34. člen SZ-1

Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da v času oprave spornega posla oziroma popravila strehe njeno stanje ni bilo takšno, da bi terjalo takojšnje popravilo in da to ni bilo tako nujno, da z njim ne bi bilo mogoče počakati še nekaj mesecev in v tem času ugotoviti potreben obseg del, njihove cene, zbrati ponudbe ter pridobiti ustrezno soglasje etažnih lastnikov, ki bi jih oprava del tudi finančno bremenila.

Etažni lastniki so odgovorni za plačilo vseh stroškov upravljanja ter drugih stroškov, ki izvirajo iz večstanovanjske stavbe, v skladu s svojimi solastniškimi deleži, če pogodba o medsebojnih razmerjih ne določa drugače (prvi odstavek 30. člena SZ-1), česar pa pritožnica ne zatrjuje. Po logiki, ki jo ponuja pritožnica, bi tudi za strešno sanacijo večstanovanjske stavbe nosili stroške le tisti lastniki na najvišjih nadstropjih, ki jim streha zamaka, ne pa tudi tisti v nižjih nadstropjih, ki zaradi tega nimajo neposredne škode (ali koristi), kar je seveda življenjsko nevzdržno.

Da lahko upravnik zahteva povrnitev stroškov opravljenega posla od etažnih lastnikov (tudi tistih, ki mu ugovarjajo), mora imeti ustrezno pravno podlago (pooblastilo) za njegovo izvedbo – predhodno soglasje kapitalske večine etažnih lastnikov ali odločbo sodišča. Trditveno in dokazno breme glede pravne podlage je bilo na tožnici, ki pa mu ta ni zadostila. Toženka je v tem sporu ugovarjala višini stroškov, tožnica pa bi morala pojasniti in dokazati, na kakšen način je prišla do iztoževanega zneska. Dokazati bi torej morala tudi, da so bili računi dobaviteljev in izvajalcev res izdani v zatrjevani višini. Tega dokaznega bremena pa tožnica ni zmogla, saj računov dobaviteljev in izvajalcev za stroške rednega upravljanja (kljub toženkinemu ugovoru) ni predložila.

Etažni lastniki lahko odločajo s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov (prvi odstavek 34. člena SZ-1). Zakonske skladnosti njenega ravnanja ne omaja dejstvo, da je šlo v bistvu za potrditev sklepa nadzornega odbora, saj je bila navedena listina (odločitev nadzornega odbora) v odnosu do etažnih lastnikov kljub temu zgolj predlog sklepa (glasovanje „za“ ali „proti“). Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, je bil sklep sprejet z več kot polovico solastniških deležev. Posli vzdrževanja večstanovanjske stavbe (ki spadajo med posle rednega upravljanja) po SZ-1 so sklepanje in izvrševanje poslov, ki so potrebni za to, da se ohranjajo pogoji za bivanje in osnovni namen večstanovanjske stavbe kot celote. Za posle vzdrževanja večstanovanjske stavbe se med drugim štejejo dela in storitve za zagotavljanje predpisanih ukrepov varstva pred požarom ter drugih ukrepov za zaščito in reševanje. Nesporno je, da je bil sporni zid zgrajen z namenom zaščite pred poplavami, ker je bila stavba pred tem že poplavljena. Ne drži, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do toženčevega ugovora, da je zid postavljen na tujem zemljišču. V 13. točki obrazložitve je pojasnilo, da se

Sredstva rezervnega sklada so skupno premoženje etažnih lastnikov (drugi odstavek 119. člena SPZ), zato so etažni lastniki kot materialnopravni upravičenci aktivno legitimirani od neplačnikov izterjati plačila v rezervni sklad. Ne glede na to, ali so upravnik in etažni lastniki sklenili poseben dogovor, pa ima upravnik aktivno procesno legitimacijo za izterjavo vplačil v rezervni sklad že na podlagi zakona (šesti odstavek 119. člena SPZ), če zahteva plačilo na poseben račun, na katerem se ta sredstva zbirajo. Upravnik lahko svoje upravičenje za izterjavo vplačil v rezervni sklad prenese na drugo osebo, ki mora od etažnega lastnika terjati plačilo v svojem imenu, vendar na poseben račun, na katerem se rezervna sredstva zbirajo. Ker je bila med upravnikom in tožnikom s pogodbo na tožnika prenesena pravica do izterjave prispevkov v rezervni sklad, tožnik pa je plačilo terjal v svojem imenu in na račun etažnih lastnikov, je tožnik upravičen vložiti predmetno tožbo. Določitev višjega zneska mesečnega vplačila v rezervni sklad pri odločanju o načrtu vzdrževanja se na podlagi tretjega odstavka 26. člena SZ-1 in prvega odstavka 41. člena SZ-1 šteje za posel rednega upravljanja, o

Kot izhaja iz jasnega zapisa vsebine določbe prvega odstavka 34. člena SZ-1, pa tudi iz naslovov in vsebine 35. in 36. člena SZ-1, etažni lastniki o poslih upravljanja odločajo na dva načina, s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov ali na zboru lastnikov. Veljaven sprejem odločitve s podpisovanjem listine tako ni pogojevan z njenim sprejemom na zboru lastnikov. Če na sami listini (izjavi) ni zapisane večine, potrebne za ″veljaven″ sprejem takšnega sklepa, zaradi manjkajočega takšnega zapisa listina ni izgubila svojstva listine iz prvega odstavka 34. člena SZ-1 v zvezi s prvim odstavkom 35. členom SZ-1.

Naknadna odobritev posla lahko vpliva le na pravno razmerje med upravnikom in etažnim lastnikom, ki je plačal svoj delež, in pomeni, da ravnanje upravnika v razmerju do posameznega etažnega lastnika ni gestija, temveč mandatno pogodbeno razmerje. V tem primeru se upravnik šteje za prevzemnika naročila oziroma da ga je etažni lastnik pooblastil za sklenitev pogodbe, katere veljavnost je odvisna od odobritve ustrezne večine. Sodno varstvo po SZ-1 ne izključuje uporabe določila o nujni gestiji. Nujna gestija pride v poštev, ko je treba ukrepati hitro in ni mogoče čakati na sodno varstvo. To je namenjeno varstvu preostalih aktivnih etažnih lastnikov, tako da sodišče z nadomestilom manjkajoče volje pasivnih lastnikov ustvari pravno podlago za izvedbo posla.

Glede na tretji odstavek 29. člena SZ-1 zadošča tričetrtinsko soglasje za izboljšave, za katere ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja, v konkretnem primeru za izdelavo novih vrat v lekarno, s čimer ni bilo poseženo v konstrukcijo objekta. Ko se ugotavlja, ali je za dela treba pridobiti gradbeno dovoljenje, je treba uporabiti definicijo vzdrževanja po ZGO-1, in to različico zakona, ki je veljala v času izvedenih del. Soglasje za izvedbo del v smislu 29. člena SZ-1 je mogoče veljavno dati tudi za nazaj - kot odobritev že izvedenih del. Sprememba parkirnega prostora v vhod v lekarno, namestitev plastičnih pohodnih mrež na zelenico in uporaba zelenice za kavarniški vrt so spremembe, ki glede na drugi odstavek 29. člena SZ-1 zahtevajo soglasje vseh solastnikov. Neustrezna porazdelitev stroškov in drugih bremen v zvezi s solastno stvarjo ni vznemirjanje lastninske pravice v smislu 99. člena SPZ. Primopredaja z zapisnikom in izročitvijo ključev se opravi pri izročitvi stanovanja, medtem ko primopredajo skupnih delov, naprav in prostorov za posamezne etažne lastnike opravi upravnik. Dolžnosti upravnika iz ZVKSES ne vsebujejo njegove dolžnosti, da sam odp

SZ-1 kot enega od načinov sprejemanja odločitev določa tudi odločanje s podpisovanjem listine (prvi odstavek 34. člena). Ta način podrobneje ureja v 35. členu. Pravilno je stališča sodišča prve stopnje, da SZ-1 glede tega načina odločanja ne določa upravičenega predlagatelja. Določilo drugega odstavka 34. člena ZS-1 se izrecno nanaša le na zbor lastnikov. Res je sicer v uvodnih pojasnilih k zakonu dr. Miha Juhart zavzel stališče, da je edino smiselno, da lahko odločanje s podpisovanjem listine začnejo osebe, ki so določene kot sklicatelji zbora, vendar pa takšno stališče sodišča ne zavezuje.

O poslih upravljanja večstanovanjske hiše odločajo etažni lastniki na zboru etažnih lastnikov, tako določa 34. člen SZ-1. Določajo pa na način, določen v določilih tega zakona do vključno 38. člena. Določba tretjega odstavka 48. člena SZ-1 pa določa, da v večstanovanjskih hišah, kjer določitev upravnika ni obvezna in upravnik ni določen (kot je to v obravnavanem primeru v večstanovanjski hiši na naslovu pravdnih strank), morajo etažni lastniki sami zagotoviti izvrševanje vseh poslov, ki po tem zakonu sodijo v krog opravljanja upravniških storitev. Torej morajo po določbah SZ-1 sprejemati odločitve na zboru etažnih lastnikov na predpisan način (z glasovanjem) ali s podpisovanjem listine na predpisan način v členu 39 SZ-1.

Vsaka izboljšava na večstanovanjski hiši še ne predstavlja posla, ki presega okvir rednega upravljanja, če ga je mogoče opredeliti kot potrebnega za zagotavljanje pogojev bivanja, ali če se na ta način le vzpostavlja ali ohranja osnovni namen delovanja večstanovanjske stavbe. Tudi če upravnik ne bi imel posebnega pooblastila za sklenitev pogodbe z drugotoženo stranko, kot je to posebej navedeno v obrazložitvi soglasja etažnih lastnikov, je bil dolžan z drugotoženo stranko skleniti pogodbo, ker je na podlagi 1. alineje 4. odstavka 118. člena SPZ dolžan izvajati sklepe etažnih lastnikov. Umik soglasja devetindvajsetih etažnih lastnikov nima pravnega učinka, ker je bilo v postopku izdaje začasne odredbe izkazano s stopnjo verjetnosti, da je bila o poslih, ki presegajo okvir rednega upravljanja, sprejeta odločitev etažnih lastnikov v skladu z določbami SZ-1, zato odločitev zavezuje vse etažne lastnike, tako tiste, ki so podpisali soglasje, kot tiste, ki soglasja niso podpisali.

Tožniki s tožbo zahtevajo varstvo pred motenjem posesti, ker jim je tožena stranka, t. j. Etažni lastniki stavbe ... (ne posamezni poimensko navedeni etažni lastniki) z namestitvijo zapornic onemogočila (dotedanjo) uporabo parkirišč. Zapornice so skupna naprava večstanovanjske stavbe, ki je v solasti Etažnih lastnikov stavbe ... Ker etažni lastniki odločitve, ki se nanašajo na upravljanje s solastnim oziroma skupnim premoženjem sprejemajo s predpisano večino (odvisno, ali gre za posle redne ali izredne uprave), po svojih organih (zakonito) sprejeti sklepi pa vežejo vse etažne lastnike, ki so v določenem časovnem trenutku člani te skupnosti, so izpolnjeni pogoji za podelitev pravdne sposobnosti toženi stranki. V prid podelitvi pravdne sposobnosti govore tudi procesna ekonomija in neodvisnost pravnih razmerij od spremembe članstva (v primeru spremembe lastništva je treba v postopek pritegniti novega lastnika).

Upoštevajoč dejansko ugotovitev sodišča prve stopnje, da so pogodbo o upravljanju podpisali etažni lastniki z več kot 50 % solastniškim deležem, ki ne more biti predmet pritožbenega preizkusa, je zaključek sodišča prve stopnje o veljavni sklenitvi pogodbe o upravljanju pravilen. Ker so objavljeni predpisi, kot je tudi zadevni pravilnik, znani vsem in veljajo za vse enako, se toženka na nepoznavanje ključa delitve stroškov obratovanja, kot izhaja iz navedenega pravilnika, povsem neutemeljeno sklicuje.

Ker je spor o veljavnosti sklepov etažnih lastnikov mogoče rešiti le za vse etažne lastnike na enak način, bi moral tožnik tožbo naperiti zoper preostale etažne lastnike kot nujne enotne sospornike.

Upravni organ je v postopku vpisa upravnika v register omejen le na formalno preverjanje, ali je pogodba o upravljanju podpisana s predpisano večino. Ugotavljanje verodostojnosti podpisov, pravilnosti načina podpisovanja in pooblastil za podpise ter ugotavljanje lastninskih razmerij glede nepremičnin, na katere se nanašajo ti podpisi, pa brez dvoma sodi v okvir presoje veljavnosti te pogodbe oziroma njene sklenitve, ki je pridržana pravdnemu sodišču.

Glede terjatev upravnika večstanovanjske hiše tudi v primeru, ko gre za povračilo stroškov, ki jih je upravnik za etažne lastnike poravnal iz lastnih sredstev, je po uveljavitvi OZ potrebno uporabiti enoletni zastaralni rok, kolikor gre za terjatve, ki se plačujejo v trimesečnih ali krajših rokih. Ni res, da bi moral biti sklep o porabi sredstev rezervnega sklada sprejet na zboru lastnikov, saj določbe SZ-1 ne vsebujejo kogentnih določb o obliki odločanja etažnih lastnikov. Tudi 1. odst. 34. čl. SZ-1 določa, da lahko o poslih upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastniki odločajo s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov, ali na zboru lastnikov.

Zahtevano soglasje za vsa gradbena dela se lahko vsebinsko relevantno poda le takrat, ko so znane bistvene značilnosti gradnje in s tem posledice za dotedanjo rabo nepremičnine in za razmerja med etažnimi lastniki.

Etažni lastniki so s soglasjem, v katerem se strinjajo z zasteklitvijo oziroma s postavitvijo pergole, nadstreška ali tende pod v trenutku podpisa neznanimi pogoji, lahko izrazili le načelno strinjanje s tovrstnimi posegi. Zahtevano soglasje za vsa gradbena dela se lahko vsebinsko relevantno poda le takrat, ko so znane bistvene značilnosti gradnje in s tem posledice za dotedanjo rabo nepremičnine in za razmerja med etažnimi lastniki.

Etažni lastniki so s soglasjem, v katerem se strinjajo z zasteklitvijo oz. postavitvijo pergole, nadstreška ali tende pod v trenutku podpisa neznanimi pogoji, lahko izrazili le načelno strinjanje s tovrstnimi posegi. Zahtevano soglasje za vsa gradbena dela se lahko vsebinsko relevantno poda le takrat, ko so znane bistvene značilnosti gradnje in s tem posledice za dotedanjo rabo nepremičnine in za razmerja med etažnimi lastniki.

V postopku vpisa v register upravnikov stavb oziroma izbrisa iz tega registra se ne presoja veljavnosti pogodbe o opravljanju upravniških storitev, kot tudi ne načina odpovedi dotedanjemu upravniku in njene nepravilnosti, ampak je to predmet (posebnega) sodnega postopka.