117. člen SPZ

Naprave in oprema so s pripojitvijo postali del stavbe kot skupnega dela, zato tožnica (upravnica) za njihovo uporabo ni upravičena zahtevati plačila v smislu obratovalnega stroška, saj jih toženka upravičeno uporablja kot etažna lastnica, ki je z lastninsko pravico na posameznem delu pridobila tudi solastninski delež na skupnih delih (napravah in opremi). Uporabnina ni obratovalni strošek, temveč nadomestilo, ki se prizna za zahtevek iz naslova neupravičene obogatitve, ko ni pravne podlage za uporabo. Pritožnica zatrjuje, da pravno podlago predstavljajo pogodbena določila glede obratovalnih stroškov, kar že samo po sebi izključuje takšen zahtevek, saj zahtevek za uporabnino ne more biti utemeljen (še prej pa ne sklepčen), če obstaja pravna podlaga.

Sodišče dovoli nujno pot za nepremičnino, ki nima za redno rabo potrebne zveze z javno cesto ali pa bi bila taka zveza povezana z nesorazmernimi stroški. Bistvena vprašanja, s katerimi se mora sodišče ukvarjati v postopku za določitev nujne poti so torej: 1. kaj predstavlja redno rabo gospodujoče nepremičnine in 2. ali ima gospodujoča nepremičnina za takšno rabo potrebno zvezo z javno cesto ali bi bila taka zveza povezana z nesorazmernimi stroški. Redno rabo nepremičnine je treba ugotavljati v vsakem konkretnem primeru in upoštevati konkretne okoliščine primera. Pojem "redne rabe nepremičnine" se nanaša na vsakodnevno, običajno uporabo nepremičnine v skladu z njenim namenom. Pri večstanovanjski stavbi to pomeni tudi uporabo skupnih prostorov za dostop do stanovanj, do kleti ali skupnih parkirišč. Redna raba večstanovanjske stavbe tako vključuje tudi uporabo dostopnih poti do vhoda stavbe, saj je to običajen del uporabe skupnih prostorov, ki so namenjeni vsem etažnim lastnikom oziroma uporabnikom stavbe. Navedeno izhaja iz zakonske opredelitve, kaj so skupni deli stavbe v skladu z SPZ in SZ-1.

Pri upravljanju nepremičnin s položajem skupnega dela stavbe je, tako kot pri vsakem skupinskem odločanju, treba upoštevati nekaj splošnih načel. Bistveno za skupno odločanje je, da o zadevah skupnosti udeleženci skupnost drug drugemu (jasno in navzven spoznavno) izrazijo svojo voljo glede predmeta skupnosti.

Ob ugotovitvi, da so pogodbo o upravljanju stavbe na naslovu ... 1a, ..., podpisali etažni lastniki, ki imajo več kot 50% solastniških deležev, in ob ugotovitvi, da ima toženka v stavbi, na katero se nanaša ta pogodba, v lasti enega od posameznih delov, je sodišče prve stopnje na podlagi določb 117. in 118. člena SPZ pravilno zaključilo, (i) da je bila pogodba o upravljanju veljavno sklenjena, (ii) da posledično zavezuje tudi toženko, čeprav pogodbe ni podpisala, in (iii) da je zato dolžna tožniku plačati s pogodbo dogovorjeno nadomestilo za opravljanje storitev upravljanja.

Namen dopolnjene zakonske ureditve (13. točka prvega odstavka 25.a člena SZ-1) je v določitvi zakonskega okvira, v katerem bo skupnost oseb, ki jih povezuje (le) lastništvo etažnih enot v isti zgradbi in ki so zaradi tega neogibno soodvisne pri izvrševanju solastninskih upravičenj glede skupnih delov zgradbe, lahko dejansko delovala in bila sposobna urejati skupne zadeve. Med njimi so tudi take, ki terjajo izvedbo sodnih (in drugih) postopkov. Priznanje sposobnosti biti stranka skupnosti vsakokratnih etažnih lastnikov je ustrezen način za izvršitev sklepa etažnih lastnikov o uveljavitvi sodnega varstva v obravnavani zadevi. Skupnost ima lastnosti, ki jo približujejo pravnim osebam in ki so po stališču teorije pomembne za presojo, ali naj se ji podeli sposobnost biti stranka. Je trajna (dokler obstaja stavba z več etažnimi lastniki); ima svoje organe in predviden postopek sprejemanja odločitev; zastopnik je vezan na navodila, sprejeta po tako predvidenem postopku; stroškovno breme je razporejeno med vse, ki imajo potencialno korist od sodne odločbe, toženec pa ima razumne možnosti za izterjavo morebitne stroškovne terjatve iz takega spora.

Pogodbo o upravljanju je podpisala le večina solastnikov poslovno proizvodne stavbe. Glede na navedeno je tako za odločitev, ali tožeča stranka upravičeno zaračunava stroške receptorske službe toženi stranki bistveno, ali izvajanje receptorske službe predstavlja posel rednega ali izrednega upravljanja. Posplošeno nasprotovanje trditvam nasprotne stranke na začetku vloge ali ob začetku (ali na koncu) podajanja trditev na naroku v smislu da: "v celoti prereka navedbe nasprotne stranke iz predhodne vloge, razen v delih, kjer se z njimi izrecno strinja" se v skladu z določilom drugega odstavka 214. člena ZPP ne upošteva. V konkretnem primeru je bil za delitev stroškov uporabljen ključ delitve po kvadraturi. Ta uporabljen ključ dejansko predstavlja zakonsko predviden ključ delitve stroškov v sorazmerju s solastniškimi deleži. Glede na navedeno za odločitev v tem postopku ob izostanku trditev tožene stranke, da bi za delitev moral biti uporabljen kakšen drug, zanjo ugodnejši, veljavno dogovorjen delilni ključ, ni pravno odločilno, ali je bil sklep št. 8/5/6 z dne 15. 9. 2011, s katerim naj bi etažni lastniki na zboru lastnikov določili nov delilni ključ, ki je enak zakonsk

Ne glede ali gre za posamezni del tožnikov ali za skupni del v etažni lastnini, bi toženec v vsakem primeru potreboval soglasje za poseg, saj je s svojim posegom spremenil dotedanji način rabe podstrešja. Sodišče ni prekoračilo tožbenega zahtevka, saj ni ugotovilo nekaj več, niti nekaj drugega. Skupni del stavbe v etažni lastnini je kvečjemu nekaj manj, kot izključna lastnina istega prostora v etažni lastnini.

V 8. členu ZPP je uzakonjeno načelo proste presoje dokazov. Po tem določilu o tem, katera dejstva se štejejo za dokazana, odloči sodišče po svojem prepričanju na podlagi vestne in skrbne presoje vsakega dokaza posebej in vseh dokazov skupaj ter na podlagi uspeha celotnega postopka. V sistemu proste dokazne ocene je sodnik tisti, ki ocenjuje dokaze, pri čemer ni vezan na nobena dokazna pravila o dokazni moči posameznih dokaznih sredstev. Temu nasprotna je vezana dokazna ocena. Po tej oceni, torej po pozitivni legalni dokazni teoriji pravo ne predpisuje le izbire dokaznih sredstev in načina izvajanja dokazov, marveč tudi njihovo dokazno vrednost. Zakon vnaprej striktno določa, kakšno težo ima posamezen dokaz. Ta teorija je bila značilna predvsem za srednjeveško pravo. Kršitev proste dokazne ocene je lahko dvojna. Kadar gre za neupoštevanje metodološkega napotka, ki ga daje 8. člen ZPP, gre lahko za relativno bistveno kršitev določil pravdnega postopka, lahko pa tudi za absolutno bistveno kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP (površna ali pomanjkljiva dokazna ocena). Če pa je argumentacija sicer v skladu s formalnimi okviri proste dokazne ocene, a je vsebinsko neprep

Kljub določbi 118. člena SPZ, da je upravnik v poslih upravljanja zastopnik etažnih lastnikov in da načeloma ni dolžan zalagati lastnih sredstev za pokrivanje obveznosti etažnih lastnikov, to ne izključuje možnosti, da upravnik v okviru pogodbene svobode z dobaviteljem energenta stavbi, ki jo ima v upravljanju, pogodbo sklene v lastnem imenu ter se dobavitelju sam zaveže plačati njegove terjatve iz naslova dobav. Kljub povezanosti trditvenega in dokaznega bremena in načelu, da trditev ni mogoče nadomestiti z dokazi, bi bila v okoliščinah konkretne zadeve zahteva, da bi morala tožeča stranka v okviru tožbenih navedb povzeti vse postavke iz predloženih računov, pretirana in bi pomenila formalistično sojenje ter bi bila v nasprotju z načelom poštenega sojenja. Takšno stališče sodišča prve stopnje je povsem pravilno in glede na okoliščine obravnavanega primera povsem utemeljeno.

Odgovor na vprašanje obstoja (dejanske) etažne lastnine je pomemben zaradi različnih pogojev za veljavnost posla določitve upravnika po Stvarnopravnem zakoniku. Če gre namreč za solastnino, se določitev upravitelja stvari šteje za posel, ki presega okvire rednega upravljanja s stvarjo, zato je za njegovo veljavnost potrebno soglasje vseh solastnikov. Če pa gre za etažno lastnino, predstavlja določitev upravnika posel rednega upravljanja, za katerega je potrebno soglasje solastnikov, ki imajo skupaj več kot polovico idealnih deležev. SPZ dejanske etažne lastnine ne ureja, jo pa ureja Stanovanjski zakon, ki v tretjem odstavku 9. člena določa, da določbe glede upravljanja veljajo tudi za večstanovanjske stavbe, v katerih je vzpostavljena dejanska etažna lastnina, posamezni deli pa še niso vpisani v zemljiško knjigo. Določbe SZ-1 sicer ne veljajo za poslovne stavbe, vendar pa pritožbeno sodišče ne dvomi, da dejanska etažna lastnina ne bi bila mogoča tudi na poslovnih stavbah.

Sodna praksa je zavzela stališče, da vzpostavitev varnostno-recepcijske službe predstavlja posel rednega upravljanja le v primeru, ko se v objektu odvijajo takšne dejavnosti, katerih narava narekuje varnostno-recepcijsko službo za nemoteno uporabo oziroma funkcioniranje objekta. Za presojo, ali gre za posel rednega upravljanja, namreč ni bistveno, kateri (dejanski) etažni lastniki opravljajo dejavnost, ki povečuje požarno ogroženost zadevne stavbe, pač pa je bistveno, da se takšne dejavnosti v tej stavbi nedvomno opravljajo in da je iz tega razloga ter ob upoštevanju zastarelega požarnega sistema podano povečano požarno tveganje za celotno stavbo in s tem (da se zagotovi njeno nemoteno obratovanje) potreba po 24 urni recepciji oziroma varovanju.

Obveznost plačila vtoževanih stroškov mora temeljiti na jasnem, matematično preverljivem izračunu, v katerem ključ njihove delitve ne sme biti neznanka. Ker je v sporu breme trditev in dokazov v zvezi z višino stroškov na upravniku stavbe, njega bremeni okoliščina, da pravilnosti izračuna terjatve ni mogoče preveriti. Sklicevanje na obsežne razdelilnike in ostale dokazne listine kot na del trditvene podlage v primeru ugovora etažnega lastnika, da izračuna stroškov ni mogoče preveriti, ne zadošča, saj obseg dokumentacije onemogoča preizkus pravilnosti izračuna stroškov po posameznih postavkah. Ni namreč naloga sodišča, da iz številnih listin, ki so predložene kot dokaz, samo išče in izbira pomembna dejstva, še zlasti, če gre za obsežno dokumentacijo, kot v obravnavani zadevi. Listinski dokazi so namreč namenjeni zgolj preverjanju resničnosti navedb pravdnih strank, ni pa mogoče z njimi navedb dopolnjevati ali pričakovati, da bo to namesto strank storilo sodišče.

Odgovornost etažnih lastnikov iz naslova neupravičeno unovčene bančne garancije ni nerazdelna. Upravičenec iz garancije je tisti, ki je dejansko prejel znesek, do katerega sicer naj ne bi bil upravičen. Gre torej za enotne sospornike, ki pa niso nujni sosporniki.

Posamezni etažni lastnik se z odjavo iz sistema daljinskega ogrevanja ne more razbremeniti skupnega stroška, ki je posledica veljavno sprejete odločitve etažnih lastnikov, da se stavba priključi na sistem daljinskega ogrevanja.

V tožbi sami tožeča stranka sploh ni opredelila obdobja, na katerega se nanašajo njeni zahtevki. Priložila pa je listine: izpis odprtih postavk in račune. Ene in drugo so sicer lahko dokazi, ti pa ne morejo nadomeščati trditev. 212. člen ZPP namreč jasno razlikuje med trditvami in dokazi. Na temelju sklenjenih pogodb tožeča stranka od tožene stranke ne more zahtevati ničesar, saj upravniki sami niso bili pogodbene stranke. Vse štiri pogodbe, ki jih je navedlo prvostopenjsko sodišče, sta namreč sklenili tožeča stranka in prva toženka, pri čemer je bila prva toženka vselej zastopnica etažnih lastnikov. Na pogodbenem pravnem temelju bi lahko tožeča stranka kvečjemu zahtevala plačilo od etažnih lastnikov, ne pa od toženk. Pogodbeni stranki sta v tem primeru na eni strani dobavitelj, na drugi strani pa etažni lastniki. Upravnik je namreč le zastopnik etažnih lastnikov (prvi odstavek 68. člena SZ-1), ne pogodbena stranka. Tožeča stranka ne navaja, da se je upravnik zavezal plačevati toplotno energijo, ki jo je dobavljala tožeča stranka etažnim lastnikom. Upravitelj pa ima na temelju takšne pogodbe vendarle dolžnost do samega dobavitelja. Tretji osebi je namreč dolžan na njeno za

Spor med strankama o tem, ali naj v spornem zidu predmetna prehoda ostaneta ali pa naj se zapreta (zazidata), s čimer se onemogoči prehod skozi odprtine zidu, predstavlja vprašanje določitve rabe skupne stvari.

Ne drži, da je namestitev energetske fasade vedno posel, ki presega redno upravljanje in da to izhaja iz sodne prakse, konkretno iz sodbe tega pritožbenega sodišča I Cp 2169/2015. To je odvisno od dejanskih okoliščin vsakokratnega primera - konkretno od poteka pričakovane dobe trajanja, ki v navedenem primeru ni bila dosežena, tu pa očitno ni bila sporna; v pritožbenem postopku niti ne bi več mogla biti izpodbijana, ker gre za spor majhne vrednosti in se dejansko stanje ugotavlja samo pred sodiščem prve stopnje.

Ne glede na to, kakšna je bila sicer pravna narava takšne pogodbe je očitno, da sklenjena pogodba zavezuje obe pogodbeni stranki (prvi odstavek 125. člena OZ). Posebnost takšne pogodbe je kvečjemu, da jo lahko sklenejo etažni lastniki, če dosežejo za njeno sklenitev potrebno večino. Lahko bi jo sicer tudi odpovedali - 10. člen Pogodbe št. K/D je to predvideval. Vendar so jo lahko odpovedali le, če so sprejeli sklep s potrebno večino. Odpoved pogodbe s strani enega samega etažnega lastnika torej ni bila mogoča. Etažni lastniki so dolžni vzdrževati skupne dele. K poravnavanju storitev tožeče stranke je bila tožena stranka zavezana na temelju Pogodbe, kolikor je šlo za stroške kurilnice. Da jih mora poravnati, sicer določa tudi prvi odstavek 117. člena in 68. člen SPZ.

Predlagateljica s tem, ko je dela izvedla pred pridobitvijo soglasja nasprotne udeleženke ali sklepa sodišča, ki bi nadomestil to soglasje, ravnala enostransko, kar pomeni, da je izvedla poslovodstvo brez naročila, katerega posledice se v primeru spora razrešujejo v pravdnem postopku. Sodna odločba, s katero sodišče v nepravdnem postopku uredi razmerje med solastniki, kadar se ti ne morejo sporazumeti o poslu rednega upravljanja, ki je nujen za redno vzdrževanje stvari, je oblikovalne narave. Z njo sodišče oblikuje pravno razmerje med udeleženci postopka, ki sami niso dosegli potrebnega soglasja, oziroma nadomesti njihovo voljo. Oblikovalna sodna odločba začne učinkovati šele s pravnomočnostjo, zato njena izdaja v obravnavanem primeru ne bi spremenila dejstva, da je šlo pri že izvedenih delih za enostransko ravnanje predlagateljice in ne za ravnanje, ki bi imelo pravno podlago v predhodnem dogovoru ali v predhodnem sklepu nepravdnega sodišča. V zvezi z vprašanjem nujnosti izvedenih del je treba upoštevati, da se njihova nujnost presoja glede na stanje ob odločanju.

Prehod na varovanje 24 ur na dan vse dni v tednu bi predstavljal spremembo Pogodbe o medsebojnih razmerjih, za sklenitev katere zakon zahteva pisno obliko, enaka zahteva pa velja tudi za vse njene poznejše spremembe ali dopolnitve. Ker se s tako spremembo povečujejo obveznosti tožene stranke, ustni dogovor o tem ni veljaven.