110. člen SPZ

Predlog za dopustitev revizije se zavrne.

Pravnoposlovni pridobitelj posameznega dela v etažni lastnini hkrati s pridobitvijo lastninske pravice na posameznem delu pridobi tudi solastninsko pravico na skupnih delih stavbe. Ne glede na to je pravni naslov za pridobitev te solastninske pravice pravni posel in ne zakon. Pridobitev je izvedena - pridobitelj vstopi v lastninskopravni položaj odsvojitelja. Če odsvojitelj ni izpolnil svoje pogodbene obveznosti, ima pridobitelj na razpolago izpolnitveni ali/in odškodninski zahtevek. Tudi v položaju iz 34. člena ZVKSES kupec ne pridobi solastninske pravice na skupnih delih na izviren način, ampak z vknjižbo. Splošni pogoji zgolj nadomestijo funkcijo akta o oblikovanju etažne lastnine, ne nadomestijo pa vknjižbe. Parkirni prostori niti po zakonski opredelitvi niti po naravi stvari ne sodijo neogibno med skupne dele stavbe.

Tožnica s primarnim tožbenim zahtevkom zahteva izbris lastninske pravice na 41 m2 prostorov, ki bo na podlagi elaborata za vpis sprememb evidentiran kot posamezni del stavbe. Primarni tožbeni zahtevek se nanaša le na "posamezni" del v izmeri 41 m2 in ne vsebuje določne opredelitve solastniškega dela na skupnih delih in pripadajočem zemljišču. Z ugoditvijo temu zahtevku torej ne bi bila vzpostavljena etažna lastnina in s tem samostojna nepremičnina. Na delu stavbe, ki ni samostojna nepremičnina, pa tožeča stranka ne more doseči izbris lastninske pravice. Zato je pravilna presoja sodišča druge stopnje o neodpravljivi nesklepčnosti tožbe glede primarnega zahtevka. Ni pa taka presoja pravilna glede podrejenega zahtevka. S podrejenim tožbenim zahtevkom tožnica zahteva izbris (so)lastninske pravice tožene stranke in vpis svoje solastninske pravice na deležu, ki ustreza vrednosti spornega prostora.

ZVEtL je v drugem odstavku 15. člena (enako ZVEtL-1 v prvem odstavku 11. člena) za zaznambo postopka napotoval na smiselno uporabo določb zakona, ki ureja zemljiško knjigo, o zaznambi spora, vendar nepravdnega postopka razdelitve solastnine na nepremičnini v etažno lastnino, ni mogoče enačiti s sporom o ugotovitvi obstoja lastninske pravice, saj po zaključenem postopku prejšnji (so)lastniki ne izgubijo lastninske pravice, temveč pridobijo lastnino točno določenih posameznih delov zgradbe in solastnino skupnih delov (prvi odstavek 105. člena SPZ). Če je kateri od solastniških deležev na nepremičnini obremenjen s hipoteko ali zemljiškim dolgom (kot v tem primeru), sodišče v tem postopku določi na kateri posamezni del v etažni lastnini preide obremenitev, tako da se z delitvijo ne poslabša položaj upnika (drugi odstavek 110. člen SPZ). Sklep o razdelitvi solastnine na nepremičnini v etažno lastnino, ki ni določil bodisi na kateri posamezni del v etažni lastnini preideta zemljiška dolgova, vknjižena po zaznambi postopka vzpostavitve etažne lastnine (in pred izdajo sklepa) bodisi, da se zemljiška dolgova izbrišeta, v tem zemljiškoknjjižnem izvedbenem postopku ne daje podlage ne

Za primere, ko je na zemljiški parceli, na kateri stoji stavba v etažni lastnini, hipoteka vpisana na podlagi poslovnih razpolaganj lastnika zemljiške parcele, ZVEtL-1 ne določa enakega pravila kot za hipoteke, pridobljene v izvršilnem postopku ali postopku zavarovanja. Zato bi morali etažni lastniki izbris teh hipotek (ki po splošnem pravilu preidejo na vse posamezne dele) zahtevati z izbrisno tožbo v pravdnem postopku. Upnik v izvršilnem postopku ali postopku zavarovanja ne more pravno učinkovito pridobiti izvedenih pravic od vknjiženega lastnika, ki ni resnični lastnik. Podana je situacija, ko je dolžnik v dolžniško upniškem razmerju opravil prepovedan promet (razpolagal s parcelo, na kateri je stala stanovanjska stavba in jo obremenil). Zato je sporno (le), v katerem postopku lahko pritožnik doseže izbris bremena s svojega etažnega dela.

Vsak solastnik lahko s svojim solastniškim deležem prosto razpolaga ter torej za obremenitev svojega idealnega deleža s hipoteko ne potrebuje soglasja drugih solastnikov. Če je kateri od solastniških deležev na nepremičnini obremenjen s stvarno pravico (hipoteko), sodišče s sklepom določi, na kateri posamezni del v etažni lastnini preide obremenitev, tako, da se z delitvijo ne poslabša položaj imetnika te pravice.

Potrebno je tudi pritrditi pritožbi, da je sodišče s tem, ko ni upoštevalo upravičenega interesa, ki sta ga prvo in drugo nasprotna udeleženca izkazala za pridobitev stanovanja v pritličju v naravi, ki je glede na izračun izvedenca skladno z višino njunih solastniških deležev in ki predstavlja njun dom, saj v njem vseskozi stalno živita in drugega prebivališča nimata, poseglo tudi v njuno pravico do spoštovanja doma iz prvega odstavka 36. člena Ustave.

Pravilna je ugotovitev sodišča, da je ugotavljanje toženčeve lastninske pravice na stvari predhodno vprašanje v pravdi za vrnitev stvari. Za pridobitev (so)lastnine z vlaganji v tujo nepremičnino oz. v obstoječo zgradbo niso relevantna kakršnakoli vlaganja. Potrebna je presoja z vidika ohranitve ali morebitne spremembe identitete zgradbe kot posledice vlaganj. Po ustaljeni sodni praksi je pravni standard nove stvari v smislu določb o gradnji na tujem zemljišču po ZTLR izpolnjen le, če gre za nov del objekta, ki izpolnjuje pogoje za pridobitev izključne lastninske pravice na delu zgradbe, ali če gre za spremenjeno identiteto zgradbe. Skladno s sodno prakso graditelju ne prinašajo stvarnopravnih upravičenj vlaganja, ki niso pomembna, pa tudi ne obsežna prenovitvena dela oz. adaptacije, če hiša ohranja svoj prvotni namen

Iz obrazložitve predloga ZVEtL-1 izhaja, da je zakonodajalec ocenil, da primerov navidezne solastnine ni mogoče reševati v postopku za delitev solastnine po splošnih določbah SPZ. Od uveljavitve SPZ pravni temelj nastanka etažne lastnine vključuje vpis v zemljiško knjigo, zato nevpisan prostorski del stavbe po 1. 1. 2003 zunajknjižno (zgolj s sklenitvijo pogodbe oz. dogovora) ni mogel postati samostojen predmet lastninske pravice, v zvezi z njim pa ne nastati stvarnopravna razmerja etažne lastnine.

Postopka za določitev pripadajočega zemljišča k stavbam, zgrajenih po 1. 1. 2003, na katerih je bila etažna lastnina (delno) že vzpostavljena izven postopka za vzpostavitev etaže lastnine po ZVEtL, ni mogoče voditi. ZVEtL ne spreminja temeljnih postulatov civilnega prava ter obstoječih procesnih predpisov. Razmerja med etažnimi lastniki se v zvezi s stavbami, zgrajenimi po 1. 1. 2003, urejajo v skladu z določili SPZ ter SZ-1. Kadar obstaja možnost vzpostavitve etažne lastnine ter določitve pripadajočega zemljišča k stavbam, zgrajenim po 1. 1. 2003, na podlagi določil SPZ in SZ-1, teh postopkov ni mogoče voditi po pravilih ZVEtL.

Ker je oblikovanje etažne lastnine vzpostavitev posebne skupnosti, v kateri obstaja lastninska pravica na posameznih delih in solastnina na skupnih delih, v njeno oblikovanje solastnikov v postopku delitve solastnine na nepremičnini ni mogoče siliti. Če se sodišče prepriča o tem, da fizična delitev stvari, na kateri obstoji solastnina, drugače kot z oblikovanjem etažne lastnine ni mogoča, mora v okviru materialnega procesnega vodstva na to udeležence opozoriti. Če fizična delitev (npr. zaradi nasprotovanja solastnikov) ni mogoča in če tudi ni drugačnega predloga, mora sodišče v postopku delitve stvari nadaljevati s civilno delitvijo (prodajo stvari). Predlagatelj ima v tem primeru še vedno možnost umakniti predlog za delitev solastnine na nepremičnini, nasprotni udeleženci pa lahko postopek nadaljujejo.

ZNP posebnih določil glede določitve vrednosti spornega predmeta ne vsebuje. Zato se ta ugotavlja ob smiselni uporabi drugega odstavka 44. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP, ki kot kriterij določa vrednost spornega predmeta, kot jo je tožeča stranka oz. predlagatelj navedel v tožbi oz. predlogu. V obravnavanem primeru predlagatelji vrednosti spornega predmeta v predlogu niso označili. Nasprotni udeleženec je v odgovoru na predlog zahteval, da o tem skladno s 45. členom ZPP odloči sodišče in upošteva, da se s predlogom zahteva prenos hipotek (drugi odstavek 110. člena SPZ) v vrednosti 92.965,38 EUR. Ker predlagatelji niso ugovarjali tako opredeljeni vrednosti (to prvič izpostavljajo v pritožbi), je sodišče prve stopnje navedeno vrednost vzelo za osnovo za obračun stroškov.

V konkretnem primeru imamo opravka s tako imenovano navidezno solastnino, ki je ena od oblik dejanske etažne lastnine. Kot je to v odločbi II Ips 390/2009 z dne 14. 3. 2013 poudarilo Vrhovno sodišče RS, naj bi bili prav primeri tako imenovane navidezne solastnine (kot oblike dejanske etažne lastnine) namenjeni urejanju po določbah ZVEtL. Postopek za delitev (razdružitev) stvari v solastnini pride v poštev samo, če imamo opravka s "pravo" solastnino. Obstoj takšne solastnine pa ni združljiv s položajem, ko bi posamezni udeleženec kupil in postal lastnik določenih delov stavbe (njenih prostorov). Ker je v solastnini lahko "le" (cela) stvar (nepremičnina), ki je predmet predlagane delitve, to hkrati pomeni, da zaradi ugotavljanja okoliščin, ki jih v izreku izpodbijanega sklepa izpostavlja sodišče prve stopnje, nepravdnega postopka ni moč prekinjati in udeležencev napotovati na pravdo.

V sklepu o delitvi v naravi, ki je podlaga za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, mora biti poleg navedenega vsaka nepremičnina kot predmet pravic označena z identifikacijskim znakom iz katastra, s katerim se vpisuje v zemljiški knjigi (prvi odstavek 31. člena v zvezi s 1. in 5. točko 3. člena ZZK-1).

Ker je po določbah SPZ primarna dolžnost sodišča razdeliti solastne nepremičnine v naravi, je po presoji pritožbenega sodišča glede na že ugotovljene dejanske pravno pomembne okoliščine nesprejemljivo, da bi od dveh solastnikov z enakim, torej polovičnim deležem, in ki v solastninskem razmerju vsak od njiju zadovoljuje svoje osnovne stanovanjske potrebe, lahko tisti, ki noče prispevati k minimalnim stroškom za prilagoditev stanovanjske hiše, da bi ta postala deljiva z nastankom etažne lastnine, dosegel s svojim upiranjem prilagoditvi tudi v primeru, ko je pripravljen vse potrebne stroške kriti drugi solastnik, da sam postane izključni lastnik.

Nasprotni udeleženec ne more uspeti z zahtevo, da se stvarna služnost izvaja zgolj ob njegovi navzočnosti (oziroma pod nadzorom). Sodišče prve stopnje je služnost določilo zgolj za nujna vzdrževalna in obnovitvena dela ter jo s tem ustrezno omejilo, da je izvrševanje lastninske pravice nasprotnega udeleženca kar najmanj moteno. Razdelitev solastne nepremičnine v etažno lastnino predstavlja razdružitev premoženja v korist vseh udeležencev postopka, saj namesto solastninskih deležev pridobijo izključno lastnino na posameznih delih stavb. V takšnem postopku nedvomno skupne potrebne stroške predstavljajo stroški izvedenca, ki odloča o možnosti fizične razdružitve nepremičnine, če se stranki o tem ne uspeta dogovoriti (vključno z ustanovitvijo služnosti), in nadaljnji stroški izvedenca za sestavo elaborata, ki omogoča vpis v register stavb.

Vsak solastnik nepremičnine lahko zahteva, da sodišče v nepravdnem postopku razdeli solastnino na nepremičnini v etažno lastnino, če je takšna delitev mogoča. Odločbo o nastanku etažne lastnine izda sodišče, če je takšna delitev pravno in dejansko izvedljiva. Glede na višino deležev si v postopku prizadeva, da solastniki dobijo v naravi tisti posamezni del, za katerega izkažejo upravičen interes.

V primeru, da bi bilo treba za fizično delitev solastnega objekta izvesti določene gradbene posege, je takšna delitev možna le tedaj, če s tem soglašajo vsi solastniki, za takšno situacijo pa v obravnavani zadevi ne gre. Varianta delitve z nastankom etažne lastnine zato ni bila mogoča.

Za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, torej za posel, ki presega okvire rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Poleg soglasja vseh etažnih lastnikov pa bi predlagatelji za izvedbo predmetne spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli ter njen vpis v zemljiško knjigo morali pridobiti še etažni načrt, ki bi vseboval natančen opis posameznih delov v razmerju do drugih delov in njihove identifikacijske znake, kakor se vpisujejo v kataster stavb.

Nepravilno je stališče sodišča prve stopnje, da je predlog predlagateljic na vzpostavitev etažne lastnine nedovoljen samo zato, ker predlaga vzpostavitev etažne lastnine po ZVETL. Predlagateljica je solastnica v hiši skupaj z večjimi solastniki in vsi so vpisani v zemljiško knjigo. Če sodišče meni, da ni možno predlogov obravnavati po ZVETL-u, naj ga obravnava po določbah SPZ, saj predlagatelji in stranke smiselno navajajo, da med njimi ni soglasja o tem, kako spremeniti solastnino v etažno lastnino.