnino. Le, če bi zatrjevala in dokazala, da je ravnala tako, kot ji nalaga prvi odstavek 104. člena SZ-1, torej, da je sprožila postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in v tem roku o tem obvestila lastnika stanovanja, ji tožnica najemne pogodbe ne bi mogla odpovedati. Tega pa ni storila.

Prvostopenjsko sodišče je ukrep odredilo za le toliko časa, kolikor je glede na pravila psihiatrične stroke predvidoma treba, da bo zdravljenje doseglo točko, ko nevarnosti hudega ogrožanja ne bo več.

Dediči do delitve upravljajo in razpolagajo z dediščino skupno. Posamezen dedič sicer lahko zahteva izpolnitev določenih obveznosti, a v korist celotne skupnosti dedičev. Tožnica v svojem imenu in za svoj račun ni bila upravičena zahtevati izpolnitve zapadlih obveznosti, opomin zato ni bil v skladu s tretjim odstavkom 103. člena SZ-1, zato tudi odpoved pogodbe za stanovanje ni bila utemeljena. Enako velja za garažo.

Pri izdaji neprave zamudne sodbe je potreben zadržan pristop, ker se zamudna sodba izda po uradni dolžnosti v fazi postopka, ko položaj tožnika ni povsem uravnotežen s položajem toženca. Pri odpravljivi nesklepčnosti (kar je sodišče prve stopnje ugotovilo glede trditev o vročanju opomina) mora sodišče pozvati tožnika, da nesklepčnost odpravi. Procesna sposobnost stranke se sicer domneva, vendar mora sodišče, če lahko iz okoliščin primera posumi na pomanjkanje procesne sposobnosti, o tem vprašanju odločiti s stopnjo zanesljivosti, v nasprotnem primeru je odločba lahko obremenjena z absolutno bistveno procesno kršitvijo iz 11. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

SZ-1 v 103. členu zahteva, da najemnika na kršitev najemne pogodbe predhodno opozori lastnik stanovanja. Ustrezen opomin je materialnopravna predpostavka za obravnavo tožbenega zahtevka za odpoved najemne pogodbe.

Nadalje pa je pomembno, kar je že bilo poudarjeno v sodni praksi, da samo dejstvo, da ima toženec primerno stanovanje, še ne pomeni, da se mora vanj preseliti. V takem primeru se le ugotovi, da ta možnost obstaja in da je stanovanje primerno. Ali se bo toženec tja preselil, pa je njegova stvar. Drugo primerno stanovanje je namreč lahko vir sredstev, s katerimi si najemnik kupi drugo stanovanje kje drugje, prav tako lahko stanovanje npr. oddaja in s tako pridobljenimi sredstvi plačuje profitno najemnino za drugo stanovanje.

V obravnavanem primeru so sicer izkazani zakonski (formalni) pogoji za odpoved med pravdnima strankama sklenjene najemne pogodbe iz krivdnega razloga po 4. točki prvega odstavka 103. člena SZ-1. Vendar ta okoliščina skladno s stališči Ustavnega sodišča RS v že zgoraj citirani odločbi v primeru dolžnosti izselitve iz t.i. socialnega stanovanja ne zadošča za sklep o ustavni dopustnosti posega v pravico do spoštovanja doma.1 Izguba doma pomeni najbolj skrajno obliko posega v pravico do spoštovanja doma. Zato ESČP v primerih sodno naložene dolžnosti izselitve iz t.i. socialnega stanovanja ocenjuje ne le, ali je za izselitev obstajala podlaga v nacionalnem pravu, ampak tudi, ali je bil poseg v pravico do spoštovanja doma (zaradi obstoja katerega od legitimnih ciljev iz drugega odstavka 8. člena EKČP) nujen v demokratični družbi. Oceniti je torej treba, ali je teža posega sorazmerna zasledovanemu cilju, upoštevaje pri tem vse okoliščine konkretnega primera. z izdajo odločbe Up-619/17-22 trditveno in posledično dokazno breme tožnika kot neprofitne stanovanjske organizacije, ki s tožbo zahteva odpoved najemne pogodbe za neprofitno stanovanje, povečano tako, da more zraven okoliščin, ki

V skladu s 5. točko prvega odstavka 28. člena navedene Najemne pogodbe lahko lastnik stanovanja (tožnik) iz krivdnih razlogov odpove Najemno pogodbo, če najemnik oziroma osebe, ki z njim stanujejo, z načinom uporabe stanovanja pogosto grobo kršijo temeljna pravila sosedskega sožitja določena s hišnim redom ali če z načinom uporabe huje motijo druge stanovalce pri njihovi mirni uporabi stanovanja, kot to enako določa 5. točka prvega odstavka 103. člena SZ-1.

Skladno s temi, ob izpolnitvi še drugih pogojev iz 2., 3. in 4. točke prvega odstavka 318. člena ZPP, sodišče izda zamudno sodbo s katero ugodi tožbenemu zahtevku, če tožena stranka skladno z 277. členom ZPP v roku 30 dni ne odgovori na tožbo, ki ji je bila pravilno vročena v odgovor (1. točka prvega odstavka 318. člena ZPP).

Prvostopno sodišče je ob upoštevanju drugega odstavka 8. člena EKČP ter ustavnoskladne razlage, v obravnavanem primeru z natančno presojo konkretnih okoliščin primera, tudi prihodkov ostalih polnoletnih družinskih članov toženca, ki z njim živijo v neprofitnem stanovanju, vse do trenutka zaključene glavne obravnave, pravilno presodilo, da je v toženčevo pravico do spoštovanja doma dopustno poseči, ker za poseg obstaja zakonska podlaga in je poseg zaradi legitimnih ciljev tožnice (drugi odstavek 8. člena EKČP) nujen. Pravni redi, tudi naš, omogoča pogodbeno zvesti stranki, da doseže odstop od pogodbe, če druga stranka svojih pogodbenih obveznosti ne izpolni, med drugim tudi v primeru kršitve pogodbenih določil, kakršna je obravnavana, zaradi česar od pogodbi zveste stranke ni moč pričakovati, da bo v nedogled vztrajala v negotovem pogodbenem razmerju.

Zamudne sodbe ni mogoče izpodbijati zaradi nepopolne in zmotne ugotovitve dejanskega stanja.

Predlog se zavrne.

Če najemnik ne vzdržuje stanovanja po določbah Pravilnika iz 125. člena SZ-1 je s tem podan odpovedni razlog za odpoved najemne pogodbe iz krivdnega razloga.

Po določbi tretjega odstavka 103. člena SZ-1 je prvo dejanje odpovedi opomin najemniku, v katerem se najemnika pisno opozori na obstoj krivdnega razloga in se mu da rok (ne krajši od 15 dni), da lahko nepravilnost odpravi. Šele po izteku tako določenega roka lahko pride do uveljavljanja odpovedi s posledicami prenehanja pogodbe. Kot je razvidno iz spisa, drži ugotovitev sodišča prve stopnje, da je tožeča stranka opominjanje toženca zatrjevala le v zvezi z odpovednim razlogom neplačevanja najemnine. Če ob vložitvi tožbe preostalih krivdnih razlogov za odpoved najemne pogodbe še ni bilo, to ne pomeni, da za njihovo naknadno uveljavljanje znotraj iste pravde, ni potreben opomin. Res je, kar poudarja pritožba, da se najemna pogodba lahko odpove le enkrat, a to ne pomeni, da v istem postopku (odpovedi) ni mogoče dodajati trditev o drugih odpovednih razlogih, če se ti pojavijo že po vložitvi tožbe. Da pa se tožbene navedbe lahko širijo na druge odpovedne razloge, je tudi za njihovo uveljavljanje potrebno, da je izpolnjena materialna predpostavka: opomin z ustrezno vsebino in rokom. Ker tožeča stranka glede drugih zatrjevanih kršitev ni zatrjevala, da bi toženca opominjala na odpravo t

Drugi odstavek 91. člena SZ-1 določa, da mora lastnik skleniti aneks k najemni pogodbi na zahtevo najemnika, če se število oseb poveča za eno ali več oseb, ki jih mora najemnik preživljati po zakonu, za vse ostale osebe pa le, če je glede na število oseb stanovanje po velikosti še primerno. Tretji odstavek istega člena pa, da prejšnji odstavek ne velja za stanovanje, namenjeno osebam iz četrte alinee prvega odstavka 83. člena tega zakona, to pa je namensko najemno stanovanje. To pomeni, da določba tretjega odstavka 91. člena SZ-1 ne prepoveduje sklenitve aneksa, temveč samo določa, da v primeru namenskega najemniškega stanovanja lastniku ni treba skleniti aneksa k najemni pogodbi zaradi povečanja števila oseb v takšnem najemnem stanovanju. Sodišče prve stopnje je tako pravilno zaključilo, da krivdni razlog iz 7. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 ni podan, saj je toženka po prejemu opomina s sodelovanjem CSD želela odpraviti kršitev, pa tožnica na to ravnanje ni reagirala, niti se odzvala s pojasnilom, zakaj si je glede sklenitve aneksa premislila in slednjega ne želi skleniti, pri čemer sedaj pritožba tudi ne graja ugotovitve sodišča prve stopnje, da tožnica ni navedla t

Za nepravo retroaktivnost gre, ko pravna norma učinkuje na konkretni dejanski stan, ki je sicer nastal že pred objavo zakona, ni pa še bil v celoti zaključen. Načeloma ni prepovedana, razen če bi nedopustno posegla v načelo varstva zaupanja v pravo, ki posamezniku zagotavlja, da mu država njegovega pravnega položaja ne bo poslabšala arbitrarno, torej brez stvarnega razloga, utemeljenega v prevladujočem javnem interesu. Ker gre za splošno pravno načelo in ne neposredno za eno od ustavnih pravic, katerim po 15. členu Ustave pripada strožje varstvo zoper morebitne omejitve in druge posege, to načelo nima absolutne veljave in je v večji meri kot posamezne ustavne pravice dostopno možnim omejitvam, torej temu, da je v primeru konflikta oziroma kolizije med tem in drugimi ustavnimi načeli oziroma dobrinami treba v t.i. tehtanju dobrin presoditi, kateri izmed ustavno zavarovanih dobrin je v posameznem spornem primeru treba dati prednost. To je pravilno upoštevalo tudi sodišče prve stopnje, ko je poudarilo, da načelo pravne varnosti narekuje tehtanje med zaupanjem posameznika v trajnost obstoječega položaja na eni strani in ustavno varovano dobrino, ki jo varuje spremenjena ureditev.</p

Revizija se dopusti glede vprašanja ali se pri najemni pogodbi, v kateri je sicer določena najemnina v višini neprofitne najemnine, vendar v najemnem razmerju ni bilo nikakršnih socialnih elementov, za odpoved najemnega razmerja lahko uporabi odpovedni razlog iz petega odstavka 103. člena SZ-1.