129. člen SZ

Glede na temeljno načelo privatizacije, ki izenačuje pravico do odkupa stanovanja za vse tiste občane, ki so bili na dan uveljavitve SZ imetniki stanovanje pravice, ter upoštevaje dejstvo, da je prvi toženec izbral opcijo odkupa stanovanja, pritožbeno sodišče pritrjuje zaključku sodišča, da v konkretni zadevi, kljub temu da toženca nimata sklenjene najemne pogodbe in da za uporabo spornega stanovanja plačujeta uporabnino, ni mogoče govoriti o nezakoniti uporabi spornega stanovanja. Vse dokler tožnica prvemu tožencu ne bo omogočila odkupa stanovanja, ima slednji skupaj z drugo toženko pravico uporabljati sporno stanovanje.

Določbi 65. člena ZZ in 92. člena ZZDej sta lex specialis v razmerju do določb 111. člena in 112. člena SZ. Distinkcije med pojmom lastnik po SZ in lastnikom, kot je opredeljen v stvarno pravni materiji, naš stvarno pravni sistem ne uvaja in sicer tako kar zadeva določbe SPZ (prej ZTLR) kot tudi ne določbe SZ. Lastnik je v obeh primerih tista oseba, ki ima na stvari lastninsko pravico.

Pridobitev stanovanjske pravice za nedoločen čas na hišniškem stanovanju je pogoj za uporabo določb 173. in 175. člena SZ-1.

Po določbi prvega odstavka 129. člena SZ/91 lastniki res niso dolžni prodati stanovanja, če je stanovanje v stanovanjski hiši, predvideni za rušenje; vendar je to ugovorni razlog na strani tožene stranke, ki tožnikov ne odvezuje obveznosti upoštevanja roka iz 123. člena istega zakona. Prav spoštovanje tega roka tožnike legitimira k zahtevi za nakup „drugega primernega stanovanja“ pod pogoji, ki jih v tem poglavju o privatizaciji določa ta zakon. Materialnopravno pravilno je stališče sodišč prve in druge stopnje o upoštevnosti splošnega petletnega zastaralnega roka ter o začetku teka tega roka prvi dan po dnevu, ko bi tožniki imeli pravico terjati izpolnitev zakonsko predvidene kontrahirne obveznosti tožene stranke (prvi odstavek 361. člena ZOR). To pravico bi tožniki pridobili, če bi uveljavljali pravico do nakupa stanovanj v dveh letih po uveljavitvi SZ/91 (prekluzivni rok iz 123. člena istega zakona) in če tožena stranka v 30 dneh od vložitve njihovih zahtev za odkup (rok iz petega odstavka 117. člena SZ/91) prodajnih pogodb z njimi ne bi sklenila oziroma če jim ne bi omogočila nakupa drugih primernih stanovanj (129. člen SZ/91).

Imetniku stanovanjske pravice je zavezanec odrekel pravico do nakupa stanovanja, saj je bilo le-to hišniško. Imetniku je sicer 3. odstavek 129. člena SZ omogočal, da zahteva nakup drugega primernega stanovanja, vendar je moral to storiti v predpisanem roku. Okoliščina, da se imetnik z zavrnitvijo prvotne zahteve ni strinjal, tega roka ni podaljševala.

Za nastanek obveznosti lastnika hišniškega stanovanja (prodaja drugega primernega stanovanja imetniku stanovanjske pravice na hišniškem stanovanju) je zadoščala že zahteva imetnika stanovanjske pravice za nakup tega hišniškega stanovanja in ni bilo potrebno posebej zahtevati še nakupa drugega primernega stanovanja. Z zavrnitvijo tožnikove zahteve za nakup hišniškega stanovanja je začel teči tudi zastaralni rok za tožnikovo terjatev, to je sklenitev kupoprodajne pogodbe za drugo primerno stanovanje po 129. členu SZ.

Lastnik mora predlagati dokaze da stanovanje, katerega nakup se zahteva, ni primerno.

Pridobitev stanovanjske pravice na stanovanju, v katerega sta se tožnika preselila šele marca 92, torej po uveljavitvi SZ, ni bila več mogoča. Zato sta tožnika neutemeljeno v primarnem tožbenem zahtevku terjala nakup tega stanovanja po navedenih določbah SZ, in tako neutemeljeno tudi v podrejenem zahtevku terjala nakup drugega primernega stanovanja. Zahteve za nakup stanovanja, na katerem je tožnica ob uveljavitvi SZ imela stanovanjsko pravico, nista nikoli vložila.

Kljub netočnim informacijam s strani uslužbencev tožene stranke glede teka denacionalizacijskega postopka, je tožnica že takrat razpolagala z možnostjo sodnega uveljavljanja svojih pravic, saj tožena stranka v zakonsko predvidenem roku 30 dni ni decidirano odgovorila na tožničino zahtevo. Sicer pa je formalni razlog za zavrnitev tožničine zahteve predstavljala celovita prenova, ki je imela podlago v Odloku Občine ... in od 22.8.1994 je takratna Občina ... nase prevzela obveznost zagotovitve drugega primernega stanovanja, v kolikor bi tožnica to tudi zahtevala.

Kršitev 122. člena SZ ni razlog za ničnost pogodbe o nadaljnji prodaji stanovanja pred dokončnim poplačilom pogodbene cene stanovanja, saj ta zakonska prepoved varuje le prodajalca, ki je prodal stanovanje po določilih 117. člena in nasl. SZ.

Stanovanje, ki naj bo predmet prodajne pogodbe, v izvršilnem naslovu ni določno opredeljeno, zaradi česar ima samo dolžnik kot prodajalec možnost, da določi primerno stanovanje, ki naj bo predmet pogodbe. Upnica kot kupec namreč nima možnosti zahtevati prodaje točno določenega stanovanja, saj ne more vedeti s katerimi stanovanji dolžnik razpolaga. Poleg tega je dolžnikova obveznost po 2. odst. 129. členu SZ alternativna (403. člen ZOR oziroma 384. člen OZ).

18. člen SZ ni dajal predkupne pravice solastniku stanovanja, ampak samo tistemu, ki je bil ob uveljavitvi SZ imetnik stanovanjske pravice na stanovanju v družbeni lastnini.

Tožnici je stanovanje oddal hišni svet kot organ Skupnosti stanovalcev. Oddal ji ga je kot svoji delavki - snažilki, ki je pri njem zaposlena, torej zaradi oprave določenih del in le za čas njihove oprave. Kot izhaja iz odločbe, bi morala tožnica, če bi prenehala opravljati ta dela, stanovanje izprazniti brez odpovednega roka. Slednja okoliščina in dejstvo, da z uveljavitvijo ZSR-1982 na takšnih stanovanjih ni bilo mogoče dodeliti stanovanjske pravice (stanovanje, ki je predmet primarnega tožbenega zahtevka, je bilo dodeljeno po uveljavitvi ZSR-1982), bi dejansko sicer izkazovala le tožničino pridobitev pravice do začasne uporabe iz 2. odstavka 40. člena ZSR. Primere hišniških stanovanj, ki jih posebej obravnava že ZSR-1982, posebej obravnava tudi SZ, in sicer v 11. odstavku 125. člena, ko pravice imetnikov stanovanjske pravice na hišniških stanovanjih enači s pravicami najemnikov v denacionaliziranih stanovanjih. To pomeni, da bi bilo treba v vsakem primeru zavrniti podrejeni tožbeni zahtevek za nakup drugega primernega stanovanja, saj take pravice imetniki stanovanjske pravice na hišniških stanovanjih nimajo.<

Tožnik ni dokazal, da bi imel ob uveljavitvi SZ na hišniškem stanovanju stanovanjsko pravico. Na tem stanovanju je imel v posledici opravljanja hišniških del le pravico do začasne uporabe stanovanja po 40. členu ZSR iz leta 1982, zato ni upravičen do odkupa drugega primernega stanovanja po drugem in tretjem odstavku 129. člena SZ.

Pravilna razlaga medsebojnega dogovora strank in pravilna uporaba določb SZ utemeljujeta odločitev, da mora tožena stranka kot drugo primerno stanovanje prodati tožeči stranki stanovanje, ki je opredeljeno v izreku prvostopenjske sodbe.

Nedovoljena revizija po 12. točki drugega odstavka 339. člena ZPP (ugovor litispendence).

Za primer smrti prejšnjega imetnika stanovanjske pravice po poteku roka za privatizacijo, SZ ne predvideva več drugega upravičenca do odkupa stanovanja, zaradi česar ta pravica spada v zapuščino imetnika, če jo je pravočasno uveljavljal.

Zahtevek za odkup drugega primernega stanovanja, ker je stanovanje, na katerem je sicer tožnica pridobila stanovanjsko pravico, hišniško stanovanje, ni vsebovan že v zahtevku za odkup tega stanovanja.

Ker je bilo ugotovljeno, da je bilo sporno stanovanje ob uveljavitvi SZ hišniško stanovanje, tožnica kot stanovalka v takem stanovanju ne more uveljavljati nakup stanovanja po pogojih 117. člena SZ.

Zakonski okvir, v katerega je treba umestiti sporni življenski primer, predstavljajo določbe o privatizaciji stanovanj in stanovanjskih hiš. Izhodišče za odkup stanovanja vsebuje 117. čl. SZ. Na podlagi določila, da ima upravičeni kupec pravico do odkupa stanovanja, na katerem je imel stanovanjsko pravico, je mogoče zaključiti, da pravica do odkupa stanovanja ni bila odvisna od stanovanjskih potreb imetnika stanovanjske pravice njegovih družinskih članov. Le ta je imel pravico do odkupa stanovanja, na katerem je imel stanovanjsko pravico, pa če je bilo to primerno (5. čl. SZ) ali ne. Nasprotno pa je zakonodajalec želel upravičencem zagotoviti ustrezne stanovanjske razmere pri nakupu nadomestnih stanovanj v primerih iz 129. čl. SZ. Primernost se presoja po 5. čl. SZ. Ker je SZ predpisal dolžnost prodaje stanovanj za nizko ceno in pod ugodnimi pogoji, pa zavezancem tudi v primeru dolžnosti, da upravičencem omogočijo nakup nadomestnega stanovanja, v načelu ni mogoče naložiti večjega bremena, kot ga je predpisal zakonodajalec. Vsako stanovanje, ki ga zaseda imetnik stanovanjske pravice, ima določeno vrednost in samo v njenem okviru je mogoče poseči v premoženjsko pravico zavezanca.