478. člen OZ

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je sodišče druge stopnje pravilno uporabilo materialno pravo glede pravice tožencev na znižanje kupnine.

Potrebno pa je pritrditi pritožbi, da je sodišče prve stopnje za izračun znižanja kupnine upoštevalo izvedensko mnenje, v katerem je izvedenec v oceni manjvrednosti upošteval vse napake, torej skrite in očitne (slednjih tožnica ni pravočasno grajala). Toženec opozarja, da bi sodišče prve stopnje moralo izvedencu naročiti, da oceni dejansko manjvrednost zadevne nepremičnine le z upoštevanjem napak, ki jih je tožnica pravočasno in ustrezno grajala.

V kolikor bi toženka kot ugovor zoper zahtevek tožnice za plačilo želela uveljavljati jamčevalni zahtevek na znižanje kupnine (prodajna pogodba) oziroma na znižanje plačila (podjemna pogodba), bi morala v postopku pred sodiščem prve stopnje podati ustrezne trditve, zlasti glede obstoja in vrste napak ter njihovega pravočasnega in pravilnega grajanja (notifikacije), opredeliti pa bi morala tudi, kolikšna je manjvrednost stvari zaradi napak oziroma kolikšno znižanje kupnine (plačila) uveljavlja.

Tožnica je izbrala zahtevek za znižanje kupnine, ki se vsebinsko razlikuje od jamčevalnega zahtevka za odpravo napake na stroške prodajalca. Še pomembnejše pa je, da sta v obravnavanem primeru predmet nakupa dva 50-odstotna poslovna deleža gospodarske družbe in ne premoženje te družbe. Na to sta opozorila tudi toženca in nasprotovala znižanju kupnine za stroške odprave zamakanja na osnovnih sredstvih družbe, ker manjvrednost poslovnih deležev ni enaka manjvrednosti posameznih osnovnih sredstev družbe in ker tožnica ni navedla vsega premičnega in nepremičnega premoženja in drugih sredstev družbe, ki opredeljujejo in omogočajo preizkus (manj)vrednosti poslovnih deležev. Ob tem tudi iz tožničinih navedb izhaja, da je na kupnino oziroma vrednost poslovnih deležev vplivala tako vrednost premoženja družbe z vsemi dovoljenji, koncesijami, soglasji in licencami kot tudi njeni poslovni rezultati, kar pomeni, da vrednosti opredmetenih osnovnih sredstev in poslovnih deležev očitno nista bili enaki. Zato strošek sanacije zamakanja na nepremičninah družbe ne more biti ustrezno merilo obsega znižanja kupnine. Prej omenjenih kategorij (vrednosti celotnega premoženja družbe in njenih poslovnih

Zmotno je pritožbeno stališče, da v konkretnem primeru ni mogoče uporabiti določb ZVKSES. Obširne pritožbene navedbe o namenu zakona (zakonodajalca) in o zakonskih možnostih kupca v razmerju do prodajalca (investitorja) so pravilne, niso pa podlaga za neuporabo določb ZVKSES. Skladno s 4. členom ZVKSES se določbe 2. poglavja ZVKSES, ki vključujejo določbe o odgovornosti prodajalca za skrite napake, uporabljajo za prodajne pogodbe, ki izpolnjujejo naslednje pogoje: 1. njihov predmet je enostanovanjska stavba, 2. kot prodajalec jih sklepa investitor (tj. oseba, ki je oziroma bo naročila ali izvajala gradnjo enostanovanjske stavbe na zemljiški parceli, katere lastnik je, z namenom, da jo proda kupcem; prvi odstavek 3. člena ZVKSES), in 3. kupec ima položaj končnega kupca in potrošnika. Pritožnik neutemeljeno nasprotuje ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je imel kot prodajalec položaj investitorja. Toženec ni le izražal pripravljenosti za odpravo napak, o katerih sta ga tožnika obvestila, začel jih je tudi odpravljati. S svojim ravnanjem je tožnika pustil v prepričanju, da bo napake tudi odpravil. V takšni situaciji bi bilo sklicevanje prodajalca na potek enoletnega prekluziv

Revizija se dopusti glede vprašanja, ali je ob upoštevanju okoliščin konkretnega primera presoja sodišča druge stopnje, da tožnica v okviru zahtevka za znižanje kupnine ni zadostila trditvenemu bremenu s tem, ko je zahtevek za znižanje kupnine utemeljevala s trditvami o zamakanju v nepremičnino, ki je opredmeteno osnovno sredstvo predmeta nakupa, ter zatrjevala višino znižanja v ocenjeni višini sanacijskih del, saj da naj bi tožnica pravzaprav morala podati trditve v smeri „zakaj in za koliko naj bi bil kupljeni poslovni delež (z vsemi nepremičninami, premičninami in drugim premoženjem, ki ga tožnica niti ne navaja) zaradi toženčevih kršitev manj vreden“, zaradi česar je drugostopenjsko sodišče njen tožbeni zahtevek v tem delu kot nesklepčen zavrnilo, pravilna?

Čeprav ni bilo ovir za to (tožnica ni trdila, da čistilna naprava ni izpolnjevala pogojev za pridobitev dovoljenja), tožnica ni pridobila ustreznega okoljevarstvenega dovoljenja. Ker se na pozive upravnega organa za dopolnitev zahteve za izdajo okoljevarstvenega dovoljenja ni odzvala, njeni zahtevi ni bilo ugodeno. Res je, da do škode ne bi prišlo, če bi komunalna čistilna naprava ob primopredaji imela okoljevarstveno dovoljenje, vendar je pravno pomembno tudi dejstvo, da bi tožnica lahko preprečila nastanek škode. Vzročna zveza med ravnanjem tožencev in nastalo posredno škodo je bila pretrgana z neskrbnim ravnanjem tožnice, zato je posredna škoda njeno stroškovno breme. Za uveljavljanje odškodninskega zahtevka za škodo zaradi zaupanja morajo biti izpolnjene enake predpostavke kot za prodajalčevo odgovornost za stvarne napake (drugi odstavek 468. člena OZ), med drugim sodna uveljavitev zahtevka v enoletnem prekluzivnem roku. Tožba je v delu, v katerem tožnica zahteva znižanje kupnine v višini stroškov, potrebnih za opravo stvarne napake – zamakanja v kleti, nesklepčna. Toženca sta v več pripravljalnih vlogah nasprotovala stališču tožnice, da je upravičena do vrnitve

Zmotna je razlaga sodišča prve stopnje glede pravice tožnice do odstopa od pogodbe. Pojasniti je, da peti odstavek 20. člena ZVKSES kupcu nudi takojšnje odstopno upravičenje (brez predhodnega grajanja napak) v primeru, ko ima nepremičnina takšno napako, ki znatno ovira njeno normalno uporabo.

Postopek v zadevi I Pg 319/2018 se je začel pred obravnavano zadevo, kar pomeni, da bi odločitev o morebitni združitvi postopka morala biti sprejeta v zadevi I Pg 319/2018, ne pa v obravnavani zadevi. Tudi višje sodišče ocenjuje, da bi bila združitev postopkov sicer smiselna, tožeča stranka pa se je s tem, ko ni že v zadevi I Pg 319/2018 ob pobotnem ugovoru vložila tudi nasprotne tožbe, sama izpostavila temu, da zadevi morda ne bosta združeni v skupno obravnavanje. Glede na stanje stvari, in če v zadevi I Pg 319/2018 ne bo sprejet sklep o skupnem obravnavanju zahtevkov, pa višje sodišče ocenjuje, da je vsekakor prekinitev postopka na mestu, saj si je težko predstavljati različne odločitve o v bistvu istem zahtevku (za škodo zaradi zamakanja oziroma vdora vode). Znižanje najemnine v Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) ni urejeno, zato se uporabljajo določila Obligacijskega zakonika (OZ). Zakupnina se zniža v sorazmerju s tem, koliko je bila zaradi napak stvari raba omejena v primerjavi s tem, če stvar (skladišča) napak ne bi imela (478. člen OZ in 590. člen OZ). Enako velja tudi v primeru, ko bi imel najemnik pravico do znižanja najemnine zaradi višje

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, in temu pritožba ne oporeka, da je bil glavni interes tožeče stranke (zaradi izstopa iz članstva KDD) v odplačnem prenosu računov, interes tožene stranke pa v prenosu dogovorjenih finančnih instrumentov ter denarnih sredstev, za katere bo izvajala svojo dejavnost. Prav tako pritožnica ne nasprotuje ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je bilo prenesenih vseh 2.088 računov, vključno s finančnimi sredstvi na njih in je bila tudi višina nadomestila za prenesene račune določena v odstotku od vsote vrednostnih papirjev, ki so bili preneseni zaradi prehoda računov (11. člen Pogodbe). Zato je sodišče prve stopnje obveznost predaje dokumentacije v zvezi z računi strank pravilno materialnopravno opredelilo kot (po)stransko oziroma akcesorno obveznost, zaradi neizpolnitve katere tožena stranka ne more pogojevati svoje nasprotne glavne izpolnitve, to je plačila za prenesene račune. V primeru sklicevanja na stvarne napake ima pravica zahtevati sorazmerno znižanje kupnine značilnost oblikovalne pravice. Ugovor znižanja plačila je zato povsem samostojen in ga mora stranka konkretizirati, utemeljiti in predvsem jasno uveljaviti, saj ne gre le za obrambno

Za odločitev o jamčevalnem zahtevku za znižanje kupnine (ali povrnitve škode zaradi odprave napak po drugem izvajalcu) sta pomembni dejstvi obstoja in vzroka napake ter njenega pravočasnega in pravilnega grajanja.

Ne držijo pritožbeni očitki o samovolji sodišča pri določitvi deleža znižanja kupnine. Višje sodišče se strinja, da je bilo v obravnavnem primeru dopustno o znižanju odločiti po prostem preudarku, saj je bilo nedvomno vozilo zaradi opisanih napak vredno manj. Pri odločitvi pa je sodišče izhajalo iz podatkov celotnega spisa in ugotovljenega dejanskega stanja ter tudi iz predpravdnega cenilnega mnenja, ki ga je pravilno štelo kot del navedb tožeče stranke.

V OZ je pravni institut garancije urejen le v zvezi s prodajno pogodbo, ne pa tudi pri podjemni pogodbi. V sodni praksi pa je sprejeto stališče, da OZ glede sodnega uveljavljanja pravic med jamčevalnimi in garancijskimi zahtevki ne razlikuje. Tožbo je treba vložiti v roku enega leta ne glede na to, ali gre za zahtevek iz naslova pogodbeno dogovorjene garancije ali pa za jamčevalni zahtevek na podlagi zakona. Rok, določen v 487. členu OZ, ima tako enake značilnosti kot enoletni prekluzivni rok, ki je določen v prvem odstavku 635. člena OZ za sodno uveljavljanje zahtevkov naročnika na podlagi podjemnikove odgovornosti za stvarne napake. Ker je toženka tožnici popravilo kljuke naročila, tožnica pa je na naročilo odreagirala tako, da je kljuko sanirala, je bila pogodba med njima sklenjena. O prezrtem pobotnem ugovoru pritožbeno sodišče načeloma ne more odločati prvič. Kadar pa je pobotni ugovor očitno nesklepčen, kar pomeni, da že iz navedb tožene stranke izhaja neutemeljenost pobotnega ugovora, za odločitev o pobotnem ugovoru prvič v pritožbenem postopku, ni ovire. Pobotni ugovor je nesklepčen takrat, kadar iz trditvene podlage tožene stranke ne izhaja uteme

Vrednost stvari brez okvare in vrednost stvari z okvaro sta vrednosti, ki se ugotavljata po objektivnih merilih, in sicer praviloma po pošteni tržni vrednosti. Če tržne vrednosti stvari z okvaro ni mogoče ugotoviti, ker za takšno stvar ne obstajajo ustrezne tržne razmere, je treba ugotoviti hipotetično vrednost stvari z napako, in sicer z uporabo drugih metod izračunavanja vrednosti stvari in temu prilagoditi formulo za izračun znižanja kupnine.

Revizija se dopusti glede vprašanja ali se glede na določilo 478. člena OZ zahtevek za znižanje kupnine uresniči tako, da se plačilo kupnine zniža za razliko med vrednostjo stvari ob sklenitvi pogodbe brez napak in vrednostjo, ki bi jo ob sklenitvi pogodbe imela stvar z napako, ali prek stroškov za odpravo teh napak.

Toženka ni podala nobenih navedb glede vrednosti stvari in dela brez napake in vrednosti stvari in dela z neodpravljenimi napakami, zato sodišče ne more uporabiti določbe 478. člena OZ in kupnine na njen ugovor ustrezno znižati.

Prodajalec stanovanja odgovarja za skrite napake, ki se pokažejo v dveh letih od prevzema (daljši je rok za napake v solidnosti zgradbe). Kupec mora prodajalca pisno obvestiti o skritih napakah najkasneje v dveh mesecih, šteto od dneva, ko je napako ugotovil (pri napakah v solidnosti zgradbe velja daljši rok), sicer izgubi pravico sklicevati se na to napako.

Nelegalna gradnja (to je gradnja brez gradbenega dovoljenja) predstavlja omejitev javnopravne narave, ki je opredeljena v 494. členu OZ. Predmet kupne pogodbe, čeprav toženec ni bil etažni lastnik, je konkretno določeno stanovanje s teraso. To jasno izhaja tako iz vsebine pogodbe kot drugih izvedenih dokazov, na katere se sodišče prve stopnje sklicuje in kažejo, kakšna je bila volja pogodbenih strank. Dejstvo je sicer, da tožnik na podlagi sklenjene in v zemljiški knjigi izvedene kupne pogodbe ni mogel pridobiti (izključne) lastninske pravice na posameznem delu, ki mu ga je toženec prodal, ampak (le) solastninsko pravico na celotni nepremičnini, vendar pa zoper prodajalca pravne napake na tej podlagi ni uveljavljal. Kupnina se zaradi ugotovljene napake zniža na podlagi 490. člena OZ v zvezi s 478. členom OZ tako, da se: 1. ugotovi vrednost, ki bi jo imel predmet kupne pogodbe ob nakupu na trgu, če bi bil brez napake, 2. ugotovi vrednost, ki bi jo imel z ugotovljeno napako, 3. razliko med njima izrazi v razmerju (odstotku) in 4. v tem razmerju zniža kupnino iz pogodbe. Takšna metoda je v sodni praksi uveljavljena, uporabilo pa jo je tudi sodišče prve stopnje v tej zad

Sodna praksa je že zavzela stališče, da je pričakovanje kupca, da bo stanovanje, ki ob sklenitvi prodajne pogodbe še ni zgrajeno, ustrezalo standardom po Pravilniku o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj, sicer razumno in utemeljeno, če odstopanje od teh standardov ni dogovorjeno. V konkretnem primeru je šlo ravno za to. Pravdni stranki sta namreč s pogodbo definirali obseg del, ki jih je bila tožnica dolžna v stanovanju opraviti pred njegovo izročitvijo toženki. S tem sta vsaj posredno določili tudi to, katerim standardom bo moralo stanovanje ustrezati. Ker s pogodbo ni bilo dogovorjeno, da bo tožnica toženki zagotovila tudi shrambo (oziroma vrtno uto) ter okenska senčila, v tem pogledu o stvarni napaki ni mogoče govoriti. Pritožbeno sodišče pritrjuje tudi oceni, da je stanovanje, ki ga je toženka kupila, obremenjeno s pravno napako. Ni namreč sporno, da je bila gradnja izvedena v nasprotju z izdanim gradbenim dovoljenjem (namesto enostanovanjske je bila zgrajena dvostanovanjska stavba), kar rezultira v nemožnosti pridobitve uporabnega dovoljenja. Uporabno dovoljenje bi bilo mogoče pridobiti le v primeru, da bi bil predhodno spremenje

V primeru, ko kupcema nepremičnin škoda še ni nastala, ker gradbenega in uporabnega dovoljenja nista pridobila in jima tudi stroški v zvezi s tem še niso mogli nastati, še ni prišlo do zmanjšanja njunega premoženja. Prav tako ne moremo govoriti o bodoči gotovi škodi, saj ni gotovo, da bosta za legalizacijo objekta poskrbela in tudi ne, da jima bodo pri tem nastali stroški v višini, kot je prisojeni znesek odškodnine. Ker ne gre za pravno priznano škodo, niso izpolnjene vse predpostavke odškodninske odgovornosti.