VSK Sklep CDn 11/2022

I. Pritožbi se ugodi.

1V tej zemljiškoknjižni zadevi pri uvodoma navedenih nepremičninah prvostopenjsko sodišče (v nadaljevanju tudi sodišče) s sklepom Dn 114246/2021 z dne 17.6.2021 ni dovolilo vpisa oblikovanja etažne lastnine. Z izpodbijanim sklepom je nato ugodilo ugovoru predlagatelja zoper navedeni sklep in predhodno odločitev spremenilo tako, da je vpis dovolilo.

2Zoper ta sklep se je pritožila nasprotna udeleženka. Navaja, da ga izpodbija v celoti oziroma podredno v delu, ki se nanaša na izbris zemljiškega dolga (točka 3.2. izreka). Uvodoma navaja, da je bil dne 15.2.2006 na predlog družbe A.d.o.o., sedaj B. d.o.o. pod N 8/2006 začet postopek zaradi razdelitve solastnine na uvodoma navedenih nepremičninah v etažno lastnino, v zvezi s čimer je bila z učinkom od 23.9.2008 v zemljiški knjigi vpisana „zaznamba postopka vzpostavljanja etažne lastnine“, ki se je nato v kasnejših izpisih (od 1.5.2011) zavajajoče „preimenovala“ v zaznambo spora o pridobitvi lastninske pravice.

Na kakšni podlagi je bila vpisana zaznamba iz zemljiške knjige ne izhaja. Postopek vzpostavitve etažne lastnine se je vodil na podlagi določb Stvarnopravnega zakonika (SPZ) in po pravilih nepravdnega postopka. Šele noveliran Zakon o nepravdnem postopku (ZNP-1), ki je začel veljati 15.4.2019, v 156. členu določa, da se postopek za delitev nepremičnine zaznamuje v zemljiški knjigi, pri čemer se za zaznambo smiselno uporabljajo določbe zakona, ki ureja zemljiško knjigo, o zaznambi spora. V času postopka N 8/2006 je takšno določbo poznal Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na predlog pridobitelja posameznega dela stavbe in o določanju pripadajočega zemljišča k stavbi (ZVEtL, 15. člen), ki je začel veljati po začetku navedenega postopka. Zato je bila vpisana zaznamba brez pravne podlage in je zato nična, nična zaznamba pa ne more ustvarjati pravnih učinkov.

Pritožnica se sklicuje na vpis zemljiškega dolga pri njenem solastniškem deležu na predmetnih nepremičninah z učinkovanjem od 3.1.2013 na podlagi notarskega zapisa listine o ustanovitvi zemljiškega dolga, opr. št. 4/5-SV, za znesek 350.000,00 EUR, z zapadlostjo na odpoklic, v korist vsakokratnega upravičenega imetnika zemljiškega pisma. Dne 12.11.2013 je okrajno sodišče izdalo sklep opr. št. N 8/2006, s katerim je solastni nepremičnini razdelilo v naravi in vzpostavilo etažno lastnino, o prenosu zemljiških dolgov s sklepom ni odločilo. Sklep, ki je bil popravljen s sklepom z dne 7.1.2014, je postal pravnomočen 1.8.2014. Pritožnica je na njegovi podlagi vložila predlog za vpis etažne lastnine, ki je bil zavrnjen s sklepom okrajnega sodišča, Dn 210869/2015 z dne 27.10.2015, pri čemer iz njegove obrazložitve izhaja, da sodišče v nepravdnem postopku ni odločilo o prenosu zemljiškega dolga na posamezne dele, kot to določa 110. člen SPZ, zaradi česar je zaključilo, da pogoji za dovolitev vpisa na podlagi 148. člena Zakona o zemljiški knjigi (v nadaljevanju ZZK-1) niso izpolnjeni.

V nadaljevanju pritožnica povzema dosedanji potek tega zemljiškoknjižnega postopka in razloge sodišča. Sodišče je v izpodbijanem sklepu le sledilo argumentaciji predlagatelja v ugovoru in jo povzelo v obrazložitev izpodbijanega sklepa, ne da bi ponudilo svojo obrazložitev. Tako izpodbijani sklep dejansko nima obrazložitve.

Pritožnica se v nadaljevanju sklicuje na 33. člen Ustave Republike Slovenije (URS) in določbe SPZ (37., 101., 102., 103., 104., 65., 66., 69., 70., 108. in 110. člen SPZ). Za odločitev v predmetni zadevi je ključno ugotoviti namen in posledice v nepravdnem postopku N 8/2006 vpisane zaznambe postopka vzpostavljanja etažne lastnine, za katero se smiselno uporabljajo določbe zakona o zemljiški knjigi o zaznambi spora. Pritožnica povzema pogoje iz 79. člena ZZK-1, na podlagi katerih listin se dovoli zaznamba spora. Po zaključku postopka, v zvezi s katerim je vpisana zaznamba spora, lastnik (ali imetnik izvedene pravice) bodisi ohrani svojo pravico bodisi jo izgubi. Lastninska pravica preneha, če kdo drug pridobi lastninsko pravico na njej (101. člen SPZ). Zato tudi določba 80. člena ZZK-1, po kateri vsi vpisi, ki začnejo učinkovati po trenutku, od katerega učinkuje zaznamba spora, učinkujejo pod razveznim pogojem, ki nastopi, če je dovoljena vknjižba pridobitve lastninske pravice (ali izbrisa hipoteke) v vrstnem redu zaznambe spora in preneha, če je zaznamba spora izbrisana.

Zaznambe postopka vzpostavljena etažne lastnine glede na predmet oziroma vsebino ni mogoče enačiti z zaznambo spora o lastninski pravici (tako VSK sklep CDn 183/2019). Medtem, ko je namen zaznambe spora varstvo tistega, ki v postopku zatrjuje, da je lastnik, v postopku vzpostavitve etažne lastnine takšno varstvo solastnikov ni potrebno. Smiselna uporaba določb o zaznambi spora tako pomeni, da se uporabi določba prvega in drugega odstavka 80. člena ZZK-1, ne pa določbi 3. in 4. odstavka 80. člena ZZK-1, saj se ti nanašata izrecno na spor o ugotovitvi obstoja lastninske pravice v vrstnem redu zaznambe spora (se pravi vknjižbo drugega lastnika) oziroma vknjižbo izbrisa hipoteke. Enako velja glede uporabe 81. člena ZZK-1. Zaznamba postopka vzpostavitve etažne lastnine ne le, da ni ovira za nadaljnje vpise, ampak tudi ne more imeti za posledico, da se izniči razpolaganja solastnikov v času trajanja postopka etažiranja. Vsa razpolaganja se skladno s SPZ prenesejo na tisti posamezni del, ki ustreza prejšnjemu idealnemu deležu solastnika. Etažna lastnina se tako vpiše v zemljiško knjigo z učinkovanjem od vpisane zaznambe, vendar je treba upoštevati stanje ob vpisu etažne lastnine. Če je solastnik tekom postopka etažiranja prodal svoj idealni delež, se v zemljiško knjigo kot lastnik novo nastalega dela ne bo vpisal prejšnji lastnik, ampak novi lastnik, saj je lastninsko pravico veljavno pridobil. In enako se zgodi z bremeni, spremeni se le to, da ne obstojijo več na idealnem, ampak na posameznem delu prejšnjega solastnika. Nesorazmerno bi bilo, da bi dejstvo, da teče postopek za preoblikovanje solastniškega deleža v lastninsko pravico na posameznem delu, pretehtalo razpolagalno sposobnost solastnika in bi vsi, ki so tekom postopka pridobili pravice na nepremični v postopku razdelitve, le te po končanju postopka izgubili. Glede na navedeno se tudi tretji odstavek 81. člena ZZK-1 ne more uporabljati. Namen zaznambe postopka vzpostavljanja etažne lastnine je le v obvestilu tretjim, da se bo nepremičnina razdelila v naravi. To za tretje pomeni, da bodo, če bodo po vpisu zaznambe postopka pridobili idealni delež, v končni fazi prejeli točno določen del nepremičnine v naravi in ne njegovega idealnega deleža, za imetnike izvedenih pravic pa, da bodo prenesene na točno določen posamezni del nepremičnine in bodo svojo pravico lahko uveljavljali le na tem delu. SPZ izrecno določa, da obremenitev preide na posamezni del v etažni lastnini, tako da se z delitvijo ne poslabša položaj imetnika te pravice. Pravno nevzdržno je stališče, da se položaj tistega, ki pridobi pravico tekom postopka, ne le poslabša, ampak jo celo izgubi, saj za to ni pravne podlage. Zgolj zaradi etažiranja na stvari lastninske pravice ne pridobi nihče drug kot dotedanji solastnik (do prenehanja lastninske pravice po 101. členu torej ne pride). Nihče od solastnikov v postopku vzpostavljanja etažne lastnine ni ogrožen v smislu, da bi kdo tretji zatrjeval lastninsko pravico na (formalno) njegovi stvari, zato ni nobene potrebe, da se razpolagalna sposobnost (so)lastnika omeji na način, da se določi razvezni pogoj veljavnosti kakršnegakoli razpolaganja. Ker lastninski položaj solastnika ni ogrožen, tudi ni nobenega razloga, da bi bil ogrožen položaj imetnikov stvarnih pravic na tuji stvari. V postopku oblikovanja etažne lastnine pride zgolj in izključno do konkretizacije predmeta – stvari, na kateri takšne pravice obstajajo in ni nobenega razloga za to, da se v času postopka ustanavljanja etažne lastnine (v obravnavanem primeru je trajal 8 let) nastale pravice na tuji stvari pripišejo novo nastali posameznim delom.

Za zaznambo postopka vzpostavitve etažne lastnine se ne more uporabljati določba o pogojnem učinkovanju nadaljnjih vpisov. S takšnim posegom v razpolagalno sposobnost lastnika, ki zgolj preoblikuje svojo (so)lastninsko pravico v etažno lastnino, bi bila kršena temeljna ustavna pravica (so)lastnika do zasebne lastnine in temeljna pravila stvarnega prava. Če pa (so)lastnik ne izgubi lastninske pravice in s tem tudi ne svoje razpolagalne sposobnosti, svojega učinka zgolj zaradi razdelitve nepremičnine, tudi ne morejo izgubiti nadaljnji vpisi v korist tretjih, saj ni odpadla pravna podlaga zanje. Pravno nevzdržno bi bilo, ko bi se ob vpisu etažne lastnine v zemljiško knjigo vpisalo stanje, kakršno je bilo ob vpisu zaznambe postopka in bi se izničila vsa kasnejša pravno veljavna razpolaganja, za kar ni ne razloga ne pravne podlage, škoda, ki s tem nastane tistemu, ki je pravno veljavno razpolagal in tistim, v kogar korist je razpolagal, je nepopravljiva. Prav tako je, glede na to, da se z razpolaganjem posameznega solastnika ne spremeni položaj preostalih solastnikov, tak ukrep nesorazmeren. Tretje osebe so z zaznambo lahko pričakovale, da se bo njihova pravica spremenila, ne pa, da bo izbrisna.

Nadalje pritožba izpostavlja, da v trenutku, ko se je zaznamba postopka vpisala, med solastniki ni bilo spora glede vzpostavitve etažne lastnine. Med njimi je bilo tudi nesporno, da se breme zemljiškega dolga ne nanaša na nikogar drugega kot na A. A. in da po oblikovanju etažne lastnine zemljiški dolg bremeni njej pripadajoče posamezne dele nepremičnine. Prav zato ne predlagatelj ne A. A. kot nasprotna udeleženka nista bila pozorna na zajetje zemljiškega dolga v izrek sklepa o vzpostavitvi etažne lastnine, saj je bilo za vse udeležence to samo po sebi umevno. Šele zaradi kasnejšega neuspešnega postopka vpisa etažne lastnine, je to dejstvo postalo pomembno. Pritožnica ne nasprotuje, ampak izrecno zahteva, da se zemljiški dolg iz njenega solastniškega deleža pripiše sedanjim lastniškim deležem posameznih, njej dodeljenih delov stavbe. S takšnim vpisom ne more biti prizadet noben od drugih udeležencev nepravdnega postopka oziroma sedanjega zemljiškoknjižnega postopka. Nasprotno pa z izbrisom zemljiškega dolga nastanejo ključne in neutemeljene pravne posledice za A. A. in imetnika zemljiškega pisma.

Nazadnje pritožba opozarja, da je treba, če naj bi bil zemljiški postopek strogo formalen, ugotoviti, da za izbris zemljiškega dolga ne obstoji nobena listina, ampak je sodišče izbris odredilo na podlagi nepravilne „smiselne“ uporabe postopkovnih določb ZZK-1 in ne materialnopravnih določb SPZ oziroma katerega drugega prepisa. V konkretnem primeru bi bilo brez dvoma procesno pravilneje (oziroma manj napačno), če bi zemljiškoknjižno sodišče samo odredilo, da se zemljiški dolg pripiše posameznim etažnim enotam v lasti pritožnice, kot pa da se je enostavno odredilo njegov izbris. Pritožnica opozarja tudi na nasprotje med izrekom in obrazložitvijo, saj izrek izpodbijanega sklepa določa, da se dovolijo vpisi, ki začnejo učinkovati 24.5.2021, tj. od datuma vložitve predloga za dovolitev spisa, iz obrazložitve pa izhaja, da naj bi učinkoval v vrstnem redu zaznambe postopka vzpostavljanja etažne lastnine. Če vpisi učinkujejo od datuma po učinkovanju zemljiškega dolga, pa slednji ne tej podlagi tudi ne more biti izbrisan. Tudi zato je potrebno upoštevati, da se zemljiški dolg, vpisan z učinkovanjem pred določenim datumom učinkovanja vknjižbe etažne lastnine, ne sme izbrisati.

3Predlagatelj je odgovoril na pritožbo in predlagal njeno zavrnitev.

4Pritožba je utemeljena.

5Predlagatelj postopka je v tej zadevi pri uvodoma navedenih nepremičninah, vknjiženih kot solastnina¹ predlagal vpis oblikovanja etažne lastnine v vrstnem redu zaznambe spora na podlagi listine - pravnomočnega sklepa okrajnega sodišča, izdanega v postopku razdelitve solastnine v etažno lastnino², na katerega se nanaša zaznamba spora. Prvostopenjsko sodišče s sklepom zemljiškoknjižne sodniške pomočnice Dn 114246/2021 z dne 17.6.2021 ni dovolilo vpisa oblikovanja etažne lastnine. Tako je odločilo, ker predlagatelj ni priložil listin, ki bi omogočale izbris izvedenih pravic - dveh zemljiških dolgov, vpisanih pri solastniškem deležu pritožnice, in sicer zemljiškega dolga ID pravice 1 za terjatev 350.000,00 EUR in zemljiškega dolga ID pravice 2 za terjatev 1.200.000,00 EUR, obeh z učinkovanjem 3.1.2013 (v nadaljevanju zemljiška dolgova).

6Z izpodbijanim sklepom je prvostopenjsko sodišče ugodilo ugovoru predlagatelja zoper navedeni sklep in predhodno odločitev spremenilo tako, da je vpis dovolilo z učinkom 24.5.2021. Pritožbeni očitek, da sklep ni obrazložen, je neutemeljen. Iz razlogov odločitve izhaja, da prvostopenjsko sodišče v celoti soglaša z ugovornimi navedbami vlagatelja ugovora. Te je v njihovem bistvu povzelo in je torej jasno, na katerih argumentih temelji njegova odločitev. Kot odločilno je štelo, da je bil predlog vložen na podlagi pravnomočnega sklepa okrajnega sodišča N 8/2006 z dne 12.11.2013, tj. odločbe, izdane v postopku v zvezi s katerim je bil zaznamovan spor in se oprlo na 81. člen ZZK-1, po katerem zemljiškoknjižno sodišče odloča o dovolitvi vknjižbe pravice v vrstnem redu zaznambe spora – v konkretnem primeru glede na stanje 23.9.2008, zato je štelo, da vknjižena zemljiška dolgova z učinkom od 3.1.2013, ne moreta biti ovira za predlagani vpis. Dovolilo je torej vknjižbo etažne lastnine s tem, da je izbrisalo zemljiška dolgova.

7Pritožba utemeljeno opozarja na nasprotje med izrekom in obrazložitvijo. Sodišče je namreč v izreku odločilo, da dovoli vpis etažne lastnine z učinkom 24.5.2021, med tem ko je v razlogih navedlo, da naj bi vpis učinkoval v vrstnem redu zaznambe postopka vzpostavitve etažne lastnine oziroma spora (22.9.2008). Navedeno nasprotje, zaradi tudi sicer materialnopravno zmotnega izhodišča prvostopenjskega sodišča, kot bo pojasnjeno v nadaljevanju, ni odločilno.

8Pritožbeno sodišče uvodoma pritožnici pojasnjuje, da je zaznamba spora (prej zaznamba postopka vzpostavljanja etažne lastnine) na podlagi postopka delitve solastnine v etažno lastnino, ki učinkuje od 22.9.2008 (postopek pod N 8/2006 okrajnega sodišča) pravnomočna, zato so že iz tega razloga nepomembne pritožbene navedbe, da zanjo ni bilo pravne podlage.

9V zemljiški knjigi sta bila po vpisu zaznambe spora, z učinkovanjem od 3.1.2013 pri solastniških deležih pritožnice na predmetnih nepremičninah vknjižena zemljiška dolgova. Nepravdno sodišče v postopku, na katerega se nanaša zaznamba, v sklepu, izdanem po tem datumu, ni odločilo o usodi zemljiških dolgov. Ključno vprašanje te zadeve je, ali sme zemljiškoknjižno sodišče dovoliti vpis etažne lastnine tako, da se v okviru njene vzpostavitve v zemljiški knjigi izbrišeta zemljiška dolgova.

10Pritožbeno sodišče soglaša s pritožbo, da je prvostopenjsko sodišče v konkretnem primeru, ko gre za zaznambo povezano z razdelitvijo solastnine v etažno lastnino, materialnopravno zmotno štelo, da veljajo določbe ZZK-1 o zaznambi spora v delu, ki se nanaša na vknjižbo pravic v vrstnem redu zaznambe spora in v zvezi s tem o izbrisu vpisov, ki učinkujejo po trenutku, od katerega učinkuje zaznamba spora.

11Resda ZZK-1 v 81. členu določa, da se vknjižba pridobitve oziroma prenehanja pravice z učinkom od trenutka, od katerega učinkuje zaznamba spora, dovoli na podlagi pravnomočne sodne odločbe, ki je bila izdana v postopku, v zvezi s katerim je bil zaznamovan spor, in sicer glede na stanje vpisov v zemljiški knjigi v trenutku, od katerega učinkuje zaznamba spora (prvi in drugi odstavek 81. člena ZZK-1). Če zemljiškoknjižno sodišče dovoli vknjižbo pravice v vrstnem redu zaznambe spora, odloči, da vknjižba učinkuje od trenutka, od katerega je učinkovala zaznamba spora in hkrati po uradni dolžnosti dovoli izbris vseh vpisov iz tretjega oziroma četrtega odstavka 80. člena in izbris zaznambe spora, v vrstnem redu katere je bila vknjižba pravice opravljena (tretji odstavek 81. člena ZZK-1), in torej tudi vpisov, ki začnejo učinkovati po trenutku, od katerega učinkuje zaznamba spora o ugotovitvi obstoja lastninske pravice, in so bili dovoljeni proti vknjiženemu lastniku in so bili vpisani pod razveznim pogojem.

12Vendar pa je ZVEtL je v drugem odstavku 15. člena (enako ZVEtL-1 v prvem odstavku 11. člena) za zaznambo postopka vzpostavitve etažne lastnine napotoval na smiselno uporabo določb zakona, ki ureja zemljiško knjigo, o zaznambi spora. Nepravdnega postopka razdelitve solastnine na nepremičnini v etažno lastnino pa ni mogoče enačiti s sporom o ugotovitvi obstoja lastninske pravice, zato tudi učinkov vpisov, ki začnejo učinkovati po njegovi zaznambi ni mogoče enačiti s tistimi, ki učinkujejo po trenutku, od katerega učinkuje zaznamba spora o ugotovitvi obstoja lastninske pravice. Po zaključenem postopku prejšnji (so)lastniki ne izgubijo lastninske pravice, temveč pridobijo lastnino točno določenih posameznih delov zgradbe in solastnino skupnih delov (prvi odstavek 105. člena SPZ). SPZ v drugem odstavku 110. člena tudi izrecno določa, da sodišče v nepravdnem postopku razdelitve solastnine na nepremičnini v etažno lastnino, če je kateri od solastniških deležev na nepremičnini obremenjen s hipoteko ali zemljiškim dolgom, določi na kateri posamezni del v etažni lastnini preide obremenitev tako, da se z delitvijo ne poslabša položaj upnika. Sodišče v nepravdnem postopku odloča glede na stanje ob zaključku glavne obravnave in v konkretnem primeru sta bila tedaj oba zemljiška dolgova že vknjižena³, sodišče pa v pravnomočnem sklepu, ki je podlaga predlaganemu vpisu, ni odločilo, na kateri posamezni del preide ta obremenitev in tudi ne o izbrisu zemljiških dolgov.

13Prav zato se izkaže kot materialnopravno pravilno stališče, ki ga je prvostopenjsko sodišče zavzelo v svojem prvem sklepu, da listina, ki je podlaga predlaganemu vpisu, vsebinsko ne daje podlage zahtevanemu vpisu. V zemljiškoknjižnem postopku namreč velja načelo (pravilo) formalnosti postopka. V skladu s 124. členom ZZK-1 zemljiškoknjižno sodišče odloča o pogojih za vpis samo na podlagi listin, za katere zakon določa, da so podlaga za vpis, in na podlagi stanja vpisov v zemljiški knjigi. Vpis dovoli, če izhaja utemeljenost zahtevka za vpis iz listine, na podlagi katere se z zemljiškoknjižnim predlogom vpis zahteva, če listine, na podlagi se vpis zahteva, po vsebini in drugih lastnostih ustreza pogojem, ki jih zakon določa za listine, ki so podlaga za vpis, če je vpis po stanju zemljiške knjige dovoljen, če po stanju zemljiške knjige ne izhaja druga ovira za vpis, in če so izpolnjeni drugi pogoji za dovolitev vpisa, ki jih za posamezno vrsto vpisa določa zakon (148. člen ZZK-1). V konkretnem primeru listina – pravnomočen sklep nepravdnega sodišča ne daje podlage za izbris zemljiških dolgov. Prav tako ne za vpis zemljiških dolgov pri posameznih delih, za katere je predlagan vpis lastninske pravice v korist pritožnice, za kar se pritožba podrejeno zavzema. Za zemljiškoknjižni postopek vpisa vzpostavitve etažne lastnine je irelevantno, da naj bi bilo za udeležence nepravdnega postopka nesporno, da se breme zemljiškega dolga nanaša le na pritožnico.

14Izpodbijana odločitev sodišča prve stopnje torej ni pravilna. Zaradi tega je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo in izpodbijani sklep spremenilo tako, da vpis ni dovoljen (3. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1).

-------------------------------

¹ Pri parc. ID znak 0000 757/1 C. d.o.o. (do deleža 4170/10000), A. A. (do deleža 1172/10000), D. d.o.o. (do deleža 2850/10000) in B. B. (do deleža 113/625), pri parc. ID znak 0000 757/2 C. d.o.o. (do deleža 4170/10000), A. A. (do deleža 1172/10000), D. d.o.o. (do deleža 2850/10000) in B. B. (do deleža 862/10000.)
² Sklep okrajnega sodišča N 8/2006 z dne 12.11.2013, popravljen s sklepom istega sodišča z dne 7.1.2014, v zvezi s sklepom višjega sodišča Cp 205/2014 z dne 1.8.2014.
³ Na to kaže tudi sistematika zakona, glej npr. 12., 13. ,16. člen ZVEtL.