106. člen SZ-1

Predlog se zavrne.

Četudi je sodišče prve stopnje sledilo toženčevi trditvi, da ima zoper tožnico stvarnopravni zahtevek, o katerem sodišče še ni odločilo, oziroma bo ta predmet novega postopka, je pravilno presodilo, da je to pravno neupošteven ugovor v tem sporu, ker toženec ni dokazal, da solastninsko pravico že ima, dokazala je lastninsko pravico tožnica, pričakovanje solastninske pravice pa tožencu ne daje lastniških upravičenj. Toženec bi glede na določbo 93. člena SPZ lahko uspešno nasprotoval tožbenemu zahtevku, če bi zatrjeval in tudi dokazal ugovor dobrovernega lastniškega posestnika (da je užitkar, da je zakupnik, da je najemnik, da je zastavni upnik, da je imetnik služnostne pravice rabe stanovanja, da je fiduciant, da je kupec pri prodaji s pridržkom lastninske pravice … ).

Sodišče mora, ko ocenjuje, ali je nadomestno stanovanje primerno, iskati sorazmerje med lastninsko pravico lastnika stanovanja in pravico najemnika do socialnega varstva in dostojanstva. Po 58. členu OZ lahko realizirana le pogodba, ki je bila sklenjena, vendar ne na predpisan oblični način. Sodišče prve stopnje pa je ugotovilo, da med pravdnima strankama dogovora o najemu stanovanja št. 2 ni bilo, te ugotovitve pa sodišče druge stopnje ni spremenilo. Ob tako ugotovljenih pravno pomembnih dejstvih je zato napačno materialnopravno stališče sodišča druge stopnje, da je bila tudi za stanovanje št. 2 sklenjena najemna pogodba in je zato za oceno primernosti nadomestnega stanovanja treba upoštevati obe stanovanji. Pri oceni primernosti nadomestnega stanovanja je tako treba opraviti primerjavo le s stanovanjem št. 3, ki se nahaja v pritličju, za katerega je bila med lastnikom in prvim tožencem sklenjena najemna pogodba. Sodišče prve stopnje je pravilno izpostavilo, da se je prvi toženec ob sklenitvi najemne pogodbe za stanovanje št. 214/5 v izmeri 39,50m2 strinjal, da ga bodo skupaj z njim uporabljale še žena in tri hčere. Zato zahteva sodišča druge stopnje, da bi moral lastnik

Revizija se dopusti glede pravnih vprašanj: - ali sprememba etaže stanovanja (ponujeno nadomestno stanovanje se nahaja v petem nadstropju brez dvigala, dotedanje stanovanje pa je v pritličju) glede na drugi odstavek 106. člena Stanovanjskega zakona predstavlja bistveno poslabšanje stanovanjskih pogojev tožencev, - ali je materialnopravno pravilno stališče izpodbijane sodbe sodišča druge stopnje o sklenjeni najemni pogodbi glede stanovanja št. 2 za nedoločen čas (za neprofitno najemnino).

Toženka mora kot lastnik neprofitnega stanovanja glede odpovedi najemne pogodbe postopati kot vsak drugi lastnik oziroma najemodajalec (ex iure gestionis in ne ex iure imperii), saj sodišče za drugačno razlago ne najde pravne podlage v določbah SZ-1, zato toženka nima pravne podlage za odpoved najemne pogodbe z upravno odločbo.

Tožeča stranka namreč toženi stranki do sedaj ni ponudila primernega nadomestnega stanovanja. Dokler tako ne bo ravnala, toženci niso dolžni izprazniti nobenega od spornih stanovanj.

Prvenstveno je treba izhajati iz besedila 10. člena SZ-1, ki govori o tem, da mora stanovanje, ne pa stanovanje skupaj s pripadajočimi pomožnimi prostori, ustrezati površinskim merilom za oddajo neprofitnega stanovanja v najem.

Predlog se zavrne.

Predmet tega spora je vprašanje ali je stanovanje, ki je bilo z izpodbijano odločbo dodeljeno tožniku kot drugo primerno neprofitno stanovanje, v katerega se mora preseliti, primerno stanovanje v smislu 106. člena SZ-1. Po tej določbi lahko lastnik odpove stanovanje najemniku iz nekrivdnih razlogov, vendar mu mora priskrbeti drugo primerno stanovanje. V primeru spora o primernosti stanovanja pa odloča sodišče v nepravdnem postopku. Opisana ugotovitev pomeni, da Upravno sodišče ni stvarno pristojno za odločanje v tej zadevi, pač pa je pristojno Okrajno sodišče v Tolminu.

Ker niso izpolnjeni pogoji, ki jih za dopustitev revizije določa prvi odstavek 367.a člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), je Vrhovno sodišče zavrnilo predlog v skladu z drugim odstavkom 367.c člena ZPP.

Zgolj na osnovi dolgoletne uporabe ležišča oz. sobe ni mogoče sklepati na obstoj podlage (pravnega naslova) za uporabo samske sobe. Tudi dejstvo, da toženec za uporabo sobe plačuje, ni podlaga za vzpostavitev pogodbenega (najemnega) razmerja.

Tožniki upravičeno opozarjajo, da sklicevanje sodišča prve stopnje na smiselno uporabo 6. odstavka 106. člena SZ-1, ni utemeljeno. Omenjeni člen lastniku omogoča odpoved najemne pogodbe iz nekrivdnih razlogov pod pogojem, da najemniku priskrbi drugo primerno stanovanje. V primeru spora o primernosti takšnega drugega stanovanja pa se o tem odloča v nepravdnem postopku. V takšnem postopku se torej odloča „zgolj“ o primernosti drugega stanovanja in ne o sami pravici do takšnega stanovanja. V konkretnem primeru tožniki pravico do primernega stanovanja ne uveljavljajo v zvezi z odpovedjo najemne pogodbe, ampak na podlagi drugih določb SZ-1. Ali ta njihova pravica (oziroma v zvezi z njo postavljeni zahtevki) v razmerju do toženca sploh obstoji, pa bo moralo presoditi sodišče v pravdnem postopku.

Presoja o tem, ali je stanovanje, ki ga je lastnik ob odpovedi najemne pogodbe iz nekrivdnih razlogov ponudil najemniku, primerno stanovanje v smislu zahtev iz 106. člena SZ-1, je predpostavka za ugoditev zahtevku za izpraznitev stanovanja. Zahteve po zagotovitvi primernega stanovanja s primerljivimi stanovanjskimi pogoji v dotedanjem najemnem stanovanju ni dopustno razlagati tako, da bi lastniku onemogočili odpoved najemne pogodbe iz nekrivdnih, a utemeljenih razlogov.

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotavljalo ali obstajajo konkretne okoliščine, ki so v konkretnem primeru nasprotne udeleženke tako pomembne, da vplivajo na morebitno poslabšanje pogojev bivanja v ponujenem stanovanju v primerjavi s sedanjim stanovanjem.

V sporu med najemnikom in najemodajalcem v primeru odpovedi najemne pogodbe brez krivdnih razlogov mora sodišče v nepravdnem postopku ugotoviti, ali ponujeno stanovanje ustreza vsem kriterijem iz II. odstavka 106. člena SZ-1 o tem, kaj predstavlja drugo primerno stanovanje in obstoj vsakega posameznega elementa tudi ustrezno obrazložiti.

Ker ni zakonske obveznosti sklenitve najemne pogodbe z novim lastnikom - najemodajalcem, ampak gre nasprotno, za ex lege prehod vsebine obstoječega najemnega razmerja na novega udeleženca, tistega najemnika, ki ne podpiše ponujene (že obstoječe) najemne pogodbe, ne more zadeti sankcija nezakonite uporabe stanovannja. Najemna pogodba, ki je pravni naslov najemnikovega bivanja, kljub odlonitvi podpisa še vedno obstoji. Namreč, ni razveljavljena, ne postane naknadno nična, niti ni odpovedana. Četudi ima najemna pogodba tudi javnopravne učinke, po oceni pritoženega sodišča ti niso tako pomembni, da bi se zaradi odklonitve podisa najemne pogodbe, najemnikovo bivanje spremenilo v nezakonito.