VSRS Sklep II DoR 213/2026

Tožnica kot najemodajalka (sicer družba, ki se profesionalno ukvarja z oddajanjem nepremičnin) in toženec kot najemnik sta sklenila najemno pogodbo za koriščenje tržnega najemnega stanovanja v Mariboru. S pogodbo sta med drugim določila, da je najemno razmerje sklenjeno za nedoločen čas in da lahko najemodajalka v skladu s 105. členom Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1) odpove najemno pogodbo iz poslovnih razlogov s 60-dnevnim odpovednim rokom. Tožnica je z dopisom z dne 13. 3. 2025 tožencu odpovedala najemno pogodbo iz poslovnega razloga, saj je v pogodbi dogovorjena najemnina postala nerealna po višini in zato več ne ustreza njenim poslovnim pričakovanjem. Obenem mu je ponudila sklenitev nove najemne pogodbe za isto stanovanje, vendar za novo najemnino v višini 400,00 EUR. Toženec je tožničino odpoved zavrnil, zato je ta odpoved najema zahtevala po sodni poti.

Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek zavrnilo. Pojasnilo je, da so lahko pogodbeno dogovorjeni (dodatni) razlogi za odpoved najemne pogodbe le krivdni; odpoved iz nekrivdnega razloga je dovoljena le, če najemodajalec najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje (106. člen SZ-1). Dodalo je še, da bi lahko tožnica kot gospodarski subjekt možnost enostranskega zvišanja najemnine predvidela v pogodbi. Ob tem je upoštevalo tudi, da ne gre za starejšo najemno pogodbo in da najemodajalka ni ustrezno izpolnila pojasnilne dolžnosti, saj je toženec pogodbo podpisal v odsotnosti tožnice.

Sodišče druge stopnje je tožničino pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Pritrdilo je razlogom sodišča prve stopnje.

Tožnica je zoper odločitev sodišča druge stopnje vložila predlog za dopustitev revizije. Predlaga dopustitev revizije zaradi odločitve o naslednjih vprašanjih:

Predlog ni utemeljen.

Vrhovno sodišče dopusti revizijo, če je od njegove odločitve mogoče pričakovati odločitev o pravnem vprašanju, pomembnem za zagotovitev pravne varnosti, enotne uporabe prava ali za razvoj prava prek sodne prakse (prvi odstavek 367.a člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Sodišče dopusti revizijo zlasti v naslednjih primerih: če gre za pravno vprašanje, glede katerega odločitev sodišča druge stopnje odstopa od sodne prakse Vrhovnega sodišča, če gre za pravno vprašanje, glede katerega sodne prakse Vrhovnega sodišča ni, še zlasti, če sodna praksa višjih sodišč ni enotna, ali če gre za pravno vprašanje, glede katerega sodna praksa Vrhovnega sodišča ni enotna.

Vrhovno sodišče je ocenilo, da v obravnavani zadevi zahteve iz določbe prvega odstavka 367.a člena ZPP niso izpolnjene, in je predlog za dopustitev revizije zavrnilo (drugi odstavek 367.c člena ZPP).

Vrhovno sodišče je odločalo v senatu, navedenem v uvodu sklepa. Odločitev je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).