VSRS Sklep II Ips 70/2022

Reviziji se ugodi ter se sodba sodišča druge stopnje v točkah II in III izreka razveljavi ter zadeva v tem obsegu vrne pritožbenemu sodišču v nov postopek.

Dosedanji potek postopka

Izhodišče spora

1V obravnavani zadevi gre za spor med etažnimi lastniki glede posegov, ki jih je v splošnem skupnem delu stavbe napravil toženec. Na navedeni parceli in stavbi je toženec, ki je lastnik posameznega dela večstanovanjske stavbe v pritličju, opravil naslednje posege: 1.) obnovil armirano betonski zid z dvema svetilkama in električno vtičnico, 2.) izdelal vrata in okna ter električno napeljavo na stavbi in 3.) preuredil zelenico v bivalno odprto nepokrito teraso.

Poseg, ki je še predmeta revizijskega odločanja

2V revizijskem postopku je sporen zgolj slednji poseg. Gre za zemljišče velikosti 20 m2. Pred posegom je šlo za neurejeno zelenico. Toženec je to neurejeno zelenico preuredil v bivalno odprto nepokrito teraso. Tlak je izvedel v nivoju z zunanjo ureditvijo pred objektom, talna obloga je izvedena s prefabriciranimi elementi za tlakovanje zunanjih površin. Pod tlakom terase je v vzdolžni smeri napeljal nove instalacije, v prečni smeri pa je postavljena instalacija zunanjega plinskega razvoda, ki je bil pred posegi napeljan v zelenici. Za nobenega od teh posegov toženec ni potreboval gradbenega dovoljenja. Na namen, da je želel ta skupni del uporabljati sam (ga preurediti v zunanji bivalni prostor svojega stanovanja), kaže to, da je vsa dela financiral sam. Na teraso si je postavil senčnik, mizo, stole, otroške igrače, kovinsko konstrukcijo za tendo, zaboj za shrambo blazin in plinski žar.

3Toženec je zatrjeval, da je pridobil soglasje več kot ¾ delež solastnikov. Tožniki (ki to dejstvo sicer tudi problematizirajo) trdijo, da bi moral doseči popolno (100%) soglasje. Takšne odobritve sostanovalcev nesporno ni prejel.

Opredelitev zahtevka

4Tožnika, ki sta etažna lastnika posameznega dela št. 17 v isti stavbi, sta zahtevala, naj se tožencu naloži vzpostavitev prejšnjega stanja, v prihodnje pa naj se mu naloži, da se takšnih ali podobnih posegov v solastnino vzdrži.

Odločitev sodišča prve stopnje

5Sodišče prve stopnje je tožencu naložilo, naj z jugozahodnega dela parcele, št. 450/12 k. o. ..., v delu, ki je ob njegovem stanovanju, odstrani talno oblogo, izvedeno s prefabriciranimi elementi za tlakovanje zunanjih površin, ki jo je tam postavil, nadalje betonsko površino izpod te talne obloge, kovinsko nosilno konstrukcijo za tendo, naj, dalje, zniža oba svetlobna jaška na raven betonskega tlaka ob teh dveh jaških in odstrani prod ob njih, poleg tega odstrani električno in vodovodno napeljavo na navedeni površini in vzpostavi zelenico na površini izpod talne obloge in navedene betonske površine. Naložilo mu je tudi, da je dolžan preurediti balkonska vrata svojega stanovanja na zahodni fasadi in sicer tako, da ponovno vzpostavi okno enake višine, kot je preostalo okno na njegovem stanovanju na istem delu stavbe. Dolžan je tudi odstraniti električno napeljavo na tem delu stavbe, ki jo je tam postavil.

6Z 2. točko izreka ga je zavezalo, naj se v bodoče vzdrži takšnih in podobnih posegov v solastnino obeh tožnikov.

7Višji tožbeni zahtevek (odstranitev kamnite obloge podpornega zidu, skupaj z obema tam postavljenima svetilkama in električno vtičnico) je zavrnilo. Odločilo je še o stroških postopka.

Odločitev pritožbenega sodišča

8Pritožbeno sodišče je odločalo o toženčevi pritožbi in ji delno ugodilo. Tako je zavrnilo še zahtevek, da je toženec dolžan preurediti balkonska vrata svojega stanovanja in sicer tako, da znova postavi okno enake višine, kot je preostalo okno. Dalje je spremenilo odločitev o stroških in sicer tako, da vsaka stranka krije svoje stroške postopka.

9Z 2. točko izreka pa je pritožbo v ostalem delu (torej glede vzpostavitve zelenice na skupnem zemljišču) zavrnilo in sodbo v tem delu potrdilo.

10Odločilo je, da vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Sklep o dopustitvi revizije

11Vrhovno sodišče je s sklepom II DoR 233/2022 z dne 27. 7. 2022 dopustilo revizijo tožene stranke zoper pravnomočno sodbo in sicer glede vprašanja:

– Ali izvedba del, s katerimi se na skupnem delu večstanovanjske stavbe namesto dotedanje zelenice postavi podložni beton in leseni pod ter izvede spremljajoča dela (drenaža, prod, napeljava), pomeni spremembo rabe skupnega dela, za katerega morajo etažni lastniki sprejeti sklep s 100 % soglasjem vseh etažnih lastnikov?

Navedbe strank v revizijskem postopku

Navedbe toženca v reviziji

12Toženec napada nosilne razloge pritožbenega sodišča iz 7. točke obrazložitve ter jim očita skopost. Bistvo teh razlogov je, da naj bi vzpostavitev tlakovanja (sodišče pravi „odprte zunanje terase“) pomenilo spremembo načina rabe, saj obravnavani del nima več pomena zelenice, temveč je namenjen odprti terasi. Travnato površino naj bi toženec torej spremenil v „nekaj drugega“, za kar naj bi po stališču pritožbenega sodišča potreboval 100 % soglasje etažnih lastnikov.

13S tem stališčem se toženec ne strinja. Laično razlikovanje med teraso in zelenico po mnenju toženca ni pravno pomembno. Po prepričanju toženca namreč iz opredelitve teh dveh pojmov ni mogoče samodejno sklepati na rabo prostora. Toženec ni nikoli nasprotoval ali zanikal, da je prejšnjo zelenico preuredil, vendar je trdil, da s spornimi deli ni spremenil rabe skupnega dela. Sprememba iz zelenice v teraso ničesar ne pove o rabi. Tako zunanjo zelenico kot zunanjo teraso se lahko uporablja za različne namene (prehod, posedanje, druženje, postavitev mize, stolov, senčnika). A to velja tako za teraso, kakor za zelenico. Prav na to je toženec vseskozi med pravdo tudi opozarjal. Funkcija prostora se s posegi ni spremenila.

14Sodišču očita, da ni navedlo materialnopravno relevantnih razlogov, ki bi utemeljevali potrebo po 100 % soglasju etažnih lastnikov, torej spremembo rabe zaradi spornih del. Ne drži, da bi imel toženec po izvedbi del izključno uporabo tega prostora. Tudi če bi to držalo, izključna uporaba ni povezana s spornimi deli. Sporni del zemljišča bi si toženec prav enako lahko lastil in ga uporabljal, naj gre za zelenico ali pa za teraso. Po prepričanju toženca gre za posege, ki sicer presegajo okvir rednega upravljanja večstanovanjske stavbe. Vendar gre za takšne posege, za katere je potrebno ¾ privoljenje etažnih lastnikov glede na njihove solastninske deleže. Tako je določeno v prvem odstavku 29. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1). Od tega pravila je določena izjema v drugem odstavku in sicer, da je soglasje vseh etažnih lastnikov potrebno, kadar gre za spreminjanje rabe skupnih delov. Gre za izjemo, katere razlaga mora biti utesnjujoča in zato v obravnavani zadevi ne pride v poštev. Drugi odstavek 29. člena SZ-1 ne govori o spremembi skupnega dela, marveč o spremembi rabe skupnega dela. Toženec navaja kot primer rabe denimo preureditev kolesarnice v kotlarno. Za takšno spremembo bi šlo tudi, če bi toženec preuredil zelenico in jo denimo zagradil ter s tem onemogočil prejšnjo rabo. V obravnavani zadevi takšne ugotovitve o spremembi rabe ni. Kar je omogočala prejšnja raba zelenice (čeprav se z njo nihče v resnici ni ukvarjal) objektivno omogoča tudi terasa, ki je tam po posegih.

15Naravna danost tega prostora je resda specifična, saj leži neposredno ob toženčevem stanovanju. To morda kakšnega soseda odvrača od tega, da bi posedal pred oknom njegove spalnice, vendar se to v ničemer ni spremenilo s tlakovanjem.

Navedbe tožnikov v odgovoru na revizijo

16Tožnika najprej problematizirata zastavljeno in dopuščeno revizijsko vprašanje. To naj bi bilo po njunem prepričanju pomanjkljivo, ker v njem ni navedeno, da se je zelenica s postavitvijo betona, lesenega poda in izvedbo spremljajočih del spremenila v teraso oz. zunanji bivalni prostor stanovanja zgolj enega samega etažnega lastnika v obravnavani zadevi toženčevega. Ne glede na to, je na zastavljeno vprašanje mogoče odgovoriti edino upoštevaje dejansko stanje, kot je bilo ugotovljeno v sodbi sodišča prve stopnje.

17Tožnika zastopata nasprotno tezo in trdita, da je toženec prej travnato površino spremenil v nekaj povsem drugega, za kar bi moral imeti popolno soglasje etažnih lastnikov. Naravna danost prostora se je spremenila. Bistveno je, da je toženec po ugotovitvah nižjih sodišč ta prostor uredil zase in ga tudi želel sam uporabljati. Tudi sicer naj bi bilo jasno, da je toženec s posegom spremenil dotedanjo rabo skupnega prostora. Prej je šlo za zelenico, ki je bila namenjena parkovni ureditvi. To sedaj ni več mogoče in razlika je več kot očitna. Po isti logiki bi raba mestnega parka ostala nespremenjena, če bi bile njegove zelenice zalite z betonom in asfaltom. Toženec si je dejansko prisvojil del skupnega prostora, kar izhaja tako iz vse inštalacije, ki jo je tam napeljal, kakor njegove stvari, ki jih je tam postavil. Tam tudi prireja zabave za poslovne partnerje in podobno.

Presoja Vrhovna sodišča

18Revizija je utemeljena.

Zakonskopravno izhodišče

19Zakonsko pravo, ki je izhodišče presoje v obravnavani zadevi, je osredotočeno v 29. členu SZ-1 z naslovom „Posli ki presegajo okvir rednega upravljanja“ ter se glasi:

(1.) Ne glede na določbo 67. člena Stvarnopravnega zakonika (Ur. l. RS, št. 87/02 in 18/07) odločajo etažni lastniki o poslih, ki presegajo okvir rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, s soglasjem več kakor ¾ etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže.

(2.) Ne glede na določbo prejšnjega odstavka je soglasje vseh etažnih lastnikov potrebno za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, za posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter spreminjanje rabe skupnih delov, za spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev, za vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, ter za uporabo stanovanja v druge namene.

(3.) Etažni lastniki, ki imajo več kakor ¾ solastniških deležev, lahko izvedejo izboljšave, za katere ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja, za takšne izboljšave štejejo zlasti dela, ki niso potrebna za vzdrževanje, ampak pomenijo ograditev novih naprav, opreme, ali instalacij, ali njihova nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, pod pogojem, da izboljšava ne ovira izvrševanja lastninske pravice etažnih lastnikov in zaradi nje ni ogrožena požarna varnost.

(4.) Če pri odločanju o poslih iz drugega odstavka tega člena ni doseženo soglasje, lahko etažni lastniki, ki imajo več od polovice solastniških deležev na skupnih delih, predlagajo, da o poslu odloči sodišče v nepravdnem postopku. Sodišče pri odločanju upošteva zlasti vrsto posla ter porazdelitev bremen in posledic za etažne lastnike, ki so poslom nasprotovali.

(5.) Etažni lastnik, ki se z odločanjem o poslih iz tretjega odstavka ne strinja, lahko predlaga, da o tem odloči sodišče v nepravdnem postopku.

Subsumpcijsko razpotje

20Ni dvoma, da toženčev poseg v solastninsko pravico ustreza pojmu posla, ki presega redno upravljanje. A zakonodajalec je posle, ki presegajo redno upravljanje, razporedil v dve podmnožici. V tej zadevi gre torej za izkristaliziran razlagalni problem, v katero od obeh zakonskih podmnožic je treba umestiti toženčevo preureditev zelenice v tlakovano teraso (z vsemi pripadajočimi nepremičninskimi posegi). V prvo, za katero prvi in tretji odstavek citiranega zakonskega člena terjata več kot ¾ solastniško večino, ali v drugo, za katero drugi odstavek 29. člen SZ-1 ne trpi nobenega solastniškega veta (100% glasovanje, strinjanje, dovolitev...).

Kateri konkreten poseg je predmet pravnega vrednotenja v tej zadevi?

21V tej zadevi je treba ločiti vprašanje posega v skupni del večstanovanjske stavbe od vprašanja, ali preti, da bi toženec ta del de facto okupiral. Tako kot ustrezno zakonsko soglasje za posle, ki presegajo redno upravljanje, v ničemer ne spreminja lastninskopravnih razmerij, velja enako tudi v tem primeru. Toženec je bil do uporabe spornega dela zemljišča upravičen v enaki meri pred posegom, ko je bila tam zelenica, kot velja sedaj, ko so tla urejena drugače. Enako velja tudi glede vseh ostalih etažnih lastnikov. Dejstvo, da je zaraščeno zelenico preuredil v odprto teraso tik pred svojim stanovanjem, sicer lahko kaže na njegov namen, da bi užival dobrobit tega dela zemljišča zlasti sam. A za sklep o takšni privilegirani upravičenosti ni podlage, še manj je takšno sporočilo te sodne odločbe, ki tožencu ne pripisuje nobenih dodatnih stvarnopravnih upravičenj. Ta, za zdaj hipotetičen položaj in stvarnopravni problemi, ki bi iz njega izšli, niso predmet te pravde. Enako velja glede vseh spremljevalnih dejanj (postavitev mize, stolov, plinskega žara). Ta, spremljevalna dejanja so lahko motilne narave, vendar niso predmet tožbenega zahtevka. Predmet odločanja o dopuščenem revizijskem vprašanju je zgolj vprašanje, kolikšen delež solastnikov je moral z golim posegom v prostor (in ne z morebitnim kasnejšim ravnanjem toženca) soglašati.

Ali je drugače, če je poseg posledica sklepa etažnih lastnikov ali pa gre za poseg posameznega etažnega lastnika, s katerim enak delež solastnikov soglaša?

22Ko ustrezen del etažnih lastnikov s posegom v prostor soglaša, tedaj je nepomembno, kdo je dejanski izvajalec del, kdo ta dela financira, kdo ima torej motiv za poseg v prostor, kakor tudi kakšen je ta motiv. Z vidika vprašanja, ali je za konkreten poseg v prostor potrebno soglasje v višini zvrhanih 75 % ali v višini 100 % solastninskih deležev, sta položaj, ko posamezen etažni lastnik zbere ustrezen delež soglasij in izvede poseg, ter položaj, ko skupnost etažnih lastnikov v enakem deležu sprejme sklep o enakem posegu ter ga nato skupaj ali (kar je bolj verjetno) po pooblaščeni tretji osebi izvede, pravno v bistvenem enaka. Odgovor na dopuščeno vprašanje mora biti torej enak, kot bi bil odgovor, če bi šlo npr. za zasteklitev terase, zamenjavo starih, vegastih vežnih vrat z drsnimi (z elektronskim ključem za odpiranje in zapiranje) in podobno, ki bi bili izvedeni po predhodnem sklepu etažnih lastnikov.

Metoda solastninskega usklajevanja v 29. členu SZ-1

23Treba je torej presoditi, ali to, kar je storil toženec, ustreza posegu po drugem ali po prvem in tretjem odstavku 29. člena SZ-1. Očitno je, da je podmnožica, ki jo normira drugi odstavek 29. člena SZ-1 kvalitativno drugačna in je zato privolitvena zahteva solastnikov zaostrena do (težko dosegljivega) soglasja.

24Skupnost etažnih lastnikov mora po eni strani učinkovito funkcionirati, po drugi strani pa gola volja večine ne sme nesorazmerno posegati v stabilen položaj posameznega imetnika (ustavno varovane) etažne lastnine. Pristop zakonodajalca lovi ravnovesje s splošnimi pravili, ki upoštevajo tipske (povprečne) položaje, obenem pa manjšini omogoča, da v nepravdnem postopku doseže sodniškopravno izjemo od splošnega pravila. To velja tako v primeru, ko večina onemogoča manjšino (četrti odstavek 29. člena SZ-1), kakor tedaj, ko večinska odločitev manjšino (lahko tudi le posameznika) aktivno utesnjuje v njegovih individualnih upravičenjih (peti odstavek 29. člena SZ-1). Konkretno (izjemno) odločanje omogoča upoštevanje vseh okoliščin primera ter ustavnoskladno ureditev (pomiritev) kolidirajočih stvarnopravnih upravičenj.

25V tej pravdi sodišče odloča le o tem, ali je bil poseg skladen s splošnimi pravili (prvi do tretji odstavek 29. člen SZ-1).

Sodniškopravno zgledi

26Istovrstnega primera v sodni praksi Vrhovnega sodišča ni. Z vidika načela celovitosti in notranje povezanosti pravnega reda pa smer vrednotenja zarisujeta zadevi II Ips 329/2014 z dne 5. 3. 2015 ter II Ips 91/2021 z dne 1. 12. 2021. Druga se nanaša na posege v posameznem delu, ki učinkujejo navzven ter se je sodišče v njej osredotočilo na usklajevanje tako individualnih položajev kot položaja kolektiva. Usmeritvenega pomena pa je zlasti prva zadeva: v njej je sodišče presodilo, da je šlo za spremembo rabe, saj je bila kotlovnica urejena v dotlejšnji skupni kolesarnici. To je nalagalo sklep o potrebnem soglasju vseh etažnih lastnikov¹.

Materialnopravna presoja toženčevega posega

27Motive, pa naj bodo še tako očitni, je treba, kot je bilo že povedano, ločiti od realnih, stvarnopravnih dejanj.

28Pomembno je, da gre za uporabo splošnih pravil iz 29. člena SZ-1, ki so naravnana na tipične (povprečne) položaje v solastninski skupnosti etažnih lastnikov posameznih delov večstanovanjske zgradbe. Da bi ta splošna pravila v konkretnem primeru, zaradi morebitnih posebnih okoliščin v posameznem primeru, ne porušila skladnih razmerij med posameznimi solastninskimi pravicami in njihovimi nosilci, je zakonodajalec predvidel tudi korekcijo od teh splošnih pravil. Zakonodajalec je s pravilom iz petega odstavka 29. člena SZ-1 predvidel procesno pot, prek katere se posamezen etažni lastnik, ki se z odločanjem o poslih večine ne strinja, pred morebitnim nesorazmernim posegom večine lastnikov v njegovo stvarnopravno upravičenje, lahko brani tako, da predlaga, naj sodišče v nepravdnem postopku odloči o dopustnosti posega v konkretnem primeru. S tem je nepravdno sodišče pooblaščeno, da glede na okoliščine konkretnega primera ustvari sodniškopravno izjemo od splošnega pravila iz tretjega odstavka 29. člena SZ-1 ter zavaruje stvarnopravni položaj domnevno ogroženega etažnega lastnika. Dokler etažni lastnik v nepravdnem postopku ustvaritve takšnega konkretnega pravila (izjeme) ne doseže, velja splošno pravilo.

29Ko je tako, gre po prepričanju Vrhovnega sodišča za poseg, ki (sam zase) ne spreminja rabe skupnega dela, marveč ga zgolj kultivira in nikomur ničesar (funkcionalnega) ne jemlje². Za tak poseg pa v skladu s tretjim odstavkom 29. člena SZ-1 (upoštevaje tipske primere) zadošča privolitev solastnikov, ki imajo nad 75 % solastniški delež ter ni potrebna 100 % privolitev oz. soglasje. Skupnost je ustrezno varovana prek (še vedno zahtevne) ¾ večine, položaj prizadetega posameznika pa prek možnosti, ki mu ga nudi sodnovarstvena pot po petem odstavku 29. člena SZ-1.

Odgovor na revizijsko vprašanje

30Izvedba del v konkretnem primeru ne ustreza pojmu posega, s katerim bi se spreminjala raba skupnega dela v smislu drugega odstavka 29. člena SZ-1, in za katero bi bilo potrebno 100% soglasje etažnih lastnikov.

Odločitev Vrhovnega sodišča

31Kakšen privolitveni delež solastnikov je tožnik v resnici pridobil na svojo stran in ali to zadošča zahtevi iz prvega odstavka 29. člena SZ-1 (¾ delež), na pritožbeni stopnji zaradi drugačnega materialnopravnega stališča ni bilo ugotovljeno. Podan je torej položaj, ko zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje na pritožbeni stopnji ni bilo do kraja preizkušeno. To je Vrhovnemu sodišču narekovalo, da sodbo pritožbenega sodišča v 2. točki izreka razveljavi. Enako usodo deli odločitev o stroških pritožbenega postopka v 3. točki izreka izpodbijane sodbe. Procesno pooblastilo za odločitev Vrhovnega sodišča je podana v drugem odstavku 380. člena ZPP.

Odločitev o revizijskih stroških

32Odločitev o revizijskih stroških temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.

Sestava senata in glasovanje

33Vrhovno sodišče je odločalo v senatu vrhovnih sodnic in sodnikov, ki so navedeni v uvodu tega sklepa.

34Odločbo je sprejelo soglasno (sedmi odstavek 324. člena ZPP).

¹ Iz 9. točke obrazložitve: „Stanovanjski zakon glede na pomen poslov loči: (1) posle rednega upravljanja, za katere je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev (25. člen SZ-1), (2) posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, za katere je potrebno soglasje več kakor treh četrtin etažnih lastnikov glede na na njihove solastniške deleže (prvi, tretji in peti odstavek 29. člena SZ-1), in (3) posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, za katere je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov (drugi in četrti odstavek 29. člena SZ-1). Zakon v drugem odstavku 29. člena izrecno določa, da je soglasje vseh etažnih lastnikov potrebno (med drugim) za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, za posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter spreminjanje rabe skupnih delov. Že je bilo omenjeno, da za odločitev pomembno dejstvo v postopku pred sodiščema druge in prve stopnje predstavlja ugotovitev, da je bila kotlovnica urejena v dosedanji skupni kolesarnici. Šlo je torej za spremembo rabe skupnih delov, za kar zakon izrecno zahteva soglasje vseh etažnih lastnikov. V tem se obravnavana zadeva tudi loči od tiste, ki jo v reviziji omenja tožeča stranka, v kateri je v večstanovanjski stavbi že obstajala kurilnica kot skupni prostor in je šlo le za njeno obnovo in prehod na nov sistem ogrevanja, medtem ko se namembnost skupnega prostora ni spremenila.“
² Navedbe tožnikov v odgovoru na revizijo, ki poseg primerjajo z betoniranjem mestnega parka, v dejanski podlagi izpodbijanih sodb nimajo zaslombe. Zelenica ni funkcionirala kot kultiviran park, marveč kot zapuščena zelenica. Zato tudi njena sprememba nikomur ni odvzela možnosti uživanja kultiviranega nasada (npr. sredozemskega parka, zeliščnega vrta in podobno).