VSL sodba in sklep II Cp 3329/2011

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v točki IV/5., IV/6. in IV/9. izreka spremeni tako, da se tožbeni zahtevek zavrne.

V točki IV/10. izreka se odločitev sodišča prve stopnje razveljavi v delu, ki se nanaša na izvedbo izolacije celotnega objekta in se v tem delu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Preostali del točke IV/10. izreka pa se spremeni tako, da glasi:

Tožena stranka je dolžna obložiti strop kleti objekta pod stanovanjem in strop pod teraso tožnikov s predvideno izolacijo URSA PIP 2,00 cm.

Kar zahteva tožeča stranka v tem delu več, se zavrne.

II. Odločitev o pravdnih stroških v točki VI. izreka se razveljavi.

III. V preostalem delu se pritožba zavrne in se v preostalem izpodbijanem, a nespremenjenem in nerazveljavljenem delu sodba in sklep sodišča prve stopnje potrdita.

IV. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

1Zaradi delnega umika tožbe je sodišče prve stopnje postopek v delu, ki se nanaša na znižanje kupnine zaradi stvarnih napak neizvedbe priključka za stacionarni telefon in ADSL/VDSL ter neizvedbe kanalet v dolžni 7 m na terasi ustavilo. Zavrnilo je zahtevek tožnika na ugotovitev delne ničnosti zadnjega stavka prvega odstavka 7. člena prodajne pogodbe z dne 25. 3. 2006 ter zahtevek za plačilo odškodnine za premoženjsko škodo v znesku 1.164,80 EUR (prej 279.132,00 SIT). V točki II.a/3 izreka je razsodilo, da je tožena stranka v roku 15 dni dolžna tožnikoma nerazdelno plačati znesek znižanja kupnine v višini 10.432,32 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14. 7. 2006 dalje do plačila. V točki II.a/4 je toženo stranko obvezalo na plačilo obresti na vnaprej plačane obroke kupnine v višini 2.588,94 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14. 7. 2006 dalje do plačila, v roku 15 dni. Za preostanek do vtoževanih 2.979,31 EUR in za zamudne obresti od 29. 7. 2005 do 14. 7. 2006 je tožbeni zahtevek zavrnilo. Odločilo je tudi, da je tožena stranka v roku 15 dni dolžna tožečima strankama plačati zamudne obresti zaradi zamude pri izplačilu pogodbene kazni v višini 214,19 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14. 7. 2006 dalje do plačila (točka II.a/5 izreka). Za preostanek do vtoževanih 289,10 EUR in za zamudne obresti od 5. 5. 2005 do 14. 7. 2006 je tožbeni zahtevek zavrnilo. Tožbeni zahtevek tožnikov za izstavitev izbrisnega dovoljenja in izdelavo etažnega elaborata ter vložitev predloga za vpis objekta na naslovu D. v zemljiško knjigo (točki III./ 6. in 7. izreka) je zavrnilo. V točki III.a/8 je ugodilo tožbenemu zahtevku na izročitev projektne dokumentacije, iz katere bo razviden potek in globina kanalizacijskih vodov, ki potekajo po vrtu tožnikov. V IV. točki izreka je delno ugodilo tožbenemu zahtevku iz 9. točke zahtevka, in sicer je odločilo, da je toženec dolžan odpraviti naslednje stvarne napake na stanovanju tožnikov: 1. odpraviti vzroke za zadrževanje vode na zunanjem parkirišču tožnikov št. 85, tako da primerno preplasti asfalt, 2. sanirati in odpraviti posedanje zunanjih stopnic v atrij tožnikov, in sicer tako, da toženec obstoječe stopnice podre in naredi nove, izravna nivo stopnic in atrija, sanira stopnice z novo oblogo s keramiko, popravi vertikalno steno na stiku ob stopnicah, naredi nove diletacije na stiku stopnic s fasado ter na stiku stopnic z atrijem, in sicer tako, da ne bo togi stik, ampak narejen z ustreznim elastičnim kitom. V točki 3. odpraviti vlago in njene posledice na stični steni med stanovanjem DRA084 in DRA085 in na stropni steni na dilatacijski reži v kletni etaži pod stanovanjem tožnikov ter pokriti vse vidne dilatacije s pokrivno dilatacijsko letvijo; 4. na zamenjavo parketa v stanovanju tožnikov, kjer je ta postal črn; 5. na odpravo smoljenja lesene ograje med balkoni; 6. na sanacijo poškodb balkonskih vrat na spodnjem delu PVC podboja; 7. na odpravo rjavenja balkonske ograje na mestih, kjer rjavi; 8. na popravo prezračevalnega jaška pri parkirnem mestu tožnikov v garaži tako, da bo imel z zunanje strani odtok, in sicer z izdelavo male ponikovalnice pod jaškom in izdelavo vtoka jaška v to malo ponikovalnico, poleg vsega pa mora toženec še zidarsko obdelati odprtino betonske stene kleti; 9. na izvedbo izolacije vodov centralnega ogrevanja v tleh; 10. na izvedbo izolacije objekta na način, da toženec obloži strop kleti objekta pod stanovanjem in teraso tožnikov z ustrezno toplotno izolacijo in da zagotovi izvedbo fasade objekta, v katerem se nahaja stanovanje tožnikov z ustrezno toplotno izolacijo; pred tem je glede na spremenjeno izvedbo garaže toženec dolžan napraviti nov strokovni izračun toplotne izolacije objekta (elaborat gradbene fizike) in debelino ter vrsto izolacije prilagoditi le-temu, upoštevaje, da mora izvedena izolacija ustrezati vsaj prvotno predvideni izolaciji URSA PIP 2,00 cm oz. v času izdaje gradbenega dovoljenja oz. gradnje veljavnim predpisom. Tožbeni zahtevek na odpravo preostalih stvarnih napak v točki 9. tožbenega zahtevka je sodišče prve stopnje zavrnilo in odločilo, da je tožena stranka dolžna tožnikoma povrniti 4.970,33 EUR pravdnih stroškov v roku 15 dni, v primeru zamude s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2Toženec se pritožuje proti ugodilnemu delu sodbe in odločitvi o stroških iz vseh zakonsko določenih pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožnikov v celoti zavrne, tožnikoma pa naloži plačilo pravdnih stroškov. Podrejeno predlaga razveljavitev sodbe v izpodbijanem delu in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Pritožnik navaja, da je stališče, da se za toženca uporabljajo določila ZVPot materialnopravno zmotno, kar izhaja tudi iz sodbe Višjega sodišča v Ljubljani II Cp 2679/2009 z dne 25. 11. 2009. Ker je toženec nepremičninski sklad, ki ne opravlja pridobitne dejavnosti, ni podjetje v smislu ZVPot. Tudi na podlagi tretjega odstavka prvega člena ZVPot za toženca določila ZVPot ne pridejo v poštev. Ker se sodišče prve stopnje do tega, ali toženec opravlja pridobitno dejavnost, ni opredelilo, je dejansko stanje ostalo nerazčiščeno, materialno pravo pa napačno uporabljeno. Kot izhaja iz 146. člena SZ, je bil toženec ustanovljen za financiranje in izvajanje nacionalnega stanovanjskega programa in v tej zvezi za spodbujanje stanovanjske gradnje, prenove in vzdrževanja stanovanj. Poslovanje toženca je podrejeno javnemu interesu, zato o pridobitni dejavnosti ni moč govoriti, kar izhaja tudi iz Pravilnika o opredelitvi pridobitne in nepridobitne dejavnosti, ki v 4.a členu določa, da se dohodki iz naložb premoženja javnega sklada štejejo med dohodke iz opravljanja nepridobitne dejavnosti. Ker toženca ni mogoče šteti za podjetje po ZVPot, je tudi tožnikov zahtevek, ki temelji na prvem odstavku 41. člena ZVPot (obresti na predplačila), neutemeljen. Poleg tega pa tožnika nista zatrjevala, da je toženec dobavo blaga izrecno ali molče pogojeval s predplačili. V zvezi s tem je toženec predlagal tudi zaslišanje M. Š. B., česar sodišče ni izvedlo. Posledično je dejansko stanje ostalo neugotovljeno. Poleg tega iz nobenega določila pogodbe ne izhaja, da je toženec pogojeval izročitev stanovanja s plačilom celotne kupnine, kar izhaja tudi iz obrazca primopredajnega zapisnika, kjer je v zadnji alineji predvideno, da se obkroži, ali je kupec v celoti poravnal svojo obveznost.

Pritožnik navaja, da je tožba v delu, s katerim tožnika vtožujeta pravice iz naslova jamčevalnih zahtevkov, prepozna, ker je vložena po poteku enoletnega roka iz 480. člena OZ. Ne drži namreč, da je rok začel teči 29. 7. 2005, saj sta tožnika toženca o vseh napakah, ki jih navajata v tožbi, obvestila že dne 10. 3. 2005, kot izhaja iz zapisnika o kvalitativnem pregledu nepremičnine. Zato je stališče sodišča prve stopnje, da tožba zaradi prodajalčeve prevare ni prepozna, napačno.

Napačno je tudi stališče sodišča prve stopnje, da Pravilnik o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj (v nadaljevanju Pravilnik), Projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja (v nadaljevanju PGD), Projekt za izvedbo del (PZI) določajo predpisane lastnosti stanovanja. Glede na to, da sta pravdni stranki sklenili prodajno pogodbo, se tožnika na določila Pravilnika ne moreta sklicevati. Pravilnik namreč ne ureja obveznih lastnosti stanovanj, ki se prodajajo. Naselja, v katerem se nahaja stanovanje tožnikov, ni gradil toženec, temveč družba E. d.o.o.. Toženec pa je od družbe E. d.o.o. kupil stanovanja. Pravdne stranke so sklenile prodajno in ne gradbene pogodbe. Lastnosti stanovanja so zato definirane samo v prilogah k pogodbi (med katere pa Pravilnik ne sodi). Projektno dokumentacijo je pripravil investitor E., ki je pridobil tudi gradbeno in uporabno dovoljenje. Pravilnik, na katerega se sklicujeta tožnika, ne velja v primeru prodaje stanovanj, pač pa v primeru projektiranja in gradnje. Celo ZVKSES ni določil, da se kot pogodbeno pravo uporablja Pravilnik, ampak tehnične lastnosti nepremičnine glede izvedbe del in vgrajene opreme prepušča ureditvi v pogodbi. Zato projektna dokumentacija (PGD in PZI) ne predstavlja pogodbenega prava med pravdnima strankama. Da PGD in PZI ne predstavljata pogodbenega prava med strankami, pa izhaja tudi še iz drugih okoliščin, in sicer: projekta v pogodbi nista omenjena niti kot pogodbeni prilogi, gradbeno dovoljenje je omenjeno zgolj v uvodnih ugotovitvah, če bi stranki pogodbene lastnosti predmeta določili s PGD in PZI, bi bilo nesmiselno, da kot prilogo k pogodbi izrecno dodata in podpišeta še komercialno sliko in tehnični opis stanovanja, ki se v marsičem razlikujeta od PGD in PZI, poleg tega namen PGD in PZI ni določati lastnosti posameznega stanovanja, tožnika pa pred ali ob podpisu pogodbe ali celo pred prevzemom nista bila seznanjena s projektno dokumentacijo. Posledično nobena od zatrjevanih napak, ki jih tožnika utemeljujeta z vsebino PGD in PZI, ne predstavlja napake v smislu 3. točke 459. člena OZ.

Odločitev sodišča prve stopnje glede zahtevka za znižanje kupnine je materialnopravno zmotna. Poleg tega je sodišče prve stopnje v tem delu storilo tudi kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj razlogi o tej odločitvi niso jasni oz. so med seboj v nasprotju. Zahtevek za znižanje kupnine lahko kupec uveljavlja le tako, da se kupnina zniža v razmerju med vrednostjo stvari brez napake in vrednostjo stvari z napako. Sodišče prve stopnje pa je oceno manjvrednosti stanovanja določilo tako, da je upoštevalo, kakšen strošek je potreben za odpravo posameznih napak. S tem, ko je sodišče prve stopnje kupnino znižalo za objektivni strošek odprave napak, je določilo 478. člena OZ uporabilo zmotno (glej sodbo VSL I Cp 853/2009 z dne 8. 7. 2009), zahtevku tožnikov za 10.432,32 EUR s pp pa tako neutemeljeno ugodilo.

V primeru, ko kupec uresniči pravico do sorazmernega znižanja kupnine, je njegova izbira dokončna in drugih zahtevkov v zvezi z isto napako ne more več uveljavljati, česar sodišče prve stopnje ni upoštevalo. Nepravilno je namreč stališče sodišča v izpodbijani sodbi, ki je dovolilo spremembo materialne podlage pri uveljavljanju jamčevalnih zahtevkov zaradi iste napake (izolacije objektov). Tožnika sta namreč zaradi iste napake najprej uveljavljala zmanjšanje kupnine, nato pa njeno odpravo, kar pa ni dopustno.

Tudi sicer pa je odločitev glede znižanja kupnine (II.a/3 izreka sodbe) zmotna. Glede napake iz 1. točke, ki se nanaša na garažo, pritožnik navaja, da sta tožnika kupila parkirni prostor in ne garaže. To izhaja iz skice, ki je priložena k pogodbi. Napake iz 3. točke (poškodovan okvir balkonskih vrat v kuhinji) tožnika sploh nista grajala. Glede napak iz 6., 7., 8. in 10. točke, ki se nanašajo na sanitarno keramiko v stanovanju, toženec poudarja, da je ploščice po naročilu tožnikov polagal G. brez soglasja toženca. Ker je za tako spremembo v skladu z drugim odstavkom 5. člena prodajne pogodbe potrebno soglasje toženca, ki pa ga tožnika nista imela, je znižanje kupnine iz tega naslova neutemeljeno. Poleg tega bi lahko tožnika kakršnekoli spremembe naročila izključno pri družbi E. d.o.o., ne pa pri družbi G. Toženec je v zvezi s tem predlagal zaslišanje prič S. in M., česar sodišče ni izvedlo. Zaradi tega je dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno. Poleg tega tožnika napake iz točke 6. sploh nista grajala. Glede pleskanja (napaka pod tč.11) je znižanje kupnine za 2.500,00 EUR pretirano in ni v ničemer dokazno podprto. Stanovanje je potrebno po petih letih v vsakem primeru prebeliti. Zato bi sodišče moralo ugotavljati, kaj tožnikoma pripada zaradi slabega beljenja glede na stanje pred petimi leti in ne kako po petih letih vzpostaviti prvotno stanje. Glede tlakov na terasi (napaka iz 15. točke) pritožnik navaja, da je izvedenec ugotovil, da tlak ni skladen s PGD dokumentacijo, vendar pa PGD dokumentacija ni del pogodbenega prava med strankama, pač pa komercialno tehnični opis, iz katerega pa izhaja, da bodo finalni tlaki na terasah iz granitogreza. Ker sta tožnika bojler v kuhinji sama namontirala, sta napako odpravila. Zaradi tega manjvrednosti ni več, posledično jima je sodišče neutemeljeno priznalo stroške odprave te napake. Cena sponke, ki manjka pri svetilih, je 0,37 EUR, zato je tožnikoma zaradi sponk neutemeljeno priznan strošek 15,00 EUR. Poleg tega so svetila že nameščena, tožnika pa nista zahtevala povračila stroškov za odpravo napake. Ker Pravilnik za konkretno pogodbeno razmerje ne velja, zaradi nevgrajenega kukala ni podana manjvrednost stanovanja.

Napačna je tudi odločitev sodišča glede zahtevka za odpravo napak. Toženec v pritožbi napake označuje z zaporednimi številkami kot izhajajo iz sodbe na strani 29 dalje. Meritve glede zadrževanja vode (tč. 1) niso bile nikoli izvedene. Izvedenec je mnenje podal le na podlagi ogleda, zato dejansko stanje ni ugotovljeno. Glede napake pod tč. 4 (zamenjava parketa) je sodišče tožencu neutemeljeno naložilo odpravo napake, saj je izvedenec ugotovil, da sta za napako kriva tožnika zaradi nezadostnega zračenja, izpodbijana odločitev pa nima obrazložitve. Glede smoljenja (napaka pod tč. 5) je mnenje izvedenca, da napake ni, ker gre za normalen pojav. Ker sodišče ni navedlo, zakaj ni sledilo izvedencu, sodba nima obrazložitve. Glede poškodb balkonskih vrat na spodnjem delu PVC podboja (napaka št. 6) je izvedenec ugotovil, da gre za praske, ki se jih ne da odpraviti, zato je izrek sodbe v tem delu neizvršljiv. Glede napake, ki se nanaša na odtok meteorne vode v garaži (napaka pod tč.8) tožnika nista izkazala legitimacije za zahtevek v tem delu. Glede izolacije vodov centralnega ogrevanja v tleh (tč. 9) izvedenec obstoja napake ni potrdil, zato je naložitev odprave tožencu neutemeljena. Poleg tega odločitev sodišča nima obrazložitve, zaradi česar se je ne da preizkusiti. Glede napake, ki se nanaša na izolacijo objekta (tč.10) pritožnik navaja, da je izvedenec ugotovil, da v nobenem tehničnem poročilu sestav tlakov toplotna izolacija ni predvidena, razen v elaboratu gradbene fizike, kar pa ne predstavlja pogodbenega prava. Ker bi izvedenec moral pojasniti, ali bi v primeru izračuna toplotnih karakteristik brez izolacije objekt še vedno imel ustrezno specifično toploto za ogrevanje, je dejansko stanje ostalo nepopolno ugotovljeno. Posledično pa materialno pravo napačno uporabljeno. Poleg tega gre za poseg v skupne prostore stanovanjskega bloka, za kar tožnika legitimacije nista izkazala.

Napačna je tudi odločitev sodišča glede obstoja litispendence z zadevo P 1113/2006-II. Sodišče namreč ugovora ni upoštevalo, ampak je navedlo, da v zadevi 1113/2006-II zahtevek meri le na odpravo napak, ne pa na znižanje kupnine, kar za odločitev ni bistveno. Odločilno je namreč, ali tožnika vtožujeta odpravo napak in znižanje kupnine za iste napake.

Prav tako je neutemeljena odločitev v točki III.a/8 izreka, ki se nanaša na izročitev dokumentacije. Ne drži stališče sodišča prve stopnje, da se toženec do navedb tožnikov v tem delu ni opredelil. Že iz prve toženčeve vloge izhaja ugovor, da s projektno dokumentacijo ne razpolaga, ker je dokumentacijo pripravil investitor E., zaradi česar zahtevek v tem ni utemeljen. Toženec je v zvezi s tem delom zahtevka podal navedbe tudi v 4. in 5. pripravljalni vlogi. Kot dokaz pa je predlagal zaslišanje M. Š. B., A. N. in K. Z. Sodišče prve stopnje bi moralo ugotavljati, ali toženec sploh z navedeno dokumentacijo razpolaga, glede tega dejstva izvesti dokaze, šele nato pa bi lahko odločalo o utemeljenosti zahtevka. Dejansko stanje zato v tem delu ni bilo ugotovljeno.

3Tožnika na pritožbo toženca nista podala odgovora.

4Pritožba je delno utemeljena.

5Neutemeljen je pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialnopravna določila ZVPot (1) pri presojanju pogodbenega razmerja med pravdnima strankama. Pritožnik namreč neutemeljeno meni, da zanj določila ZVPot ne veljajo. Pravilno je stališče sodišča prve stopnje (2), da za toženca veljajo določila ZVPot, ker to izhaja četrtega odstavka 1. člena ZVPot, ki določa, da se obveznosti, ki jih ima po tem zakonu podjetje, nanašajo tudi na zavode in druge organizacije oz. fizične osebe, ki potrošnikom zagotavljajo blago in storitve. Ker ni sporno, da je toženec tožnikoma zagotovil blago, spada med druge organizacije, ki dobavljajo blago. Zato pritožbeno sklicevanje, da toženec ni podjetje, ki bi se ukvarjalo s pridobitno dejavnostjo, zaradi česar ni zavezan določilom ZVPot, ni utemeljeno. Sodišče je pri odločanju vezano na ustavo in zakon, zato sklicevanje pritožnika na stališče glede uporabe ZVPot v odločbi II Cp 2679/2009, ni utemeljeno, saj navedena odločitev nima pravnozavezujočega učinka. Ker se za presojo spornega razmerja med pravdnima strankama uporabljajo določila ZVPot, je pravilna tudi odločitev sodišča prve stopnje, ki je na podlagi prvega odstavka 41. člena ZVPot tožbenemu zahtevku za plačilo obresti od predplačil ugodilo. Iz določila 5. člena prodajne pogodbe namreč jasno izhaja, da bo toženec stanovanje tožnikoma izročil po plačilu celotne kupnine. Zato ni utemeljen pritožbeni očitek, da iz nobenega določila pogodbe ne izhaja pogojevanje izročitve stanovanja s plačilom celotne kupnine. Ker je tožena stranka pogojevala nakup nepremičnine s predplačilom, je sodišče prve stopnje določilo prvega odstavka 41. člena ZVPot pravilno uporabilo. Glede pogojevanja nakupa blaga je sodišče prve stopnje dejansko stanje ugotovilo na podlagi prodajne pogodbe, zato pritožbeni očitek, da dejansko stanje v zvezi s tem vprašanjem ni bilo popolno ugotovljeno, ni utemeljen. Zavrnitev dokaznega predloga z zaslišanjem M. Š. B. je sodišče prve stopnje obrazložilo. Pritožbeni očitek, ki uveljavlja relativno bistveno kršitev določb pravdnega postopka zaradi neizvedbe zaslišanja priče Š. B., zaradi česar naj bi bilo dejansko stanje glede pogojevanja nakupa blaga neugotovljeno, ni utemeljen.

6Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta tožnika stanovanje prevzela 29. 7. 2005. Takrat sta grajala napake in o njih obvestila prodajalca. Pred tem sta opravila še dva ogleda stanovanja 10. 3. 2005 in 8. 6. 2005, na katerih sta tudi grajala napake, prodajalec pa se je zavezal napake odpraviti. Tožbo, s katero uveljavljata jamčevalne zahtevke, sta vložila 14. 7. 2006. Sodišče prve stopnje je pravilno štelo, da je enoletni rok za vložitev tožbe po 480. členu OZ začel teči 29. 7. 2005, ko sta tožnika ob prevzemu grajala napake. Pred prevzemom stanovanja namreč jamčevalni rok, ki ga določa 480. člen OZ, ne more teči. Poleg tega je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da se je toženec zavezal napake odpraviti, zaradi česar se na pretek enoletnega roka ne more sklicevati (3).

7Prodajalčeva izpolnitev ima stvarne napake, če stvar, ki jo je prodajalec izročil kupcu, nima pogodbenih (pogodbeno dogovorjenih) oziroma običajnih lastnosti. Med običajne lastnosti pa spadajo tudi lastnosti, ki so določene (predpisane) s tehničnimi in drugimi predpisi oziroma ki jih opredeljujejo druga pravila stroke. Kadar je predmet prodaje nova stvar, so za določitev njenih običajnih lastnosti odločilne lastnosti, ki so predpisane s tehničnimi in drugimi predpisi, ki veljajo ob sklenitvi pogodbe. V primeru prodaje bodoče stvari, torej stvari, ki ob sklenitvi pogodbe še ne obstaja (na primer stanovanja, ki se bo nahajalo v objektu, ki ob sklenitvi pogodbe še ni zgrajen), so odločilni tehnični in drugi predpisi, ki veljajo v času gradnje (4). Zato je napačno stališče pritožnika, da se pri presoji predpisanih lastnosti stvari ne upoštevajo materialnopravna določila Pravilnika o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj (5) (v nadaljevanju Pravilnika), ki so veljali v času gradnje. Ker pa morajo biti tudi v projektu za pridobitev gradbenega dovoljenja izpolnjene zahteve, ki jih določa Pravilnik (26. člen Pravilnika), ne držijo obširne pritožbene navedbe, da določila projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja (PGD) in projekta za izvedbo del (PZI) ne veljajo. Določila PGD in PZI so obvezujoča, zato so napake, ki jih tožnika uveljavljata zaradi odmika od vsebine PGD in PZI, stvarne napake (458. člen OZ). Že iz uvodnih ugotovitev prodajne pogodbe izhaja, da je predmet pogodbe stanovanje, ki je grajeno na podlagi pravnomočnega gradbenega dovoljenja. Zato so neutemeljene pritožbene navedbe, da lahko poleg prodajne pogodbe pogodbeno pravo med strankama predstavljata zgolj zgolj komercialna slika in tehnični komercialni opis stanovanja kot prilogi pogodbe. Za določitev običajnih lastnosti, ki jih mora imeti prodano stanovanje, se uporablja tudi gradbena dokumentacija in gradbeni predpisi v času gradnje, če v prodajni pogodbi ni drugače določeno.

8Pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje s tem, ko je kupnino znižalo za objektivni strošek odprave napak, materialnopravno zmotno uporabilo določilo 478. člena OZ, ni utemeljen. Jamčevalni zahtevek za znižanje kupnine, ki ga ima kupec na voljo v skladu z določilom 468. člena OZ, služi zlasti varstvu načela enake vrednosti dajatev (6), ki se uresniči, kot navaja N. Plavšak v Komentarju Obligacijskega zakonika (stran 170 v 3. knjigi) z uveljavitvijo zahtevka za sorazmerno znižanje kupnine tako, da se plačilo zniža v razmerju med vrednostjo stvari ob sklenitvi pogodbe brez napak in vrednostjo, ki bi jo takrat imela stvar z napako. Vendar pa lahko tožnik v primeru, ko je napaka odpravljiva, zahtevek uveljavlja tudi tako, da kupnino zniža za stroške, ki so potrebni za odpravo napak. Tako tudi odločba Vrhovnega sodišča RS v zadevi III Ips 60/2004, iz katere izhaja, da znižanje cene zaradi stvarne napake praviloma ustreza stroškom, ki so potrebni, da se napaka odpravi. Podobno stališče izhaja iz sodbe VSL II Cp 1249/2011 z dne 25. 5. 2011, ki navaja, da je jamčevalni zahtevek na znižanje kupnine iz naslova stvarne napake treba razumeti kot zahtevek, naj se kupnina zniža za toliko, da kupec ni oškodovan z nakupom stvari z napako. Zato sodišče prve stopnje, ki je kupnino znižalo za skupek stroškov, ki so za odpravo napak potrebni, ni zmotno uporabilo materialnopravnega določila 478. člena OZ. Tudi sicer pa ima kupec v primeru prodajne pogodbe (ob analogni uporabi tretjega odstavka 639. člena OZ) pravico odpraviti napake na stroške prodajalca (7). Napake, zaradi katerih sta znižanje kupnine vtoževala tožnika, so odpravljive. Višina stroškov za odpravo stvarnih napak, ki jih je v svojem mnenju ugotovil sodni izvedenec gradbene stroke F. M., je razvidna iz njegovega izvedenskega mnenja in dopolnitev, iz katerega jasno izhaja, koliko znaša strošek odprave vsake izmed zatrjevanih napak. Materialno pravo je tako sodišče prve stopnje uporabilo pravilno, razlogi za ugoditev zahtevku tožnikov iz tega naslova so jasni in razumljivi, med njimi ni nasprotij. Zato ni utemeljen pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje zagrešilo kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

9Drži, kot navaja pritožnik, da z uresničitvijo jamčevalnega zahtevka na znižanje kupnine, kupec drugih jamčevalnih zahtevkov v zvezi z isto napako nima več. Izjavo o uresničitvi te pravice pa mora kupec uveljavljati sodno (z ustreznim oblikovalnim tožbenim zahtevkom). V obravnavanem primeru sta tožnika zaradi iste napake (izolacija objekta) s tožbo zahtevala tako odpravo napake, kot tudi znižanje kupnine. To pomeni, da tožeča stranka ob vložitvi tožbe izbire jamčevalnega zahtevka še ni opravila. Tožnika sta zaradi neustrezne izolacije naknadno šele z vlogo z dne 29. 11. 2010 (list. št. 243a) izbrala zahtevek na odpravo napake. Tako sta šele tedaj opravila izbiro med jamčevalnima zahtevkoma v skladu s 385. členom OZ. Zato ni utemeljen pritožbeni očitek, da sta z zahtevkom za odpravo napake prekludirana.

10O pritožbenih očitkih glede zahtevka za znižanje kupnine zaradi stvarnih napak

Iz različnih dokumentov pravdnih strank izhajajo različne vsebine glede vprašanja, ali sta tožnika kupila garažo ali parkirno mesto v kleti. Zato je sodišče prve stopnje v skladu z določilom 83. člena OZ in petega odstavka 22. člena ZVPot nejasna določila glede predmeta pogodbe pravilno razlagalo v korist tožnikov in zaključilo, da sta tožnika kupila garažo. Ker jima je toženec izročil parkirno mesto, ne pa garaže, jima je sodišče prve stopnje utemeljeno priznalo znesek znižanja kupnine iz tega naslova.

Zaradi poškodovanega okvira balkonskih vrat v kuhinji je sodišče prve stopnje na podlagi izvedenskega mnenja izvedenca gradbene stroke F. M. tožnikoma kupnino znižalo za 10,00 EUR. Pritožbena navedba, da tožnika te napake sploh nista grajala, predstavlja nedopustno pritožbeno novoto (337. člen ZPP), saj pritožnik ni zatrjeval, zakaj tega ni mogel uveljavljati v postopku pred sodiščem prve stopnje. Iz odgovora na tožbo in prve pripravljalne vloge z dne 11. 6. 2009 izhaja, da je toženec v zvezi s tem zatrjeval le, da je poškodba verjetno posledica enoletne uporabe.

Glede napak, ki se nanašajo na sanitarno keramiko v stanovanju (glej napake pod točko 6.,7., 8. in 10 na strani 19 in 20 sodbe) se pritožnik neutemeljeno sklicuje na določilo drugega odstavka 5. člena prodajne pogodbe, ki določa, da mora biti podano soglasje v primeru, če investitor na željo kupca v stanovanju izvede določene spremembe. Kot izhaja iz dopisa tožnikov v prilogi A11, sta tožnika glede sanitarne keramike zaprosila le za drugačno polaganje ploščic, pri čemer pa so bile položene ploščice po izbiri investitorja, zato ne gre za spremembo v smislu 5. člena pogodbe. Manjvrednost stanovanja zaradi „šlampasto“ položene keramike je ugotovil izvedenec. Pritožnik z očitkom, da sodišče v zvezi polaganjem keramike ni zaslišalo prič S. in M., uveljavlja relativno bistveno kršitev določb pravdnega postopka, zaradi česar naj bi dejansko stanje v zvezi z obstojem tožnikovih sprememb glede sanitarne keramike ostalo nepopolno ugotovljeno. Zavrnitev dokaznih predlogov je sodišče prve stopnje obrazložilo. Navedbe tožnikov, da so v stanovanju položene ploščice po izbiri investitorja, da torej ni prišlo do sprememb lastnosti predmeta pogodbe, potrjuje dokazilo tožnikov (A11) ter tudi pisno dokazilo toženca (priloga B9), iz katerega izhaja, da soglasje toženca za spremembe ni bilo podano. Tožnik je naročil zgolj spremembo načina polaganja ploščic, za kar soglasje investitorja ni potrebno. Glede na to, da o vprašanju, ali sta tožnika naročila spremembe v stanovanju, obstajajo pisna dokazila, dokazovanje s pričama ni potrebno. Pritožbeni očitek o nepopolno ugotovljenem dejanskem stanju ni utemeljen. Pritožbena navedba, da tožnika napake (neravno položene ploščice pri banji in slabo pritrjena vratca) nista grajala, predstavlja nedopustno pritožbeno novoto (337. člen ZPP), ker pritožba ne navaja, zakaj tega nista mogla uveljavljati v postopku pred sodiščem prve stopnje.

Znesek manjvrednosti stanovanja zaradi slabo obdelanih sten, v katerih so vidne globoke razpoke, izhaja iz izvedenskega mnenja in njegovih dopolnitev (2.500,00 EUR), v katerem je izvedenec M. višino stroška potrebnih slikopleskarskih del obrazložil in pojasnil, kaj je v tem izdatku zajeto (sanacija predelne stene v hodniku z mavčno ploščo, bandažiranje, kitanje, pleskanje), kar je utemeljeno sprejelo tudi sodišče prve stopnje. Zato pritožbena navedba, da je znižanje kupnine iz tega naslova za 2.500,00 EUR dokazno nepodprto in neobrazloženo, ni utemeljena. Neutemeljen je tudi pritožbeni očitek, da bi moralo sodišče prve stopnje upoštevati, da bi bilo stanovanje po petih letih v vsakem primeru treba prebeliti. Znižanje kupnine v višini 2.500,00 EUR predstavlja stroške za odpravo, popravilo neustrezno obdelanih sten. Popravilo poškodovane stvari pa ima značilnost vzpostavitve prejšnjega stanja (8), zato pritožnik zmotno meni, da se v postopku ne bi smelo ugotavljati, kako po petih letih vzpostaviti prvotno stanje. Toženec mora zagotoviti pravilno izpolnitev stvari, če pa ima stvar napake (stvarne ali pravne), pa imata tožnika na voljo jamčevalne zahtevke za odpravo napak, kar v obliki znižanja kupnine uveljavljata tudi zaradi neustrezno obdelanih sten. Na višino stroška za odpravo neustrezne obdelave sten tako ne more vplivati pritožbena navedba, da bi tožnika po prevzemu stanovanje sama po petih letih prepleskala, ker se zahtevek nanaša na stanje ob izročitvi stanovanja.

Glede tlakov na terasi toženec v pritožbi zmotno meni, da PGD dokumentacija ne zavezuje strank. Ker pa je nasprotje med tem, kakšni tlaki so predvideni na terasi v PGD, komercialnim tehničnim opisom in komercialni sliki, se je sodišče prve stopnje glede vprašanja, kakšna izvedba tlaka je bila predvidena, pravilno oprlo na 83. člen OZ in štelo, da so tlaki predvideni v leseni izvedbi, kar tudi sicer izhaja iz PGD dokumentacije in komercialne skice.

Glede na to, da bi v skladu s Pravilnikom toženec moral izvesti priključek tople vode in dobavo kuhinjske pipe, kar izhaja tudi iz komercialno-tehničnega opisa priloge, česar ni storil, ne drži pritožbena navedba, da stanovanje zaradi tega ni manjvredno. Tožnika sta namreč zaradi tega sama namontirala električni bojler. Zato je sodišče prve stopnje na podlagi izvedenskega mnenja, iz katerega izhaja, da strošek odprave te napake znaša 150,00 EUR pravilno znižalo kupnino za 150,00 EUR.

Znesek cene lestenčnih sponk, ki jih toženec ni namontiral, izhaja iz prve dopolnitve izvedenskega mnenja (list. št. 179 hrbtno: 15,00 EUR). Neutemeljena je zato pritožbena navedba, ki graja ugotovljeno dejansko stanje, ki izhaja iz jasnega in prepričljivega izvedenskega mnenja.

Za presojo konkretnega razmerja se uporabljajo določila Pravilnika, kot je bilo že obrazloženo v točki 7. Zato pritožnik neutemeljeno navaja, da tožnikoma zaradi nevgrajenega kukala ne gre znižanje kupnine zaradi tega, ker Pravilnik za konkretno razmerje ne velja.

Iz naslova znižanja kupnine zaradi stvarnih napak je sodišče prve stopnje tako pravilno znižalo kupnino za 10.432,32 EUR. Znesek znižanja kupnine izhaja iz izvedenskega mnenja, ki je jasno, popolno in brez nasprotij, zato mu je sodišče prve stopnje utemeljeno sledilo.

11O pritožbenih očitkih glede zahtevka na odpravo stvarnih napak

Da se na zunanjem parkirišču tožnikov zadržuje voda, je sodišče prve stopnje ugotovilo na podlagi izvedenskega mnenja. Izvedenec M. je mnenju o zadrževanju vode priložil tudi fotografije vode na parkirišču tožnikov. Zato so neutemeljeni pritožbeni očitki, da dejansko stanje v zvezi s to napako ni bilo ugotovljeno.

Pritožbene navedbe, da je parket počrnel zaradi nezadostnega zračenja stanovanja, niso utemeljene. Kot izhaja iz ustnega mnenja, ki ga je izvedenec podal na glavni obravnavi dne 31. 3. 2011 (list. št. 267), je očitana napaka (počrnel parket) povezana s toplotnimi mostovi, za napako pa je kriva pretanka izolacija. Zaradi tega vzroka napake ni moč pripisati ravnanju tožnikov. Sodba v tem delu temelji na izvedenskem mnenju, poleg tega ne drži očitek toženca, da je odločitev v tem delu brez obrazložitve (14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP).

Utemeljen pa je pritožbeni očitek, da smoljenje ograje med balkoni ne predstavlja stvarne napake. Iz izvedenskega mnenja izhaja, da se les na ograji malo smoli. Izvedenec je ugotovil, da je to pri lesu naraven pojav, zato ne gre za stvarno napako. Ker je sodišče prve stopnje v tem delu z ugoditvijo zahtevku zmotno uporabilo materialnopravno določili 458. in 459. člena OZ, je pritožbeno sodišče v tem delu (IV/5. izreka sodbe) sodbo spremenilo in tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo (peta alineja 358. člena ZPP).

Glede napake pod tč. 6 (poškodbe balkonskih vrat na spodnjem delu PVC podboja) je izvedenec ugotovil, da se navedenih prask, ki so zgolj estetske narave, ne da odpraviti. Menjava podboja pa bi povzročila neštete druge probleme. Ker iz mnenja izvedenca izhaja, da napaka ni odpravljiva, tožnika z zahtevkom za odpravo napake ne moreta uspeti. Sodišče prve stopnje je v tem delu neutemeljeno ugodilo zahtevku, na kar pritožnik pravilno opozarja v pritožbi. Zato je pritožbeno sodišče odločitev sodišča prve stopnje v tem delu (IV/6. izreka sodbe) spremenilo in zahtevek v tem delu zavrnilo (peta alineja 358. člena ZPP).

Glede odtoka meteorne vode v garaži (napaka pod tč. 8) je odločitev sodišča prve stopnje pravilna. Pritožbeni očitek, da tožnika legitimacije za zahtevek v tem delu nista izkazala, ni utemeljen. Tožnika sta namreč etažna lastnika stanovanja, zato sta legitimirana kot solastnika skupnih delov. Njuna legitimacija je tako podana na podlagi 66., 67 in 105. člena SPZ.

Glede izolacije vodov centralnega ogrevanja v tleh je izvedenec v prvi dopolnitvi mnenja (list. št. 181 hrbtno) navedel, da bi bilo za podajo mnenja o napaki potrebno opraviti poseg na (v) tlak stanovanja s tem, da se na nekem mestu tlaka odstrani vse sloje do ab plošče. Šele ko bi bilo to opravljeno, bi lahko opravil ogled izvedenih del. Do navedenega posega v tlak stanovanja ni prišlo. Tožnika sta sicer na mnenje izvedenca v tem delu imela pripombo, da izvedenec na vprašanje ni odgovoril, da naj poda odgovor ter v primeru ugotovitve napake pove, kako napako odpraviti. Nista pa predlagala dopolnitve mnenja z izvedbo posega v tlak stanovanja. V pripombah (list. št. 153) sta namreč izrecno predlagala, da izvedenec mnenje dopolni po pridobitvi gradbene dokumentacije (ne pa po opravi posega). Ker izvedensko mnenje obstoja napake pri izolaciji vodov centralnega ogrevanja ne potrjuje, na kar utemeljeno opozarja pritožnik, je odločitev sodišča prve stopnje v tem delu napačna. Zato je pritožbeno sodišče v tem delu (IV/9. izreka sodbe) odločitev spremenilo in zahtevek v tem delu zavrnilo (prva in druga alineja 358. člena ZPP).

Delno je utemeljen tudi pritožbeni očitek glede izolacije celotnega objekta. Izvedenec je v mnenju ugotovil, da je izolacija, ki je položena na terasi, nezadostna (list. št.133), ravno tako toplotna izolacija ni zadostna v delu, kjer je izdelano stanovanje, saj manjka izolacija s spodnje strani ab plošče kleti pod stanovanjem. V četrti dopolnitvi mnenja (na list. št. 235 hrbtno) je navedel, da iz projektne dokumentacije izhaja, da je bila s spodnje strani predvidena toplotna izolacija URSA PIP 2 cm. Na ustnem zaslišanju pa je izpovedal, da stanovanje tožnikov ne bo toplo ter da bodo v stanovanju vsezkozi problemi z vlago in toploto, dokler se ne popravijo stiki pritličnega stanovanja na fasadi in toplotno izolira tlak pod teraso. Izvedenec je glede odprave napake podal mnenje, da je potrebno obložiti strop kleti objekta pod stanovanjem in teraso z ustrezno toplotno izolacijo. Glede na tako ugotovljeno dejansko stanje je sodišče prve stopnje utemeljeno ugodilo tožbenemu zahtevku, da je tožena stranka dolžna obložiti strop kleti objekta pod stanovanjem in teraso tožnikov s predvideno izolacijo URSA PIP 2,00 cm. V preostalem delu, ki se nanaša na izolacijo terase tožnikov in stropa pod kletjo stanovanja, je pritožbeno sodišče v skladu s peto alinejo 358. člena ZPP sodbo spremenilo in zavrnilo zahtevek v delu, s katerim sta tožnika zahtevala več, zato ker lahko tožeča stranka zahteva le to, kar je bilo glede fasade predvideno v gradbeni dokumentaciji. Iz mnenja pa izhaja, da je bila predvidena toplotna izolacija URSA PIP 2 cm.

V preostalem delu, ki se nanaša na izvedbo izolacije fasade celotnega objekta in izdelavo elaborata gradbene fizike, pa odločitev sodišča prve stopnje ni obrazložena. Iz razlogov sodbe izhaja, da je izolacija pod stanovanjem in nad garažo, neustrezna, ker izvajalec ni obdelal stropa s spodnje kleti. Vendar je za vprašanje, ali je utemeljen zahtevek za izvedbo izolacije celotnega objekta (9), odločilno vprašanje, ali je izvedba fasade celotnega objekta (ne zgolj pod stanovanjem in teraso) skladna s projektno dokumentacijo. Iz izvedenskega mnenja in dopolnitve (list. št.133 in list. št. 181 hrbtno) izhaja, da izvedenec mnenja o tem vprašanju ne more podati brez vpogleda v tehnično dokumentacijo PZI, PID in brez pregleda elaborata gradbene fizike. V naslednji dopolnitvi mnenja, ki jo je izvedenec podal po vpogledu v dokumentacijo na UE D., pa je glede vprašanja ustreznosti izvedbe izolacije (list. št.199) navedel, da izvajalec ni obdelal stropa spodnje kleti z izolacijo debeline 2,00 cm, kot je predvideval toplotni izračun v elaboratu gradbene fizike ter priložil fotokopije dokumentacije, ki se nanašajo na sestavo ostalih tlakov po projektu. Iz naslednjih dopolnitev izhaja mnenje o ustreznosti debeline izolacije v tleh, pod stanovanjem, poleg tega izvedenec navaja, da objekt ni projektiran v skladu s predpisi (tč. 27 na strani 228 in 235 hrbtno). Pritožbeno sodišče tako ugotavlja, da dejansko stanje glede ustreznosti izvedene izolacije na objektu ni razjasnjeno v zadostni meri, poleg tega sodba sodišča prve stopnje glede odločilnega dejstva, ali je na objektu izdelana fasada skladna s predvideno projektno dokumentacijo nima razlogov, zaradi česar je v tem delu ni moč preizkusiti. S tem je sodišče prve stopnje zagrešilo kršitev po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, na kar pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti. Zaradi absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka je pritožbeno sodišče v skladu s prvim odstavkom 354. člena ZPP, ker kršitve ne more samo odpraviti, ne da bi poseglo v ustavno varovano pravico do pravnega sredstva, odločitev v delu, ki se nanaša na izvedbo izolacije celotnega objekta razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrnilo v novo sojenje. V ponovljenem sojenju se bo moralo sodišče prve stopnje opredeliti do vprašanja, ali je izolacija na fasadi skladna s projektno dokumentacijo. V primeru nejasnosti glede tega vprašanja pa bo moralo ponoviti dokaz z izvedencem. V skladu z določilom 254. člena ZPP namreč za dodatno zaslišanje izvedenca, da se odpravi nejasnost glede vprašanja ustreznosti fasade na celotnem objektu ali zgolj za ponovitev dokazovanja z istim izvedencem, pobuda strank ni potrebna (10). Za ugoditev zahtevku na odpravo napake, pa mora biti obstoj napake dokazan. Pritožbeni očitek glede pomanjkanja aktivne legitimacije tožnikov, ni utemeljen (66., 67. in 105. člen SPZ).

12V skladu z določilom tretjega odstavka 189. člena ZPP se, dokler teče pravda, o istem zahtevku ne more začeti nova pravda med istimi strankami. Če se takšna pravda začne, sodišče zavrže tožbo. Glede na to, da je bila tožencu v pravdni zadevi P 1113/2006-II, glede katere toženec vlaga ugovor litispendence, tožba vročena 20. 11. 2006, v obravnavani zadevi pa je bila tožencu tožba vročena 1.9.2006, je tožba v zadevi P 113/2006-II kasnejša. Zato ugovor litispendence, ki ga izpostavlja pritožba, ni utemeljen.

13Zahtevku tožnikov na izročitev projektne dokumentacije, iz katere bo razviden potek in globina kanalizacijskih vodov, ki potekajo po vrtu tožnikov, je sodišče prve stopnje pravilno ugodilo. Kljub temu, da pritožba upravičeno opozarja, da ne drži, da se toženec do navedb tožnikov glede projektne dokumentacije ni opredelil, je tožnikov zahtevek materialnopravno utemeljen. V skladu z določilom 435. člena OZ in 33. člena ZVPot je namreč prodajalec dolžan kupcu izročiti navodila za uporabo. Po prvem odstavku 33.člena ZVPot je prodajalec dolžan kupcu (potrošniku) izročiti navodila za uporabo, če je za pravilno uporabo stvari potreben določen postopek ali če bi kupec z napačno uporabo stvari lahko povzročil nevarnost zase ali druge ali onesnažil okolje. Tožnik ima na vrtu položene kanalizacijske cevi, čemur toženec ni oporekal. Napačna uporaba vrta bi pomenila nevarnost tako za tožnika kot druge, poleg tega tudi za onesnaženje okolja. Zato je tožbeni zahtevek v tem delu utemeljen, čeprav iz drugih razlogov, kot jih je navedlo sodišče prve stopnje. Ker obstaja zakonska dolžnost prodajalca izročiti navodila za uporabo predmeta prodaje, kamor sodi tudi zahtevana projektna dokumentacija, so pritožbene navedbe, ki grajajo ugotovljeno dejansko stanje o tem, ali toženec s projektno dokumentacijo glede vrta razpolaga, za odločitev o utemeljenosti zahtevka pravnonerelevantne. Poleg tega pa tudi sedmi odstavek 5. člena prodajne pogodbe določa, da je prodajalec dolžan kupcu izročiti navodila za posamezne dele stavbe in naprave, med kar pa spada po mnenju pritožbenega sodišča tudi projektna dokumentacija glede kanalizacijskih cevi.

14Pritožbeno sodišče je zaradi zmotne uporabe materialnega prava pritožbi toženca delno ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v točki IV/5, IV/6 in IV/9 spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo (358. člen ZPP). V točki IV/10 izreka glede izolacije stropa kleti pod stanovanjem tožnikov in terase tožnikov je pritožbeno sodišče delno ugodilo pritožbi in sodbo v tem delu spremenilo tako, da je tožena stranka dolžna obložiti strop kleti objekta pod stanovanjem in teraso tožnikov s predvideno izolacijo URSA PIP 2,00 cm. Kar sta tožnika zahtevala več, je zavrnilo (peta alineja 385. člena ZPP). Zaradi absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP pa je odločitev v točki IV/10 izreka sodbe razveljavilo v delu, ki se nanaša na izvedbo fasade celotnega objekta in v tem delu vrnilo zadevo v novo sojenje (354. člen ZPP). Napotki so razvidni iz 12. točke obrazložitve. Razveljavi se tudi odločitev o pravdnih stroških v točki VI. izreka (165. člen ZPP). V preostalem izpodbijanem, a nespremenjenem in nerazveljavljenem delu, se sodba in sklep sodišča prve stopnje potrdita (353. člen ZPP).

15Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------

(1) Zakon o varstvu potrošnikov, ZVPot, glej: Uradni list RS, št.20/1998 s spremembami in dopolnitvami

(2) Glej tudi sodbo VSL II Cp 3504/2010 z dne 19.1.2011

(3) N. Plavšak: Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, stran 199

(4) N. Plavšak: Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga stran 138 in 139

(5) Glej: Uradni list RS, št.125/2003 s spremembami in dopolnitvami

(6) N. Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, stran 169

(7) N. Plavšak, Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga stran 166,171, 172, 866

(8) N. Plavšak: Obligacijski zakonik s komentarjem, 1. knjiga, stran 947

(9) na kar zahtevek meri v delu, ko zahteva izvedbo izolacije fasade objekta, v katerem se nahaja stanovanje tožnikov

(10) J. Zobec: Pravdni postopek, Zakon s komentarjem, 2. knjiga, stran 500