116. člen SPZ

Toženka je s postavitvijo ograje tožnika v celoti izključila iz uporabe določenega dela dvorišča, ki predstavlja skupni del vseh etažnih lastnikov, ki ga imajo pravico uporabljati vsi solastniki sorazmerno svojemu deležu. Njeno ravnanje predstavlja nedopusten poseg v solastninsko pravico tožnika, saj tožnik ne more več uporabljati določenega dela zemljišča, ki ga je pred posegom toženke lahko uporabljal oziroma bi ga imel kot solastnik pravico uporabljati.

Naprave in oprema so s pripojitvijo postali del stavbe kot skupnega dela, zato tožnica (upravnica) za njihovo uporabo ni upravičena zahtevati plačila v smislu obratovalnega stroška, saj jih toženka upravičeno uporablja kot etažna lastnica, ki je z lastninsko pravico na posameznem delu pridobila tudi solastninski delež na skupnih delih (napravah in opremi). Uporabnina ni obratovalni strošek, temveč nadomestilo, ki se prizna za zahtevek iz naslova neupravičene obogatitve, ko ni pravne podlage za uporabo. Pritožnica zatrjuje, da pravno podlago predstavljajo pogodbena določila glede obratovalnih stroškov, kar že samo po sebi izključuje takšen zahtevek, saj zahtevek za uporabnino ne more biti utemeljen (še prej pa ne sklepčen), če obstaja pravna podlaga.

Ugotavljanje vsebine pogodbenega prava ima značilnosti ugotavljanja dejanskega stanja. Nobene pravne ovire ni, da lastniki poslovnih prostorov v določeni stavbi s pogodbo o medsebojnih razmerjih, s katero sicer uredijo medsebojne pravice v zvezi s posameznimi in skupnimi deli v etažni lastnini, svojega medsebojnega razmerja ne bi smeli celovito urediti na način, da eden od etažnih lastnikov, ki ima v izključni lasti nepremičnine, po katerih poteka dostopna pot do stavbe, te nepremičnine nameni uporabi objekta kot celote na način, da drugim etažnim lastnikom podeli trajno pravico uporabe teh nepremičnin za potrebe dostopa do stavbe. Tožeča stranka bi eventualno lahko preklicala pravico do uporabe predmetne poti, če bi šlo za prekarij, to je začasno dovoljenje lastnika za uporabo njegove stvari, kjer čas trajanja in namen uporabe nista določena, vendar v tej zadevi ne gre za takšen primer. Obstajala sta namreč tako dogovor o trajanju kot tudi namen uporabe nepremičnin tožeče stranke, kar ni skladno z institutom prekarija. Ker se odpoved na podlagi 333. člena OZ nanaša na prenehanje celotnega razmerja, obveznost tožeče stranke dopuščati uporabo spornih nepremičnin

Pritožnica zatrjevane protispisnosti ne konkretizira, iz nadaljnjih pritožbenih navedb pa je razvidno, da sodišču prve stopnje v resnici očita zmotno ugotovitev dejanskega stanja, kar v sporih majhne vrednosti ni dopusten pritožbeni razlog. Ugotavljanje vsebine pogodbe oziroma posameznih pogodbenih določil predstavlja dejansko vprašanje. V 5. členu pogodbe o vzajemnih razmerjih podeljene trajne pravice uporabe spornih nepremičnin ni mogoče pravno opredeliti kot prekarij, ki bi ga bilo mogoče kadarkoli preklicati. Ker se odpoved na podlagi 333. člena OZ nanaša na prenehanje celotnega razmerja, obveznost tožeče stranke dopuščati uporabo spornih nepremičnin pa je zgolj ena od zavez znotraj celovitega obligacijskega razmerja, tudi 333. člen OZ ne more predstavljati pravne podlage za preklic tožničinega soglasja k uporabi dovozne poti in zunanjih dostopnih površin iz 5. člena pogodbe o vzajemnih razmerjih.

Pritožba neutemeljeno očita sodišču prve stopnje napačno uporabo materialnega prava. Prvostopno sodišče je pravilno uporabilo materialno pravo glede na trditve, ki jih je tožeča stranka podala v svojih pripravljalnih vlogah in na katere je sodišče vezano pri odločanju o zahtevku (glej 14. točko obrazložitve prvostopne sodbe). Tožeča stranka v svojih trditvah ni zatrjevala, da je stavba na ... poslovna stavba. Tovrstne pritožbene navedbe so pritožbena novota v smislu 337. člena ZPP in so kot takšne pritožbeno neupoštevne, saj pritožnica ni pojasnila, zakaj teh svojih navedb ni mogla podati pravočasno pred sodiščem prve stopnje. Že glede na navedeno, so povsem neutemeljena pritožbena zatrjevanja, da se za tovrstna razmerja ne uporabljajo določila Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1). So pa tudi neutemeljena. Obvezni rezervni sklad je v slovenski pravni red vnesel Stvarnopravni zakonik (SPZ), ki v 119. členu določa, da morajo etažni lastniki ustanoviti rezervni sklad za kritje bodočih stroškov rednega upravljanja, če ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem enot. Stanovanjski zakon (SZ-1, ki je bil objavljen v Ur. l. RS, št. 69/03 in nasl.), ki kot posebe

Ko gre za razmerje med lastnikom in uporabnikom nepremičnine, za utemeljitev zahtevka na podlagi 198. člena OZ zadošča, da tožnik zatrjuje in dokaže, (a) da je sam lastnik sporne nepremičnine, (b) da jo toženec brezplačno uporablja in (c) da za brezplačno uporabo nima pravne podlage. S tem zadosti svojemu trditvenemu in dokaznemu bremenu o obstoju prikrajšanja na eni strani in obogatitve na drugi strani. Toženec pa se lahko svoje obveznosti razbremeni, če zatrjuje in dokaže, (a) da je bil dobroverni lastniški posestnik ali (b) da ima z lastnikom sklenjen pravni posel, na podlagi katerega lahko (brezplačno) uporablja sporno nepremičnino, na primer da gre za darilo, ali da je lastnik z dovoljenjem do preklica (prekarijem) privolil v svoje prikrajšanje. Kot primer, ko sodišče ne ukrepa po tretjem odstavku 226. člena ZPP in si ne priskrbi listine po uradni dolžnosti, pravna teorija omenja ravno izpiske iz zemljiške knjige. Ker je zatrjevano dejstvo, da je tožeča stranka lastnica spornih nepremičnin, v obravnavani zadevi ena od temeljnih predpostavk za utemeljenost tožbenega zahtevka, bi morala tožeča stranka dokaze za svoje navedbe o lastništvu nepremičnin predlagati že

SPZ, ki je stopil v veljavo 1. 1. 2003, za nastanek etažne lastnine poleg pravnega posla ali odločbe predpisuje tudi vpis v zemljiško knjigo, a ta zakon zatečenega stanja glede prej nastale etažne lastnine ni ukinil. Tako nastalo etažno lastnino je sodna praksa ves čas priznavala in ji nudila ustrezno pravno varstvo. Iz dejstva, da je na obravnavani stavbi vzpostavljena dejanska etažna lastnina oziroma le navidezna solastnina, pa nadalje izhaja, da so posamezni dejanski etažni lastniki solastniki skupnih delov (glej prvi odstavek 105. člena SPZ), pri čemer gre za posebno obliko solastnine, saj njena delitev (praviloma) ni mogoča (glej peti odstavek 105. člena SPZ). Etažni lastnik s tem, ko pridobi lastninsko pravico na posameznem delu, nujno in neodvisno od svoje volje postane član posebne solastninske skupnosti z drugimi etažnimi lastniki, ki ne more prenehati, dokler etažna lastnina obstaja. Etažni lastniki so notranja razmerja glede uporabe, uživanja in upravljanja solastnih (skupnih delov) uredili s pogodbo o vzajemnih razmerjih, iz katere med drugim izhaja, da ima skupnost etažnih lastnikov oziroma solastnikov skupnih delov svoje organe (skupščina in upravni odb

Na podlagi jezikovne, sistematične in namenske metode lahko ugotovimo, da so predpostavke veljavnosti Pogodbe (podpoglavje III.2 "Pogodba o medsebojnih razmerjih") in drugih načinov odločanja etažnih lastnikov (III. 3 "Zbor lastnikov in nadzorni odbor") ločene in različno urejene. Za veljavnost Pogodbe ni določen noben poseben rok, temveč je predpisan le kvorum, ta pa je lahko dosežen kadarkoli in nanj je vezan tudi pričetek veljavnosti Pogodbe - ko jo podpišejo etažni lastniki, ki imajo več kakor tri četrtine solastniških deležev, prične Pogodba veljati, njena sklenitev pa je obvezna (kogentna). Za odločitev v tej zadevi je zato bistveno, da so v Pogodbi etažni lastniki uredili tudi način uporabe navedene nepremičnine in sicer so ga delno namenili za parkiranje (skupno 20 parkirnih mest; prvi stavek drugega odstavka 9a. člena). Temeljno pravilo v pravdnem postopku je, da sodba učinkuje med strankami postopka, učinkovanje na osebo, ki ni stranka postopka je izjema in zato je potrebna restriktivna razlaga, saj takšni učinki pomenijo tudi poseg v ustavno (in konvencijsko) pravico do izjave. Posebnost v tem primeru pa je, da gre za Pogodbo o medsebojnih razmerjih, ki mo

Delitev obratovalnih stroškov (med katere spadajo tudi stroški ogrevanja) med solastniki oziroma etažnimi lastniki ureja SPZ, ki določa, da se obratovalni stroški med etažnimi lastniki delijo sorazmerno z njihovim solastniškim deležem, če zakon ali pogodba ne določa drugače (115. člen SPZ). Lahko se sicer dogovorijo za drugačen ključ delitve obratovalnih stroškov, a morajo v ta namen skleniti pogodbo o medsebojnih razmerjih (1. alineja prvega odstavka 116. člen SPZ). Razdelitev stroškov ogrevanja med solastnike zato ne more biti predmet prostega urejanja med zgolj dvema solastnikoma.

Pogodbo o upravljanju je podpisala le večina solastnikov poslovno proizvodne stavbe. Glede na navedeno je tako za odločitev, ali tožeča stranka upravičeno zaračunava stroške receptorske službe toženi stranki bistveno, ali izvajanje receptorske službe predstavlja posel rednega ali izrednega upravljanja. Posplošeno nasprotovanje trditvam nasprotne stranke na začetku vloge ali ob začetku (ali na koncu) podajanja trditev na naroku v smislu da: "v celoti prereka navedbe nasprotne stranke iz predhodne vloge, razen v delih, kjer se z njimi izrecno strinja" se v skladu z določilom drugega odstavka 214. člena ZPP ne upošteva. V konkretnem primeru je bil za delitev stroškov uporabljen ključ delitve po kvadraturi. Ta uporabljen ključ dejansko predstavlja zakonsko predviden ključ delitve stroškov v sorazmerju s solastniškimi deleži. Glede na navedeno za odločitev v tem postopku ob izostanku trditev tožene stranke, da bi za delitev moral biti uporabljen kakšen drug, zanjo ugodnejši, veljavno dogovorjen delilni ključ, ni pravno odločilno, ali je bil sklep št. 8/5/6 z dne 15. 9. 2011, s katerim naj bi etažni lastniki na zboru lastnikov določili nov delilni ključ, ki je enak zakonsk

Ključe delitve posameznih stroškov med etažne lastnike upoštevajoč površine posameznih delov, skupnih delov in posebnih skupnih delov določijo etažni lastniki v pogodbi o ureditvi medsebojnih razmerij in ne upravnik. Upravnik je pri delitvi stroškov zavezan izvrševati to, kar so se dogovorili etažni lastniki. Če se etažni lastniki ne uspejo dogovoriti o ključih za delitev stroškov in skleniti pogodbe o medsebojnih razmerjih se do njene sklenitve solastniški deleži določijo glede na površino posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne površine vseh posameznih delov v etažni lastnini. Vsak etažni lastnik ali upravnik pa lahko v takšnem primeru predlaga, da pogodbo o medsebojnih razmerjih med etažnimi lastniki nadomesti odločba sodišča v nepravdnem postopku. Upravnik nima pravice, da bi samostojno spremenil voljo etažnih lastnikov ali pravnomočne odločbe sodišča, saj je zavezan izvrševati to, kar so se dogovorili etažni latniki v Pogodbi o medsebojnih razmerjih oziroma kar je določilo (nepravdno) sodišče.

Predlagateljica je s pridobitvijo lastninske pravice na stanovanju vstopila v solastninsko pravno razmerje, kot je bilo urejeno z aktom o ustanovitvi etažne lastnine. Institut nadomestnega soglasja po naravi stvari omejuje lastninski položaj tistih solastnikov, ki niso soglašali s sprejetjem odločitve. Legitimen razlog te omejitve je v zagotavljanju delovanja skupnosti oseb, ki jih povezuje lastništvo etažnih enot v isti zgradbi in ki so zaradi tega neogibno soodvisne pri izvrševanju solastninskih upravičenj glede skupnih delov zgradbe. Nasprotna udeleženca sta ob vstopu v solastniško razmerje vedela (ali vsaj mogla vedeti), da izključna raba vrta ne odraža njunih solastniških upravičenj na skupnih delih, in nista mogla računati z nespremenljivostjo ureditve, določene v Aktu o ustanovitvi etažne lastnine. Ob pridobitvi etažne lastnine sta mogla pričakovati le toliko zasebnosti, kolikor jo lahko nudi bivanje v dvostanovanjski stavbi s skromnim obsegom zemljišča okrog nje.

Bistvo solastninske pravice je njena soodnosnost, sobivanje in zato tudi imanentna konfliktnost, ki nastaja zaradi različnih interesov njenih nosilcev. To različnost je v prisilni skupnosti, v kateri ni dovoljeno zahtevati ne delitve solastnine na skupnih delih in se ji tudi ne odpovedati (četrti in peti odst. 105. člena SPZ) potrebno uskladiti na način, da bo omogočal nadaljnje izvrševanje upravičenj vsem upravičencem (solastnikom). Tožnica kot solastnica pa z zahtevkom na "odstranitev igral" želi izključiti oziroma preprečiti preostalim solastnikom uporabo predmetov - "igral", glede katerih obstaja veljavna pravna podlaga - Akt o oblikovanju etažne lastnine - ki izrecno dovoljuje način uporabe navedenega zemljišča na točno takšen način. Ob tako postavljenem tožbenem zahtevku zato tisto, kar sodišče prve stopnje izpostavlja kot odločilno, da namreč "kje" bodo igrala postavljena, nikjer ni določeno, ne more biti nosilni razlog za odločitev, da se igrala "odstranijo". V 27. členu SZ-1 je določeno: "Etažni lastniki, ki imajo več kot polovico solastniških deležev, lahko sprejmejo hišni red, s katerim določijo temeljna pravila sosedskega sožitja v večstanovanjski stavbi." V drug

Ni sporno, da je bila Pogodba o opravljanju storitev upravljanja poslovnega objekta A. z dne 19. 8. 1997 (v nadaljevanju Pogodba), ki ureja tudi način (ključ) obračunavanja stroškov obratovanja in upravljanja, ki odstopa od zakonsko predpisanega, sklenjena s soglasjem večine etažnih lastnikov. Pogodba v delu, v katerem spreminja ključ delitve stroškov, zaradi pomanjkanja soglasja vseh etažnih lastnikov ni veljavna. Ključ delitve torej s Pogodbo ni bil (veljavno) spremenjen, kar pomeni, da je treba stroške obratovanja in upravljanja obračunati po zakonsko določenem ključu delitve glede na uporabno vrednost posameznega dela v etažni lastnini v razmerju do skupne uporabne vrednosti nepremičnine. V skladu z jasno in ustaljeno sodno prakso je sprememba ključa delitve stroškov, ki odstopa od zakonsko predvidenega, posel izrednega upravljanja, za katerega se zahteva soglasje vseh (in ne le večine) etažnih lastnikov.

Določila, kot ga sedaj vsebuje drugi odstavek 116. člena SPZ, da pogodba o medsebojnih razmerjih učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku, ZTLR ni vseboval, ker etažne lastnine sploh ni urejal. Res je sicer, kot navaja pritožnica, da pogodba (po OZ) učinkuje inter partes. Vendar namen skleniteljev Pogodbe je bil urediti medsebojna razmerja lastnikov posameznih delov v skupni zgradbi, torej na nepremičnini, kar pa ni materija OZ. S Pogodbo so (so)lastniki določili upravnika in se dogovorili za način upravljanja solastne zgradbe. Upoštevajoč zgoraj povzeta določila 15. člena ZTLR so to lahko storili. Zato Pogodba tudi po presoji pritožbenega sodišča velja za vsakega kupca, kateremu solastnik proda svoj solastninski delež. To tem bolj, ker je toženka kupila svoj etažni del v času veljavnosti SPZ. Taka pa je tudi starejša sodna praksa. Torej je nepomembno, da je bila Pogodba sklenjena 25. 11. 1996, ko SPZ še ni veljal.

V 8. členu ZPP je uzakonjeno načelo proste presoje dokazov. Po tem določilu o tem, katera dejstva se štejejo za dokazana, odloči sodišče po svojem prepričanju na podlagi vestne in skrbne presoje vsakega dokaza posebej in vseh dokazov skupaj ter na podlagi uspeha celotnega postopka. V sistemu proste dokazne ocene je sodnik tisti, ki ocenjuje dokaze, pri čemer ni vezan na nobena dokazna pravila o dokazni moči posameznih dokaznih sredstev. Temu nasprotna je vezana dokazna ocena. Po tej oceni, torej po pozitivni legalni dokazni teoriji pravo ne predpisuje le izbire dokaznih sredstev in načina izvajanja dokazov, marveč tudi njihovo dokazno vrednost. Zakon vnaprej striktno določa, kakšno težo ima posamezen dokaz. Ta teorija je bila značilna predvsem za srednjeveško pravo. Kršitev proste dokazne ocene je lahko dvojna. Kadar gre za neupoštevanje metodološkega napotka, ki ga daje 8. člen ZPP, gre lahko za relativno bistveno kršitev določil pravdnega postopka, lahko pa tudi za absolutno bistveno kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP (površna ali pomanjkljiva dokazna ocena). Če pa je argumentacija sicer v skladu s formalnimi okviri proste dokazne ocene, a je vsebinsko neprep

Zmotno je stališče, da nedokončan postopek vpisa etažne lastnine izključuje uporabo pogodbenega dogovora solastnikov, ki odstopa od splošnega merila višine solastniškega deleža za vse nastale stroške, povezane s takšno nepremičnino. Zmoten je tudi zaključek, da se zgolj zaradi nedokončanega vpisa etažne lastnine sploh ne da določiti, kateri so ti skupni deli. Četudi bo še nedokončan postopek konstituiranja etažne lastnine pripeljal do morebitnih drugačnih opredelitev posebnih skupnih delov, to ne izključuje upoštevnosti dogovora solastnikov za prehodno obdobje. Takšno pogodbeno podlago mora upoštevati tudi tožeča stranka kot upravnik pri razmejitvi stroškov med solastniki.

Zapisnika ni podpisala nobena izmed zatrjevanih pogodbenih strank (etažni lastniki in upravnik). Pogodba o medsebojnih razmerjih mora biti sklenjena v pisni obliki in je za njeno sklenitev potrebno ustrezno soglasje, ki pa, kot izhaja iz ugotovljenega, v tem primeru ni razvidno. Tožeča stranka se zato na to, da pogodba učinkuje proti vsakemu novemu etažnemu lastniku, torej tudi proti toženi stranki, in ni treba, da jo podpiše vsak novi etažni lastnik, ne more uspešno sklicevati.

Tožena stranka kot upravnik stavbe ni pasivno legitimirana za tožbo glede plačila komunalnih storitev. K temu je ne more zavezati niti občinski odlok. Prav tako z obvestilom o prevzemu stavbe v upravljanje ni stopila v položaj dolžnika iz razmerja med izvajalcem in uporabniki javne službe.

Toženka je lastnica stanovanja, z ustreznim deležem solastnine na skupnih prostorih in napravah v večstanovanjskih hišah in je zato v skladu z 68. členom Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) dolžna nositi stroške uporabe, upravljanja in druga bremena, ki se nanašajo na celo stvar, v sorazmerju z velikostjo svojega idealnega deleža (115. člen SPZ) in tudi za svoj del v okviru meril, dogovorjenih s pogodbo o medsebojnih razmerjih (1. alineja prvega odstavka 116. člena SPZ).