105. člen SPZ

Naprave in oprema so s pripojitvijo postali del stavbe kot skupnega dela, zato tožnica (upravnica) za njihovo uporabo ni upravičena zahtevati plačila v smislu obratovalnega stroška, saj jih toženka upravičeno uporablja kot etažna lastnica, ki je z lastninsko pravico na posameznem delu pridobila tudi solastninski delež na skupnih delih (napravah in opremi). Uporabnina ni obratovalni strošek, temveč nadomestilo, ki se prizna za zahtevek iz naslova neupravičene obogatitve, ko ni pravne podlage za uporabo. Pritožnica zatrjuje, da pravno podlago predstavljajo pogodbena določila glede obratovalnih stroškov, kar že samo po sebi izključuje takšen zahtevek, saj zahtevek za uporabnino ne more biti utemeljen (še prej pa ne sklepčen), če obstaja pravna podlaga.

Statusa pripadajočega zemljišča nepremičnina ne izgubi niti v primeru, da je lastninska pravica v zemljiško knjigo vpisana na podlagi originarne pridobitve z nakupom v stečajnem postopku. Z nakupom v stečajnem postopku ni mogoče preseči kogentne prepovedi samostojnega prometa s pripadajočimi zemljišči, pogodbo s takšnim nedopustnim predmetom izpolnitve pa zadenejo sankcije ničnosti, saj ima nično določilo o bistvenem elementu pogodbe (tj. o predmetu izpolnitve) za posledico ničnost pogodbe v celoti.

V obravnavani zadevi gre za nepravdni postopek po ZVEtL-1. Namen tega postopka je, da se zemljiškoknjižno neurejeno stanje v večstanovanjskih zgradbah uredi (vzpostavi) v skladu s konceptom etažne lastnine, pri čemer ta postopek ni namenjen razreševanju spornih lastninskih vprašanj. To pomeni, da jih ne rešuje niti nepravdno sodišče samo niti to sodišče postopka ne prekine, da bi stranke napotilo na pravdo (slednje je z določbo 24. člena ZVEtL-1 izrecno izključeno). Nepravdno sodišče zato o spornih dejstvih odloči v izrazito poenostavljenem postopku, in sicer v skladu z dokaznimi pravili in domnevami iz 18. člena ZVEtL-1 in na podlagi stopnje verjetnosti (24. člen ZVEtL-1). Takšna poenostavitev omogoča lažjo vzpostavitev etažne lastnine, vendar je pravna kakovost odločitve zato manjša do te mere, da sklep o vzpostavitvi etažne lastnine po ZVEtL-1 ni ovira, da udeleženci in druge osebe svojih zahtevkov, ki se nanašajo tako na skupne kot posamezne dele zgradbe, ne bi mogli kasneje uveljavljati v pravdi ali drugih postopkih (35. člen ZVEtL-1).

Navedbe predlagateljev o temeljni zasnovi stavbnega kompleksa ob gradnji, ki jih ponavljajo v pritožbi, je sodišče prve stopnje ovrednotilo, a je pravilno kot odločilne upoštevalo okoliščine v obdobju po podržavljenju do uveljavitve ZLNDL. Bistveno je, kako je bil obseg zemljišča, potrebnega za redno rabo stanovanjske stavbe, opredeljen v obdobju družbene lastnine s strani pristojnih organov, ki so upravljali s stanovanji in poslovnimi prostori. Presoja o pridobitvi lastninske pravice ni v domeni izvedenca, ampak sodišča.

Odločitev sodišča prve stopnje je posledica pravilne materialnopravne razlage in vrednotenja 20. člena SZ-1 in 21. člena SZ-1 ter drugega in četrtega odstavka 5. člena SZ-1, ki ob upoštevanju pravne teorije in sodne prakse, določa funkcionalnost kot vrednostni temelj, s katerim se opredeljuje pravni institut posebnih skupnih delov zgradbe, ki so namenjeni skupni rabi več lastnikov posameznih delov. Zato je mogoče dilemo, ali neki element spada v posamezni skupni del ali med skupne dele, rešiti z njegovo namembnostjo. Namenska raba je torej osrednja sestavina vrednotenja, na podlagi katere posamezni etažni lastnik izkaže interesni in vrednostni temelj za uporabo posebnega skupnega dela - gre za enega ključnih dejavnikov, ki določa, kako lahko vsakokratni lastnik uporablja posamezni del. Namembnost spornega dela je v pohodni terasi, do katere je možen dostop le iz stanovanja št. 3. Gradbeni elementi, ki se nahajajo pod teraso in nad stropom stanovanja št. 2, so skupni del zgradbe, zato ni pravne podlage, ki bi dopuščala, da bi se za posebni skupni del zgradbe št. 6 vzpostavila solastninska pravica v korist vsakokratnih lastnikov stanovanju št. 2.

Lastnina posameznega dela ne more obstajati kot neodvisno pravno razmerje, ker je z njo neločljivo povezana solastnina na skupnih delih zgradbe in na zemljišču. Šele oboje skupaj tvori etažno lastnino, ki je prenosljiva samo kot celota. Pritožnik se ne pritožuje zoper I. točko izpodbijanega sklepa, s katero je sodišče prve stopnje ugotovilo obstoj etažne lastnine. Ni oporekal niti temu, da je s prodajnimi pogodbami prenašal svojo lastninsko pravico na posameznih delih stavbe. Jasno je, da je bila predmet teh prodajnih pogodb tudi solastnina na skupnih delih stavbe, četudi v določenih pogodbah ni bila izrecno opredeljena. Tudi v primeru navidezne solastnine (kot ene izmed oblik dejanske etažne lastnine) velja, da se (so)lastnina na skupnih delih in na pripadajočem zemljišču večstanovanjske stavbe lahko prenaša zgolj skupaj z lastninsko pravico na posameznem delu stavbe, zato skupnega dela prodajalec ne more zadržati zase.

Pojem skupni prostori, opredeljen v 5. členu SZ-1, opredeljuje tudi dovoze, klančine in podobno, kamor sodi tudi nakladalna rampa v poslovni stavbi, katere namen je dovoz tovornega materiala (prim. četrti odstavek 23. člena ZVEtL-1). Tako je lahko namenjena le skupni rabi vseh etažnih lastnikov (prim. tretji odstavek 105. člena SPZ). Navedeno potrjuje pravilnost zaključka sodišča prve stopnje, da rampa ne more biti v samostojnem prometu, saj je akcesorna lastninski pravici etažnih lastnikov in tako njihova solastnina.

Če gre za pripadajoče zemljišče k določeni stavbi, vpis solastnine v korist poimensko določenih predlagateljev na tem zemljišču ni mogoč.

Soglasja upnikov iz tretjega odstavka 127.b člena SPZ ne more nadomestiti dejstvo, da se zoper sklep o priznanju izločitvene pravice niso pritožili. To soglasje mora biti izrecno.

Dejstvo je, da obstoji utemeljen dvom v dopustnost izvršbe na solastne deleže dolžnika A. A. na nepremičninah, na katere je bila v tem postopku dovoljena izvršba, saj je v teku nepravdni postopek za ugotovitev pripadajočega zemljišča v zvezi s temi istimi nepremičninami. Če bi se izkazalo, da gre v naravi dejansko za pripadajoče zemljišče k stavbi, bi to pomenilo, da izvršba na te predmete ne bi bila dopustna. Nedopustna pa izvršba ne bi bila le zato, ker bi na predmetu izvršbe obstajala pravica tretjega, ki preprečuje izvršbo, temveč že zato, ker bi šlo za stvari izven pravnega prometa. Da se na takšne stvari ne vodi izvršba, mora izvršilno sodišče paziti že po uradni dolžnosti. Te okoliščine pri presoji predmetnega predloga tretjih za odlog izvršbe ni mogoče spregledati. Poleg tega se ne sme zanemariti niti interesa morebitnega kupca v izvršbi, da z nakupom na javni dražbi dejansko lahko originarno pridobi lastninsko pravico na nepremičnini brez pravnih napak. Sodišče prve stopnje obojemu navedenemu ni pripisalo zadostne teže. Čeprav sicer drži, da je trditveno in dokazno breme o pogojih za odlog izvršbe na tretjem, ki odlog predlaga, gre vendarle v obravnavani zadevi za

Predlog za dopustitev revizije se zavrne.

Pravno poslovno razpolaganje s pripadajočim zemljiščem ni dopustno, pogodba s takšnim predmetom je nična oz. brez pravnih posledic, ne glede na dobro ali slabo vero pridobitelja. Z nakupom nepremičnine v družbeni lastnini na javni dražbi se prva nasprotna udeleženka ni mogla izogniti kogentni prepovedi (samostojnega) prometa s funkcionalnim zemljiščem. Historični razlogi lahko utemeljujejo položaj, ko (pripadajoče) zemljišče ob stavbi v etažni lastnini služi le enemu ali le nekaterim posameznim delom stavbe. Takšno zemljišče ima stvarnopravni položaj posebnega skupnega dela v solastnini enega ali nekaterih (ne vseh) vsakokratnih etažnih lastnikov. Gre za izjemo, te pa je treba razlagati restriktivno.

Sklep etažnih lastnikov, sprejet v okviru upravljanja skupnih delov, ima pravne učinke za vse etažne lastnike, tudi če se ta (deloma) nanaša na posamezni del. Čeprav imajo strešna okna v sporni večstanovanjski stavbi dvojno namembnost (so sestavni del strehe in obenem okno za posamezni del tožencev), se z njimi zagotavlja funkcija strehe za celoten objekt in s tem funkcija večstanovanjske stavbe kot celote. To pomeni, da strešna okna v okoliščinah konkretnega primera spadajo v skupne dele.

Sodišče dovoli nujno pot za nepremičnino, ki nima za redno rabo potrebne zveze z javno cesto ali pa bi bila taka zveza povezana z nesorazmernimi stroški. Bistvena vprašanja, s katerimi se mora sodišče ukvarjati v postopku za določitev nujne poti so torej: 1. kaj predstavlja redno rabo gospodujoče nepremičnine in 2. ali ima gospodujoča nepremičnina za takšno rabo potrebno zvezo z javno cesto ali bi bila taka zveza povezana z nesorazmernimi stroški. Redno rabo nepremičnine je treba ugotavljati v vsakem konkretnem primeru in upoštevati konkretne okoliščine primera. Pojem "redne rabe nepremičnine" se nanaša na vsakodnevno, običajno uporabo nepremičnine v skladu z njenim namenom. Pri večstanovanjski stavbi to pomeni tudi uporabo skupnih prostorov za dostop do stanovanj, do kleti ali skupnih parkirišč. Redna raba večstanovanjske stavbe tako vključuje tudi uporabo dostopnih poti do vhoda stavbe, saj je to običajen del uporabe skupnih prostorov, ki so namenjeni vsem etažnim lastnikom oziroma uporabnikom stavbe. Navedeno izhaja iz zakonske opredelitve, kaj so skupni deli stavbe v skladu z SPZ in SZ-1.

Po prvem odstavku 105. člena SPZ je etažna lastnina lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov. S pogodbama z dne 17. 12. 2020 tako tožnica v stvarnopravnem pomenu stvari ni odsvojila stanovanjske hiše dvema kupcema, temveč je odsvojila dve stanovanji s pripadajočim zemljiščem. Oprostitev bi ji bila priznana (kot je pravilno navajala toženka na obravnavi), če bi tožnica prodala stanovanjsko hišo (enemu ali več kupcem, kjer bi imela stalno prebivališče), torej eno nepremičnino. Ker pa je stanovanjska hiša etažirana, je tožnica prodala dve stanovanji (oziroma eno stanovanje in 9/20 drugega stanovanja) v stanovanjski hiši, kar v pravnem smislu predstavlja dve stvari oziroma dve nepremičnini. Oprostitev plačila dohodnine za stanovanjsko hišo z dvema stanovanjema je namreč določena za primer, ko se kot kapital odsvaja stanovanjska hiša in ne dve stanovanji v stanovanjski hiši s pripadajočim skupnim zemljiščem, kot je to pravilno izpostavljala toženka na glavni obravnavi.

Pravnoposlovni pridobitelj posameznega dela v etažni lastnini hkrati s pridobitvijo lastninske pravice na posameznem delu pridobi tudi solastninsko pravico na skupnih delih stavbe. Ne glede na to je pravni naslov za pridobitev te solastninske pravice pravni posel in ne zakon. Pridobitev je izvedena - pridobitelj vstopi v lastninskopravni položaj odsvojitelja. Če odsvojitelj ni izpolnil svoje pogodbene obveznosti, ima pridobitelj na razpolago izpolnitveni ali/in odškodninski zahtevek. Tudi v položaju iz 34. člena ZVKSES kupec ne pridobi solastninske pravice na skupnih delih na izviren način, ampak z vknjižbo. Splošni pogoji zgolj nadomestijo funkcijo akta o oblikovanju etažne lastnine, ne nadomestijo pa vknjižbe. Parkirni prostori niti po zakonski opredelitvi niti po naravi stvari ne sodijo neogibno med skupne dele stavbe.

Določbo 23. člena ZVEtL-1, zlasti domnevo iz prvega in drugega odstavka tega člena, je sodišče prve stopnje uporabilo popolnoma pravilno; za zemljiško parcelo se šteje, da gre za pripadajoče zemljišče.

Predlog se zavrne.