125. člen SZ-1

Tožencema je mogoče pripisati odgovornost le za tisti del škode, ki je nastal zaradi neustrezne sanacije oziroma za tisti del, kolikor je škoda večja zato, ker je drugi toženec zamakanje in njegove posledice popravljal na neustrezen način, ne pa tudi za tisti del škode, ki bi tožniku nastala zaradi zamakanja v vsakem primeru, torej tudi, če bi bilo zamakanje sanirano nemudoma in v skladu s pravili stroke. Sodišče prve stopnje škode zaradi zamakanja ni razmejilo v pojasnjenem smislu. Zgolj dejstvo, da naj bi tudi upnik nekaj dolgoval dolžniku (tožnik tožencema), samo po sebi ne more vplivati na obstoj in višino upnikove terjatve. Načini prenehanja obveznosti so določeni v 270. do 334. členu OZ in med temi načini ni predvideno avtomatično pobotanje ali siceršnje prenehanje vzajemnih terjatev.

Glede na namen in naravo etažne lastnine je edina možna razlaga drugega in tretjega odstavka 125. člena ZUS-1 ta, da je upravnik po zakonu pooblaščen, da zastopa etažne lastnike v tem postopku. V nasprotju z načelom pravičnosti bi bilo, da bi bila pri prodaji terasa obravnavana kot zasebna lastnina, pri vzdrževanju pa bi ista terasa pomenila skupni del in s tem strošek vseh etažnih lastnikov. Navedeno pa po mnenju Vrhovnega sodišča vendarle ne pomeni, da je vzdrževanje pohodne terase, ki istočasno služi kot streha objekta, samo po sebi in neodvisno od okoliščin posameznega primera, dolžnost lastnika posameznega dela (terase). Gradbeni element, ki hkrati pomeni streho objekta in pohodno teraso, sestavljajo tudi skupni deli, ki so v solastnini vseh etažnih lastnikov (hidro in toplotna izolacija).

Predlog za dopustitev revizije se zavrne.

Med strankami ni sporno, da je bil inšpekcijski ukrep izrečen zaradi zamakanja, ki je posledica stanja terase, ki funkcionalno pomeni sestavni del stanovanja št. ..., torej posameznega dela, hkrati pa je tudi streha poslovnega prostora v spodnji etaži. Sodišče se strinja s toženko, da tako dejansko stanje povsem ustreza določbi četrtega odstavka 5. člena SZ-1, ki izrecno ureja situacijo, ko gradbeni element služi tako posameznemu kot skupnim delom stavbe, in določa, da se tak del šteje za skupni del, če se z njim zagotavlja funkcija večstanovanjske stavbe kot celote.

Nedopustno ravnanje ali škodljivo dejstvo kot element civilnega delikta je širše od pojma protipravnosti in za odškodninsko odgovornost v načelu zadošča že takšno dejanje ali opustitev, ki je na splošno nedopustno in ni potrebno, da bi bilo posebej zapovedano ali prepovedano s pravno normo. Nedopustno je ravnanje, če lahko kot njegovo posledico predvidimo možnost nastanka škode. Lastnik nepremičnine je dolžan poskrbeti, da iz njegove nepremičnine ne izvirajo vplivi, ki bi tretjim povzročali škodo.

Po določilu 125. člena SZ-1 vzrok, zaradi katerega stanovanje in stanovanjska stavba kot celota nista v dobrem stanju in s tem za izrek inšpekcijskega ukrepa, ni relevanten. Če inšpektor ugotovi, da skupni deli stavbe niso usposobljeni za normalno rabo, po 125. členu SZ-1 odredi, katera dela je potrebno izvesti in določi primeren rok za izvedbo. Inšpektor torej ne ugotavlja, kako si lastniki delijo stroške in v odločbi ne odloči o tem, v kakšnih deležih bo kateri od lastnikov financiral popravilo. Postopek po 125. členu SZ-1 vpliva na skupnost in ne na posameznika, zato se tej skupnosti tj. vsem etažnim lastnikom v objektu v tem primeru priznava lastnost stranke. Odločba lahko učinkuje zoper vsakokratne lastnike posamičnih delov samo, če se tudi nanaša na vsakokratne etažne lastnike. Odločba bi bila neizvršljiva ravno v primeru, če bi bili v njej poimensko navedeni, po tem pa bi prišlo do spremembe lastnika posamičnega dela in s tem tudi do spremembe solastnika na pripadajočih skupnih delih.

Tožnik s tožbenim zahtevkom za plačilo denarne odškodnine, s katerim zahteva povračilo nepremoženjske škode, ki naj bi mu nastala, ker mu toženka ni zagotovila ogrevanja v stanovanju in je posledično živel v neogrevanem stanovanju, ne more biti uspešen, ker je sam nasprotoval ureditvi alternativnih možnosti ogrevanja, ki jih je predlagala toženka. Višji stroški ogrevanja in slab finančni položaj najemnika ne morejo biti razlog, zaradi katerega bi bila toženka kot najemodajalka dolžna tožniku omogočiti točno takšen način ogrevanja kot bi bil zanj ustrezen, kateri pa bi hkrati bil (v obliki, kot je bil do 19. 11. 2011) nevaren tako za zdravje tožnika, kakor tudi drugih, katerih plinsko ogrevanje je bilo priključeno na isto tuljavo dimnika.

Prvostopenjski organ ni ustrezno utemeljil uporabe materialnopravne podlage. Prvostopna odločba ne vsebuje obrazložitve subsumbcije dejanskega stanja pod ustrezno pravno normo. Upoštevaje v konkretnem primeru relevantni prvi odstavek 125. člena SZ-1 inšpekcijski organ z odločbo odredi izvedbo del pod dvema pogojema: (1.) če skupni deli večstanovanjske stavbe niso vzdrževani v skladu z normativi za vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih stavb, ki jih s pravilnikom predpiše minister, to je Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj, ter če (2.) niso primerni za normalno rabo. Prvostopna odločba ne navaja nobenih razlogov glede tega, da fasada ni vzdrževana po normativih, kot jih določa pravilnik, niti ne navaja teh normativov, zaradi česar ni mogoče presoditi, ali je odločba zakonita. Okoliščina, da skupni deli večstanovanjske stavbe niso vzdrževani v skladu z normativi po pravilniku, je prvi pogoj za to, da lahko inšpekcijski organ ukrepa po določbah 125. člena SZ-1. Ob splošnem sklicevanju na mnenje B. d. o. o. ter druge dokaze prvostopenjski organ tudi ni substancirano pojasnil konkretnih razlogov za potrebo po sanaciji celotne stavbe v javnem interesu

Trditveno in dokazno breme o izpolnjevanju pogojev za dovoljenost revizije je na revidentu. Revidentka utemeljuje dovoljenost revizije zoper sodbo sodišča prve stopnje s pravnimi vprašanji, ki se nanašajo na procesno upravičenje upravnika, da v svojem imenu s tožbo izpodbija etažnim lastnikom odrejene ukrepe. Ta vprašanja pa niso pomembna pravna vprašanja glede na vsebino izpodbijane sodbe. Ta vprašanja se nanašajo na vsebino sklepa, s katerim je bila revidentkina tožba zavržena. Ker je treba pomembnost pravnega vprašanja za rešitev konkretnega spora presojati skozi vsebino zadeve, izpostavljena vprašanja niso pomembna pravna vprašanja v smislu 2. točke drugega odstavka 83. člena ZUS-1, saj se ne nanašajo na vsebino sodbe.

Četrti odstavek 5. člena SZ-1 določa, da kadar služi določen gradbeni element tako posameznemu delu kot skupnim delom, se šteje za skupni del, če se z njim zagotavlja funkcija večstanovanjske stavbe kot celote, pri čemer so primeri teh delov primeroma našteti in je v nadaljevanju izrecno navedeno, da spada pod skupni del tudi toplotna in hidro izolacija pohodne terase. Prvostopenjski organ je na to določilo vezan.

Inšpekcijski organ lahko po 125. in 126. členu SZ-1 odredi, katera dela je treba izvesti in primeren rok za njihovo izvedbo, če skupni deli večstanovanjske stavbe niso vzdrževani v skladu z normativi za vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih stavb, ki jih s pravilnikom predpiše minister ter niso primerni za normalno rabo, ali če etažni lastnik ne zagotovi popravila v lastnem stanovanju oziroma če ne vzdržuje najemnega stanovanja v skladu z normativi, pa je to potrebno, da se odvrne škoda, ki se povzroča drugim stanovanjem ali skupnim delom večstanovanjske stavbe ali da se odvrne škoda, ki ogroža oziroma onemogoča normalno uporabo stanovanja.

Glede terjatev upravnika večstanovanjske hiše tudi v primeru, ko gre za povračilo stroškov, ki jih je upravnik za etažne lastnike poravnal iz lastnih sredstev, je po uveljavitvi OZ potrebno uporabiti enoletni zastaralni rok, kolikor gre za terjatve, ki se plačujejo v trimesečnih ali krajših rokih. Ni res, da bi moral biti sklep o porabi sredstev rezervnega sklada sprejet na zboru lastnikov, saj določbe SZ-1 ne vsebujejo kogentnih določb o obliki odločanja etažnih lastnikov. Tudi 1. odst. 34. čl. SZ-1 določa, da lahko o poslih upravljanja večstanovanjske stavbe etažni lastniki odločajo s podpisovanjem listine, na kateri je zapisan predlog sklepov, ali na zboru lastnikov.

Tožbo je vložila le tožnica kot upravnica zgradbe, zato sodišče ne more šteti, da so tožbo vložili tudi etažni lastniki. Zakonsko pooblastilo iz četrtega odstavka 118. člena SPZ in 50. člena SZ-1 pa upravnika ne pooblašča da v svojem imenu vlaga tožbe za zaščito interesov etažnih lastnikov. Vprašanje soglasja za morebitno odstranitev keramičnih ploščic zaradi izvršitve odrejenih ukrepov ni predmet inšpekcijskega ukrepanja, poleg tega pa to vprašanje tudi ne vpliva na pravni položaj upravnika.

Organ prve stopnje je postopal pravilno, ko je sklep o dovolitvi izvršbe vročil upravniku stavbe, ki je bil vpisan v register upravnikov na podlagi odločbe, izdane v upravnem postopku. Takšna vročitev je v skladu z določbo 2. odstavka 48. člena ZS-1.