28. člen SZ-1

Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da v času oprave spornega posla oziroma popravila strehe njeno stanje ni bilo takšno, da bi terjalo takojšnje popravilo in da to ni bilo tako nujno, da z njim ne bi bilo mogoče počakati še nekaj mesecev in v tem času ugotoviti potreben obseg del, njihove cene, zbrati ponudbe ter pridobiti ustrezno soglasje etažnih lastnikov, ki bi jih oprava del tudi finančno bremenila.

Da lahko upravnik od etažnih lastnikov zahteva povrnitev stroškov plačila opravljenega posla, mora za to izkazati ustrezno pravno podlago: predhodno soglasje etažnih lastnikov ali pa sklep sodišča v nepravdnem postopku (28. člen SZ-1). Tožnica ni imela predhodnega soglasja kvalificirane kapitalske večine etažnih lastnikov za sklenitev pogodbe o zavarovanju, druge ustrezne pravne podlage za izvedbo posla izrednega upravljanja pa v svojih vlogah v postopku pred sodiščem prve stopnje ni zatrjevala, zato do povrnitve stroškov plačanih zavarovalnih premij ni upravičena. Čeprav SZ-1 v času izvedbe glasovanja s podpisovanjem listine elektronskega glasovanja še ni urejal (primerjaj sedaj veljavni 35.a člen SZ-1), zgolj zaradi zakonske neurejenosti elektronskega glasovanja v času izvedbe postopka glasovanja s podpisovanjem listine, takšnemu načinu glasovanja še ni mogoče odreči veljavnosti, če je bilo v postopku sprejemanja te odločitve zagotovljeno, da so bili etažni etažni lastniki ustrezno informirani o sprejemanju odločitev, da so imeli možnost v postopku sodelovati in na ta način ustrezno varovati svoje premoženjske interese ter da so bili na takšen način oddani glasovi

Da lahko upravnik zahteva povrnitev stroškov opravljenega posla od etažnih lastnikov (tudi tistih, ki mu ugovarjajo), mora imeti ustrezno pravno podlago (pooblastilo) za njegovo izvedbo – predhodno soglasje kapitalske večine etažnih lastnikov ali odločbo sodišča. Trditveno in dokazno breme glede pravne podlage je bilo na tožnici, ki pa mu ta ni zadostila. Toženka je v tem sporu ugovarjala višini stroškov, tožnica pa bi morala pojasniti in dokazati, na kakšen način je prišla do iztoževanega zneska. Dokazati bi torej morala tudi, da so bili računi dobaviteljev in izvajalcev res izdani v zatrjevani višini. Tega dokaznega bremena pa tožnica ni zmogla, saj računov dobaviteljev in izvajalcev za stroške rednega upravljanja (kljub toženkinemu ugovoru) ni predložila.

Sodišče prve stopnje je na podlagi zemljiškoknjižnih podatkov pravilno ugotovilo, da ima sporna nepremičnina osem etažnih lastnikov in le osem in ne devet posameznih delov. Posamezni deli v dvo ali večstanovanjski stavbi so stanovanja (4. člen SZ-1). Del stavbe št. 8, ki ga predlagatelj šteje za posamezni del, to ni, saj gre za skupni komunikacijski prostor in zato splošni skupni del (5. člen SZ-1). Določitev upravnika v stavbi torej ni obvezna, tak posel rednega upravljanja torej po SZ-1 in SPZ ni nujen, kar izključuje intervencijo sodišča v nepravdnem postopku. Da bi bila določitev upravnika iz kakšnih drugih razlogov v konkretnem primeru nujen posel, iz navedb, podanih pred sodiščem prve stopnje ne izhaja. Trditve o ovirah pri poslih rednega upravljanja, ker stavba nima upravnika, niso takšne, ki bi to utemeljevale. Upravnik večstanovanjske stavbe je le pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe, in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Etažni lastniki odločitve o (rednih in izrednih) poslih upravljanja, sprejemajo sami, upravnik pa je tisti, ki sprejete sklep

Izvajalčeva storitvena obveznost (v konkretnem primeru na tej strani po pooblastilu nepravdnega sodišča nastopa tožnica kot plačnica izvajalcu, ki ga je angažira) ima namreč značilnost obligacije rezultata (641. in 642. člena Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ), zato toženec kot etažni lastnik ni dolžan izvršiti plačila za dela na skupnih delih stavbe v sorazmerju z njegovim solastniškim deležem, dokler gradbena dela niso izvršena v celoti.

O dopustni nujni gestiji bi lahko govorili le v primeru, če bi tožnica kot poslovodja brez naročila (gestor) ravnala v stiski, torej kadar posla ne bi bilo mogoče odložiti, ker bi sicer nastala škoda, obstajati pa bi morala konkretna nevarnost škode, ki jo je gestor želel preprečiti s svojim ravnanjem oziroma je škoda že nastajala.

Naknadna odobritev posla lahko vpliva le na pravno razmerje med upravnikom in etažnim lastnikom, ki je plačal svoj delež, in pomeni, da ravnanje upravnika v razmerju do posameznega etažnega lastnika ni gestija, temveč mandatno pogodbeno razmerje. V tem primeru se upravnik šteje za prevzemnika naročila oziroma da ga je etažni lastnik pooblastil za sklenitev pogodbe, katere veljavnost je odvisna od odobritve ustrezne večine. Sodno varstvo po SZ-1 ne izključuje uporabe določila o nujni gestiji. Nujna gestija pride v poštev, ko je treba ukrepati hitro in ni mogoče čakati na sodno varstvo. To je namenjeno varstvu preostalih aktivnih etažnih lastnikov, tako da sodišče z nadomestilom manjkajoče volje pasivnih lastnikov ustvari pravno podlago za izvedbo posla.

Revizija se dopusti glede vprašanj: - ali lahko upravnik večstanovanjske stavbe začne izvajati posel rednega upravljanja ali nujna vzdrževalna dela preden dobi soglasje etažnih lastnikov oz. brez veljavno sprejetih sklepov etažnih lastnikov, - ali etažni lastniki odgovarjajo za plačilo stroškov, ki so posledica izvedbe takšnih poslov, če upravnik naknadno, že po izvedbi posla, pridobi ustrezna soglasja etažnih lastnikov, ki imajo ustrezno večino solastniških deležev, pri čemer pa ta soglasja ne pridobi na način, kot ga predvideva SZ-1, torej s sklepom etažnih lastnikov ali odločbo sodišča, temveč s konkludentnim ravnanjem posameznih etažnih lastnikov, ko opravijo ali prevzamejo obveznost plačila svojega dela stroškov.

Čim je tožena stranka ugovarjala izračunu posameznih postavk stroškov in posledično poziv sodišča v okviru materialno procesnega vodstva v tej smeri ni bil potreben, bi tožeča stranka morala navesti znesek, ki ga je plačala dobavitelju za dobavo oziroma storitev, ključ delitve (del celote) in znesek, ki je odpadel na toženo stranko za vsako postavko vtoževanega računa. Tožeča stranka bi torej morala v svoji trditveni podlagi metodo izračuna posameznega stroška aplicirati na konkretno vtoževane stroške in se ne zgolj sklicevati na obširno listinsko dokumentacijo v obliki razdelilnikov. Šele v takem primeru bi sodišče lahko opravilo preizkus pravilnosti obračuna med strankama spornih stroškov. Sodišče prve stopnje v konkretnem primeru zahteve ni zavrnilo iz razloga, ker tožena stranka ni bila neupravičeno obogatena, temveč iz razloga, ker zatrjevane obogatitve zaradi pomanjkljive trditvene podlage po višini ni moglo preveriti.

Upravnik ni upravičen do povrnitve stroškov zastopanja v (še ne zaključeni) pravdi, ki jo vodi del etažnih lastnikov v zvezi s skupnimi deli stavbe v etažni lastnini, če odločitev o vložitvi tožbe ni bila sprejeta s potrebno večino etažnih lastnikov. Do povrnitve stroškov, plačanih za izvedbo popravil, ki nimajo podlage v sklepu etažnih lastnikov, je upravnik upravičen le ob izpolnjenosti predpostavk za poslovodstvo brez naročila (199. člen OZ).

Toženec odškodninsko odgovornost tožeče stranke utemeljuje z opustitvijo obveznosti sprožiti sodni postopek, pri tem pa ni navedel ustrezne trditvene podlage, ki bi kazala na to, da je tožeča stranka kot upravnik res opustila dolžno ravnanje po določbi 28. člena SZ-1. Zgolj trditev tožene stranke, da bi moral upravnik sprožiti sodni postopek, ker je tožniku v stanovanju zamakalo, ne zadostuje za zaključek o protipravnem ravnanju tožeče stranke, ki bi bilo lahko podlaga za odškodninsko terjatev toženca.

SZ-1 ne predvideva možnosti, da bi, če zahtevano soglasje za odpoved pogodbe o upravljanju ni doseženo, tak sklep sprejelo sodišče. Zakon sicer tudi razrešitev upravnika uvršča med posle rednega upravljanja, vendar pa je možnost, da sklep etažnih lastnikov nadomesti sodišče s svojo odločbo, predvidena le za posle, ki so nujni za redno vzdrževanje stvari. Pri deljivih obveznostih (in denarna obveznost je deljiva) se solidarnost ne domneva oziroma obstoji le, če je dogovorjena ali posebej določena. Ker sodišče v izreku obveznosti ni opredelilo kot solidarne, velja, da vsaka od predlagateljic dolguje le svoj del obveznosti, to je vsaka ¼.

Glede terjatev upravnika večstanovanjske hiše tudi v primeru, ko gre za povračilo stroškov, ki jih je upravnik za etažne lastnike poravnal iz lastnih sredstev, je po uveljavitvi OZ potrebno uporabiti enoletni zastaralni rok, kolikor gre za terjatve, ki se plačujejo v trimesečnih ali krajših rokih. Ni res, da bi moral biti sklep o porabi sredstev rezervnega sklada sprejet na zboru lastnikov, saj določbe SZ-1 ne vsebujejo kogentnih določb o obliki odločanja etažnih lastnikov. Tudi 1. odst. 34. čl. SZ-1 določa, da lahko o poslih upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastniki odločajo s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov, ali na zboru lastnikov.

Če je odločitev v nepravdnem postopku, v katerem bi sodišče moralo odločati po pravilih pravdnega postopka, obremenjena z bistveno kršitvijo postopka, se nepravdni postopek ustavi in postopek nadaljuje po pravilih pravdnega postopka pred prisojnim sodiščem. Ker od vložitve vloge z dne 12. 03. 2010 dalje predlagatelji ne zahtevajo več oblikovanja pravnega razmerja, ampak odločitev v sporu o obstoju civilnopravnega razmerja, je o zadevi treba odločiti po pravilih pravdnega postopka.

V obravnavani zadevi je škoda že pričela nastajati, zato je tožnik kot poslovodja brez naročila, ki je v vsem ravnal, kot je treba, in delal tisto, kar so terjale okoliščine, upravičen zahtevati povračilo potrebnih in koristnih izdatkov.