41. člen ZVPot-UPB2

Sodišče prve stopnje ni v celoti razjasnilo ugovorov toženke: (1) da dodatna dela niso bila naročena, saj ni podala izrecnega soglasja, (2) da cena ni bila dogovorjena ter (3) da dodatna dela niso bila izvedena. Dokazno breme, da so bila dodatna dela izvedena, je na tožnici. V tem pravdnem postopku, v katerem je treba uporabiti še prejšnja določila ZPP, tožeča stranka ni predlagala, da sodišče izvršilni sklep vzdrži v veljavi, ampak je podala dajatveni zahtevek. Sodišče prve stopnje bi zato moralo sklep o izvršbi razveljaviti v celoti in odločati o dajatvenem zahtevku.

Po tretjem odstavku 458. člena OZ se neznatna napaka ne upošteva. Pri presoji, katera napaka ima značilnost (pravno naravo) neznatne napake, je treba upoštevati vrsto stvari in zlasti (kupčeve) interese v zvezi z namenom uporabe stvari. Značilnost neznatne napake imajo tista odstopanja, ki so v mejah za določeno vrsto stvari običajnih odstopanj.

V času vložitve tožbe, s katero je bil postavljen le denarni zahtevek, ni bilo enotne sodne prakse glede vprašanja, ali je treba jamčevalni zahtevek za znižanje kupnine uveljavljati z oblikovalnim zahtevkom ali zadostuje zgolj dajatveni, zato tožnice, ki je zahtevek prilagodila kasneje, ne more zadeti sankcija prekluzije.

Določba 91. člena ZVKSES ne izključuje uporabe 41. člena ZVPot. Sodišče prve stopnje se je pravilno opredelilo do navedbe, da je bilo za objekt pridobljeno pravnomočno uporabno dovoljenje. Presodilo je namreč, da to na razsojo v ničemer ne vpliva, saj je pomembno to, kar je dogovorjeno. Uporabno dovoljenje, ki ga izda upravni organ investitorju, namreč ne izključuje obstoja stvarnih napak po OZ, zato se toženec na tej podlagi ne more sklicevati, da napake ni.

Ni mogoče postaviti splošnega pravila, da odstop od standardov iz Pravilnika o minimalnih tehničnih pogojih za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj vedno pomeni odstop od običajnih lastnosti ali da vsak odstop od standardov ali od običajnih lastnosti pomeni stvarno napako. Pomeni lahko napako v izpolnitvi, za presojo o obstoju stvarne napake pa je odločilno, ali je zaradi odstopa od minimalnih standardov (ali običajnih lastnosti predmeta) ovirana ali onemogočena običajna raba, kar je vezano na dejanske okoliščine vsakega posameznega primera. Način znižanja kupnine zaradi stvarnih napak kupljene stvari je Vrhovno sodišče pojasnilo v zadevi II Ips 38/2012: kupnina se zniža za delež (odstotek), za katerega je vrednost stvari zaradi napake manjša od vrednosti, ki bi jo imela stvar brez napake; kriterij znižanja kupnine je torej sorazmerje (ne razlika) vrednosti stvari brez napake in z napako.

Tožbeni zahtevek za znižanje kupnine je oblikovalen. Tožbeni zahtevek tožečih strank je zato nesklepčen in bi ga bilo treba zavrniti, ker šele oblikovalni tožbeni zahtevek za znižanje kupnine daje tožečim strankam upravičenje do dajatvenega zahtevka, ki se nanaša na vračilo preplačanega dela kupnine. Kljub takšni sodni praksi v času odločanja pred sodiščem prve in druge stopnje, pa je pritožbeno sodišče pritožbo tožene stranke zavrnilo, ker je ugotovilo, da je bila sodna praksa pred in skoraj vse do izdaje sodbe sodišča prve stopnje izrazito neenotna, ker se je sodno varstvo za jamčevalne zahtevke za znižanje kupnine zagotavljalo že s postavitvijo dajatvenega zahtevka. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da bi zavrnitev tožbenega zahtevka zaradi nesklepčnosti v opisnih okoliščinah predstavljalo nedopusten poseg v ustavno pravico tožnikov do enakega (sodnega) varstva pravic.

Tudi javni skladi se morajo v razmerjih s potrošniki podrediti pravu varstva potrošnikov in se ne smejo posluževati (nepoštenih) poslovnih praks, ki jih ZVPot preganja. Za pogojevanje nakupa stanovanja s predplačilom gre, kadar kupec nima možnosti plačila kupnine ob prevzemu stanovanja. Dejstva, da kupci plačilni dinamiki niso nasprotovali, da se je bilo mogoče pogajati in da so plačilno dinamiko sprejeli, na vprašanje pogojevanja ne morejo vplivati oz. obstoja pogojevanja ne izključujejo.

Ker 91. člen ZVKSES sam po sebi ne dopušča razlage, ki jo zastopa tožena stranka, je Vrhovno sodišče predlog kot neutemeljen zavrnilo.

Določba 19. člena ZVKSES ne izključuje uporabe 41. člena ZVPot.

Za pogojevanje nakupa stanovanja s predplačilom gre, kadar kupec nima možnosti plačila kupnine ob prevzemu stanovanja.

Revizija se dopusti glede pravilnosti stališča, da se za določitev običajnih lastnosti, ki jih mora imeti prodano stanovanje, uporablja tudi gradbena dokumentacija in gradbeni predpisi v času gradnje, če v prodajni pogodbi ni drugače določeno, v povezavi s stvarnimi napakami; da lahko tožnik v primeru, ko je napaka odpravljiva, zahtevek za znižanje kupnine uveljavlja tudi tako, da kupnino zniža za stroške, ki so potrebni za odpravo napak in da je enoletni rok za vložitev tožbe po 480. členu OZ začel teči 29. 7. 2005, ko sta tožnika ob prevzemu grajala napake oziroma da jamčevalni rok, ki ga določa 480. člen OZ, pred prevzemom stanovanja ne more teči.

Tudi javni skladi se morajo v razmerjih s potrošniki podrediti pravu varstva potrošnikov in se ne smejo posluževati (nepoštenih) poslovnih praks, ki jih ZVPot preganja.

Revizija se dopusti glede vprašanj, ali je tožnik z zaprosilom za soglasje z dne 7. 6. 2005 privolil, da se mu stanovanje izroči šele 7. 6. 2005; ali za toženo stranko veljajo določbe ZVPot in ali je tožena stranka pogojevala izročitev stanovanja s predhodnim plačilom kupnine.

Tožnik lahko v primeru, ko je napaka odpravljiva, zahtevek za znižanje kupnine uveljavlja tudi tako, da kupnino zniža za stroške, ki so potrebni za odpravo napak. Z uresničitvijo jamčevalnega zahtevka na znižanje kupnine, kupec drugih jamčevalnih zahtevkov v zvezi z isto napako nima več. Izjavo o uresničitvi te pravice pa mora kupec uveljavljati sodno (z ustreznim oblikovalnim tožbenim zahtevkom).

Določba 91. člena ZVKSES ne izključuje uporabe 41. člena ZVPot.

Revizija se dopusti glede pravnega vprašanja ali za toženo stranko veljajo določbe ZVPot, ter glede pravnega vprašanja ali je tožena stranka v konkretnih primerih pogojevala izročitve stanovanj s predhodnim plačilom kupnine.

Pomemben je le zaključek sodišča, da se tožnik kot kupec stanovanja s podpisom listine, v razmerju do tožene stranke, ni strinjal s podaljšanjem roka izročitve stanovanja, niti se ni odpovedal zahtevi za uveljavljanje pogodbene kazni.

Določba 91. člena ZVKSES le omogoča prodajalcu, ki ima položaj javnega nepremičninskega sklada, da se lahko s kupcem dogovori, da mora ta plačati kupnino še preden so izpolnjeni pogoji iz prvega odstavka 92. člena zakona tudi, če ne zagotovi zavarovanja iz drugega odstavka 13. člena zakona. V ničemer pa navedena določba ne izključuje uporabe določbe prvega odstavka 41. člena ZVPot. Zmanjševanje pravic potrošnikov oziroma kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb ni namen zakona, temveč ravno nasprotno.

Ker je zakonodajalec v 91. členu ZVKSES izenačil javni nepremičninski sklad (tudi) s prodajalcem, ki je zagotovil zavarovanje kupca s skrbniško storitvijo na podlagi pogodbe o oblikovanju skrbniškega računa, se nedvomno določba 92. člena ZVKSES nanaša tako na prodajalca, ki je zagotovil takšno zavarovanje, kot na prodajalca – javni nepremičninski sklad, torej tudi na toženo stranko. Če podjetje molče ali izrecno pogojuje nakup blaga ali opravljanje storitev z delnim ali celotnim predplačilom in dobavi blago ali opravi storitev po prejemu predplačila, je dolžno potrošniku ob dobavi blaga ali izvedbi storitve obračunati in plačati obresti po obrestni meri, po kakršni se obrestujejo hranilne vloge, vezane nad tri mesece Šele na dan dobave (ali izvedbe storitve) se tako lahko ugotovi znesek tako nastale obveznosti, kakor tudi nadaljnji zaključek, da na ta dan obresti od plačanih obrokov predplačil postanejo glavna terjatev, ki pa ima še vedno naravo občasne terjatve, za katere skladno s 347. členom OZ velja triletni zastaralni rok.

Čim je imel kupec ob možnosti nakupa z vnaprejšnjim plačilom kupnine tudi kakšno drugačno možnost nakupa (na primer s plačilom ob prevzemu blaga), ne gre za vsiljevanje prodajnih pogojev oziroma pogojevanje prodaje proti vnaprejšnjemu plačilu kupnine v smislu prvega odstavka 41. člena ZVPot.