36. člen SZ-1

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je bil predmet glasovanja na glasovnici le način financiranja vzdrževalnih del, ki so bila predhodno že sprejeta v načrtu vzdrževanja. Takšen zaključek prvostopenjskega sodišča je rezultat dokazne ocene predloženih listinskih dokazov, česar toženka s pritožbo v sporu majhne vrednosti ne more izpodbijati. Dokazno oceno je mogoče grajati, če je bila opravljena brez upoštevanja napotkov iz 8. člena ZPP ali, če je vsebinsko neprepričljiva. V prvem primeru gre za relativno bistveno kršitev določb postopka, v drugem pa za zmotno ugotovitev dejanskega stanja, ki nista dovoljena pritožbena razloga v sporu majhne vrednosti.

Zgolj zahteva po predpisani obliki načrta vzdrževanja ne more biti razlog, da se volja etažnih lastnikov, če je bilo zahtevano soglasje doseženo, ne upošteva. Odločitev, da se zbor ponovi čez 30 minut, je bila sprejeta na podlagi predhodno sprejetega sklepa in torej na podlagi odločitve etažnih lastnikov o tem, kako se bo v primeru nesklepčnosti sklical ponovljeni zbor. Obe odločitvi sta skladni s tretjim odstavkom 37. člena SZ-1 - znotraj zakonskega časovnega okvira in tudi praktični z vidika porabe časa. Namen zakonskih določb o sklicevanju zbora etažnih lastnikov je zagotoviti potrebne informacije in možnost udeležbe na zboru lastnikov.

Kot izhaja iz jasnega zapisa vsebine določbe prvega odstavka 34. člena SZ-1, pa tudi iz naslovov in vsebine 35. in 36. člena SZ-1, etažni lastniki o poslih upravljanja odločajo na dva načina, s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov ali na zboru lastnikov. Veljaven sprejem odločitve s podpisovanjem listine tako ni pogojevan z njenim sprejemom na zboru lastnikov. Če na sami listini (izjavi) ni zapisane večine, potrebne za ″veljaven″ sprejem takšnega sklepa, zaradi manjkajočega takšnega zapisa listina ni izgubila svojstva listine iz prvega odstavka 34. člena SZ-1 v zvezi s prvim odstavkom 35. členom SZ-1.

Glede na tretji odstavek 29. člena SZ-1 zadošča tričetrtinsko soglasje za izboljšave, za katere ni treba pridobiti gradbenega dovoljenja, v konkretnem primeru za izdelavo novih vrat v lekarno, s čimer ni bilo poseženo v konstrukcijo objekta. Ko se ugotavlja, ali je za dela treba pridobiti gradbeno dovoljenje, je treba uporabiti definicijo vzdrževanja po ZGO-1, in to različico zakona, ki je veljala v času izvedenih del. Soglasje za izvedbo del v smislu 29. člena SZ-1 je mogoče veljavno dati tudi za nazaj - kot odobritev že izvedenih del. Sprememba parkirnega prostora v vhod v lekarno, namestitev plastičnih pohodnih mrež na zelenico in uporaba zelenice za kavarniški vrt so spremembe, ki glede na drugi odstavek 29. člena SZ-1 zahtevajo soglasje vseh solastnikov. Neustrezna porazdelitev stroškov in drugih bremen v zvezi s solastno stvarjo ni vznemirjanje lastninske pravice v smislu 99. člena SPZ. Primopredaja z zapisnikom in izročitvijo ključev se opravi pri izročitvi stanovanja, medtem ko primopredajo skupnih delov, naprav in prostorov za posamezne etažne lastnike opravi upravnik. Dolžnosti upravnika iz ZVKSES ne vsebujejo njegove dolžnosti, da sam odp

Popravilo drsnih dvoriščnih vrat, v okviru katerega je bilo pod plast tlakovcev treba dodati masivno armiranobetonsko ploščo, ki je preprečila valovanje tal in s tem zastoje pri odpiranju in zapiranju vrat v zaostrenih vremenskih razmerah, sodi med posle rednega upravljanja. Kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje, je težave z odpiranjem vrat povzročala neustrezna podlaga, na katero je bila položena tirnica vrat, ta težava pa je bila s tem, ko je bila pod tlakovce vgrajena armiranobetonska plošča, odpravljena. Vrata so bila šele s tem usposobljena za delovanje v vseh vremenskih razmerah, torej za njihovo običajno rabo. To pa ne more pomeniti izboljšave v pomenu tretjega odstavka 29. člena SZ-1 ter 13. člena Pravilnika. Vzdrževanje, kamor sodi tudi popravilo, tudi sicer ni nujno vedno opravljeno tako, da bi stvar ostala povsem enaka kot prej. Že zakon sam med redno vzdrževanje šteje izboljšave, ki sledijo napredku tehnike.

Glede na vsebino 4. odstavka 119. člena SPZ ni mogoč pogodbeni prenos materialnopravnih upravičenj etažnih lastnikov v zvezi s sredstvi rezervnega sklada na upravnika.

Na ponovljenem zboru etažnih lastnikov lahko manjšina etažnih lastnikov odloči o obveznostih vseh etažnih lastnikov, zato je še toliko pomembneje, da so upoštevane vse zahteve, ki jih predpisuje SZ-1.