91. člen SZ-1

Drugi odstavek 91. člena SZ-1 določa, da mora lastnik skleniti aneks k najemni pogodbi na zahtevo najemnika, če se število oseb poveča za eno ali več oseb, ki jih mora najemnik preživljati po zakonu, za vse ostale osebe pa le, če je glede na število oseb stanovanje po velikosti še primerno. Tretji odstavek istega člena pa, da prejšnji odstavek ne velja za stanovanje, namenjeno osebam iz četrte alinee prvega odstavka 83. člena tega zakona, to pa je namensko najemno stanovanje. To pomeni, da določba tretjega odstavka 91. člena SZ-1 ne prepoveduje sklenitve aneksa, temveč samo določa, da v primeru namenskega najemniškega stanovanja lastniku ni treba skleniti aneksa k najemni pogodbi zaradi povečanja števila oseb v takšnem najemnem stanovanju. Sodišče prve stopnje je tako pravilno zaključilo, da krivdni razlog iz 7. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 ni podan, saj je toženka po prejemu opomina s sodelovanjem CSD želela odpraviti kršitev, pa tožnica na to ravnanje ni reagirala, niti se odzvala s pojasnilom, zakaj si je glede sklenitve aneksa premislila in slednjega ne želi skleniti, pri čemer sedaj pritožba tudi ne graja ugotovitve sodišča prve stopnje, da tožnica ni navedla t

Prvi odstavek 109. člena SZ-1 za primer smrti najemnika določa, da mora lastnik stanovanja skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z enim od ožjih družinskih članov, če je v času najemnikove smrti dejansko prebival v stanovanju, imel v tem stanovanju prijavljeno stalno bivališče ter bil naveden v najemni pogodbi, zahteva pa mora biti podana lastniku v pisni obliki v 90 dneh po smrti najemnika. Višina najemnine ter način in rok plačevanja najemnine je ena od bistvenih sestavin najemne pogodbe (7. alineja prvega odstavka 91. člena SZ-1). Najemnina mora biti določena v najemni pogodbi, ni pa nujno, da je pri neprofitni najemnini znesek enak prejšnjemu. Način določanja višine najemnine predpisuje 115. člen SZ-1. Določa, da za uporabo najemnega stanovanja plačuje najemnik lastniku stanovanja najemnino, ki se določi z najemno pogodbo, vendar ne v nasprotju z določbami SZ-1. Najemnina za neprofitna stanovanja se oblikuje v skladu z metodologijo iz 117. člena SZ-1 (neprofitna najemnina). Podrobnejši način in postopek za izračun neprofitnih najemnin, postopnost pri njihovi uveljavitvi ter merila in postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine določi Vlada Republike

Utemeljena je pritožbena graja, da sodišče prve stopnje, ki je sicer zaključilo, da je bila med skupnostjo lastnikov in toženko v letu 2003 sklenjena ustna najemna pogodba za nedoločen čas za v tem postopku obravnavano stanovanje (v nadaljevanju stanovanje) nima razlogov o tem, v čem šteje, da je bilo podano soglasje volj pogodbenih strank o vseh bistvenih sestavinah ustno sklenjene najemne pogodbe.

Za tožbo na izpraznitev stanovanja zaradi uporabe stanovanja brez pravnega naslova je po drugem odstavku 111. člena SZ-1 aktivno legitimiran le lastnik stanovanja, najemnik stanovanja pa ne. Pritožnikovo naziranje, da je razmerje med najemnikom in uporabnikom neprofitnega najemnega stanovanja prekaristično in da je dovoljenje (in preklic) za uporabo stanovanja v najemnikovi diskreciji, je zmotno. Zakonca sporazumno določita stanovanje, v katerem bosta skupaj živela in ki bo njun dom in dom otrok, ki bodo živeli z njima. Le skupno in sporazumno smeta odtujiti, obremeniti ali oddati v najem, ustanoviti pravico služnosti ali kakšno drugo pravico na stanovanju v skupnem premoženju (torej tudi obligacijsko pravico za prepustitev rabe stanovanja), ki bi ovirala njegovo uporabo. Če je najemnik družinskega stanovanja (doma) eden od zakoncev, ta tudi ne sme odpovedati najemnega razmerja brez pisnega soglasja drugega zakonca, sicer odpoved najemnega razmerja nima pravnega učinka (59. člen DZ). Posebne zakonske določbe SZ-1 zagotavljajo stanovanjsko varstvo ne le najemnikom stanovanj, pač pa tudi uporabnikom, ki so navedeni v najemni pogodbi. Razlog za specialno in strožj

Res je, da je bilo v najemni pogodbi opredeljeno, da tožena stranka plačuje profitno najemnino, kar pomeni, da je bila 25 % višja od neprofitne. Vendar tudi tako določena najemnina ni dosegala višine najemnin na prostem trgu, zato je pravilen zaključek sodišča prve stopnje, ki je najemno razmerje opredelilo kot neprofitno.

Ker toženec s tožnico nima sklenjene najemne pogodbe, stanovanje uporablja brez pravnega naslova in lahko tožnica kadarkoli s tožbo zahteva njegovo izselitev (111. člen SZ-1). Pritožbeno sodišče pa soglaša tudi s tem, da na odločitev ne more vplivati toženčevo sklicevanje na pravico do spoštovanja doma, upoštevajoč pri tem odločbo Ustavnega sodišča U-I-64/14 (ki jo v pritožbi izpostavlja pritožnik) ter tudi novejšo odločbo istega sodišča Up-619/17. Drži sicer, da pritožnik v stanovanju živi že 33 let in da za njegovo uporabo plačuje. Vendar pa to po presoji pritožbenega sodišča, ob upoštevanju ostalih dejanskih ugotovitev, ne narekuje drugačne odločitve. Ni namreč mogoče spregledati, da je takšno dolgotrajno bivanje posledica nezakonite vselitve ter vlaganja cele vrste neutemeljenih zahtevkov, ugovorov in pritožb. Kot je pravilno poudarilo že sodišče prve stopnje, kršitev pravice ne more prerasti v pravico samo in zato toženčevega pravnega položaja ni mogoče primerjati z zgolj na videz podobnimi položaji najemnikov.

Na podlagi takšnega dogovora prvostopno sodišče pravilno ugotavlja, da so pravdne stranke v 3. členu Sporazuma dogovorili najemno pogodbo v pisni obliki, ki ima tudi vse bistvene sestavine najemne pogodbe, kot jo določa 91. člen Stanovanjskega zakonika.

Za odločitev o pravdnih stroških je odločilen končni uspeh v pravdi, ne pa uspešnost posameznih procesnih dejanj. A v skladu z načelom vestnosti in poštenja v civilnem postopku je zahteva, da stranka obseg stroškov, ki jih uveljavlja, skrči na tisto najmanjšo možno mero, ko je še mogoče učinkovito varstvo njenih lastnih interesov. Le stroški za tista procesna opravila, ki ustrezajo opisanemu kriteriju, so potrebni pravdni stroški v smislu prvega odstavka 155. člena ZPP.

Za priznanje pravice do subvencioniranja najemnine sta odločilna višina dohodka najemnika in oseb, ki se upoštevajo pri ugotavljanju materialnega položaja vlagatelja v skladu z 10. členom ZUPJS in dejstvo, da gre za najemnika v tržnem najemnem stanovanju.

Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da v konkretnem primeru, ko je imela tožnica v souporabi kopalnico, ne gre za stanovanje v smislu kot je določen v SZ-1, torej ne gre za funkcionalno celoto, kar pa glede priznanja subvencije najemnine ni odločilno. Za presojo sporne zadeve je potrebno uporabiti 28. člen ZUPJS, ki v prvem odstavku določa, da je do subvencioniranja najemnine upravičen najemnik v neprofitnem stanovanju, namenskem najemnem stanovanju, bivalni enoti in tržnem najemnem ter hišniškem stanovanju. Neutemeljene so pritožbene navedbe, da gre v tem primeru za souporabo stanovanja. Gre zgolj za souporabo enega prostora, in sicer kopalnice. Stanje je primerljivo z bivalnimi enotami, kajti tudi v teh primerih gre za souporabo določenih prostorov (drugi odstavek 6. člena SZ-1). Zato v takem primeru ni mogoče odreči priznanja pravice do subvencije najemnine, če so za to izpolnjeni tudi ostali z zakonom določeni pogoji. Ker tožena stranka teh pogojev ni ugotavljala, je sodišče prve stopnje izpodbijane upravne odločbe utemeljeno odpravilo in zadevo vrnilo v ponovno upravno odločanje.

Do subvencioniranja najemnine je upravičen najemnik stanovanja pod pogojem, da njegov dohodek in dohodek oseb, ki so navedene v najemni pogodbi ter oseb, ki se upoštevajo pri ugotavljanju materialnega položaja vlagatelja v skladu z 10. členom ZUPJS, ne presega meje dohodkov za ugotavljanje upravičenosti do subvencioniranja najemnine. Osnovni pogoj, ki mora biti izpolnjen, je, da je sklenjena najemna pogodba med najemodajalcem in najemnikom. Najemna pogodba, ki jo je sklenil tožnik, vsebuje bistvene sestavine, kot jih določa Stanovanjski zakon v 91. členu. Gre torej za veljavno sklenjeno najemno pogodbo. Glede na to, da tožnik izpolnjuje tudi pogoj višine dogodka, je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da je tožnik upravičen do subvencije tržne najemnine.

Do subvencioniranja najemnine je po 28. členu ZUPJS upravičen najemnik stanovanja pod pogojem, da njegov dohodek in dohodek oseb, ki so navedene v najemni pogodbi ter oseb, ki se upoštevajo pri ugotavljanju materialnega položaja vlagatelja v skladu z 10. členom ZUPJS, ne presega meje dohodkov za ugotavljanje upravičenosti do subvencioniranja najemnine. Oseba, ki uveljavlja subvencioniranje najemnine dokazuje obstoj najemnega razmerja in status najemnika, oziroma da ima veljavno sklenjeno najemno pogodbo. Najemna pogodba, ki jo je sklenila tožena stranka za tržno stanovanje, vsebuje vse obvezne sestavine, določene v 91. členu SZ-1 in je veljavno sklenjena. To pa pomeni, da je najemna pogodba lahko podlaga za dodelitev subvencioniranja najemnine po 28. členu ZUPJS, ne glede na to, da gre za najemno razmerje v stanovanju, za katerega je ugotovljeno, da se nahaja v večstanovanjski hiši, ki je brez uporabnega dovoljenja, oziroma da gre za črno gradnjo. Zato tožbeni zahtevek za odpravo dokončnih upravnih odločb, na podlagi katerih je bila tožnici dodeljena subvencija najemnine za tržno stanovanje, ni utemeljen.

Teorijo o realizaciji je mogoče uporabiti, če se stranki ustno dogovorita (izrazita volji) o sklenitvi pogodbe. Zgolj z uporabo stanovanja in plačevanjem zanjo ni prišlo do sklenitve najemne pogodbe. Po uveljavitvi SZ nihče ni mogel izgubiti do dneva uveljavitve SZ že pridobljenega statusa imetnika stanovanjske pravice zaradi okoliščin, ki so po ZSR imele za posledico odpoved ali prenehanje stanovanjskega razmerja, nastopile pa so po uveljavitvi SZ.

Zahteve lastnika po plačilu tako imenovane uporabnine ni mogoče šteti kot ponudbo za sklenitev najemne pogodbe.

Tožbeni zahtevek ni utemeljen ne glede na to, ali neplačani stroški spadajo med stroške upravljanja v ožjem pomenu ali med stroške obratovanja in vzdrževanja objekta. Ker tožeča stranka ni upravičena do plačila stroškov iz nobenega od obeh sklopov, dejstvo, katerih stroškov tožena stranka ni plačala, ni relevantno.

Določbe SZ-1 o možnosti odpovedi najemne pogodbe zaradi krivdnih razlogov so kogentne narave in stranki svojega obligacijskega razmerja v tem delu ne moreta urediti drugače. Krivdni odpovedni razlogi so skladno z 91. členom SZ-1 ena od bistvenih sestavin najemne pogodbe in so določeni v 103. členu SZ-1. V tem primeru je potrebno slediti določbi 2. odstavka 17. člena OZ, da so določbe predpisov, s katerimi je delno ali v celoti določena vsebina pogodb, sestavni del teh pogodb in jih dopolnjujejo ali pa stopajo na mesto pogodbenih določil, ki niso v skladu z njimi. Tako po konkretni najemni pogodbi (ki povzema prejšnjo ureditev) kot po določbah SZ-1 je mogoče odpovedati najemno pogodbo, če najemnik ne plačuje najemnine ali stroškov. Tako razumevanje v najemno pogodbo povzete določbe 3. alineje 1. odstavka 53. člena SZ izhaja iz sodne prakse in je edino življenjsko sprejemljivo. Višina neplačanih zneskov ni odločilna za obstoj krivdnega razloga za odpoved najemne pogodbe. Če je zapadlost terjatve odvisna od nastopa dejstev (neredno plačevanje), ki jih je treba šele ugotoviti, se zapadlost terjatve iz notarskega zapisa dokazuje na način predpisan v 3. in 4. odstavku 20. člena

Tožbeni zahtevek v tožbi na sklenitev najemne pogodbe za profitno najemnino mora vsebovati celotno najemno pogodbo oz. vse obvezne sestavine najemne pogodbe, tudi višino najemnine. Višine najemnine ni mogoče določiti zgolj opisno s sklicevanjem na mnenje izvedenca, ki bo postavljen šele v postopku.

Sprva stvarno nepristojno okrajno sodišče je vročilo tožbo v odgovor toženi stranki, po 01. 01. 2010, ko je postalo stvarno pristojno, pa izvedlo dokazni postopek in izdalo sodbo, zato ni storjena bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 4. točke 2. odstavka 339. člena ZPP (očitek, da je v zadevi odločilo stvarno nepristojno sodišče). Zgolj s plačevanjem najemnine ter vzdrževalnih in obratovalnih stroškov za stanovanje ni še ustno sklenjena najemna pogodba za stanovanje v smislu določila 58. člena OZ. Teorijo realizacije je mogoče uporabiti, če se stranki ustno dogovorita (izrazita voljo) o sklenitvi pogodbe s sestavinami iz 91. člena SZ-1.

V spornem primeru ne gre za stanovanje, vrnjeno denacionalizacijskemu upravičencu, in zato ni sprejemljiva interpretacija prvostopnega sodišča, ki predstavlja nosilni argument izpodbijane sodbe, po katerem ni mogoče prenašati privilegija neprofitne najemnine tudi na ožje družinske člane bivšega imetnika stanovanjske pravice na stanovanju oziroma najemnika stanovanja, ki je kot bivši imetnik sklenil najemno pogodbo po določbah SZ. Lastninska pravica denacionalizacijskih upravičencev glede razmerja med najemniki in najemodajalci je razumen razlog za razlikovanje pravnih položajev najemnikov v denacionaliziranih in nedenacionaliziranih stanovanjih. V konkretnem primeru pa je lastnica stanovanja država, pri kateri je treba izpostaviti tudi njeno socialno funkcijo. Njen lastninski položaj oziroma status titularja lastninske pravice je treba zato obravnavati drugače kot položaj denacionalizacijskih upravičencev oziroma njihovih pravnih naslednikov, katerim je bilo vrnjeno v krivičnih postopkih podržavljeno premoženje. Še nadalje vztrajanje pri razmerjih, ki izvotljujejo lastninsko pravico ponovnih lastnikov denacionaliziranih stanovanj oziroma njihovih pravnih naslednikov, bi bilo nep

Upoštevanje dejstva, da je tožena stranka razvezana (razveza je bila že v letu 1991, bivši zakonec pa se je izselil v letu 2008), bi pomenilo obid jasne določbe 8. odstavka 173. člena SZ-1, po katerem se je najemnik dolžan izseliti skupaj z osebami, ki skupaj z njim uporabljajo stanovanje.