104. člen SZ-1

SZ-1 je glede stanovanjskih najemnih razmerij specialni predpis v razmerju do OZ. V prvem odstavku 104. člena SZ-1 opredeljuje situacijo, v kateri najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe. Toženka že ima subvencionirano najemnino. Le, če bi zatrjevala in dokazala, da je ravnala tako, kot ji nalaga prvi odstavek 104. člena SZ-1, torej, da je sprožila postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in v tem roku o tem obvestila lastnika stanovanja, ji tožnica najemne pogodbe ne bi mogla odpovedati. Tega pa ni storila.

Odpoved najemne pogodbe, s čimer je poseženo v pravico do doma toženca, je predvidena s Stanovanjskim zakonom (SZ-1), prav tako je poseg nujno potreben zaradi zaščite ciljev, določenih v drugem odstavku 8. člena EKČP, in sicer je odpoved potrebna zaradi zaščite ekonomske blaginje lokalne skupnosti in s tem države.

Odločilno težo pri določitvi najemnika je treba v konkretnem primeru dati okoliščini, da ima trenutno predlagateljica rešen stanovanjski problem, nasprotni udeleženec pa v spornem stanovanju živi in drugega primernega stanovanja za bivanje nima na voljo. Dohodki obeh udeležencev in možnost pridobitve subvencije najemnine se izkažejo za neodločilne okoliščine. Enako velja za zatrjevano navezanost predlagateljice na lokacijo neprofitnega stanovanja.

Ključna je ugotovitev sodišča, da tožnica ni dokazala, da je za najemno stanovanje plačala tržno najemnino. Slednje je namreč v 121.a členu SZ-1 opredeljeno kot eden izmed pogojev, ki jih mora dokazati upravičen prosilec za priznanje subvencije k plačilu tržne najemnine.

Prvostopno sodišče je ob upoštevanju drugega odstavka 8. člena EKČP ter ustavnoskladne razlage, v obravnavanem primeru z natančno presojo konkretnih okoliščin primera, tudi prihodkov ostalih polnoletnih družinskih članov toženca, ki z njim živijo v neprofitnem stanovanju, vse do trenutka zaključene glavne obravnave, pravilno presodilo, da je v toženčevo pravico do spoštovanja doma dopustno poseči, ker za poseg obstaja zakonska podlaga in je poseg zaradi legitimnih ciljev tožnice (drugi odstavek 8. člena EKČP) nujen. Pravni redi, tudi naš, omogoča pogodbeno zvesti stranki, da doseže odstop od pogodbe, če druga stranka svojih pogodbenih obveznosti ne izpolni, med drugim tudi v primeru kršitve pogodbenih določil, kakršna je obravnavana, zaradi česar od pogodbi zveste stranke ni moč pričakovati, da bo v nedogled vztrajala v negotovem pogodbenem razmerju.

Če se nekdo sklicuje na poseg v pravico do (spoštovanja) doma, ker bi bilo vanjo prekomerno poseženo in sodišče ugotovi, da gre za poseg v to pravico, mora četudi ugotovi dopustnost takšnega posega po nacionalni zakonodaji, presoditi tudi sorazmernost takega posega v to pravico. Takšno tehtanje oziroma test sorazmernosti mora sodišče opraviti vselej, kadar pride do vertikalnega posega v ustavno pravico. Posebej skrbno mora sodišče tehtanje opraviti, ko pravici do spoštovanja doma stoji nasproti izključno javni interes, ki ga zastopa država/občina/neprofitna stanovanjska organizacija. V teh primerih mora sodišče poseg v pravico presojati tudi v luči osebnih okoliščin prizadete osebe.

Pritožnik zmotno meni, da bi morala neobstoj izjemnih okoliščin, zaradi katerih najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, zatrjevati tožnica v tožbi. Gre za ugovorne (obrambne) navedbe in dejstva iz osebne sfere toženca, ki bi jih moral pravočasno (že v postopku pred sodiščem prve stopnje) podati in dokazovati toženec. Pritožbeno naziranje, da je tožba zaradi neobstoja teh trditev nesklepčna, ni pravilno.

Ni mogoč sklep, da je bil ustni dogovor o obročnem plačilu dolgovane najemnine dejansko sklenjen. Ni dovolj, da se stranki dogovarjata o možnem načinu rešitve nastale situacije, dogovor mora biti dejansko tudi sklenjen, to pa je, ko se stranki zedinita o vseh njegovih bistvenih sestavinah. Toženec zmotno meni, da je bil ta sklenjen, ker je bila hčerka pripravljena plačevati po 200 EUR tedensko, s čimer bi dolg do konca leta 2020 odplačala. Tožnik odpovedi najemne pogodbe namreč ni pogojeval le z plačilom vseh zapadlih najemnin, temveč je zahteval tudi drugo ukrepanje toženca, pa tudi redno poravnavanje najemnin in stroškov v bodoče, kar kaže na to, da se stranki nista zedinili o bistvenih sestavinah dogovora.

Sodišče mora pri presoji utemeljenosti zahtevka za odpoved najemne pogodbe upoštevati socialno stisko najemnice in izvesti test sorazmernosti.

Ker toženec ni plačeval najemnine in obratovalnih stroškov, kot se je zavezal v najemni pogodbi, mu je tožeča stranka po opominu utemeljeno odpovedala najemno pogodbo in zahtevala izpraznitev stanovanja. Pritožbeno sodišče razume stisko toženca ob nastali zdravstveni situaciji, vendar pa bi se toženec moral poslužiti možnosti, ki mu jo v takšni situaciji daje SZ-1 v določbi prvega odstavka 104. člena (sprožitev postopka za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopka za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja ob hkratnem obvestilu o tem lastniku stanovanja).

Da se lahko izogne odpovedi najemne pogodbe, mora najemnik pogoje iz 104. člena SZ-1 izkazati kumulativno, torej vse hkrati. Zgolj sklicevanje na socialno stisko ne zadostuje.

Vezanost na precedenčne razloge (razlago) iz odločbe Ustavnega sodišča, zahteva od sodišča v postopkih, kjer gre za pravico do doma,ki jo varuje tako 8. člen EKČP, kot tudi prvi odst. 36. člena Ustave RS, na drugi strani pa za varstvo premoženjskih interesov (lastninske pravice) najemodajalca, "še posebej skrbno tehtanje sorazmernosti posega" (tč. 10 obrazložitve). Ustavnoskladna razlaga zato terja od sodišča, da pri vrednotenju uporabi metodološke prvine (kriterije) t.i. strogega testa sorazmernosti (tretji odst. 15. člena, v zvezi z 2. členom Ustave RS). V obravnavanem primeru sta predvsem pomembna kriterija nujnosti (potrebnosti) in sorazmernosti v ožjem smislu (proporcionalnosti).

Ker toženec v pritožbi ni navedel nobenega razloga, zaradi katerega ni vložil odgovora na tožbo, ni procesnopravne podlage, da bi pritožbeno sodišče lahko presojalo njegove pritožbene trditve, s katerimi zatrjuje, da je po vložitvi tožbe odpravil vse očitane krivdne razloge v zvezi s 5. točko prvega odstavka 103. člena SZ-1 in da je aktivno pristopil k zmanjševanju dolga iz naslova plačila najemnine in obratovalnih stroškov ter da po vložitvi tožbe sproti plačuje neprofitno najemnino. V konkretnem primeru gre za pravno razmerje, v katerem je poudarjeno načelo socialne države, zato je treba pri odločitvi upoštevati vse posebnosti, ki zahtevajo ustavno skladno varstvo pravic toženca do neprofitnega stanovanja, v luči pravice do spoštovanja doma v smislu pravice do nedotakljivosti stanovanja (prvi odstavek 36. člena Ustave) in pravice do primernega stanovanja (78. člen Ustave) ter pravice do spoštovanja zasebnega in družinskega življenja iz 8. člena EKČP. Zaščito teh toženčevih pravic pa je treba, glede na toženčeva izkazana nedopustna ravnanja zoper sostanovalce iz 5. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1, presojati in uravnotežiti s pravicami sostanovalcev, predvsem z njiho

Revizija se dopusti glede vprašanj: - ali odpoved neprofitnega najemnega razmerja oziroma neprofitne najemne pogodbe zaradi neplačila obveznosti, ki so tekom postopka (do konca glavne obravnave) prenehale, ker so zastarale oziroma bile poravnane, pomeni nujen ukrep za varovanje interesov tožnikov ali pa je sodišče s tem kršilo toženčevo pravico do spoštovanja doma, - ali je sodišče kršilo 22., 23., 25. člen Ustave RS in pravico do poštenega sojenja, ter storilo absolutno bistveno kršitev postopka iz 8. točke prvega odstavka 339. člena ZPP, ko ni pridobilo izpiska s TRR upravnika, kot je predlagal toženec in kot je samo sprejelo dokazni sklep.

Predlog se zavrne.

Za odločitev v tej pravdni zadevi ni pomembno, da je toženec prejemnik socialne pomoči, pomembna bi bila le pravočasna sprožitev postopka za subvencionirano najemnino in pravočasno obvestilo najemodajalcu, da je tak postopek sprožil.

Po oceni pritožbenega sodišča je pravilen tudi zaključek sodišča prve stopnje, da v opominu dodeljeni 15-dnevni rok za plačilo skupnega zneska 5.499,63 EUR iz naslova neplačanih najemnin in obratovalnih stroškov ne predstavlja primernega roka za odpravo navedenega odpovednega razloga v luči določila tretjega odstavka 103. člena SZ-1. Namen določitve primernega roka v opominu je brez dvoma ta, da ima najemnik v določenem roku realno možnost odpraviti odpovedni razlog. Tožeča stranka bi torej glede na višino dolga in ob tem, da ji je nesporno znan finančni položaj toženca, da torej toženec prejema le 400,00 EUR pokojnine, da je že upravičen do subvencije neprofitne najemnine in da ni kreditno sposoben, morala tožencu v opominu določiti daljši rok za odpravo odpovednega razloga.

Sodna praksa je že večkrat potrdila, da je socialno stisko mogoče šteti za izjemno okoliščino iz prvega odstavka 104. člena SZ-1. Zgolj obstoj zakonskih pogojev za odpoved najemne pogodbe (kot je neplačevanje stroškov) ne zadostuje za poseg v posameznikovo ustavno pravico, temveč je potrebno presojati, ali je ukrep nujen, primeren in sorazmeren. ESČP določa, da ne zadošča, da se sorazmernost ukrepa presoja šele v morebitnem izvršilnem postopku, ampak mora biti ta presoja opravljena tekom neodvisnega pravdnega postopka. Pri presoji, ali obstoj izjemnih okoliščin lahko prepreči odpoved najemne pogodbe, mora sodišče upoštevati vse relevantne okoliščine konkretnega primera ter opraviti tehtanje med ustavno varovanimi pravicami pravdnih strank. Pri tehtanju relevantnih interesov se bo prvostopno sodišče moralo opredeliti do vseh zatrjevanih okoliščin, ki so za končno odločitev relevantne, tako na strani tožnika, kot tudi toženke. Upoštevati bo moralo, da imajo tožnikovi interesi praviloma manjšo težo, saj je v primeru obstoja neprofitnega najemnega razmerja izrazito poudarjeno načelo socialne države. Ugotoviti bo moralo, kakšni so razlogi toženke za neplačevanje stroškov, ali j

Neutemeljeno je pritožbeno razlogovanje, da glede na 3. alinejo 17. člena najemne pogodbe le-te ni mogoče odpovedati zaradi neplačil izven obdobja zadnjih dvanajstih mesecev pred vložitvijo tožbe oziroma pred izdajo sodbe. Da navedeno stališče pritožnika ne vzdrži kritične presoje, kaže že okoliščina, da je pred vložitvijo tožbe skladno s tretjim odstavkom 103. člena SZ-1 treba najemniku dati rok za odpravo kršitev. Bistvo določenega obdobja dvanajstih mesecev za podanost krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe je namreč zamejitev obdobja, v katerem morata izostati dve plačili. Navedeno dodatno utemeljuje tudi okoliščina, da je kršitev podana, če najemnik ne plača dveh zaporednih mesečnih obrokov ne glede na obdobje dvanajstih mesecev. Pravico, da se izjavi, stranka v pravdnem postopku uresničuje s pisnimi vlogami ter z navajanjem na glavni obravnavi in ta pravica z odločitvijo sodišča, da ne izvede dokaza z zaslišanjem strank (in priče), v nobenem primeru ne more biti prekršena, saj pri omenjeni pravici ne gre za to, da se stranko zasliši kot dokaz.

(Neizpodbijano) dejstvo, da toženka ni plačevala najemnine in obratovalnih stroškov, v skladu s 4. točko prvega odstavka 103. člena SZ-1 predstavlja krivdni odpovedni razlog. Ker toženka tudi po prejemu opomina ni v zakonskem roku plačala dolgovanega, da bi ravnala po 104. členu SZ-1 pa tudi ni dokazala, je materialnopravno pravilna odločitev o odpovedi najemne pogodbe in posledično o dolžnosti, izseliti se iz stanovanja. Odločitev o roku, v katerem se mora toženka izseliti, ima podlago v četrtem odstavku 112. člena ZPP.