26. člen SZ-1

Toženec je v vlogah substancirano zatrjeval in v ta namen predložil dokaze, da sklep glede višjega zneska mesečnega vplačila v rezervni sklad ni bil sprejet s predpisano večino solastniških deležev, tožnik pa na te navedbe ni substancirano odgovoril. Tožnik tudi v pritožbi ne zatrjuje, da so etažni lastniki veljavno sprejeli načrt vzdrževanja, ki je vseboval vse predpisane sestavine, na podlagi katerega so s potrebno večino glasov sprejeli sklep o povišanju vplačil v rezervni sklad. O višjem znesku mesečnega plačila v rezervni sklad se torej mora odločiti po postopku, kot ga določa SZ-1 in vedno le v povezavi s sprejetim načrtom vzdrževanja, kot to določa 26. člen SZ-1. Iz teh razlogov tudi niso odločilne pritožbene navedbe, da bi sodišče prve stopnje moralo ugotoviti, ali sta toženec in njegova pravna prednica prejšnjemu upravniku plačevala povišani del mesečnega prispevka v rezervni sklad.

Pretirana formalnost glede oblike in vsebine načrta vzdrževanja ni na mestu in zanjo tudi ni podlage v zakonodaji. Tožnica je podala trditve, da so bili z zadostno večino sprejeti akti, ki izražajo voljo stanovalcev, da se opravijo določena vzdrževalna dela in v ta namen poveča prispevek v rezervni sklad, kar vsebinsko pomeni sprejem načrta vzdrževanja v smislu 26. člena SZ-1.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bil predmet glasovanja na glasovnici le način financiranja vzdrževalnih del, ki so bila predhodno že sprejeta v načrtu vzdrževanja. Takšen zaključek prvostopenjskega sodišča je rezultat dokazne ocene predloženih listinskih dokazov, česar toženka s pritožbo v sporu majhne vrednosti ne more izpodbijati. Dokazno oceno je mogoče grajati, če je bila opravljena brez upoštevanja napotkov iz 8. člena ZPP ali, če je vsebinsko neprepričljiva. V prvem primeru gre za relativno bistveno kršitev določb postopka, v drugem pa za zmotno ugotovitev dejanskega stanja, ki nista dovoljena pritožbena razloga v sporu majhne vrednosti.

Poleg formalne pravilnosti zapisnika se za veljavnost sklepa o višjem vplačilu v rezervni sklad zahteva tudi izpolnjenost zakonsko predpisanih predpostavk. Višji prispevek se lahko določi zgolj v povezavi z načrtom vzdrževanja. Ta je bil veljavno sprejet. Etažni lastniki so glasovali o vsakem predlaganem vzdrževalnem delu posebej, posamezni sklepi so bili sprejeti z zadostno večino in v njih je bil določen način financiranja (plačilo iz sredstev rezervnega sklada stavbe). Pred glasovanjem je bil za večino del predstavljen okvirni strošek. Sredstva rezervnega sklada niso namenjena zgolj poravnavi stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, temveč tudi drugih (dodatnih) del, vezanih na učinkovitejšo rabo energije, plačilu izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, odplačevanju v te namene najetih posojil in zalaganju stroškov izterjave plačil v rezervni sklad.

Predlog se zavrne.

Odločanje o načrtu vzdrževanja se na podlagi tretjega odstavka 26. člena SZ-1 res šteje za posel rednega upravljanja. To pomeni, da lahko etažni lastniki ob upoštevanju četrtega in petega odstavka 37. člena SZ-1 o njem odločajo (tudi) na ponovljenem zboru etažnih lastnikov in sicer z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih. Vendar pa to velja le, če načrt vzdrževanja dejansko obsega dela, ki se štejejo za vzdrževanje. Sodišče prve stopnje se je zato utemeljeno ukvarjalo z vprašanjem, ali sporna sanacija fasade predstavlja vzdrževanje in s tem posel rednega upravljanja (drugi in četrti odstavek 25. člena SZ-1) ali pa gre za posel, ki redno upravljanje presega (29. člen SZ-1). Konkretno sanacijo fasade, pri kateri je po ugotovitvah sodišča prve stopnje šlo za energetsko sanacijo in ne zamenjavo zaradi iztrošenosti, bi lahko uvrstili kvečjemu med izboljšavo, ki upošteva napredek tehnike. SZ-1 tako v 29. členu in citiranem Pravilniku iz poslov rednega upravljanja izrecno izvzema nekaj izboljšav, ki bi jih sicer lahko uvrstili med izboljšave, ki sledijo tehničnemu napredku v smislu 41. točke 3. člena GZ. Ker tudi konkretna energetska sanacija fasade, ki je bi

Skladno z določilom prvega odstavka 29. člena SZ-1 etažni lastniki o poslih, ki presegajo redno upravljanje stanovanjske hiše, odločajo s 75 % solastniških deležev. Kot je zgoraj pojasnjeno, je predmet vzdrževanja v tej pravdi energetska prenova večstanovanjske stavbe, ki pred tem ni imela toplotne izolacije fasade. Pravilna je presoja sodišča prve stopnje, da so etažni lastniki skladno z zakonom z navadno večino izposlovali sklep o povečanju sredstev za posle rednega vzdrževanja, vendar so ti posli presegali okvir rednega vzdrževanja. Odločanje o načrtu vzdrževanja šteje za posel rednega upravljanja (tretji odstavek 26. člena SZ-1) le, če gre dejansko za zadeve, ki se nanašajo na redno vzdrževanje. Torej za posle, ki se skladno z veljavnimi predpisi štejejo za redno vzdrževanje. Drugačno razlaganje tega določila bi pomenilo obid zakona, saj bi omogočalo, da se za navadno solastniško večino sprejme tudi odločitev o povišanju plačil v rezervni sklad zaradi izvedba poslov, ki ne predstavljajo rednega vzdrževanja. To pa ni skladno z naravo in namenom rezervnega sklada.

Etažni lastniki lahko v načrtu vzdrževanja iz 26. člena SZ-1 določijo višji znesek mesečnega vplačila v rezervni sklad, kot je določen s podzakonskim predpisom iz 119. člena SPZ, in sicer glede na ocenjeno vrednost vzdrževalnih del in glede na načrt vzdrževanja. Sklep o povišanju vplačil v rezervni sklad ne more biti sprejet samostojno. Sklep o povišanju vplačil v rezervni sklad ni bil veljavno sprejet, ker ni bil sprejet tudi načrt vzdrževanja večstanovanjske hiše. Pri upravljanju večstanovanjskih stavb je potreben red in dosledno spoštovanje predpisov, tudi kar se tiče vsebine in oblike zapisnikov s sklepi etažnih lastnikov. Za sporni zapisnik dejansko to ne velja, ker iz njega ni razvidno, da so etažni lastniki o načrtu vzdrževanja, ki se nanaša na obnovo fasade, glasovali, niti ni razvidno, kateri od prisotnih lastnikov so za predlagane sklepe glasovali in s kakšno večino naj bi bil sklep sprejet.

Predmet vzdrževanja je energetska prenova stavb, ki vključuje toplotno izolacijo fasade, obnovo strehe pred potekom pričakovane dobe in hidravlično uravnoteženje ogrevalnega sistema. Pred tem večstanovanjska stavba ni imela toplotne izolacije fasade. Glede na navedeno je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da predvideno vzdrževanje presega posle rednega vzdrževanja. Torej vzdrževanja s katerim se ohranjajo pogoji bivanja in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za izvedbo v tem primeru predvidene prenove je skladno z veljavnimi predpisi potrebno pridobiti kvalificirano 75 odstotno soglasje vseh etažnih lastnikov. Odločanje o načrtu vzdrževanja šteje za posel rednega upravljanja (tretji odstavek 26. člena SZ-1) le, če gre dejansko za zadeve, ki se nanašajo na redno vzdrževanje. Torej za posle, ki se skladno z veljavnimi predpisi štejejo za redno vzdrževanje. Drugačno razlaganja določila tretjega odstavka 26. člena SZ-1 bi pomenilo obid zakona, saj bi omogočalo, da se z navadno solastniško večino sprejema tudi odločitve o povišanju vplačil v rezervni sklad zaradi izvedbe poslov, ki ne predstavljajo rednega vzdrževanja. To pa ni skladno z naravo in namenom sr

Sredstva rezervnega sklada so skupno premoženje etažnih lastnikov (drugi odstavek 119. člena SPZ), zato so etažni lastniki kot materialnopravni upravičenci aktivno legitimirani od neplačnikov izterjati plačila v rezervni sklad. Ne glede na to, ali so upravnik in etažni lastniki sklenili poseben dogovor, pa ima upravnik aktivno procesno legitimacijo za izterjavo vplačil v rezervni sklad že na podlagi zakona (šesti odstavek 119. člena SPZ), če zahteva plačilo na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo. Upravnik lahko svoje upravičenje za izterjavo vplačil v rezervni sklad prenese na drugo osebo, ki mora od etažnega lastnika terjati plačilo v svojem imenu, vendar na poseben račun, na katerem se rezervna sredstva zbirajo. Ker je bila med upravnikom in tožnikom s pogodbo na tožnika prenesena pravica do izterjave prispevkov v rezervni sklad, tožnik pa je plačilo terjal v svojem imenu in na račun etažnih lastnikov, je tožnik upravičen vložiti predmetno tožbo. Določitev višjega zneska mesečnega vplačila v rezervni sklad pri odločanju o načrtu vzdrževanja se na podlagi tretjega odstavka 26. člena SZ-1 in prvega odstavka 41. člena SZ-1 šteje za posel rednega upravljanja, o

49. člen Pogodbe določa, da lahko etažni lastniki v načrtu vzdrževanja določijo tudi višji znesek mesečnega vplačila v rezervni sklad. Tako ne drži, da se je sodišče pri svoji odločitvi sklicevalo (le) na domnevno neprimerljivo sodno prakso in določbo 26. člena SZ-1, kot očita tožeča stranka. 50. člen Pogodbe pa določa, da vsi etažni lastniki, ki so dolžni vplačevati v rezervni sklad, odločajo o povečanju prispevka. To pogodbeno določilo ovrže pritožbeno navedbo, da bi sodišče prve stopnje moralo upoštevati odločanje z navadno večino, saj je sodišče pravilno presodilo, da bi moralo odločanje potekati skladno s 50. členom Pogodbe, česar pa tožeča stranka ni dokazala.

Zgolj zahteva po predpisani obliki načrta vzdrževanja ne more biti razlog, da se volja etažnih lastnikov, če je bilo zahtevano soglasje doseženo, ne upošteva. Odločitev, da se zbor ponovi čez 30 minut, je bila sprejeta na podlagi predhodno sprejetega sklepa in torej na podlagi odločitve etažnih lastnikov o tem, kako se bo v primeru nesklepčnosti sklical ponovljeni zbor. Obe odločitvi sta skladni s tretjim odstavkom 37. člena SZ-1 - znotraj zakonskega časovnega okvira in tudi praktični z vidika porabe časa. Namen zakonskih določb o sklicevanju zbora etažnih lastnikov je zagotoviti potrebne informacije in možnost udeležbe na zboru lastnikov.

Določbe o zvišanju prispevka v rezervni sklad je treba razlagati ozko, ker je potrebno upoštevati, da vplačila v rezervni sklad postanejo skupno premoženje vseh etažnih lastnikov zgradbe, da se ta sredstva lahko zbirajo in ne porabijo tudi dalj časa in da jih vplačnik ne more zahtevati nazaj, niti ne ob morebitni odtujitvi svoje etažne lastnine, kar vse so razlogi, da mora biti namen teh sredstev, zlasti še če se vplačujejo v višjem znesku, predviden in ocenjen, kar pa se stori z načrtom vzdrževanja iz 26. člena SZ-1. Ker se povišanje vplačil etažnih lastnikov v rezervni sklad lahko določi le v veljavno sprejetem načrtu vzdrževanja, ki vsebuje vse predpisane sestavine, je pravilna odločitev sodišča prve stopnje, da le sklep etažnih lastnikov o povišanju vplačil v rezervni sklad ne zadostuje za veljavno povišanje vplačil v rezervni sklad.

Sodna praksa stoji na stališču, da se višina prispevka v rezervni sklad v smislu 41. člena SZ-1 lahko zviša (le), če tako določijo etažni lastniki v načrtu vzdrževanja, sprejetem po 26. členu SZ-1. Bistveno je torej, da se o zvišanju prispevka v rezervni sklad ne more odločati samostojno, ampak vedno le v povezavi s sprejetim načrtom vzdrževanja.

Protispisnost obstaja le, če gre pri ugotavljanju odločilnih dejstev za napako pri povzemanju vsebine listin, in ne, če sodišče dokaze napačno dokazno tolmači. V tem primeru gre lahko le za zmotno ugotovitev dejanskega stanja.

Z novelo ZPP-E spremenjeni 143. člen nalaga sodišču lastno raziskovalno aktivnost v primeru, če se ugotovi, da je tisti, ki naj se mu vroči pisanje, na naslovu, na katerega naj bi se opravila vročitev, neznan. V skladu s prehodnimi določbami ZPP-E se spremenjena določba 143. člena uporablja tudi za postopek, začet pred začetkom uporabe tega zakona, torej v skladu s 37. členom ZNP, od dne 14. 9. 2017 tudi v obravnavanem postopku.

Oba načrta predvidenih del vsebujeta obe sestavini, ki ju za načrt vzdrževanja predvideva zakon: predviden načrt opravljenih del (obnova fasadnega ovoja, sanacija nepohodne strehe s hidroizolacija in toplotno izolacijo) in predvideni način zagotavljanja denarnih sredstev za izvedbo načrtovanih del (nepovratna sredstva, vplačila iz rezervnega sklada, neposredna plačila etažnih lastnikov). Ker sta torej oba načrta vzdrževanja vsebovala oba zakonsko zahtevana elementa, je bilo o njiju dopustno glasovati in je zbor etažnih lastnikov na podlagi ustrezne večine sprejel zakonit sklep o dvigu vplačil v rezervni sklad v skladu z določbo 41. člena SZ-1.

Glede na tretji odstavek 29. člena SZ-1 zadošča tričetrtinsko soglasje za izboljšave, za katere ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja, v konkretnem primeru za izdelavo novih vrat v lekarno, s čimer ni bilo poseženo v konstrukcijo objekta. Ko se ugotavlja, ali je za dela treba pridobiti gradbeno dovoljenje, je treba uporabiti definicijo vzdrževanja po ZGO-1, in to različico zakona, ki je veljala v času izvedenih del. Soglasje za izvedbo del v smislu 29. člena SZ-1 je mogoče veljavno dati tudi za nazaj - kot odobritev že izvedenih del. Sprememba parkirnega prostora v vhod v lekarno, namestitev plastičnih pohodnih mrež na zelenico in uporaba zelenice za kavarniški vrt so spremembe, ki glede na drugi odstavek 29. člena SZ-1 zahtevajo soglasje vseh solastnikov. Neustrezna porazdelitev stroškov in drugih bremen v zvezi s solastno stvarjo ni vznemirjanje lastninske pravice v smislu 99. člena SPZ. Primopredaja z zapisnikom in izročitvijo ključev se opravi pri izročitvi stanovanja, medtem ko primopredajo skupnih delov, naprav in prostorov za posamezne etažne lastnike opravi upravnik. Dolžnosti upravnika iz ZVKSES ne vsebujejo njegove dolžnosti, da sam odp

Za zagotavljanje vzdrževanja večstanovanjske stavbe sprejmejo etažni lastniki načrt vzdrževanja za časovno obdobje najmanj enega in največ petih let, ki ga pripravi upravnik (prvi odstavek 26. člena SZ-1). V skladu z drugim odstavkom 26. člena SZ-1 lahko v načrtu vzdrževanja etažni lastniki določijo vzdrževalna dela, ki se bodo opravila in način zagotavljanja denarnih sredstev z vplačili v rezervni sklad.

Odločanje o načrtu vzdrževanja in o poslu rednega vzdrževanja se šteje za posel rednega upravljanja.