44. člen SZ-1

Etažni lastniki kot solastniki splošnega skupnega dela zaradi nedovoljene uzurpacije s strani enega etažnega lastnika stavbe in njene najemnice vlagajo tožbo na plačilo uporabnine (njim) na podlagi s strani večine etažnih lastnikov sprejetega sklepa, s katerim so pooblastili upravnika, da v imenu vseh etažnih lastnikov in na njihov račun sproži postopek za plačilo uporabnine. Še posebej v skupnostih z velikim številom etažnih lastnikov lahko vztrajanje pri samostojnem procesnem položaju vsakega od etažnih lastnikov privede do znatnih zastojev v postopku. Za priznanje sposobnosti biti stranka je pomembno zakonsko pooblastilo upravnika za zastopanje etažnih lastnikov v poslih upravljanja, kar zajema tudi zastopanje etažnih lastnikov v teh razmerjih pred sodišči.

Tožnik je pravilno postavil tožbeni zahtevek glede navedenih vplačil v rezervni sklad tako, da je zahteval plačilo na posebni fiduciarni račun.

Toženec je v vlogah substancirano zatrjeval in v ta namen predložil dokaze, da sklep glede višjega zneska mesečnega vplačila v rezervni sklad ni bil sprejet s predpisano večino solastniških deležev, tožnik pa na te navedbe ni substancirano odgovoril. Tožnik tudi v pritožbi ne zatrjuje, da so etažni lastniki veljavno sprejeli načrt vzdrževanja, ki je vseboval vse predpisane sestavine, na podlagi katerega so s potrebno večino glasov sprejeli sklep o povišanju vplačil v rezervni sklad. O višjem znesku mesečnega plačila v rezervni sklad se torej mora odločiti po postopku, kot ga določa SZ-1 in vedno le v povezavi s sprejetim načrtom vzdrževanja, kot to določa 26. člen SZ-1. Iz teh razlogov tudi niso odločilne pritožbene navedbe, da bi sodišče prve stopnje moralo ugotoviti, ali sta toženec in njegova pravna prednica prejšnjemu upravniku plačevala povišani del mesečnega prispevka v rezervni sklad.

Rezervni sklad ima pravno naravo skupnega namenskega premoženja. Na ta način se zbirajo finančna sredstva za bodoče izdatke v zvezi s stavbo v etažni lastnini, med drugim za stroške z vzdrževanjem skupnih delov. Ker so bila poravnavi vtoževanega zneska namenjena sredstva rezervnega sklada in ker so ta sredstva zadoščala za celotno poplačilo opravljenih vzdrževalnih del, bi morala upravnica te stroške v celoti pokriti iz rezervnega sklada.

Poleg formalne pravilnosti zapisnika se za veljavnost sklepa o višjem vplačilu v rezervni sklad zahteva tudi izpolnjenost zakonsko predpisanih predpostavk. Višji prispevek se lahko določi zgolj v povezavi z načrtom vzdrževanja. Ta je bil veljavno sprejet. Etažni lastniki so glasovali o vsakem predlaganem vzdrževalnem delu posebej, posamezni sklepi so bili sprejeti z zadostno večino in v njih je bil določen način financiranja (plačilo iz sredstev rezervnega sklada stavbe). Pred glasovanjem je bil za večino del predstavljen okvirni strošek. Sredstva rezervnega sklada niso namenjena zgolj poravnavi stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, temveč tudi drugih (dodatnih) del, vezanih na učinkovitejšo rabo energije, plačilu izboljšav, nujnih vzdrževalnih del, odplačevanju v te namene najetih posojil in zalaganju stroškov izterjave plačil v rezervni sklad.

Etažni lastniki so odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače (prvi odstavek 30. člena SZ-1), česar pa pritožnica ne zatrjuje. Po logiki, ki jo ponuja pritožnica, bi tudi za strešno sanacijo večstanovanjske stavbe nosili stroške le tisti lastniki na najvišjih nadstropjih, ki jim streha zamaka, ne pa tudi tisti v nižjih nadstropjih, ki zaradi tega nimajo neposredne škode (ali koristi), kar je seveda življenjsko nevzdržno.

Pritožbeno sodišče pritrjuje stališču sodišča prve stopnje, da glede na okoliščine obravnavanega primera, za odločitve v zvezi z rezervnim skladom za vhod na naslovu Ulica 7 zadostuje večina etažnih lastnikov na omenjenem naslovu in ne na ravni celotne stavbe. Ker so etažni lastniki vhoda na naslovu Ulica 7 leta 1995 sklenili pogodbo o upravljanju, ki z uveljavitvijo SZ-1 ni prenehala veljati, in je bila tožeča stranka stranka imenovana za upravnika vhoda (in ne celotne večstanovanjske stavbe), ni v nasprotju s SZ-1, če do ureditve enotnega rezervnega sklada vodi sredstva obveznega rezervnega sklada posebej za ta vhod. Zavzeto stališče sodišča prve stopnje dodatno potrjuje tudi dejstvo, da je novela SZ-1E v 41. členu uredila situacije, kot je obravnavana. V prvem odstavku namreč določa, da etažni lastniki večstanovanjske stavbe, ki imajo na dan uveljavitve tega zakona določenih več upravnikov (po vhodih), v petih letih od uveljavitve tega zakona določijo enega upravnika, ki za večstanovanjsko stavbo vzpostavi en rezervni sklad. Določbe ni mogoče razlagati tako ozko, da bi moral biti za vsak vhod imenovan drug upravnik, temveč je bistveno to, da so etažni lastniki odločitve

Skladno z določilom prvega odstavka 29. člena SZ-1 etažni lastniki o poslih, ki presegajo redno upravljanje stanovanjske hiše, odločajo s 75 % solastniških deležev. Kot je zgoraj pojasnjeno, je predmet vzdrževanja v tej pravdi energetska prenova večstanovanjske stavbe, ki pred tem ni imela toplotne izolacije fasade. Pravilna je presoja sodišča prve stopnje, da so etažni lastniki skladno z zakonom z navadno večino izposlovali sklep o povečanju sredstev za posle rednega vzdrževanja, vendar so ti posli presegali okvir rednega vzdrževanja. Odločanje o načrtu vzdrževanja šteje za posel rednega upravljanja (tretji odstavek 26. člena SZ-1) le, če gre dejansko za zadeve, ki se nanašajo na redno vzdrževanje. Torej za posle, ki se skladno z veljavnimi predpisi štejejo za redno vzdrževanje. Drugačno razlaganje tega določila bi pomenilo obid zakona, saj bi omogočalo, da se za navadno solastniško večino sprejme tudi odločitev o povišanju plačil v rezervni sklad zaradi izvedba poslov, ki ne predstavljajo rednega vzdrževanja. To pa ni skladno z naravo in namenom rezervnega sklada.

V pravdnem postopku, ki se nadaljuje po dolžnikovem ugovoru zoper sklep o izvršbi, tvori tožbo predlog za izvršbo na podlagi verodostojne listine skupaj s prvo pripravljalno vlogo. Tožeča stranka bi morala zahtevati plačilo na poseben transakcijski račun etažnih lastnikov, kjer se zbirajo sredstva rezervnega sklada, in ne na račun upravnika. Razpolagalna sposobnost etažnih lastnikov je zaradi stroge namenskosti in nepovratnosti sredstev rezervnega sklada zelo omejena. Kakršen koli prenos materialnopravnih upravičenj etažnih lastnikov na sredstvih rezervnega sklada mimo dovoljenih namenov uporabe, ki so izrecno in kogentno določeni, ni dovoljen.

Ker so sredstva rezervnega sklada skupno premoženje etažnih lastnikov (drugi odstavek 119. člena SPZ), ki se smejo po zakonu uporabiti samo za poravnavo nekaterih stroškov vzdrževanja skupnih delov stavbe v etažni lastnini, je pravilen zaključek, da toženec ni izkazal, da bi bilo zatrjevano terjatev mogoče pobotati s terjatvijo etažnih lastnikov iz naslova njegovih dolžnih vplačil v rezervni sklad.

Pogoji za priznanje lastnosti stranke etažnim lastnikom v predmetni zadevi niso podani. Stanovanjski zakon omogoča skupnosti etažnih lastnikov, da se registrirajo kot pravna oseba, vendar je njihova pravna sposobnost omejena na sklepanje poslov v zvezi z upravljanjem stanovanjske hiše. Zato ni nobene podlage, da bi v sporu, ki presega okvir upravljanja in se nanaša na stvarnopravna razmerja, lastnost stranke priznali etažnim lastnikom, ki niti niso organizirani v skupnost lastnikov. Poleg tega etažni lastniki v predmetni zadevi nimajo premoženja, na katerega bi bilo mogoče seči z izvršbo. V poštev bi prišla kvečjemu sredstva rezervnega sklada, vendar je po prvem odstavku 45. člena SZ-1 na premoženje rezervnega sklada dovoljena izvršba samo za plačilo obveznosti iz pravnih poslov, sklenjenih v skladu s prvim odstavkom 44. člena. Uporabno dovoljenje, ki je bilo podlaga za prevzem posameznih delov stavbe (in z njimi povezanih skupnih delov), je bilo izdano tudi za sporna parkirna mesta, ta so bila takrat fizično že vrisana. Ob vpisu etažne lastnine so bila ta parkirna mesta vpisana kot posamezni del in ne kot skupni del, tožeča stranka ni izkazala, da bi bila sporna parkirna

Upravnik ima aktivno procesno legitimacijo za izterjavo vplačil v rezervni sklad že na podlagi zakona. Če etažni lastnik ne vplača svojega prispevka v rezervni sklad, ga ima upravnik po določbi tretjega odstavka 44. člena SZ-1 oziroma šestega odstavka 119. člena SPZ pravico pozvati k plačilu, pri čemer se poziv šteje za verodostojno listino v smislu določb zakona, ki ureja izvršbo in zavarovanje. Poleg tega iz četrtega odstavka 118. člena SPZ izhaja zakonsko pooblastilo upravniku, da v sodnih postopkih (za zavarovanje pravic in koristi etažnih lastnikov) vlaga tožbe v imenu etažnih lastnikov. Upravnik ima torej položaj zastopnika, zato na tej podlagi ne more kot stranka tj. v lastnem imenu izterjevati stroškov rednega upravljanja, razen, če je stroške založil iz lastnih sredstev. Upravnik s predlogom za izvršbo ni zahteval povrnitev stroškov, ki bi jih založil iz lastnih sredstev. Tožeča stranka je namreč zatrjevala, da so kot etažni lastniki nosilci konkretno vtoževane terjatve. Čim je tako, pa ne gre za to, da je upravnik kot tožeča stranka predlog za izvršbo vložil v lastnem imenu in za lasten račun. Podlage za zaključek, da je upravnik nastopal kot stranka, zato ni.</p

Sredstva rezervnega sklada so skupno premoženje etažnih lastnikov (drugi odstavek 119. člena SPZ), zato so etažni lastniki kot materialnopravni upravičenci aktivno legitimirani od neplačnikov izterjati plačila v rezervni sklad. Ne glede na to, ali so upravnik in etažni lastniki sklenili poseben dogovor, pa ima upravnik aktivno procesno legitimacijo za izterjavo vplačil v rezervni sklad že na podlagi zakona (šesti odstavek 119. člena SPZ), če zahteva plačilo na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo. Upravnik lahko svoje upravičenje za izterjavo vplačil v rezervni sklad prenese na drugo osebo, ki mora od etažnega lastnika terjati plačilo v svojem imenu, vendar na poseben račun, na katerem se rezervna sredstva zbirajo. Ker je bila med upravnikom in tožnikom s pogodbo na tožnika prenesena pravica do izterjave prispevkov v rezervni sklad, tožnik pa je plačilo terjal v svojem imenu in na račun etažnih lastnikov, je tožnik upravičen vložiti predmetno tožbo. Določitev višjega zneska mesečnega vplačila v rezervni sklad pri odločanju o načrtu vzdrževanja se na podlagi tretjega odstavka 26. člena SZ-1 in prvega odstavka 41. člena SZ-1 šteje za posel rednega upravljanja, o

Ne obstaja dolžnost sodišča, da se opredeli prav do vseh dejstev in dokazov v postopku, temveč se mora opredeliti le do tistih, ki so po pravni oceni sodišča relevantni, kar pa je sodišče prve stopnje storilo. Ni dvoma, da so stroški v zvezi z izdelavo vrat, ki bi morala biti vgrajena, nastali na podlagi veljavno sprejetega sklepa, zato so jih (vsi) etažni lastniki dolžni nositi v skladu s svojimi solastniškimi deleži. Morebitno krivdno oziroma odškodninsko odgovornost za oviranje izvedbe del bodo morali etažni lastniki reševati v notranjem medsebojnem razmerju. Pritožbeno sodišče se strinja, da predstavlja zamenjava prvotnih vhodnih vrat večstanovanjske stavbe, zgrajene leta 1961, posel, namenjen ohranjanju uporabnosti in vrednosti objekta oz. izboljšavo, ki upošteva napredek tehnike oz. zamenjavo dotrajanega elementa, in kot taka tudi posel rednega upravljanja, za katerega je skladno s prvim odstavkom 25. člena SZ-1 potrebno soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.

Zgolj zahteva po predpisani obliki načrta vzdrževanja ne more biti razlog, da se volja etažnih lastnikov, če je bilo zahtevano soglasje doseženo, ne upošteva. Odločitev, da se zbor ponovi čez 30 minut, je bila sprejeta na podlagi predhodno sprejetega sklepa in torej na podlagi odločitve etažnih lastnikov o tem, kako se bo v primeru nesklepčnosti sklical ponovljeni zbor. Obe odločitvi sta skladni s tretjim odstavkom 37. člena SZ-1 - znotraj zakonskega časovnega okvira in tudi praktični z vidika porabe časa. Namen zakonskih določb o sklicevanju zbora etažnih lastnikov je zagotoviti potrebne informacije in možnost udeležbe na zboru lastnikov.

Upravnik ima aktivno procesno legitimacijo za izterjavo vplačil v rezervni sklad, pod pogojem, da zahteva plačilo na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo. Ker s tožbenim zahtevkom ni zahteval plačila sredstev rezervnega sklada na poseben račun (kar bi bila dopustna oblika posrednega mandatnega zastopanja), mu toženec vtoževanega zneska ni dolžan plačati. Upravnik ima že na podlagi zakona aktivno procesno legitimacijo za izterjavo vplačil v rezervni sklad (tretji odstavek 44. člena SZ-1, šesti odstavek 119. člena SPZ). Skladno s prvim odstavkom 42. člena SZ-1 (in drugim odstavkom 119. člena SPZ) mora upravnik zagotoviti, da se vsa vplačila etažnih lastnikov v rezervni sklad vodijo na posebnem transakcijskem računu. Upravnik lahko izvaja vplačila etažnih lastnikov preko svojega transakcijskega računa, vendar mora najkasneje v roku 10 dni od vplačila posameznega etažnega lastnika odvesti sredstva, vplačana za namen rezervnega sklada, na transakcijski račun rezervnega sklada (tretji odstavek 42. člena SZ-1). Ta tehnična olajšava pa velja le za primer izvensodnega plačevanja sredstev rezervnega sklada, v primeru sodnega uveljavljanja plačila sredstev rezervneg

O dopustni nujni gestiji bi lahko govorili le v primeru, če bi tožnica kot poslovodja brez naročila (gestor) ravnala v stiski, torej kadar posla ne bi bilo mogoče odložiti, ker bi sicer nastala škoda, obstajati pa bi morala konkretna nevarnost škode, ki jo je gestor želel preprečiti s svojim ravnanjem oziroma je škoda že nastajala.

Upravnik ima aktivno procesno legitimacijo za izterjavo vplačil v rezervni sklad, če zahteva plačilo na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo. Upravnik v razmerju do etažnih lastnikov vedno nastopa v svojem imenu, zato tudi poziv za vplačilo v rezervni sklad (ki se šteje za verodostojno listino v smislu določb ZIZ) sestavi in pošlje v svojem imenu. Tako ravna tudi v primeru, če je treba zaradi izterjave vložiti predlog za izvršbo.

Po določilu prvega odstavka 44. člena SZ-1 je sredstva rezervnega sklada mogoče uporabiti samo za poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja, pa tudi za dela, vezana na učinkovitejšo rabo energije. Da dodatna toplota strehe ob istočasni sanaciji pomeni prav to, ne more biti dvoma.