84. člen SZ-1

Dolgotrajna uporaba stanovanja na podlagi lastnikovega dovoljenja sama po sebi ne dokazuje obstoja najemne pogodbe. Če uporabnik ne izkaže soglasja volj o bistvenih sestavinah najemnega razmerja, gre za prekarno oziroma drugo odpovedljivo obligacijsko razmerje, ki ga lahko lastnik odpove. Stroga presoja sorazmernosti posega v pravico do doma je potrebna v razmerjih med javnopravnim subjektom in posameznikom, ne pa tudi v razmerjih med dvema subjektoma zasebnega prava. V takšnih primerih je treba upoštevati, da lahko pride do kolizije dveh enakovrednih človekovih pravic, ki ju njuna nosilca lahko uresničujeta le v obsegu, ki ne pomeni prekomernega posega v pravico drugega. Lastnik ni dolžan trajno dopuščati brezplačne uporabe svoje nepremičnine, če uporabnik kljub dolgotrajnemu bivanju ne izkaže prizadevanj za ureditev svojega stanovanjskega oziroma socialnega položaja.

Tožnica je gospodarska družba, ki v skladu z Zakonom o pokojninskem in invalidskem zavarovanju gospodari z nepremičninami, namenjenimi starejšim in invalidnim, ter je dolžna svoje delo opravljati s profesionalno skrbnostjo. Njenih trditev, da najemna pogodba s toženko po smrti prejšnje najemnice D. D. ni bila sklenjena in je nima evidentirane, zgolj z zaslišanjem priče, brez določnih trditev o okoliščinah sklenitve, toženka ne bi uspela izpodbiti. Zaslišanje priče namreč manjkajoče trditvene podlage ne more nadomestiti.

Ne SZ-1 ne OZ ne sodna praksa ne omogočajo, da bi se stanovanjsko najemno razmerje za določen čas spremenilo v najemno razmerje za nedoločen čas ustno, kaj šele molče ali konkludentno, kot je to pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje.

Za pogodbo, za katero zakon predpisuje obličnost, pa v taki obliki ni bila sklenjena, mora obstajati soglasje volj pogodbenih strank za njeno sklenitev, da bi pogodba lahko konvalidirala. Če do sklenitve pogodbe ne pride, teorije realizacije ni moč uporabiti. Dogovora o najemu stanovanja med pravdnima strankama ni bilo, nesklenjena pogodba pa ne more biti realizirana.

Zgolj bivanje (četudi več kot 17 let) in plačevanje uporabnine ter stroškov uporabe stanovanja ni ustvarilo najemnega razmerja za nedoločen čas. Ker najemna pogodba z nedoločen čas ni bila sklenjena, s teorijo realizacije njenega nastanka ni mogoče utemeljiti. Pisna sklenitev najemne pogodbe za nedoločen čas je pogoj za njeno veljavnost oz. nastanek najemnega razmerja za nedoločen čas.

Predlog se zavrne.

Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da je bilo na tožencu dokazno breme o tem, da je svoje obveznosti po najemni pogodbi izpolnil. Gre za ugovor ugasle pravice, tak ugovor pa spada v toženčevo trditveno in dokazno breme. Sodišče prve stopnje je ugovor zastaranja ob sklicevanju na 286. člen ZPP zavrnilo zato, ker to ni bil prvi narok. Pritožbeno sodišče odločitvi sicer pritrjuje, a iz drugih razlogov. Sodišče prve stopnje je spregledalo, da je bila določba 286. člena ZPP, z vsebino, kot jo je sodišče prve stopnje uporabilo, uveljavljena šele z novelo ZPP-E in se v tem postopku, saj se je začel pred začetkom uporabe novele (to je pred 14. 9. 2017), uporabljajo še določbe do takrat veljavnega ZPP (glej 125. člen ZPP-E). Vendar pa taka zmotna uporaba 286. člena ZPP ni vplivala na pravilnost odločitve. Sodna praksa namreč tudi pred spremembo te določbe ugovora zastaranja, ki je bil dan po prvem naroku, ni neomejeno dopuščala. Dopuščala ga je le, če so bila dejstva, potrebna za njegovo presojo, navedena najkasneje na prvem naroku. Da bi taka dejstva bila navedena in kdaj, pa toženec v pritožbi ne pojasni.

Ker ZGos ne vsebuje nikakršnih omejitev glede časa oddaje nepremičnine oziroma določb o prekinitvi trajnejšega razmerja, je sodišče pri presoji vprašanja, ali je toženec dolžan plačati odmeno za uporabo sobe tudi za dodatna dva meseca, utemeljeno uporabilo določilo 333. člena OZ, ki ureja vprašanje odpovedi trajnega dolžniškega razmerja

Če je bila najemna pogodba sklenjena po tem, ko je tožnica izvedla opisan odtok, je takratni najemodajalec očitno soglašal z rešitvijo, kakršno je glede izvedbe kuhinjskega odtoka našla toženka. Stanovanje je toženki oddal s kuhinjskim odtokom, kakršen je v času sklepanja najemne pogodbe obstajal. V tem primeru ne gre za spremembo stanja stanovanja, s katero lastnik ne bi soglašal (6. točka prvega odstavka 103. člena SZ-1), niti za način uporabe stanovanja v nasprotju z lastnikovo voljo (1. točka prvega odstavka 103. člena SZ-1). Dolgotrajna uporaba ne more spreminjati dogovorjenega obsega najetih prostorov. Pravilen je zaključek, da kolikor tožena stranka dva hodnika in sobo uporablja drugače kot za dostop do stanovanja, to počne v nasprotju s sklenjeno najemno pogodbo. Utemeljen je zahtevek, da je dolžna te prostore izprazniti in jih izročiti tožeči stranki v posest; dejansko v soposest, saj jih tudi sama uporablja za dostop do najetega stanovanja. Sodišče se je do izvedenih dokazov dolžno opredeliti v obsegu, kot je to potrebno za ugotavljanje pravno pomembnih dejstev.

Ker zatrjevani dogovor o podaljšanju najema ni bil dosežen, je odveč pritožbeno sklicevanje na izjeme, ki jih OZ dopušča glede obličnosti pogodbe.

SZ-1 po določbah določa, da mora biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki, vendar je glede na že navedene določbe OZ lahko veljavna tudi v ustni obliki ali s konkludentnimi dejanji sklenjena najemna pogodba, ki je bila v pretežnem delu realizirana. Sodno odpovedane najemne pogodbe, t. j. pogodbe, ki je prenehala veljati na podlagi sodne odločbe, ni mogoče več podaljšati.

Veljavna je tudi zgolj v ustni obliki (ali s konkludentnimi dejanji) sklenjena najemna pogodba, ki je bila v pretežnem delu realizirana (58. člen OZ). Predlog za preklic naroka ni vloga, ki bi imela kakršenkoli vsebinski pomen za postopek oziroma odločitev v zadevi, ampak zgolj prošnja stranke, da se zaradi razlogov na njeni strani, oprava procesnega dejanja preloži. To pa očitno ne sodi v okvir dejanj (vlog) predvidenih v tarifni številki 19/4 Odvetniške tarife.

Pogodba je sklenjena takrat, ko se stranki sporazumeta o vseh njenih bistvenih sestavinah (15. člen OZ). Najemnina in delitev stroškov sta zgolj dve od obveznih sestavin najemne pogodbe. S tem, ko je tožnik stanovanje še naprej uporabljal (kot sam navaja: tako, kot ga je uporabljala njegova mama na podlagi stanovanjske pogodbe), ni prišlo niti do ustne, niti do konkludentno sklenjene najemne pogodbe.

Namen subvencije najemnine je pomoč socialno ogroženim najemnikom, ki si primernega stanovanja ne morejo zagotoviti z lastnimi dohodki in najamejo tržno stanovanje. Tožeča stranka ima v najemu sobo s souporabo kuhinje in kopalnice, kar ustreza definiciji bivalne enote iz 6. člena SZ-1. 28. člen ZUPJS pa za bivalno enoto ne določa nobenih drugih pogojev ali omejitev. Bistven pogoj za priznanje pravice do subvencije najemnine po 28. členu ZUPJS je obstoj najemnega razmerja oziroma sklenjena najemna pogodba. ZUPJS ne daje nobene pravne podlage za presojo, ali najemna pogodba vsebuje pomanjkljivosti, npr. da nima ustrezne identifikacijske oznake.

Namen subvencije najemnine je pomoč najemnikom, ki se znajdejo v socialni stiski, torej socialno ogroženim, ker si primernega stanovanja ne morejo zagotoviti z lastnimi dohodki in najamejo stanovanje. Tožnik ima v najemu sobo s souporabo kuhinje in kopalnice, kar ustreza definiciji bivalne enote iz 6. člena SZ-1. 28. člen ZUPJS pa za bivalno enoto ne določa nobenih drugih pogojev ali omejitev. Stanovanje je opredeljeno kot funkcionalna enota, vendar lahko lastnik odda samo njegov del, ki je za najemnika bivalna enota in ustreza definiciji iz SZ-1.

Ne SZ-1 (in OZ) ne sodna praksa ne omogočata, da bi se stanovanjsko najemno razmerje za določen čas spremenilo v najemno razmerje za nedoločen čas ustno, kaj šele molče ali konkludentno, za kar se zavzema tožnik.

Prenos lastninske pravice na nepremičnini začne učinkovati, ko prenositelj lastninske pravice izstavi in izroči pridobitelju zemljiškoknjižno dovolilo. Ker je šlo v konkretnem primeru za prodajo nepremičnine v stečajnem postopku, zemljiškoknjižno dovolilo nadomesti pravnomočen sklep stečajnega sodišča o izročitvi nepremičnine kupcu, s katerim stečajno sodišče ugotovi, da so izpolnjeni vsi pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca v zemljiško knjigo. Do prenosa lastninske pravice na kupca v smislu določila 6. člena prodajne pogodbe z dne 18. 5. 2012 je imel razpolagalno pravico stečajni upravitelj.

Toženka bi lahko svojo terjatev uveljavljala v pobot vse do trenutka, ko sta tožnici s tožbo zahtevali odpoved najemnega razmerja in izpraznitev stanovanja.

Za priznanje pravice do subvencioniranja najemnine sta odločilna višina dohodka najemnika in oseb, ki se upoštevajo pri ugotavljanju materialnega položaja vlagatelja v skladu z 10. členom ZUPJS in dejstvo, da gre za najemnika v tržnem najemnem stanovanju.

Ker je bila najemna pogodba sklenjena za določen čas dveh let, je prenehala veljati s potekom tega obdobja. Ker najemna pogodba ni bila podaljšana oziroma ni bila spremenjena v najemno pogodbo za nedoločen čas, je tožnici ni bilo potrebno odpovedati, saj je po preteku časa sklenitve najemnega razmerja lahko vložila tožbo za izpraznitev stanovanja.