VSL Sklep I Ip 577/2025

I. Pritožbi tretjega A. A. zoper sklep z dne 27. 2. 2025 na red. št. 126 se delno ugodi in se sklep v 4. točki izreka spremeni tako, da se predlogu tretjega A. A. za odlog izvršbe ugodi in se dovoljena izvršba na solastniškem deležu na nepremičnini ID znak X 111/222 do 6/90 in na solastniškem deležu na nepremičnini ID znak X 111/333 do 6/90, odloži do pravnomočne odločitve v pravdi za nedopustnost izvršbe oziroma do poteka roka za vložitev tožbe.

Sicer se pritožba tretjega A. A. zavrne in se sklep z dne 27. 2. 2025 na red. št. 126 v ostalem izpodbijanem, a nespremenjenem delu, potrdi.

Odločitev o stroških postopka s pritožbo tretjega A. A. zoper sklep z dne 27. 2. 2025 na red. št. 126 se pridrži za končno odločbo v pravdi za ugotovitev, da je izvršba na solastniškem deležu na nepremičnini ID znak X 111/222 do 6/90 in na solastniškem deležu na nepremičnini ID znak X 111/333 do 6/90, nedopustna, oziroma do poteka roka za vložitev tožbe.

II. Pritožbi tretjega B. B. zoper sklep z dne 27. 2. 2025 na red. št. 127 se delno ugodi in se sklep v 4. točki izreka spremeni tako, da se predlogu tretjega B. B. za odlog izvršbe ugodi in se dovoljena izvršba na solastniškem deležu na nepremičnini ID znak X 111/333 do 1/27, odloži do pravnomočne odločitve v pravdi za nedopustnost izvršbe oziroma do poteka roka za vložitev tožbe.

Sicer se pritožba tretjega B. B. zavrne in se sklep z dne 27. 2. 2025 na red. št. 127 v ostalem izpodbijanem, a nespremenjenem delu, potrdi.

Odločitev o stroških postopka s pritožbo tretjega B. B. zoper sklep z dne 27. 2. 2025 na red. št. 127 se pridrži za končno odločbo v pravdi za ugotovitev, da je dovoljena izvršba na solastniškem dolžnika na nepremičnini ID znak X 111/333 do 1/27, nedopustna, oziroma do poteka za vložitev tožbe.

1S prvim izpdobijanim sklepom z dne 27. 2. 2025 (red. št. 126) je sodišče prve stopnje zavrnilo ugovor tretjega A. A. (1. točka izreka), odločilo, da lahko tretji A. A., v roku 30 dni od pravnomočnosti tega sklepa začne pravdo za ugotovitev, da je izvršba na solastniškem deležu dolžnika na nepremičnini ID znak X 111/222 in na solastninskem deležu dolžnika na nepremičnini ID znak X 111/333 nedopustna do deleža 6/90 (2. točka izreka), odločitev o stroških postopka v zvezi z ugovorom tretjega je pridržalo za končno odločbo v pravdi za ugotovitev, da je izvršba na solastninskem deležu dolžnika na nepremičnini ID znak X 111/222 in na solastninskem deležu dolžnika na nepremičnini ID znak X 111/333 nedopustna do deleža 6/90, oziroma do izteka zakonskega roka 30 dni od pravnomočnosti sklepa o zavrnitvi ugovora (3. točka izreka), ter zavrnilo predlog tretjega A. A. za odlog izvršbe (4. točka izreka).

2Z drugim izpodbijanim sklepom z dne 27. 2. 2025 (red. št. 127) je sodišče prve stopnje zavrnilo ugovor tretjega B. B. (1. točka izreka), odločilo, da lahko tretji B. B., v roku 30 dni od pravnomočnosti tega sklepa začne pravdo za ugotovitev, da je izvršba na solastninskem deležu dolžnika na nepremičnini ID znak X 111/333 nedopustna do deleža 1/27 (2. točka izreka), odločitev o stroških postopka v zvezi z ugovorom tretjega je sodišče pridržalo za končno odločbo v pravdi za ugotovitev, da je izvršba na solastninskem deležu dolžnika na nepremičnini ID znak X 111/333 nedopustna do deleža 1/27, oziroma do izteka zakonskega roka 30 dni od pravnomočnosti sklepa o zavrnitvi ugovora (3. točka izreka), in zavrnilo predlog tretjega B. B. za odlog izvršbe (4. točka izreka).

3Tretja A. A. in B. B. sta vložila pravočasni pritožbi. Uveljavljata vse pritožbene razloge. Višjemu sodišču predlagata, da izpodbijana sklepa razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo odločanje, podredno pa, da ugovoroma ugodi in izreče izvršbo na njunih solastnih deležih na zadevnih nepremičninah za nedopustno. Priglašata stroške pritožbenega postopka. Obširni pritožbi sta v bistvenem podobni, zato ju višje sodišče v izogib ponavljanju povzema le enkrat.

Po mnenju tretjih je sodišče zmotno uporabilo materialno pravo, ko je zavzelo stališče, da je za uspešno uveljavljanje lastninske pravice v pričakovanju nujno notarsko overjeno zemljiškoknjižno dovolilo. Tako ozko pojmovanje lastninske pravice v pričakovanju ne ustreza sodobni pravni doktrini in sodni praksi. Skladno s sodno prakso (VSL sodbe I Cp 1181/2022, VSRS sklep II Ips 33/2015, VSL sodba I Cp 1893/2018) se lastninska pravica med strankama prenese že s sklenitvijo zavezovalnega pravnega posla in izročitvijo stvari, nedovisno od vpisa v zemljiško knjigo ali overitve podpisa. Dejansko stanje posesti je pri presoji dobroverne lastniške posesti pogosto pomembnejše od formalnih zemljiškoknjižnih vpisov. Vrhovno sodišče RS je v zadevi II Ips 63/2023 dodatno razjasnilo, da tudi osebi, ki je zgolj imetnica obligacijske pravice s pridobitnim zahtevkom in še ni imetnica lastninske pravice, pravna ureditev priznava stvarnopravno varstvo. Interpretacija sodne prakse glede prenosa lastninske pravice med strankama in pomena dejanskega stanja posesti, kot jo je zavzelo sodišče prve stopnje, tako ne ustreza ustaljeni sodni praksi najvišjih sodišč v državi. Tretja sta z dolžnikom sklenila veljavni kupoprodajni pogodbi, iz katerih nedvoumno izhaja obveznost prenosa lastninske pravice na spornem deležu nepremičnin(e), poleg tega sta nepremičnino(e) tudi prevzela v posest (prebivališče in bivanje izkazujeta s kopijo osebne izkaznice) in na njej izvršujeta vsa lastninska upravičenja. S tem so izpolnjeni bistveni elementi za nastanek lastninske pravice v pričakovanju, ki jo varuje pravni red. Po teoriji stvarnega prava je lastniški posestnik tisti, ki ima stvar v posesti, kot da je njegova. Tretja sta nedvomno lastniška posestnika in z nepremičninama razpolagata kot dejanska lastnika, in to že več kot 10 let (v njiju s svojo družino prebivata, plačujeta stroške).

Sodišče prve stopnje je povsem prezrlo utemeljitev tretjih o priposestvovanju. Izpolnjeni so vsi pogoji za priposestvovanje. Tretja sta v dobri veri, saj sta prepričana, da sta lastnika nepremičnin na podlagi sklenjene kuporodajne pogodbe z dne 18. 3. 2019 (A. A.) oziroma z dne 19. 3. 2020 (B. B.). Dobra vera se skladno z 28. členom Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ) domneva (9. člen SPZ), nasprotna stranka pa ni dokazala nedobrovernosti tretjih. V skladu s sodno prakso (VSL sodba I Cp 58/2021) se dobra vera presoja glede na vse okoliščine primera, pri čemer je bistveno, da je priposestvovalec subjektivno prepričan o svoji pravici. Tretja nepremičnino uporabljata in z njo razpolagata kot dejanska lastnika ter sta tako lastniška posestnika. Na nepremičnini sta namreč celo zgradila svoji stavbi. Nepremičnino imata v posesti že najmanj 10 let, kar zadošča za priposestvovanje nepremičnine po 43. členu SPZ. Sodišče je nepravilno navajalo, da tretja nista zadostila trditvenemu bremenu glede priposestvovanja. Jasno sta namreč zatrjevala, da sta nepremičnino pridobila tudi s priposestvovanjem, kar sta podkrepila z navedbo, da imata nepremičnino v posesti že najmanj 10 let. Sodišče bi moralo skladno s procesnimi pravili izvesti predlagani dokaz z zaslišanjem tretjih, da bi ugotovilo dejstva, pomembna za presojo priposestvovanja. Preveč formalistično je sodišče tudi pristopilo k presoji dobroverne posesti. Tretja sta jasno pojasnila svoje razmerje do nepremičnine - kupoprodajna pogodba, dejanska posest, gradnja na nepremičnini. Navedeno vse kaže na to, da gre za vsebinsko in ne zgolj formalno lastniško razmerje. Sodišče bi moralo te okoliščine upoštevati pri presoji ugovora tretjih. Po teoriji stvarnega prava je glavni namen ugovora tretjega varstvo tretje osebe, ki je v specifičnem razmerju do predmeta izvršbe, kar tretja nedvomno sta. Preozko formalistično razumevanje pogojev za varstvo tretjih lahko vodi v kršitev ustavnih pravic do zasebne lastnine in sodnega varstva (odločba Ustavnega sodišča RS Up-591/10). Sodišče je tudi popolnoma spregledalo načelo superficies solo cedit in institut povečanja vrednosti nepremičnine. Kot izhaja iz odločbe VS RS II Ips 508/2000, so investicijski vložki v obstoječo nepremičnino lahko podlaga za ugotovitev solastninske pravice, če predstavljajo opazno povečanje vrednosti nepremičnine. V konkretnem primeru tretja nista samo vlagala v nepremičnini, temveč sta na njej celo zgradila svoja objekta.

S svojo odločitvijo je sodišče kršilo načelo varstva zaupanja v pravni red, ki zahteva, da se sodne odločbe sprejemajo v skladu s konsitentno in predvidljivo sodno prakso. Tretja sta upravičeno pričakovala, da bo sodišče pri presoji njune lastninske pravice upoštevalo ustaljeno sodno prakso glede lastninske pravice v pričakovanju in priposestvovanja. Odločitev sodišča, ki pogojuje obstoj lastninske pravice v pričakovanju izključno z notarsko overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom, je v nasprotju s konsistentno prakso najvišjih sodišč v državi (VSRS sklep II Ips 333/2015).

Dalje tretja sodišču prve stopnje očitata bistvene kršitve določb postopka. Sodišče je storilo kršitev, ko je zavrnilo izvedbo predlaganega dokaza z zaslišanjem tretjih. Slednja sta predlagala zaslišanje za dokazovanje dejstev, pomembnih za presojo lastninske posesti in priposestvovanja. V nasprotju s procesnimi jamstvi in pravico do izjave je zavrnitev tega dokaznega predloga z obrazložitvijo, da je nesubstanciran. Sodišče mora izvesti vse predlagane dokaze, razen če so nerelevantni ali nepotrebni (VSL sklep I Cp 478/2023). Sodišče tudi ni zadostno oziroma konkretno pojasnilo razlogov za zavrnitev pritožnikovih trditev o priposestvovanju. Ni obrazložilo, zakaj šteje, da priposestvovanje v konkretnem primeru ni verjetno izkazano. Taka pavšalna obrazložitev ne zadošča standardom obrazloženosti sodnih odločb, kot jih je določilo Vrhovno sodišče RS v več primerih, npr. v sodbi II Ips 371/2015. Sodišče tudi ni upoštevalo, da je institut ugovora tretjega specialna ureditev glede na načelo zaupanja v zemljiško knjigo. Upoštevaje 44. člen SPZ priposestvovana pravica, ki še ni vpisana v zemljiško knjigo, učinkuje proti vsem ostalim, ki niso dobroverni pridobitelji v smislu načela zaupanja v zemljiško knjigo. Ker sta tretja lastninsko pravico s priposestvovanjem pridobila že pred začetkom izvršbe, bi ta pridobljena pravica morala učinkovati zoper upnika.

Sodišče je zmotno uporabilo materialno pravo tudi pri zavrnitvi predloga za odlog izvršbe. Tretja sta v predlogih za odlog izvršbe jasno pojasnila, da bi z izvršbo utrpela neizmerno škodo, saj bi izgubila nepremičnini, na katerih imata zgrajeni svoji zgradbi in ju imata v posesti že več kot 10 let. Te okoliščine nedvomno kažejo na to, da bi tretja s takojšnjo izvršbo pretrpela težko nadomestljivo škodo. Sodišče bi moralo upoštevati tudi ekonomske posledice izvršbe zanju. V primeru prodaje nepremičnin bi tretja utrpela nenadomestljivo škodo, saj bi poleg posesti izgubila celotno ekonomsko vrednost svojih vlaganj v nepremičnino, zlasti v obliki zgrajene zgradbe. Nastala škoda bi bistveno presegla škodo, ki bi zaradi odloga izvršbe nastala upniku. Skladno z ustaljeno ustavnopravno doktrino in sodno prakso Evropskega sodišča za varstvo človekovih pravic (v nadaljevanju: ESČP) mora vsak poseg v premoženjske pravice posameznika prestati test sorazmernosti. Sodišče bi moralo tehtati med škodo, ki bi jo ob odlogu utrpel upnik, in škodo, ki bi nastala tretjima, če pride do izvršbe. Tretja bi izgubila svoj dom in vsa vlaganja, upnik pa bi z odlogom le nekoliko kasneje prišel do poplačila terjatve. S tem, ko sodišče ni upoštevalo ekonomskih posledic izvršbe za pritožnika in ni opravilo testa sorazmernosti, je kršilo tudi ustavno pravico do zasebne lastnine (33. člen Ustave RS (v nadaljevanju: URS)). Če bi prišlo do prodaje nepremičnin na dražbi, bi bilo naknadno ugotavljanje lastninske pravice tretjih bistveno oteženo oziroma celo onemogočeno, saj bi v takem primeru lastninsko pravico pridobil dobroverni dražitelj. To bi pomenilo trajno in nepopravljivo poseganje v njuno pravico do zasebne lastnine. V takih primerih odlog izvršbe ni le zakonsko omogočen, temveč nujen za zagotovitev učinkovitega sodnega varstva in preprečitev nepopravljive škode. Zavrnitev predloga tretjih za odlog izvršbe predstavlja tako kršitev ustavne pravice do zasebne lastnine kot tudi ustavne pravice do učinkovitega sodnega varstva (23. člen URS).

4Pritožbi sta bili vročeni dolžniku v odgovor. Dolžnik v zakonskem roku odgovorov ni podal.

5Pritožbi sta delno utemeljeni.

6Višje sodišče je izpodbijana sklepa preizkusilo v okviru zatrjevanih pravno pomembnih pritožbenih razlogov in razlogov, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti po določbi drugega odstavka 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP), oba v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju: ZIZ).

Glede ugovorov tretjih

7V izvršbi lahko ugovor tretjega vloži tisti, ki izkaže za verjetno, da ima na predmetu izvršbe pravico, ki preprečuje izvršbo (64. člen ZIZ). Najbolj tipičen primer pravice, ki preprečuje izvršbo, je lastninska pravica. Prav tako lahko ugovor tretjega utemelji lastninska pravica v pričakovanju. Po večinskem stališču sodne prakse rednih sodišč in tudi Ustavnega sodišča RS ima lastninsko pravico v pričakovanju na nepremičnini, ki preprečuje izvršbo, kupec nepremičnine, ki že razpolaga s perfektnim zavezovalnim in razpolagalnim pravnim poslom (notarsko overjenim zemljiškoknjižnim dovolilom),¹ čeprav še ni prišlo do vpisa njegove lastninske pravice v zemljiško knjigo.

8V obravanavni zadevi sta tako tretji A. A. kot tretji B. B. svoja ugovora (A. A. glede nepremičnin ID znak X 111/222 in ID znak X 111/333 do deleža 6/90 ter B. B. glede nepremičnine ID znak X 111/333 do deleža 1/27) temeljila na dveh podlagah. Iz njunih navedb najprej izhaja, da naj bi imela na nepremičninah lastninsko pravico v pričakovanju. Trdila sta, da zemljiškoknjižno stanje, skladno s katerim je kot lastnik nepremičnin v zemljiški knjigi vpisan še vedno dolžnik, ni usklajeno z dejanskim. A. A. je namreč, kot je razvidno iz njegovega ugovora, kot kupec dne 18. 3. 2019 z dolžnikom kot prodajalcem sklenil kupoprodajno pogodbo za nepremičnino ID znak parcela X 111/222 do deleža 6/90 in nepremičnino ID znak X 111/333 do deleža 6/90. Kupoprodajna pogodba vsebuje tudi zemljiškoknjižno dovolilo. B. B. kot kupec pa je, kot izhaja iz njegovega ugovora, dne 19. 3. 2020 z dolžnikom kot prodajalcem sklenil kupoprodajno pogodbo za nepremičnino ID znak X 111/333 do deleža 1/27. Kupoprodajna pogodba ima tudi zemljiškoknjižno dovolilo. Tretja tako po njunih navedbah razpolagata z listinama, primernima za vpis njune solastninske pravice v zemljiško knjigo. Ker je sodišče prve stopnje v obravanavani zadevi dovolilo izvršbo z zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi in prodajo nepremičnin ID znak X 111/222 do deleža 1/9 in ID znak X 111/333 do deleža 1/9, sta tako tretja uveljavljala, da imata na predmetu izvršbe pravico, ki preprečuje izvršbo. Pri tem je po njunem mnenju najpomembnejše dejstvo, da sta tretja postala dejanska lastnika pred vpisom izvedene pravice upnika dne 30. 9. 2020. Oziroma pravilno, pred vpisom izvedene pravice na podlagi sklepa o izvršbi, ki je bila dovoljena po uradni dolžnosti².

9Poleg tega sta tretja v ugovorih zatrjevala, da sta takoj po sklenitvi kupoprodajnih pogodb kot kupca delov nepremičnine le-te prevzela v posest, na njih imata zgrajeni svoji nepremičnini. A. A. je trdil, da ima nepremičnino v posesti že najmanj 20 let, B. B. pa, da jo ima v posesti že več kot 10 let. Ker po drugem odstavku 43. člena SPZ dobroverni lastniški posestnik pridobi lastninsko pravico na nepremičnini po preteku 10 let, sta tako tretja svoja ugovora utemeljevala tudi s sklicevanjem na solastninsko pravico, pridobljeno na originaren način, s priposestvovanjem.

10Že sodišče prve stopnje je v izpodbijanih sklepih najprej pravilno opozorilo na posebnost predmetnega izvršilnega postopka, ki ne teče na predlog upnika, ampak po uradni dolžnosti (prim. drugi odstavek 2. člena ZIZ). Navedeno pomeni, da se določbe 65. člena ZIZ o postopanju sodišča z ugovorom tretjega lahko uporabljajo le smiselno. Ker ni upnika, odpade vročanje ugovora tretjega upniku v odgovor in posledično ne morejo nastopiti pravne posledice njegove (ne)aktivnosti s tem v zvezi.

11Višje sodišče se tudi strinja, da tretja v ugovorih nista podala takšnih trditev in dokazov, da bi bilo, upoštevaje materialnopravna izhodišča sodne prakse, mogoče dovoljeno izvršbo na konkretne nepremičnine oziroma solastniške deleže na njih že sedaj ustaviti.

12V zvezi z zatrjevano lastninsko pravico v pričakovanju je sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo, da tretja nista niti zatrjevala niti izkazala, da razpolagata tako s perfektnim zavezovalnim, kot tudi s perfektnim razpolagalnim pravnim poslom. Iz njune trditvene in dokazne podlage namreč ne izhaja, da imata poleg prodajne pogodbe tudi zemljiškoknjižno dovolilo, ki bi bilo že notarsko overjeno. Le v takem primeru pa bi, upoštevaje ustaljeno sodno prakso,³ na nepremičninah že imela lastninsko pravico v pričakovanju, ki bi lahko utemeljila ugovor tretjega. Drugače ne izhaja niti iz v pritožbah citirane VSL sodbe I Cp 1181/2022, v kateri je šlo za izvirni pridobitni način. Tretja se sicer sklicujeta tudi na VSRS sklep II Ips 333/2015 in VSL sodbo I Cp 1893/2018, vendar teh odločb nista priložila in tudi nista objavljeni, zato se višje sodišče do njiju ne more opredeliti.

13Po mnenju tretjih pravilnost njunega stališča, da imata stvarnopravno varstvo, potrjuje tudi odločba VSRS II Ips 63/2023. V tem judikatu je Vrhovno sodišče sicer res zavzelo stališče, da lahko ugovor tretjega vloži tudi imetnik zgolj obligacijske pravice s pridobitnim zahtevkom, ki še ni imetnik lastninske pravice. Vendar je bilo to stališče zavzeto v zvezi s primerom večkratne odsvojitve oziroma obremenitve nepremičnine, ko kupec s pridobitnim zahtevkom uveljavlja neveljavnost kasnejšega pravnega posla zaradi nedopustne kavze. Takšen kupec ime namreč po členu 243. členu Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju: ZZK-1) možnost izbrisne tožbe, zato mu ni mogoče odreči niti ugovora tretjega glede nepremičnine, ki je bila predmet nedovoljenega razpolaganja. V obravnavani zadevi pa ne gre za primerljiv položaj večkratnega razpolaganja z zadevnimi nepremičninami, ko bi dolžnik najprej prodal stvar tretjima, nato pa jo pogodbeno še obremenil z ustanovitvijo zastavne pravice na isti stvari v korist upnika. Kot je bilo navedeno že zgoraj, namreč upnika v tem izvršilnem postopku sploh ni, saj se vodi po uradni dolžnosti, zastavna pravica je nastala na podlagi zaznambe sklepa o izvršbi.

14Prav tako pravilno je sodišče prve stopnje presodilo tudi, da tretja nista verjetno izkazala lastninske pravice na zadevnih nepremičninah niti s sklicevanjem na priposestvovanje. Višje sodišče se namreč strinja, da v tem delu že trditvena podlaga ni bila ustrezna, saj je bila premalo konkretizirana in deloma tudi nesklepčna. Razen navedb, da sta tretja takoj po sklenitvi prodajnih pogodb kot kupca delov nepremičnine le-te prevzela in imata na njej zgrajeni svoji nepremičnini ter tako dobroverno posest že 10 oziroma 20 let, v zvezi z uveljavljano originarno pridobitvijo solastninske pravice kaj drugega iz ugovorov ne izhaja.⁴ Tretja tako, razen glede poteka časa, nista navedla bolj konkretnih dejanskih okoliščin v zvezi v zvezi zatrjevanim priposestvovanjem nepremičnin.⁵ Prva zakonska predpostavka za priposestvovanje je obstoj dobroverne lastniške posesti. Dobroverni lastniški posestnik je tisti, ki ima stvar v posesti kot svojo. Praviloma je dobroverni lastniški posestnik tisti, ki je v opravičeni zmoti, da je lastnik stvari. Dokazno breme glede obstoja lastniške posesti je na priposestvovalcu. Ker se dobra vera domneva (9. člen SPZ) pa mora nasprotna stranka dokazovati morebitno slabo vero priposestvovalca. Pri posesti nepremičnin, ki so vpisane v zemljiško knjigo, je posestnikova dobra vera ovržena že z izpisom iz zemljiške knjige. V tem primeru se procesno dokazno breme prenese na posestnika, ki mora izkazati, da je kljub temu verjel, da je upravičen do posesti. Zgolj dejstvo, da tožencu ni bilo izstavljeno zemljiškoknjižno dovolilo, da ni bil plačan davek na promet nepremičnin in da ni prišlo do vpisa nepremičnine v zemljiško knjigo, ne zadošča za oceno, da pridobitelj ni bil dobroveren.⁶

15Glede na povzeto materialnopravno izhodišče je tako tudi po oceni višjega sodišča ugovorna trditvena podlaga tretjih v zvezi s predpostavko dobroverne lastniške posesti preskopa. Tretja bi vendarle morala bolj konkretno zatrjevati dejstva, zaradi katerih naj bi bila v opravičeni zmoti, da sta lastniška posestnika nepremičnin. Glede na navedeno in ker z izvedbo dokazov pomanjkljive trditvene podlage ni mogoče nadomeščati, očitana kršitev pravice do izjave, ker sodišče prve stopnje ni izvedlo predlaganega dokaza z zaslišanjem tretjih, ni podana. Poleg navedenega je že sodišče prve stopnje tudi pravilno ugotovilo delno nekonsistentnost (nesklepčnost) ugovornih navedb v zvezi s prisposetvovanjem, ko sta tretja po eni strani trdila, da imata nepremičnini v posesti od sklenitve prodajnih pogodb (18. 3. 2019 - A. A. oziroma 19. 3. 2020 - B. B.), hkrati pa sta navajala, da naj bi priposestvovalna doba (10 let - 43. člen SPZ) že potekla. Tega neskladja tretja ne pojasnita niti v pritožbah. Tudi z nekaterimi v pritožbah dodatno podanimi dejanskimi navedbami zato tretja na drugčno presojo višjega sodšča v zvezi s priposestvovanjem ne moreta vplivati.

16Dalje pritožbi neutemeljeno navajata, da bi priposestvovana lastninska pravica (ki naj bi bila pridobljena že pred začetkom izvršbe) morala učinkovati tudi zoper upnika, češ da se upnik ne more uspešno sklicevati na načelo zaupanja v zemljiško knjigo, če ni izkazal svoje dobrovernosti. Že zgoraj je bilo namreč pojasnjeno, da upnika v obravnavani zadevi sploh ni, poleg tega pa nastanek lastninske pravice tretjih s priposestvovanjem sploh ni bil izkazan oziroma niti dovolj konkretno in sklepčno zatrjevan.

17Sodišče prve stopnje je svojo odločitev v delu glede v ugovorih zatrjevanega priposestvovanja tudi v zadostni meri obrazložilo, saj je pojasnilo, da tretja nista podala konkretnih navedb in dokazov v zvezi s tem načinom pridobitve lastninske pravice, prav tako je, kot že rečeno, opozorilo na nedoslednost ugovornih trditev v zvezi s potekom priposestvovalne dobe.

18Prav tako tretja ne moreta uspeti niti s sklicevanjem na instituta superficies solo cedit ter na povečanje vrednosti nepremičnine z vlaganji oziroma na pridobitev solastninske pravice na tej podlagi. Spregleda, da pravilo superficies solo cedit pride v poštev le, če ima graditelj lastninsko pravico tudi na samem zemljišču. Po veljavnem SPZ namreč vlaganja oziroma gradnja na tuji nepremičnini ne morejo imeti več za posledico nastanka solastninske pravice, temveč ima graditelj v takem primeru le obligacijskopravni zahtevek (48. člen SPZ).

19Upoštevaje vse obrazloženo kljub temu, da sicer zahteve po obrazloženosti ugovora tretjega, ki se znajde v izvršbi, čeprav ničesar ne dolguje, res ne morejo biti tako stroge kot do dolžnika, dovoljene izvršbe na konkretne nepremičnine oziroma solastniške deleže na njih že na podlagi ugovora tretjih ni mogoče ustaviti. Tretja bosta imela možnost nedopustnosti izvršbe dokazovati v pravdi.

Glede predlogov tretjih za odlog izvršbe

20Pač pa višje sodišče pritrjuje pritožbama, da so, prav zaradi omenjenega različnega položaja tretjega v primerjavi z dolžnikom, podani pogoji za odlog izvršbe na konkretne predmete, in sicer na podlagi drugega odstavka 73. člena ZIZ.

21Obstoja svoje pravice, ki bi preprečevala izvršbo na nepremičninah oziroma solastnih deležih na njih, tretja nista izkazala s katero od kvalificiranih listin iz prvega odstavka 73. člena ZIZ, zato je treba presoditi, ali so izpolnjeni pogoji za odlog izvršbe po drugem odstavku 73. člena ZIZ. Višje sodišče meni, da je odgovor pritrdilen. Mogoče je namreč ugotoviti, da sta tretja pravico na konkretnih predmetih vendarle izkazala do takšne stopnje verjetnosti, ki za odlog izvršbe zadošča. Poleg tega sta tudi izkazala za verjetno, da bi jima s takojšnjo izvršbo nastala nenadomestljva oziroma težko nadomestljiva škoda.

22V zvezi s prvo zakonsko predpostavko višje sodišče ugotavlja, da sta tretja s svojimi navedbami in priloženimi dokazi izkazala obstoj svoje lastninske pravice na konkretnih predmetih do te mere, da je treba predlogoma za odlog izvršbe ugoditi. Konkretno sta namreč zatrjevala in dokazala, da sta pred zaznambo sklepa o izvršbi v zemljiški knjigi z dolžnikom sklenila kupoprodajni pogodbi za konkretne nepremičnine oziroma solastniške deleže na njih, pri čemer pogodbi vsebujeta tudi zemljiškoknjižni dovolili. Le-ti sicer nista notarsko overjeni in zato tretja lastninske pravice v pričakovanju še nimata. Posledično izvršbe že na podlagi ugovorov tretjih ni mogoče kar takoj ustaviti, kot je bilo podrobneje obrazloženo zgoraj.

23Vendar pa je po drugi strani treba upoštevati, da je domet izvršilnega postopka v zvezi z ugovorom tretjega zelo omejen. Ni naloga izvršilnega sodišča, da dokončno presoja utemeljenost ugovora tretjega, temveč mora slednji imeti možnost, da o zatrjevani nedopustnosti izvršbe na določen predmet z dokaznim stadardom prepričanja presodi sodišče v rednem pravdnem postopku, z vsemi zagotovljenimi procesnimi jamstvi. Po veljavni ureditvi v ZIZ lahko tretji pravdo začne celo v primerih, ko njegov ugovor ni obrazložen ali v njem pravica na predmetu izvršbe ni verjetno izkazana (tretji odstavek 65. člena ZIZ).

24Glede na navedeno določbe drugega odstavka 73. člena ZIZ ni pravilno razlagati prestrogo, v nasprotnem primeru bi šlo z prekomeren poseg v ustavni in konvencijski pravici tretjega do zasebne lastnine (33. člen URS, 1. člen 1. Protokla k Evropski konvenciji o varstvi človekovih pravic in temeljnih svoboščim; v nadaljevanju: EKČP) ter do učinkovitega sodnega varstva (23. člen URS in 6. člen EKČP). Če pride v izvršbi do prodaje nepremičnine še pred pravnomočno odločitvijo v izločitveni pravdi, namreč kupec originarno pridobi lastninsko pravico, tretji pa je nepovratno izgubi. Pa čeprav se morda kasneje pravnomočno izkaže, da je bila njegova tožba za nedopustnost izvršbe utemeljena. Še posebej problematično je to takrat, ko je nepremičnina dom tretjega (in njegove družine). Izgubo doma je, ko gre za tretjega, vsekakor treba šteti kot nenadomestljivo oziroma težko nadomestljivo škodo, kar pa je druga zakonska predpostavka za odlog izvršbe po drugem odstavku 73. člena ZIZ.

25Iz podatkov v spisu izhaja, da je v obravnavani zadevi podan prav za tak položaj. Navedbe tretjih, da sta stavbi na konkretnih nepremičninah njun dom, potrjujeta že prijavljena naslova njunega prebivališča, pri čemer sta tretja v dokaz pritožbama priložila tudi svoji fotokopiji svojih osebnih izkaznic ter več dokazil, da plačujeta stanovanjske stroške za stavbi .

26Glede na vse obrazloženo se višje sodišče strinja, da sta napadeni odločitvi o predlogih tretjih za odlog izvršbe (4. točki izpodbijanih sklepov) prestrogi z vidika ustavno in konvencijsko zagotovljenih pravic. Višje sodišče je zato pritožbi tretjega A. A. zoper sklep z dne 27. 2. 2025 na red. št. 126 in pritožbi tretjega B. B. zoper sklep z dne 27. 2. 2025 na red. št. 127 delno ugodilo in sklepa v izpodbijanih 4. točkah izreka spremenilo tako, kot izhaja iz prvega odstavka I. točke izreka in prvega odstavka II. točke izreka tega sklepa (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

27Sicer pa je višje sodišče, ki kakšnih uradno upoštevnih pritožbenih razlogov ni našlo, pritožbi tretjih A. A. in B. B. zavrnilo ter sklepa v ostalem izpodbijanem, a nespremenjenem delu, potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), kot izhaja iz drugega odstavka I. točke izreka in drugega odstavka II. točke izreka tega sklepa.

Glede stroškov pritožbenega postopka

28Odločitev o stroških pritožbenega postopka tretjih se pridrži do konca pravd za nedopustnost izvršbe oziroma do poteka roka za vložitev tožb (160. člen ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ; tretji odstavek I. točke izreka in tretji odstavek II. točke izreka tega sklepa).

¹ Na primer sodbi VSRS II Ips 385/2008 z dne 17. 5. 2012 in II Ips 475/2008 z dne 5. 4. 2012 ter odločbi Ustavnega sodišča RS Up-9/16 z dne 15. 11. 2018 ter Up-591/10 z dne 2. 12. 2010.
² Glej tudi 10. točka razlogov tega sklepa.
³ Na primer VSL sodba I Cpg 342/2024 z dne 17. 12. 2024, VSL sklep III Ip 2141/2018 z dne 19. 9. 2018 in druge.
⁴ S tem, da pa je sicer iz naslovov tretjih in njunih navedb razvidno, da v stavbah, zgrajenih na konkretnih nepremičninah, s svojo družino prebivata.
⁵ Prim. VSC sklep II Ip 134/2022.
⁶ Vrenčur R., E-paket Stvarno pravo z e-komentarjem SPZ, komentar 43. člena in na primer VSRS sodba II Ips 359/2010, VSRS sodba II Ips 10/2016 in VSRS sklep II Ips 94/2016.