108. člen SPZ

Predlaganega vpisa brez soglasja hipotekarnih upnikov ni mogoče dovoliti. Gre za položaj iz drugega odstavka 108. člena SPZ, ki določa, da v primeru, če je kateri od solastniških deležev na nepremičnini obremenjen s stvarno pravico, lahko sporazum o delitvi solastnine v etažno lastnino določa, da ta preide samo na nekatere posamezne dele zgradbe, če s tem soglaša imetnik te pravice. Ugotovitev, da konkretni sporazum nujno potrebnega soglasja ne vsebuje, ni prerekana.

Predlog za dopustitev revizije se zavrne.

Pravnoposlovni pridobitelj posameznega dela v etažni lastnini hkrati s pridobitvijo lastninske pravice na posameznem delu pridobi tudi solastninsko pravico na skupnih delih stavbe. Ne glede na to je pravni naslov za pridobitev te solastninske pravice pravni posel in ne zakon. Pridobitev je izvedena - pridobitelj vstopi v lastninskopravni položaj odsvojitelja. Če odsvojitelj ni izpolnil svoje pogodbene obveznosti, ima pridobitelj na razpolago izpolnitveni ali/in odškodninski zahtevek. Tudi v položaju iz 34. člena ZVKSES kupec ne pridobi solastninske pravice na skupnih delih na izviren način, ampak z vknjižbo. Splošni pogoji zgolj nadomestijo funkcijo akta o oblikovanju etažne lastnine, ne nadomestijo pa vknjižbe. Parkirni prostori niti po zakonski opredelitvi niti po naravi stvari ne sodijo neogibno med skupne dele stavbe.

Z ustanovitvijo etažne lastnine posamezni deli stavbe pridobijo položaj samostojne nepremičnine. Spremeni pa se tudi pravni položaj parcele - ta ni več samostojen predmet lastninske pravice pač pa postane skupni del stavbe v etažni lastnini in je (po ustreznih idealnih deležih) akcesorna lastninski pravici etažnih lastnikov. V primeru, da ima del zemljišča svojo parcelno številko in je določen kot sestavni del stanovanja, se šteje za del stanovanja in ne kot posebni skupni del. Ker gre za skupni del stavbe, zemljišče ni v samostojnem pravnem prometu in zato priposestvovanje ni mogoče.

Predlog za dopustitev revizije se zavrne.

Tožena stranka se neutemeljeno sklicuje na določbo 12. člena Pogodbe o vzajemnih razmerjih, zlasti drugi odstavek te določbe, ker etažna lastnina po PEL ni bila vpisana v zemljiško knjigo in tako tudi ne skupni deli celotnega poslovnega centra kot tudi ne skupni deli posamezne lamele. Tako je idealni solastniški delež 13,31 % na celotnem objektu tisti količnik, ki ga sme tožeča stranka upoštevati pri obračunavanju stroškov upravljanja in stroškov obratovanja objekta.

Nelegalna gradnja (to je gradnja brez gradbenega dovoljenja) predstavlja omejitev javnopravne narave, ki je opredeljena v 494. členu OZ. Predmet kupne pogodbe, čeprav toženec ni bil etažni lastnik, je konkretno določeno stanovanje s teraso. To jasno izhaja tako iz vsebine pogodbe kot drugih izvedenih dokazov, na katere se sodišče prve stopnje sklicuje in kažejo, kakšna je bila volja pogodbenih strank. Dejstvo je sicer, da tožnik na podlagi sklenjene in v zemljiški knjigi izvedene kupne pogodbe ni mogel pridobiti (izključne) lastninske pravice na posameznem delu, ki mu ga je toženec prodal, ampak (le) solastninsko pravico na celotni nepremičnini, vendar pa zoper prodajalca pravne napake na tej podlagi ni uveljavljal. Kupnina se zaradi ugotovljene napake zniža na podlagi 490. člena OZ v zvezi s 478. členom OZ tako, da se: 1. ugotovi vrednost, ki bi jo imel predmet kupne pogodbe ob nakupu na trgu, če bi bil brez napake, 2. ugotovi vrednost, ki bi jo imel z ugotovljeno napako, 3. razliko med njima izrazi v razmerju (odstotku) in 4. v tem razmerju zniža kupnino iz pogodbe. Takšna metoda je v sodni praksi uveljavljena, uporabilo pa jo je tudi sodišče prve stopnje v tej zad

Ker je oblikovanje etažne lastnine vzpostavitev posebne skupnosti, v kateri obstaja lastninska pravica na posameznih delih in solastnina na skupnih delih, v njeno oblikovanje solastnikov v postopku delitve solastnine na nepremičnini ni mogoče siliti. Če se sodišče prepriča o tem, da fizična delitev stvari, na kateri obstoji solastnina, drugače kot z oblikovanjem etažne lastnine ni mogoča, mora v okviru materialnega procesnega vodstva na to udeležence opozoriti. Če fizična delitev (npr. zaradi nasprotovanja solastnikov) ni mogoča in če tudi ni drugačnega predloga, mora sodišče v postopku delitve stvari nadaljevati s civilno delitvijo (prodajo stvari). Predlagatelj ima v tem primeru še vedno možnost umakniti predlog za delitev solastnine na nepremičnini, nasprotni udeleženci pa lahko postopek nadaljujejo.

Zgolj pogodba, ki vsebuje natančen opis fizične delitve in izrecen dogovor o izključni lastninski pravici na določenem posebnem delu nepremičnine, materialnopravno pomeni pogodbo o delitvi stavbe na posamezne dele in o prenosu lastninske pravice.

Skupne dele lahko uporabljajo etažni lastniki le v skladu z njihovo naravo in namenom ter na način, ki ne omejuje drugih etažnih lastnikov. Celo za preoblikovanje skupnega dela v posebni skupni del, je nujno soglasje vseh etažnih lastnikov; preoblikovanja skupnega dela v posebni del v etažni lastnini pa je dovoljeno le na podlagi sporazuma etažnih lastnikov in ob dodatnem pogoju - če je to mogoče glede na potrebnost skupnega dela za funkcioniranje stavbe kot celote. Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da toženec takšnega soglasja ni imel. Solastniki imajo tudi medsebojno petitorno zaščito.

V sklepu o delitvi v naravi, ki je podlaga za vpis lastninske pravice v zemljiško knjigo, mora biti poleg navedenega vsaka nepremičnina kot predmet pravic označena z identifikacijskim znakom iz katastra, s katerim se vpisuje v zemljiški knjigi (prvi odstavek 31. člena v zvezi s 1. in 5. točko 3. člena ZZK-1).

V primeru večkratnih zaporednih prenosov pravice, ki niso vpisani v zemljiški knjigi, lahko zadnji pridobitelj pravice zahteva vknjižbo neposredno v svojo korist, če zemljiškoknjižnemu predlogu za vsak prenos priloži listino, ki bi bila podlaga za vknjižbo pravice v korist njegovega pravnega prednika. Zemljiškoknjižni predlog je bil v trenutku začetka postopka neutemeljen.

Sodišče je pravilno presodilo dogovor o razdelitvi skupne lastnine med C.C. in A.A. z razdelitvijo prostorov H.H. Dogovor je jasen in govori o delitvi dvostanovanjske hiše in o obstoječi lastnini. Zato ni mogoče pritrditi pritožniku, da je šlo le za dogovor o rabi nepremičnine. Razdelitev vsebuje vse dele in površine, tako zemljišča kot hiše. Res pa je, da na podlagi takšnega dogovora, kljub temu, da je bil podprt z elaboratom, ni bilo možno izvesti vpisa v zemljiško knjigo po tedaj veljavnih predpisih. Vendar je bilo v času od 1964 dalje veliko takšnih primerov, ko je prišlo do vzpostavitve dejanske solastnine, ki ni bila izvedena v zemljiški knjigi. Etažno lastnino je takrat urejal Zakon o lastnini na delih stavb in nato ZPDS, kjer je torej bilo možno vzpostaviti etažno lastnino (ki pa pravno ni bila izvedena). Zato je 270. člena SPZ izrecno zapovedal, da je treba omogočiti pravno ureditev dejansko že obstoječih, pred uveljavitvijo SPZ nastalih etažnih „razmerij“. Zato je mogoče zahtevati izključno lastninsko pravico na enem stanovanju in solastninsko pravico na drugem stanovanju, kljub temu, da etažna lastnina še ni bila dokončno pravno vzpostavljena.

Zemljiškoknjižno dovolilo kot razpolagalni pravni posel je potrebno pri derivativnem načinu pridobitve stvarne pravice, torej na podlagi pravnega posla. V konkretnem primeru gre za izviren način pridobitve (pogojne) stvarne pravice, to je s pomočjo sodne odločbe. Zato se ne zahteva, da bi imela sodna odločba takšne sestavine, kot zemljiškoknjižno dovolilo. Pri novaciji gre za spremembo pogodbe med istima strankama

ZVEtL je specialni predpis in je namenjen tistim predlagateljem, ki jim le ZVEtL omogoča vzpostavitev etažne lastnine. Zgolj okoliščina, da ni overjen podpis na pogodbah s strani nasprotnega udeleženca, ki je prenesel na predlagatelja solastniški delež na nepremičnini, še ne predstavlja utemeljenega razloga, zaradi katerega bi bil predlagatelj upravičen predlagati vzpostavitev etažne lastnine po ZVEtL. Gre za pomanjkljivost, ki je nastala v postopku prenosa solastninske pravice na predlagatelja, ki jo je v pravnem prometu mogoče brez težav odpraviti, še posebej iz razloga, ker sta predlagatelj in zakoniti zastopnik nasprotnega udeleženca isti osebi.

Čeprav je mogoče priposestvovanje dela nepremičnine, ni mogoče priposestvovati idealnega dela. Vendar so dokazi, da je zapustnica priposestvovala določen solastninski delež na skupnih delih, o čemer so stranke sklenile sporazum. Kljub temu, da tako postavljenega zahtevka ni mogoče vpisati v zemljiško knjigo, pa je zahtevek možen in tožba sklepčna, saj pomeni prvi korak k vzpostavitvi etažne lastnine v skladu z določbo 105-127. člena SPZ.

Nepremičnina je v naravi razdeljena. Gre za t.i. navidezno solastnino, ki je zgolj vknjižena kot solastnina. Tožena stranka se zato neutemeljeno sklicuje na pravico do posesti zgolj na podlagi v zemljiški knjigi vknjižene solastninske pravice. V posameznih primerih lahko dogovor pogodbenih strank preseže zgolj obligacijsko zavezo. Če etažna lastnina nastane s sporazumom o delitvi, so skupni in posebni prostori opredeljeni v sporazumu o delitvi. Če je stavba etažirana že ob prodaji, so skupni in posebni skupni prostori opredeljeni v etažnem načrtu. Na podlagi dejanske uporabe prostora, pa čeprav dovoljene z dogovorom, ki ima zgolj obligacijski učinek, posebni skupni del ne nastane. Drugače pa je, če je glede na okoliščine konkretnega primera mogoče zaključiti, da je dogovor o trajni souporabi prostora presegel obligacijsko zavezo.

Na podlagi 111. člena SPZ, hipoteka, ki bremeni celotno nepremičnino, ki se razdeli na etažno lastnino, preide na vse posamezne dele v etažni lastnini, zato je zemljiškoknjižno sodišče hipoteko pravilno preneslo na novonastale posamezne dele.

Ker po 107. členu SPZ etažna lastnina nastane na podlagi pravnega posla ali z odločbo sodišča in z vpisom v zemljiško knjigo, je glede na tožbeno trditveno podlago evidentno, da tožeča stranka ne uveljavlja vzpostavitve etažne lastnine na podlagi sodne odločbe, čeprav ji je na razpolago tudi ta možnost po določbah ZVEtL. Katero pravno pot za dosego svojega cilja bo tožnik izbral, je namreč stvar njegove presoje. Po vsebini tožbe torej ne gre za zadevo, ki jo je treba obravnavati po določbah ZVEtL. Ker tožnik s tožbo uveljavlja izpolnitev prevzete pogodbene obveznosti tožene stranke, gre za spor iz obligacijskopravnega razmerja med pravdnima strankama, ki se rešuje po pravilih pravdnega in ne nepravdnega postopka.

Za spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli, torej za posel, ki presega okvire rednega upravljanja večstanovanjske stavbe, je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Poleg soglasja vseh etažnih lastnikov pa bi predlagatelji za izvedbo predmetne spremembe v razmerju med skupnimi in posameznimi deli ter njen vpis v zemljiško knjigo morali pridobiti še etažni načrt, ki bi vseboval natančen opis posameznih delov v razmerju do drugih delov in njihove identifikacijske znake, kakor se vpisujejo v kataster stavb.