VSRS Sklep II Ips 154/2018

I. Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

1Tožnica kot upravnica večstanovanjske stavbe od toženca, ki je eden izmed etažnih lastnikov, zahteva plačilo sorazmernega dela stroškov zamenjave strehe. Toženec je plačilu ugovarjal: 1. ker tožnica predhodno ni pridobila soglasja (sklepa) etažnih lastnikov na zboru etažnih lastnikov (oziroma podpisane listine) in 2. ker je v nasprotju s pogodbo o upravljanju prejela le dve ponudbi. Po mnenju toženca popravilo strehe ni bilo nujno.

2Sodišče prve stopnje je razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 33180/2016 z dne 6. 4. 2016 in zavrnilo tožbeni zahtevek tožnice, po katerem bi ji moral toženec plačati 4.100,87 EUR. Tožnici je naložilo plačilo pravdnih stroškov toženca. Obrazložilo je, da tožnica ni dokazala, da je z menjavo strehe (investicijskim vzdrževalnim delom) predhodno soglašalo najmanj 50 % etažnih lastnikov niti ni pridobila treh ponudb, kot je bilo dogovorjeno s pogodbo o upravljanju. Presodilo je, da zamenjava strehe ni bilo nujno delo, pravilo o neupravičeni obogatitvi (190. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ) pa ne pride v poštev, saj je treba uporabiti specialni predpis - Stanovanjski zakon, v nadaljevanju SZ-1).

3Sodišče druge stopnje je pritožbi tožnice ugodilo in prvostopenjsko sodbo spremenilo tako, da je sklep o izvršbi v celoti obdržalo v veljavi ter tožencu naložilo plačilo 4.100,87 EUR in stroškov pravdnega postopka. Ocenilo je, da je bila menjava strehe nujno delo, saj je bila ta dotrajana in prekrita s salonitnimi ploščami, za katere je splošno znano, da jih je treba čim hitreje zamenjati. Preostali etažni lastniki so s plačilom (začetkom plačevanja) svojega deleža stroškov podali naknadno (konkludentno) soglasje za opravljeno menjavo strehe. Pridobitev le dveh ponudb (v skladu z drugim odstavkom 58. člena SZ-1) ob časovno zahtevnem terminskem planu za (nujno) sanacije strehe ni utemeljen razlog za odklonitev plačila.

4Vrhovno sodišče je s sklepom II DoR 383/2017 z dne 28. 3. 2018 dopustilo toženčevo revizijo glede vprašanj (1.) ali lahko upravnik večstanovanjske stavbe začne izvajati posel rednega upravljanja ali nujna vzdrževalna dela, preden dobi soglasje etažnih lastnikov oziroma brez veljavno sprejetih sklepov etažnih lastnikov, in (2.) ali etažni lastniki odgovarjajo za plačilo stroškov, ki so posledica izvedbe takšnih poslov, če upravnik naknadno, že po izvedbi posla, pridobi ustrezna soglasja etažnih lastnikov, ki imajo ustrezno večino solastniških deležev, pri čemer pa teh soglasij ne pridobi na način, kot ga predvideva SZ-1, torej s sklepom etažnih lastnikov ali odločbo sodišča, temveč s konkludentnim ravnanjem posameznih etažnih lastnikov, ko opravijo ali prevzamejo obveznost plačila svojega dela stroškov.

5Toženec zoper sodbo sodišča druge stopnje vlaga revizijo, v kateri uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava. Predlaga spremembo izpodbijane sodbe in zavrnitev tožbenega zahtevka. Podredno predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču druge stopnje v ponovno sojenje. Priglaša stroške revizijskega postopka. Kot bistveno navaja, da so določbe SZ-1 glede upravljanja večstanovanjske stavbe zaradi varstva pravic etažnih lastnikov do soodločanja pri upravljanju in njihovih premoženjskih interesov pri finančno izdatnejših poslih kogentne. Po mnenju revidenta zato upravnik nujnih vzdrževalnih del ne more opraviti brez predhodnega soglasja večine etažnih lastnikov oziroma odločbe nepravdnega sodišča (po postopku iz 28. člena SZ-1). Po sodni praksi (zadeva I Cp 160/2011 in smiselno zadeva II Ips 165/2009) etažni lastniki odgovarjajo za plačilo vseh stroškov upravljanja le, če so posledica veljavno sprejetih sklepov etažnih lastnikov (čeprav so glasovali proti njim). Če sklepa ni, ga lahko nadomesti sodna odločba. Pojasnjuje, da naj bi tožnica prekršila kogentne določbe SZ-1, ker ni sledila predpisanemu postopku odločanja na zboru etažnih lastnikov oziroma postopku za nadomestitev soglasja. Nasprotuje zaključku izpodbijane sodbe, da zadošča naknadno (konkludentno) soglasje, in opozarja, da SZ-1 in Stvarnopravni zakonik (v nadaljevanju SPZ) naknadne odobritve ne predvidevata. Izpostavlja, da stališče v izpodbijani sodbi nasprotuje namenu zakonov in omogoča samovoljno ravnanje tožnice ter izniči kogenta pravila zakona, po katerih bi morala tožnica predhodno pridobiti soglasje etažnih lastnikov ali sodno odločbo. Meni, da tožnica ne more zahtevati povračila stroškov na podlagi pravil o poslovodstvu brez naročila (199. člen OZ), ker SZ-1 prepoveduje opravo posla brez izvedbe zakonsko predvidenega postopka (204. člen OZ). Tožnica bi morala vedeti, da v SZ-1 predpisani postopek odločanja etažnih lastnikov lahko nadomesti le sodna odločba (II Cp 1233/2016 in II Ips 228/2012). Opozarja, da samo dejstvo, da je bila salonitna streha dotrajana, ne zadošča za nujno gestijo. Ne omogoča namreč zaključka, da je bil posel tako nujen in neodložljiv, da bi se ga morala tožnica lotiti brez pridobitve soglasja (II Cp 2108/2016). Poudarja, da ni bilo konkretne nevarnosti škode (niti škoda ni nastajala), temveč je bila streha dalj časa v enakem stanju, čeprav je bila dotrajana.

6Revizija je bila vročena tožnici, ki predlaga njeno zavrnitev. Priglaša stroške odgovora na revizijo.

7Revizija je utemeljena.

8Revizijsko sodišče uvodoma opozarja, da revizije ni mogoče vložiti zaradi zmotne ali nepopolne ugotovitve dejanskega stanja (tretji odstavek 370. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Revizijsko sodišče je zato vezano na naslednje dejanske ugotovitve, da:

- je bila na pobudo etažnega lastnika z največjim (33,19 %) solastniškim deležem opravljena sanacija (menjava) dotrajane strehe, ki je bila pokrita s salonitnimi ploščami (tj. azbestna kritina);¹

- predloga za menjavo strehe ni obravnaval zbor etažnih lastnikov, tako da tožnica (upravnica) predhodno ni pridobila sklepa (soglasja) etažnih lastnikov (niti podpisane listine);

- je tožnica prejela le dve ponudbi za opravo del septembra in oktobra 2014, dela pa so se izvajala že konec leta 2014;

- je bilo delo pravilno izvedeno in obračunano;

- so opravljeno delo plačali (začeli obročno odplačevati) vsi etažni lastniki razen toženca.

9Ureditev upravljanja v SZ-1 presega splošno ureditev iz SPZ in pomeni nadgradnjo sistema upravljanja, ki temelji na odločanju po solastniških deležih in delitvi na posle rednega upravljanja in posle, ki redno upravljanje presegajo. Zaradi razpršenosti lastništva v večstanovanjskih stavbah ima SZ-1 bolj izdelan zakonsko predviden način upravljanja, ki je dispozitiven. Vendar se za odstop od zakonsko predvidenega upravljanja (npr. za odločanje, ki ne temelji na solastniških deležih) etažni lastniki lahko dogovorijo le v pogodbi o medsebojnih razmerjih (116. člen SPZ).² Zaradi velikega števila lastnikov so v SZ-1 predvidene določene posebnosti glede načina odločanja etažnih lastnikov o poslih upravljanja.³ Zakon (v 34. členu SZ-1) določa dve možnosti: 1. zbor lastnikov (ki ga lahko skliče tudi upravnik) in 2. pisno glasovanje etažnih lastnikov o predlaganih sklepih s podpisovanjem listine (35. člen SZ-1). Odločanje je v slednjem primeru uspešno, če se doseže ustrezna večina v roku treh mesecev od dne prvega podpisa. Na tak način sprejeta odločitev etažnih lastnikov zavezuje vse etažne lastnike.

Pomen naknadne odobritve posla s konkludentnim ravnanjem s strani etažnih lastnikov, ki imajo večinski solastninški delež

10Tožnica zahteva povrnitev stroškov posla rednega (investicijskega) vzdrževanja – zamenjave strehe. Čeprav lahko posli vzdrževanja pomenijo visok strošek in finančno breme za etažne lastnike, se o njih odloča s soglasjem večine po solastniških deležih (prvi odstavek 25. člena SZ-1). Sprejeti sklep bremeni tudi lastnike, ki so glasovali proti.⁴ Pravno podlago za izvedbo posla, ki bremeni vse etažne lastnike, lahko ustvari tudi sodišče z odločbo iz 28. člena SZ-1.⁵ Tožnica pred izvedbo del ni pridobila veljavno sprejetega sklepa (niti odločbe sodišča), temveč je k menjavi strehe pristopila le na podlagi pobude največjega etažnega lastnika (s 33,18 % solastniškim deležem). Kljub temu so vsi preostali etažni lastniki (razen toženca) svoj del stroškov plačali oziroma začeli odplačevati. S tem naj bi po presoji drugostopenjskega sodišča podali naknadno (konkludentno) soglasje za že opravljeno menjavo strehe.

11Revident utemeljeno opozarja, da naknadno plačilo posla, ki ga je upravnik izvedel brez predhodnega soglasja ustrezne večine etažnih lastnikov, ne more ustvariti učinkov tudi za etažne lastnike, ki poslu nasprotujejo. Da lahko upravnik zahteva povrnitev stroškov opravljenega posla od vseh etažnih lastnikov (tudi tistih, ki mu ugovarjajo), mora imeti ustrezno pravno podlago (pooblastilo) za njegovo izvedbo – predhodno soglasje kapitalske večine etažnih lastnikov ali odločbo sodišča (28. člen SZ-1). V tem primeru posel zavezuje tudi preostale etažne lastnike, čeprav z njim ne soglašajo. V SZ-1 predpisani postopek odločanja je namenjen informiranju vseh etažnih lastnikov, ki morajo biti obveščeni o sprejemanju odločitev in imeti možnost v njem sodelovati ter s tem varovati svoje premoženjske interese. Naknadna odobritev že opravljenih del zato (razen v primeru drugačnega dogovora v pogodbi o medsebojnih razmerjih) nima narave sklepa - odločitve etažnih lastnikov, ki bi lahko zavezovala (bremenila) tudi etažne lastnike, ki opravljenemu delu nasprotujejo. Drugačno stališče bi upravnikom omogočilo, da se izognejo težavnemu in zamudnemu postopku pridobivanja soglasij etažnih lastnikov ter odločajo samovoljno (v skladu s pridobitnimi cilji). Tožnica se je torej brez ustreznega soglasja (brez pooblastila) lotila tujega posla. Tega so naknadno (konkludentno) sicer res odobrili (plačali) vsi etažni lastniki razen toženca. Naknadna odobritev posla lahko vpliva le na pravno razmerje med upravnikom in etažnim lastnikom, ki je plačal svoj delež, in pomeni, da ravnanje upravnika v razmerju do posameznega etažnega lastnika ni gestija, temveč mandatno pogodbeno razmerje (206. člen OZ). V tem primeru se upravnik šteje za prevzemnika naročila oziroma da ga je etažni lastnik pooblastil za sklenitev pogodbe (naročilo popravila strehe), katere veljavnost je odvisna od odobritve ustrezne večine.⁶

12Tožnica za zamenjavo strehe ni pridobila pooblastila (soglasja kapitalske večine etažnih lastnikov niti odločbe sodišča), kar pomeni, da je ravnala samovoljno. Tega (v razmerju do toženca) ne more spremeniti dejstvo, da je večina etažnih lastnikov ravnanje naknadno (konkludentno) odobrila s plačilom. Odgovor na drugo vprašanje je torej nikalen.

O uporabi določil o gestiji na podlagi 199. člena OZ glede poslov rednega upravljanja, ki so nujni za vzdrževanje stvari

13Do povrnitve stroškov, plačanih za popravilo strehe, ki ni imelo podlage v sklepu etažnih lastnikov (niti v odločbi nepravdnega sodišča), bi bila lahko tožnica (v razmerju do toženca, ki posla ni odobril) upravičena le ob izpolnjenosti predpostavk za poslovodstvo brez naročila.⁷ Gestija je dopustna, če bi sicer nastala škoda (nujna gestija) ali če bi bila zamujena očitna korist (koristna gestija). Da bi šlo za koristno gestijo, tožnica ni trdila. Res lahko upravnik glede poslov, ki so nujni za redno vzdrževanje stvari, zahteva odločitev sodišča v nepravdnem postopku (28. člen SZ-1). Če etažni lastniki zaradi nezadostne večine ne morejo sprejeti sklepa glede rednega upravljanja, posel pa je nujen za vzdrževanje stvari, lahko katerikoli etažni lastnik (in upravnik, če tega ne storijo etažni lastniki) predlaga, da o izvedbi posla odloči sodišče v nepravdnem postopku (prvi in drugi odstavek 28. člena SZ-1).⁸ SPZ in SZ-1 predvidevata odločitev sodišča v nepravdnem postopku tudi za posle rednega upravljanja, ki niso nujni (npr. za določitev upravnika po tretjem odstavku 40. člena SZ-1, sprejem načrta vzdrževanja hiše v skladu s četrtim in petim odstavkom 26. člena SZ-1) in celo za posle, ki redno upravljanje presegajo (drugi odstavek 117. člena SPZ in četrti odstavek 29. člena SZ-1).⁹ Odločba, izdana v nepravdnem postopku (pri poslih, ki redno upravljanje presegajo), nadomešča voljo, kadar ni doseženo ustrezno soglasje in posamezni etažni lastniki soglasje neupravičeno odklonijo. Namen ureditve je torej sodno varstvo preostalih aktivnih etažnih lastnikov, tako da sodišče z nadomestilom manjkajoče volje pasivnih lastnikov ustvari pravno podlago za izvedbo posla. Kljub temu lahko pasivnost etažnih lastnikov onemogoči učinkovito upravljanje stavb, če gre za posle, ki so nujni za redno vzdrževanje. Odločanje v nepravdnem postopku, pa čeprav v razumnem roku, ni vedno (dovolj) hitro nadomestilo za manjkajočo voljo – v določenih okoliščinah lahko etažnim lastnikom povzroči škodo že najmanjše odlašanje (npr. če sredi zime odpove centralno ogrevanje).¹⁰ Poleg tega lahko upravnik sodišču predlaga odločitev o nujnem ukrepu šele po tem, ko se izkaže, da ustreznega soglasja ni mogel pridobiti v zamudnem predpisanem postopku.¹¹ Nujna gestija torej pride v poštev, ko je treba ukrepati hitro in ni mogoče čakati na sodno varstvo. Sodno varstvo po SZ-1 zato po oceni Vrhovnega sodišča ne izključuje uporabe določil o nujni gestiji.

14Pojma „nujna gestija“ in „posel, nujen za vzdrževanje stvari“ se vsebinsko ne prekrivata.¹² Posel je nujen za vzdrževanje stvari, kadar bi bilo z njim nerazumno odlašati, ker obstaja abstraktna nevarnost škode oziroma bi se poslabšali pogoji bivanja (npr. zaradi dotrajanosti azbestne strehe). Za pravni standard nujne gestije veljajo strožja merila. Dopustna je le, kadar obstajajo dejanske okoliščine, zaradi katerih je ukrep tako nujen, da ga ni mogoče odložiti (tj. ni mogoče čakati na sodno varstvo v nepravdnem postopku), saj sicer preti neposredna in konkretna škoda oziroma ta že nastaja (npr. zaradi hudega zamakanja strehe ali zaradi konkretne nevarnosti, da se streha poruši). V takih primerih lahko upravnik¹³ sam opravi posel, ker je tako nujen, da ne trpi odlašanja. Gre za izjemo od splošne prepovedi vmešavanja v tuje posle, zato je treba nujnost presojati restriktivno. Upravnik mora izkazati, da je ravnal v stiski – da je šlo za položaj, ki je zahteval takojšnje ukrepanje zaradi odvrnitve, omejitve ali sanacije neposredno grozeče škode ali že nastajajoče škode,¹⁴ in da se je moral posla lotiti sam, tj. pred pridobitvijo soglasja ali sklepa nepravdnega sodišča.

Presoja nujnosti posla rednega upravljanja v konkretnem primeru

15Za odločitev, ali mora toženec povrniti stroške menjave strehe, je odločilno, ali je bila sanacija strehe tako nujna, da je ni bilo mogoče odložiti, ker bi sicer nastala konkretno grozeča škoda. Iz izpodbijane sodbe izhaja, da naj bi bil posel nujen, ker je bila streha dotrajana in prekrita s salonitnimi ploščami, za katere je splošno znano, da zahtevajo čim hitrejšo zamenjavo. Sklicevanje na splošno znano nevarnost (dotrajane) azbestne kritine za nujnost gestije ne zadošča, saj ne omogoča zaključka, da je moral upravnik zaradi stanja strehe postopati nemudoma oziroma da sanacije strehe ni bilo mogoče odložiti, ker je bilo treba preprečiti konkretno nevarnost škode ali odpraviti že nastajajočo škodo. Ni pa izključeno, da bi bila izvedba sanacije (pred zimo) lahko nujna in neodložljiva, če bi se izkazale za resnične trditve tožnice o zamakanju v stanovanjih zaradi dotrajanosti statičnih nosilnih elementov strešne konstrukcije.

16Sodišče druge stopnje zaradi zmotne uporabe prvega odstavka 25. člena SZ-1 zavrnilne sodbe sodišča prve stopnje ni preizkusilo z vidika uporabe določil o nujni gestiji iz 199. člena OZ. Ker tako niso bili izpolnjeni pogoji za spremembo sodbe (prvi odstavek 380. člena ZPP), je Vrhovno sodišče reviziji ugodilo, sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje.

17Odločitev o stroških revizijskega postopka je Vrhovno sodišče skladno z določbo tretjega odstavka 165. člena ZPP pridržalo za končno odločbo.

¹ Po trditvah tožnice naj bi streha na več mestih zamakala, ni zagotavljala osnovne požarne varnosti (ni bilo strelovoda), dotrajani naj bi bili statični nosilni elementi strešne konstrukcije in strešni odvodni sistemi.
² Juhart, M., Stanovanjski zakon (SZ-1): Uvodna pojasnila, GV Založba, Ljubljana, 2003, str. 25-27.
³ Določbe SZ-1 o načinu odločanja etažnih lastnikov (tako kot določbe glede načina upravljanja) sicer niso kogentne.
⁴ Juhart, M., Stanovanjski zakon (SZ-1): Uvodna pojasnila, GV Založba, Ljubljana, 2003, str. 29.
⁵ Rijavec, V., Nepravdni postopki v stanovanjskih zadevah, Podjetje in delo, št. 6-7, 2006, str. 1196-1212.
⁶ Primerjaj Polajnar Pavčnik A., Plavšak N., Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 2. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2003, str. 63 in 68.
⁷ Tožnica v postopku ni zatrjevala, da bi popravilo strehe plačala iz lastnih sredstev. Da naj bi založila sredstva za sanacijo strehe prvič navaja v odgovoru na revizijo.
⁸ Podobna ureditev velja tudi za upravljanje stvari v solastnini. Po četrtem odstavku 67. člena SPZ lahko v primerih, če se solastniki ne morejo sporazumeti glede poslov v zvezi z rednim upravljanjem stvari, posel pa je nujen za redno vzdrževanje stvari, odloči o tem na predlog solastnika sodišče v nepravdnem postopku.
⁹ Primerjaj Rijavec, V., Nepravdni postopki v stanovanjskih zadevah, Podjetje in delo, št. 6-7, 2006, str. 1196-1212.
¹⁰ Glej Ilc, J., Pristojnost upravnika večstanovanjske stavbe, Odvetnik, št. 61, 2013, str. 37. O zamudnosti postopkov tudi Juhart, M., Stanovanjski zakon (SZ-1): Uvodna pojasnila, GV Založba, Ljubljana, 2003, str. 34.
¹¹ Zbor etažnih lastnikov bi moral (v skladu s 36. členom SZ-1) sklicati s pisnim vabilom vsaj 14 dni pred zborom. To pomeni, da bi bilo mogoče zbor opraviti najhitreje 15. dan. Šele če nihče izmed etažnih lastnikov v 30 dneh od nesprejetja sklepa o nujnem ukrepu vzdrževanja ne bi predlagal, da o izvedbi posla odloči sodišče, bi moral to storiti upravnik (drugi odstavek 28. člen SZ-1).
¹² Po drugem odstavku 44. člena SZ-1 (ki se nanaša na uporabo sredstev rezervnega sklada) so nujna vzdrževalna dela tista, s katerimi bi bilo nerazumno odlašati, ker bi njihova neizvedba pomenila znatno poslabšanje pogojev bivanja za vse ali nekatere posamezne ali skupne dele večstanovanjske stavbe ali bi zaradi njihove neizvedbe lahko nastala škoda na posameznih ali skupnih delih večstanovanjske stavbe oziroma tretjim osebam.
¹³ Ob pasivnosti ali odsotnosti etažnih lastnikov.
¹⁴ Primerjaj Polajnar Pavčnik A., Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 2. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2003, str. 61.